Nyugat magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar Továbbképző tagozat. Ingatlanfejlesztő szakirányú továbbképzés. Szóbeli prezentáció

Méret: px

Mutatás kezdődik a ... oldaltól:

Download "Nyugat magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar Továbbképző tagozat. Ingatlanfejlesztő szakirányú továbbképzés. Szóbeli prezentáció"

Boglárka Sipos
9 évvel ezelőtt
Látták:

1 Nyugat magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar Továbbképző tagozat Ingatlanfejlesztő szakirányú továbbképzés Kajtár Ilona Vendéglátó ipari létesítmény ingatlan-értékélési Szóbeli prezentáció Záróvizsga Konzulens: Harnos László

továbbképzés Kajtár Ilona Vendéglátó ipari létesítmény

2 Tartalom Téma választás értékelési cél Lehetséges értékelési ek Ingatlanpiaci elemzés A Kis Juhász Panzió értékének

3 Téma választás értékelési cél Lehetséges értékelési ek Helyi sajátosságok, lehetőségek elési célja PIACI ÉRTÉK Ingatlanpiaci elemzés A Kis Juhász Panzió értékének Piaci érték: A piaci érték az a becsült összeg, amelyért egy ingatlan az értékelés időpontjában gazdát cserélhetne egy hajlandóságot mutató eladó és egy hajlandóságot mutató vevő között tisztességes feltételek mellett zajló tranzakció keretében megfelelő piacra bocsátást követően, amelynek során mindkét fél jól informáltan, körültekintően és kényszer nélkül cselekedett. (Megjegyzés: az értékelés időpontja azt az időpontot jelöli, amikor az ingatlant értékesítendőnek tekintik

egy hajlandóságot mutató vevő között tisztességes feltételek mellett zajló tranzakció keretében megfelelő piacra bocsátást követően, amelynek során mindkét fél

4 Téma választás értékelési cél Lehetséges értékelési ek Ingatlanpiaci elemzés A Kis Juhász Panzió értékének Piaci összehasonlításon alapuló értékelés Az alaphalmaz kiválasztása. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése. Fajlagos alapérték. Értékmódosító tényezők elemzése. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása. számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként. Hozamszámításon alapuló értékelés Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainak elemzése. A jövőbeli bevételek és kiadások becslése használati módonként. Jövőbeli pénzfolyamok felállítása használati módonként. A tőkésítési kamatláb. A pénzfolyamok jelenértékének. A legmagasabb jelenérték kiválasztása, mint hozamszámításon alapuló érték.

számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként. Hozamszámításon alapuló értékelés Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainak elemzése.

5 Téma választás értékelési cél Lehetséges értékelési ek Nettópótlási költség Nettópótlási költség = Felépítmény bruttó pótlási költsége - Avultság (fizikai/műszaki, funkcionális környezeti + Telekérték Ingatlanpiaci elemzés A Kis Juhász Panzió értékének

pótlási költsége - Avultság (fizikai/műszaki, funkcionális

6 Téma választás értékelési cél Lehetséges értékelési ek Ingatlanpiaci elemzés A Kis Juhász Panzió értékének aktuális ingatlanpiaci kérdések kereskedelmi célú ingatlanok piacát súlytó negatív tendenciák A vendéglátó célú ingatlanok jellemzői, értékelésük sajátosságai profil, bejáratottság, jó hírnév, elhelyezkedés, szezonalitás a szálláshelyek keresletét befolyásoló tényezők alakulása a Balaton térségében turizmus, kínált szolgáltatások állandó kereslet,

ingatlanok jellemzői, értékelésük sajátosságai profil, bejáratottság, jó hírnév, elhelyezkedés, szezonalitás a

7 Téma választás értékelési cél Lehetséges értékelési ek Ingatlanpiaci elemzés A Kis Juhász Panzió értékének Az ingatlan környezetének leírása Tágabb környezet Közvetlen környezet Direkt tőkésítés költség.

Panzió értékének Az ingatlan környezetének leírása

8 A Kis Juhász Panzió értékének Balaton régió Az ingatlan környezetének leírása Tágabb környezet Közvetlen környezet Siófok, belváros

9 A Panzió értékének Direkt tőkésítés költség. Címe Siófok, Széchenyi u. 12 Helyrajzi-száma Siófok, belterület 6432 Tulajdonos VABEKO Kft. Tulajdoni hányad 1/1 Tájolása DNy Domborzat sík terepadottságok Közművek SZAT besorolás Beépíthetőség 80% Szintterületi mutató 4 Minimális zöldfelület 10% Telekméret Felépítmény alapterülete Szintek száma tetőtér) Összes hasznos felépítmény terület Felépítmény összes bruttó területe víz, villany, szennyvíz, gáz, telefon klímaberendezés, kábel Tv, internet Vt-3-z 478 m2 166 m2 5 (alagsor, földszint, I.-II emelet, 681 m2 830 m2

zöldfelület 10% Telekméret Felépítmény alapterülete Szintek száma tetőtér) Összes hasznos felépítmény terület Felépítmény összes bruttó

