Integráló építménytervezés I. XI. előadás MET.BME.HU 2012 / 2013 I. Szemeszter ERDÉLYI GÁBOR ingatlan befektetési vezető Raiffeisen Ingatlan Alap

HTML
DOWNLOAD

Méret: px

Mutatás kezdődik a ... oldaltól:

Download "Integráló építménytervezés I. XI. előadás MET.BME.HU 2012 / 2013 I. Szemeszter ERDÉLYI GÁBOR ingatlan befektetési vezető Raiffeisen Ingatlan Alap"

Klaudia Orosz
9 évvel ezelőtt
Látták:

1 Integráló építménytervezés I. XI. előadás MET.BME.HU 2012 / 2013 I. Szemeszter ERDÉLYI GÁBOR ingatlan befektetési vezető Raiffeisen Ingatlan Alap Marktstudie

2 TARTALOM I. Rész 1. Az ingatlan mint befektetési forma 2. Mi az az Asset Management? 3. Ingatlanpiaci szereplők, intézményi befektetők II. Rész 1. Értéknövekmény 2. Jövedelem maximalizálás 3. Konklúzió

4 ELVÁRT HOZAM KOCKÁZATI SZINT INTEGRÁLÓ ÉPÍTMÉNYTERVEZÉS I. BEFEKTETÉSI ESZKÖZÖK

5 BEFEKTETÉSI INGATLANOK JELLEMZŐI Alacsony likviditás Értéktartó befektetés Hosszútávú befektetés

6 KERESKEDELMI INGATLANOK Kereskedelmi célú ingatlanok definíciója: Bérbeadás útján hasznosított jövedelemtermelő céllal vásárolt ingatlanok Különböző ingatlan típusok: Irodaházak; Bevásárlóközpontok; Retail ingatlanok (SPAR, OBI, bankfiókok, ügyfélszolgálati irodák); Logisztikai ingatlanok; Ipari csarnokok; Szállodák Lakóingatlanok (Magyarországon nem jellemző);

Irodaházak; Bevásárlóközpontok; Retail ingatlanok (SPAR, OBI, bankfiókok, ügyfélszolgálati

7 ELVÁRT HOZAM KOCKÁZATI SZINT INTEGRÁLÓ ÉPÍTMÉNYTERVEZÉS I. BEFEKTETÉSI INGATLANOK

8 INGATLANOK ÉLETCIKLUSA TERVEZÉSI FÁZIS INGATLAN FEJLESZTÉS INGATLAN FÁZISA HASZNOSÍTÁSI FÁZIS

9 INGATLANKEZELÉS SZINTJEI Asset Management -Vagyonkezelés -Stratégiai szint -Hosszú táv Property Management -Ingatlankezelés -Stratégiai szint ÉS operatív szint -Középtáv Facility Management -Üzemeltetés -Operatív szint - Rövid táv

-Ingatlankezelés -Stratégiai szint ÉS operatív szint

10 ASSET MANAGEMENT FELADATOK AKVIZÍCIÓ BÉRBEADÁS ÉRTÉKESÍTÉS FINANSZÍROZÁS ÜZEMELTETÉS

11 INGATLANPIACI SZEREPLŐK KAPCSOLATI ÁBRA Előtte Ingatlanhasznosítás fázis Utána Fejlesztő Üzemeltető Műszaki szakértők, kivitelezők Ingatlan tanácsadó ügynökség Fejlesztő Értékbecslő Finanszírozó

12 JELLEMZŐ INTÉZMÉNYI BEFEKTETŐK INGATLAN ALAPOK: INGATLANHASZNOSÍTÓ CÉGEK: BIZTOSÍTÓK: EGYÉB:

13 II. ÉRTÉKTEREMTÉS LEHETSÉGES STRATÉGIÁK

14 INGATLANÉRTÉKELÉS - MÓDSZEREK 1. Hozamszámításon alapuló értékelési módszer (discounted cash-flow, DCF): Bármely eszköz értéke egyenlő az ingatlanból származó tiszta, nettó jövedelmek jelenértékével. Bérleti hasznosításra tervezett ingatlanoknál gyakori: irodaházak, hotelek, bevásárlóközpontok, parkolóházak; 2. Maradványérték számítás: Speciális ingatlanoknál alkalmazzák, korlátozott hasznosítási lehetőségek esetén. Egyedi igényre létrehozott ingatlanok. 3. Piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslés : A vizsgált ingatlanhoz hasonló típusúingatlanok megvalósult tranzakciós adatai képezik az összehasonlítás alapját. Alkalmazás: lakásoknál, sztenderd típusú ingatlanoknál. 4. Értékcsökkentett újraelőállítási költség : A telek becsült aktuális piaci értéke és a fejlesztés bruttó újraelőállítási költségének összegét veszi alapul, csökkentve az amortizációval. Különleges rendeltetésű épületeknél: iskolák, kórházak, egyetemek, könyvtárak, múzeumok, börtönök.

Maradványérték számítás: Speciális ingatlanoknál alkalmazzák, korlátozott hasznosítási lehetőségek esetén. Egyedi igényre létrehozott ingatlanok. 3.

