A CARION INGATLAN BEFEKTETÉSI ALAP 2017 II. negyedév 1
A CARION INGATLAN BEFEKTETÉSI ALAP LEGFONTOSABB ADATAI Zártkörű, zárt végű alap Az alap indulásának dátuma: 2004. október 15. Az alap lejárata: 2019. szeptember 19. Az Alap induláskori nettó eszközértéke: 505.061.500 forint Az Alap nettó eszközértéke 2017. június 30-án: 4 754 972 618 Ft Az Alap 2017. II. negyedévi teljesítménye: 2,31 % (nem évesített) 2
A CARION INGATLAN BEFEKTETÉSI ALAP BEFEKTETŐI Befektető Darabszám Befektetők aránya Nemzeti Eszközgazdálkodási Zrt. 3 841 836 338 52,20 % Concorde Alapkezelő Zrt. 1 042 170 827 14,16 % Diófa Alapkezelő Zrt. 38 751 428 1,89 % Equilor Alapkezelő Zrt 179 801 090 2,44 % OTP Alapkezelő Zrt. 40 461 440 0,55 % OTP Önkéntes Kiegészítő Nyugdíjpénztár 597 746 598 8,12 % Richter Nyugdíjpénztár 580 248 717 7,88 % Axa Befektetési Alapkezelő Zrt. 342 483 789 4,65 % Aegon Befektetési Alapkezelő Zrt. 283 671 440 3,85 % Rába Nyugdíjpénztár 162 331 349 2,21 % Allianz Hungária Nyugdíjpénztár 115 412 361 1,57 % Bizalom Nyugdíjpénztár 18 559 541 0,25 % Carion Holding Zrt. 16 261 500 0,22 % Összesen 7 359 736 418 100,00% 3
A 2017. II. negyedév jellemzése Magyarországi ingatlanpiaci kép Modern irodaházak A második negyedév során nem került átadásra új irodaház. A teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 3.346.735 m2-t tesz ki, melyen belül 2.682.155 m2 A és B kategóriás modern spekulatív irodaterület valamint 664.580 m2 saját tulajdonú iroda található. Az üresedési ráta tovább csökkent; a második negyedév során 0,6 százalékponttal 8,6%-ra süllyedt, ami Budapesten az eddig regisztrált legalacsonyabb ráta. A legtelítettebb alpiac továbbra is Dél-Buda (3,1%), míg a legmagasabb üresedési rátát (33,1%) ismét az Agglomerációban volt tapasztalható. A kereslet 2017 második negyedévében 98.730 m2-t tett ki, az előző negyedévben regisztrált értéket 47%-kal meghaladva. A szerződéshosszabbítások voltak a piac fő mozgatói, a maguk 38,5%-os részesedésével. 2017 második negyedévében az új bérbeadások a teljes volumen 32,9%-át érték el, a bővülések 9,9%-os piaci részesedéssel járultak hozzá a teljes kereslethez. Az előbérleti szerződések részaránya 18,8% volt. Saját tulajdonba vétel nem történt a negyedév során. A BRF 2017 második negyedévében összesen 178 bérleti tranzakciót regisztrált, melyek átlagos mérete 555 m2 volt. A Váci úti folyosón realizálódott a negyedév legnagyobb kereslete, a szerződések több mint 34%-át kötötték ezen az alpiacon. Ezt a Dél-Buda és Bel-Buda alpiacok követték 25% és 13%-os részesedéssel. A negyedév legnagyobb méretű tranzakciói szerződéshosszabbítások voltak: az Infopark D épületében 7.000 m2-en illetve az Átrium Park-ban 6.710 m2-en. A legnagyobb előbérleti szerződést az Office Garden III. épületében kötötték, 4.630 m2-re.