10 A Panzió értékének Direkt tőkésítés költség.

11 Direkt tőkésítés költség. Alagsor Raktárak, pince-klub m2 Földszint Étterem konyha, iroda, kiszolgáló helyiségek, (9 db) I. emelet 6 db szoba + vizesblokk m2 II. emelet 6 db szoba + vizesblokk m2 Tetőtér 3 db szoba + vizesblokk kiszolgáló helyiségek t m2 Felépítmény összes hasznos területe Bruttó alapterület 830 m2 681 m2

emelet 6 db szoba + vizesblokk 133.68 m2 II. emelet 6 db szoba + vizesblokk 133.

12 Direkt tőkésítés költség. értékelendő Széchenyi. u.14 ingatlanok Gáspár utca Május 1. u. Beszédes sétány Fő utca Csokonai utca Település neve Zamárdi Siófok Siófok Siófok Zamárdi Telek területe Ingatlan típusa panzió panzió panzió ** szálloda és panzió panzió panzió Közművesítettség összközmű összközmű összközmű összközmű összközmű klíma van van van van nincs Építmény területe Építés éve < >20 >20 Eladási éve (kínálat éve) Eladási/kínálati ár Fajlagos m² ár:

13 Direkt tőkésítés költség. elhelyezkedési korrekció területnagyság korrekció -2-2 tranzakció éve építmény kora kínálat ár miatti -5-5 Korrigált fajlagos ár Ft/ m² Szécheny i. u.14 korrigált fajlagos ár Gáspár utca Május 1. u. Beszédes sétány Fő utca Csokonai utca

építmény kora 2-3 -3 kínálat ár miatti -5-5 Korrigált fajlagos ár Ft/ m² Szécheny

14 Direkt tőkésítés költség. Alapterül et m 2 hasznos alapterül et m 2 hasznoss ág miatti korrekció korr. Fajl ért Ft/m 2 Forgalmi érték Ft Alagsor Földszint I. emelet II. emelet Tetőtér Forgalmi érték kerekítve Ft

Fajl ért Ft/m 2 Forgalmi érték Ft Alagsor 166 145-20 212 239 35 231 674 Földszint 166 139 0

15 Direkt tőkésítés költség. bevételek elő és utószezon bérbeadható kapacitás 15 szoba átlagos szobaár /szoba kihasználtság 30% figyelembe vehető éves bevétel (hónapok száma 4 ) Főszezon bérbeadható szobák száma 15 szoba átlagos szobaár /szoba kihasználtság 75% figyelembe vehető éves bevétel (hónapok száma 2 ) közép szezon bérbeadható szobák száma 15 szoba átlagos szobaár /szoba kihasználtság 40% figyelembe vehető éves bevétel hónapok száma 2 időszakos üzemeltetés bérbeadható szobák száma 15 szoba átlagos szobaár /szoba kihasználtság 5% figyelembe vehető éves bevétel hónapok száma 5

000/szoba kihasználtság 75% figyelembe vehető éves bevétel 10 800 000 (hónapok száma 2 ) közép szezon bérbeadható szobák száma 15 szoba átlagos szobaár 14.

16 Direkt tőkésítés költség. Költségek fenntartási ktg 20% menedzselési 5% felújítási alap egyéb 3% összesen Egyenleg Tőkésítési ráta: 10,5 % tőkésített egyenleg

172 250 felújítási alap 1 000 000 egyéb 3% 703 350

17 Direkt tőkésítés költség. alapter ület bruttó pótlási költség avulás fizik ai Erkölcsi Piaci m2 Ft/m2 Ft % % % nettó pótlási ktg Alagsor % 0% 2% Földszint % 0% 0% I. emelet % 0% 0% II. emelet % 0% 0% Tetőtér % 0% 2% Épület összesen

Alagsor 166 149 500 24 817 000 15% 0% 2% 20 672 561 Földszint 166 241 500 40 089 000 10% 0% 0% 36 080 100 I.

18 Direkt tőkésítés költség. Felépítmény értéke összesen Telek érték Ingatlan értéke összesen

19 Direkt tőkésítés költség. A kapott értékek piaci szerint (60%) direk tőkésítés szerint (40 %) nettópótlási költség szerint (ellenőrzés) Egyeztetett piaci érték: kerekítve: Ft Ft

tőkésítés szerint (40 %) 151 241 905 nettópótlási költség

20 Köszönöm megtisztelő figyelmüket! Kajtár Ilona

Hasonló dokumentumok

Ingatlan forgalmi értékének megállapítása

Ingatlan forgalmi értékének megállapítása Készítette: Katona János Konzulens: Mizseiné dr. Nyiri Judit Feladat Az értékelés célja a Székesfehérvár 8483/6 helyrajzi számú, a természetben Budai út 43. szám