15 INGATLANÉRTÉKELÉS HOZAMSZÁMÍTÁS ALAPJA NETTÓ HOZAM = NETTÓ BEVÉTELEK / INGATLAN ÉRTÉK Nettó bevételek alakulása Bérleti díjbevételek + Hatályos bérleti szerződésekből eredő bérleti díjbevételek (iroda, üzlet, raktár, parkoló stb.) + Üres területek bérbeadásából várható díjbevételek - Be nem folyt bérleti díjbevételek Üzemeltetési nyereség / veszteség + Üzemeltetési díjbevételek - Be nem folyt üzemeltetési díjbevételek - Üzemeltetési költségek Tulajdonos által finanszírozott beruházások (CAPEX) - Tulajdonos által finanszírozott, az ingatlan állagának megőrzése érdekében, vagy értéknövelő céllal végzett beruházások

) + Üres területek bérbeadásából várható díjbevételek - Be nem folyt bérleti díjbevételek Üzemeltetési nyereség / veszteség + Üzemeltetési díjbevételek -

16 Lejárat INTEGRÁLÓ ÉPÍTMÉNYTERVEZÉS I. INGATLANÉRTÉKELÉS DCF példa Élő bérleti szerződés futamideje Örökjáradék Átmeneti üresedés 12,- EUR/m2/hó Szerződött bérleti díj 10,- EUR/m2/hó Piaci bérleti díj 0,- EUR/m2/hó

Örökjáradék Átmeneti üresedés 12,- EUR/m2/hó Szerződött bérleti díj

17 I. ÉRTÉKTEREMTÉS ÉRTÉKNÖVEKMÉNY REALIZÁLÁSA I. Értéknövekmény realizálása A felértékelődés okai lehetnek többek között: Kedvező vételi lehetőség Fellendülő piaci környezet; Lokáció felértékelődése (pl.: Váci út); Szabályozás kedvező változása;

többek között: Kedvező vételi lehetőség Fellendülő piaci

18 VÁLSÁG HATÁSA A BEFEKTETÉSI INGATLANPIACRA BME - MET 2011 / 2012 I. Szemeszter

19 INGATLAN AKVIZÍCIÓ LEGFŐBB DÖNTÉSI SZEMPONTOK MINŐSÉG LOKÁCIÓ BÉRLŐ

20 INGATLAN AKVIZÍCIÓ EGYÉB DÖNTÉSI SZEMPONTOK Jövedelemtermelő képesség Cash-flow Újra bérbeadási lehetőségek Alternatív hasznosítási lehetőségek Bérterület rugalmas feloszthatósága Közös terület aránya Üzemeltetési költségszint alakulása Műszaki adottságok Szerkezeti adottságok (pl.: belmagasság) Gépészeti és elektromos kapacitások, illetve ezek rugalmas alakíthatósága Felhasznált anyagok minősége design, tartósság és energiatakarékosság szempontok alapján Zöld energia, illetve egyéb zöld megoldások alkalmazása

21 INGATLAN AKVIZÍCIÓ TRANZAKCIÓS STRUKTÚRÁK 1. Jövedelemtermelő ingatlanok vásárlása Hatályos bérleti szerződésekből eredő cash-flow megvásárlása; 2. Forward sale tranzakciók Ingatlanok megvásárlása előre megállapodott elszámolási elvek alapján a fejlesztési folyamat valamely korai fázisában, amikor a végső hasznosítási feltételek még nem ismertek; 3. Bérleti garanciavállalás mellett történő vásárlás Jövedelemtermelő, vagy fejlesztés alatt álló ingatlanok megvásárlása, úgy, hogy az eladó vagy fejlesztő általában több évre előre garanciát vállal a bérleti díjbevételek alakulására. 4. Sale and lease back tranzakciók Korábban saját tulajdonú ingatlanok értékesítése, azzal, hogy Eladó az ügylet részeként vállalja, hogy az adásvételt követően egy ideig bérlet útján tovább használja az ingatlant;

22 II. ÉRTÉKTEREMTÉS BÉRLETI DÍJBEVÉTELEK MAXIMALIZÁLÁSA II. Bérleti díjbevétel realizálása A felértékelődés okai lehetnek többek között: Bérbeadás Üzemeltetési költségek csökkentése Face-lifting beruházások Szolgáltatások bővítése

23 VÁLSÁG HATÁSA A BÉRBEADÁSRA BME - MET 2011 / 2012 I. Szemeszter

25 ALAPRAJZI KÖTÖTTSÉGEK LEHETŐSÉGEK

26 Köszönöm a figyelmet!

Hasonló dokumentumok

Szóbeli vizsga. Ingatlankezelő Szakképzés Ingatlankezelő feladatai szakmai követelménymodul. 2. vizsgafeladat

Szóbeli vizsga. Ingatlankezelő Szakképzés Ingatlankezelő feladatai szakmai követelménymodul. 2. vizsgafeladat Szóbeli vizsga Ingatlankezelő Szakképzés 392-06 Ingatlankezelő feladatai szakmai követelménymodul 2. vizsgafeladat . Mutassa be az ingatlanok és az ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok számviteli