A 2017. II. negyedév jellemzése Magyarországi ingatlanpiaci kép Ipari ingatlanok 2017 második negyedévében két épülettel, összesen 20.380 négyzetméterrel bővült az ipari állomány: a BILK Logisztikai Parkban átadásra került egy új épület 8.790 négyzetméteren, továbbá ettől a negyedévtől az állomány része egy 11.590 négyzetméteres raktárépület is, melyet az M7 Real Estate vásárolt meg. A budapesti agglomeráció spekulatív ipari ingatlanállománya jelenleg 1.953.790 négyzetméter. A második negyedévben a teljes bérlői kereslet 212.750 négyzetmétert tett ki, amely a valaha mért legmagasabb negyedéves volumen. A teljes kereslet 75%-át szerződés hosszabbítások tették ki, az új szerződések részaránya 19% volt. Két előbérleti szerződést kötöttek a negyedév során, összesen 10.980 négyzetméter területre, ez a teljes kereslet 5%-át tette ki, míg a fennmaradó 1% a bővülések volumene. 2017 második negyedévében a BRF összesen 24 tranzakciót regisztrált, melyből öt szerződés éri el a 10.000 négyzetmétert. Az átlagos tranzakcióméret 8.865 négyzetméter volt, amely jóval meghaladja a korábbiakban regisztrált átlagot. A bérleti szerződések 98.5%-át logisztikai parkok területeire kötötték, átlagosan 11.030 négyzetméterre. A városi logisztikát érintő bérbeadások átlagos mérete 631 négyzetméter volt. A legnagyobb szerződéskötés a negyedév során egy BILK-ben történt hosszabbítás volt, melyhez kapcsolódott egy 5.730 négyzetméteres előbérleti tranzakció is ugyanattól a bérlőtől. A legnagyobb új szerződést a Prologis Park Budapest Harborban kötötték 13,640 négyzetméteren. Az üresedési ráta rekord alacsony 5,5%-on áll, ami az előző negyedévéhez képest 0,4 százalékpontos csökkenést jelent. Jelenleg összesen 108.240 négyzetméternyi ipari terület áll üresen és egy épületben sincs 10.000 négyzetméter feletti egybefüggő kiadatlan terület.
AZ ALAP NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ÖSSZETÉTELE (2017.06.30.) Eszközök 7 786 487 361 Ft Pénzforgalmi számla egyenleg 285 067 499 Ft Lekötött bankbetét időarányos kamattal 0 Ft Ingatlanok 7 376 807 300 Ft Ingatlanon fennálló vételi jog 0 Ft Követelések 124 612 562 Ft Kötelezettségek 3 031 514 743 Ft Hitelállomány 2 937 502 068 Ft Kötelezettségek 94 012 675 Ft Összesített nettó eszközérték 4 754 972 618 Ft Befektetési jegyek darabszáma 7 359 736 418 Egy jegyre jutó nettó eszközérték 0,646079 Ft 6
A 2017. II. negyedév A Carion Ingatlan Befektetési Alap ingatlanportfoliójában bekövetkezett legfontosabb változások Több potenciális vásárlóval is egyeztetések folynak a miskolci töltőállomás értékesítése tekintetében. A MOL Nyrt. az ingatlan visszaadását követően elvégezte a terület kármentesítését az Alapkezelő nyomására. A székesfehérvári irodaház tekintetében létrejött a hosszú távú bérleti szerződés a Magnet Bankkal, mely egy kiemelkedően fontos mérföldkő az ingatlan hasznosítása tekintetében. A bérlő magas színvonalon, saját költségen átalakította a területet, ezáltal egyedülálló, közösségi bankfiók nyitott meg a városban. A Miskolci, Mindszent téri irodaház tekintetében több bérlővel is egyeztetések folynak. Az előzetes bérlői igények alapján várhatóan a cellázott irodaterületek átalakítása válik indokolttá ahhoz, hogy megfelelő bérleti díjszinten valósulhasson meg az ingatlan bérbeadása. A Tchibo raktárépület tekintetében egyeztetések folynak egy potenciális bérlővel, aki pályázati forrás útján átvállalhatja az épület fűtési korszerűsítésének költségviselését az Alaptól. Ebben az esetben a beruházás ellenértékét az Alap bérleti díjban kompenzálná, hosszabb bérleti díjmentes időszakkal. Az Illatos úti raktár és irodakomplexum tekintetében egyeztetések folynak egy az ingatlan szomszédságában székelő potenciális vevővel. 7
