IPARI INGATLAN ÉRTÉKELÉSI SZAKVÉLEMÉNYÉNEK KÉSZÍTÉSE

Méret: px

Mutatás kezdődik a ... oldaltól:

Download "IPARI INGATLAN ÉRTÉKELÉSI SZAKVÉLEMÉNYÉNEK KÉSZÍTÉSE"

Kornélia Németh
8 évvel ezelőtt
Látták:

1 2009 SZÉKESFEHÉRVÁR INGATLANFEJLESZTŐ SZAKIRÁNYÚ TOVÁBBKÉPZÉS TURSITS KATA IPARI INGATLAN ÉRTÉKELÉSI SZAKVÉLEMÉNYÉNEK KÉSZÍTÉSE

2 IPARI INGATLAN ÉRTÉKELÉSI SZAKVÉLEMÉNYÉNEK KÉSZÍTÉSE I. ÉRTÉKELÉSI SZAKVÉLEMÉNY II. IRODÁK ÉS KERESKEDELMI CÉLÚ INGATLANOK KERESLETÉT BEFOLYÁSOLÓ TÉNYEZŐK III. AZ EVS 2003 CÉLJA ÉS AZ SZABVÁNYOK SAJÁTOSSÁGAI EURÓPAI IV. BÍRÁLAT - KÉRDÉSEK

3 FELÉPÍTÉSE Értéktanúsítvány Értékelés célja Felhasznált adatok: hitelesítési biz, vízjogi eng. Piaci versenyelemzés: MOL (20%p.rész), Shell, OMW, Agip + fehér kutak Környezet elemzése: demog, telep.szerk, infr., gazd., fejlesztések

4 FELÉPÍTÉSE - II. RÉSZ Ingatlanpiaci körkép Ingatlan jellemzése: megközelíthetőség, jogi, telek, műszaki: épület, építmény Lehetséges és alkalmazott módszerek Érték és végsőérték kialakítás Speciális feltételezések és korlátozások Mellékletek

5 TELEPÜLÉSTÉRKÉP

6 FOTÓK

7 MÓDSZEREK Piaci összehasonlító értékelés a vizsgált ingatlan kör kiválasztása összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása fajlagos alapérték értékmódosító tényezők számbavétele (település méret, liter forgalom, technológia, műszaki tart., elhelyezkedés, forgalomterhelés, infrastruktúra, beépítettség, mosóház, shopforgalom) végső érték számítása

tényezők számbavétele (település méret, liter forgalom, technológia, műszaki tart.

8 MÓDSZEREK Hozamelvű értékelés pénzfolyamok meghatározása évenként (2007 jan. 01-től) változások becslés 7 évre előre tőkésítési ráta és hozamráta meghatározása

9 MÓDSZEREK KIADÁSOK BEVÉTELEK Fenntartási költség (kivit. 1%) Rezsiköltség (árrésbev. 25%) Személyi jellegű ráfordítások Marketing ktg. (árrésbev. 1,5%) Üzemanyag Shopforgalom Mosóház és porszívó

10 ÉRTÉKEGYEZTETÉS Végső érték meghatározása PIACI és a HOZAMELVŰ értékelés eredménye: 50% - 50%-os súlyozással

11 II. IRODÁK ÉS KERESKEDELMI CÉLÚ INGATLANOK KERESLETÉT BEFOLYÁSOLÓ TÉNYEZŐK pénzügyi és gazdasági válság elmélyült minél kockázatosabb a befektetés, annál magasabbak a hozamelvárások vásárlóerő alapú elemzés kérdései: megközelíthetőség, elhelyezkedés: időben?, hogyan? vonzáskörzet létesítményei: méret, funkció vásárlóerő demográfia (kor, nem, foglalkozás, jövedelem, igényszint) kereslet nagyságrendje, értéke ingatlan kereslete PRO Bizonytalan gazdasági helyzet (állam/bankcsőd, árfolyam ing.) Kedvező bérlőmix, szerződések időtartama, üzemeltetés Hitelkondíciók javulása KONTRA Magas alapkamat Kedvezőtlen bérlőmix, szerződések időtartama, üzemeltetés Hitelkondíciók romlása

vonzáskörzet létesítményei: méret, funkció vásárlóerő demográfia (kor, nem, foglalkozás, jövedelem, igényszint) kereslet nagyságrendje, értéke ingatlan kereslete PRO

12 III. EVS 2003 CÉLJA ÉS SAJÁTOSSÁGAI EU jogszabályokon alapuló szabványgyűjtemény, mely minden tagállamra egységesen vonatkozik, hogy az értékelés módszertana, folyamata standardizálható legyen, függetlenül az EU-n belüli földrajzi elhelyezkedéstől. Három fő részből áll: Szabványok (1-9, S) Útmutatók (9-14, GN) Függelékek (1-8, A)

folyamata standardizálható legyen, függetlenül az EU-n belüli földrajzi

13 IV. BÍRÁLAT - KÉRDÉSEK Milyen esetekben indokolt és elfogadott a költségalapú (nettó pótlási érték) értékelési módszer alkalmazása? INGATLAN JELLEGE Jövedelemtermelő.: épületei, építményei, Speciális: szűk piaccal rendelkező (nincs piaci különleges földrajzi elhelyezkedésű ingatlanok, információ), Közintézmények: kórház, iskola, múzeum - műszaki értéke ÉRTÉKELÉS CÉLJA: Építés alatt álló ingatlanok: lakó, jövedelem termelő, Apportálás, Biztosítás, Vagyonnyilvántartás, Kárfelmérés Mit jelent bérbeadással hasznosított ingatlanoknál az üresedési ráta, hogyan határozzuk meg? Tényleges kihasználatlanság (m2) Potenciális kihasználtság (m2) Pl.: Irodaházak: Buda: 14%, Pest: 18% (kereslet, volumen )

műszaki értéke ÉRTÉKELÉS CÉLJA: Építés alatt álló ingatlanok: lakó, jövedelem termelő, Apportálás, Biztosítás, Vagyonnyilvántartás, Kárfelmérés Mit jelent bérbeadással

14 ÖSSZEFOGLALÁS I. Szakértői vélemény II. Irodák és kereskedelmi célú ingatlanok kereslete III. EVS 2003 IV. Kérdések Köszönöm a figyelmet!

Hasonló dokumentumok

TOVÁBB SZÁRNYAL A LAKÁS- ÉS AZ IRODAPIACI INDEX (A GKI 2015. ÁPRILISI FELMÉRÉSÉNEK EREDMÉNYEI)

TOVÁBB SZÁRNYAL A LAKÁS- ÉS AZ IRODAPIACI INDEX (A GKI 2015. ÁPRILISI FELMÉRÉSÉNEK EREDMÉNYEI) A GKI évente kétszer szervez felmérést a vállalatok, az ingatlannal foglalkozó cégek (fejlesztők, forgalmazók,