AZ ALAP BÉRBE ADHATÓ INGATLANJAINAK KIHASZNÁLTSÁGA (2017.06.30.) 8
Ingatlanportfolió (2017.06.30.) Megnevezés HUF Budapest, Nagytétényi út 45. stúdióépület 870 000 000 Keszthely, Kossuth Lajos utca 103. bankfiók 94 000 000 Kiskunlacháza SPAR 234 000 000 T-Com Irodaház Debrecen 1 350 000 000 Budapest, Fehér Hajó u. DM Üzlet 174 000 000 Berettyóújfalu, Dózsa György u. 24. bankfiók 66 000 000 9
Ócsa, DM Üzlet 138 215 400 Bük, DM Üzlet 127 000 000 Komárom, Igmándi út 19-21. bankfiók 79 400 000 Kodolányi Főiskola 169 000 000 T-Com Irodaház Pécs 1 623 876 000 Budaörs, Iparos utca 3-5. raktár és irodaépület 322 000 000 Miskolc, Mindszent tér 3. irodaépület 559 989 300 Budapest, Illatos út 9. 552 000 000 Roham utca étterem és irodaház 661 326 600 Tiszaújváros, Bethlen G. u. 5. üzletház 228 000 000 Miskolc, Kiss Ernö utca 35. üzemanyagtöltö állomás 128 000 000 Összesen 7 376 807 300 10
Bevétel- és költségkimutatás (2017. II. negyedév) milló Ft 2017. I. negyedév 2017. II. negyedév Bérleti díj bevétel 165,91 168,50 Üzemeltetési díj bevétel 25,73 27,00 Továbbterhelt közműdíj, közös költség, stb. bevétele 11,79 10,84 Lekötött betét kamata, folyószámla kamat 0,03 0,00 Ingatlanértékesítés bevétele 0,00 130,00 Egyéb bevétel 4,92 5,09 Összes bevétel 208,38 341,43 Alapkezelési díj 23,07 23,51 Letétkezelési díj 2,30 2,35 Felügyeleti díj 0,28 0,29 Különadó 0,57 0,59 Könyvvizsgálat díja 0,19 0,19 Ingatlanértékelő díja 1,08 2,89 Bankköltség 0,30 0,48 Az Alap ingatlanjainak megszerzésével kapcsolatban felmerülő költségek ebből jogi tanácsadás díja ebből ügynöki díjak ebből viszterhes vagyonátruházási illeték Az Alap ingatlanjainak értékesítésével kapcsolatban felmerülő költségek ebből jogi tanácsadás díja ebből ügynöki díjak Az Alap ingatlanjainak működtetésével, fenntartásával, hasznosításával kapcsolatos kiadások 47,38 53,76 ebből őrzés-védés 11,03 16,80 ebből távfelügyelet, járőrszolgálat 1,25 0,04 ebből takarítás 1,86 1,44 ebből kertfenntartás és hóeltakarítás díja 0,59 0,69 ebből hulladékkezelés díja 0,88 0,21 ebből ingatlankezelési díj 6,67 8,89 ebből műszaki tanácsadás 0,51 0,34 ebből gondnoki díj 2,55 3,62 11
ebből közös költség 0,72 0,72 ebből közműdíj 17,31 14,60 ebből jogi tanácsadás díja 1,30 1,96 ebből ügynöki jutalék 0,00 0,00 ebből üzemeltetési díj 1,61 2,27 ebből egyéb 1,11 2,19 Az Alap ingatlanjaira eső közterhek (építményadó, telekadó) 12,04 10,11 Az Alap nevében felvett hitelek kapcsán felmerült hiteldíjak, közjegyzői díjak és egyéb bankköltség 0,00 0,00 Hitelkamatok 25,91 23,96 Tőketörlesztés 87,06 83,72 Vagyonbiztosítási és egyéb biztosítási díj 0,62 0,62 Felújítási és beruházási költségek (csökkentve a bérlői hozzájárulás mértékével) 37,98 16,85 ebből javítás, karbantartás 24,49 5,86 Fejlesztés Összes költség, kiadás 238,78 219,32 Összes bevétel - összes költség, kiadás -30,40 122,12 Összes bevétel - összes költség, kiadás (ingatlan értékesítés nélkül) -30,40 122,12 * Az értékesítés teljes bev étele hitel előtörlesztésként került elszámolásra. 12