Az ingatlanpiac helyzete és kilátásai (2009. októberi felmérések alapján)

Átírás

1 Az ingatlanpiac helyzete és kilátásai (2009. októberi felmérések alapján) A GKI Gazdaságkutató Zrt tavasza óta szervez negyedévenkénti felméréseket a vállalatok, az ingatlanfejlesztők és forgalmazók, valamint a lakosság ingatlanpiaci terveinek, szándékainak és kilátásainak feltérképezése céljából. A kutatás az Ingatlan és Befektetés című szakfolyóirat szakmai támogatásával folyik. A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexe szintetizálja az egyes részpiacok (a lakás-, az iroda-, üzlethelyiség- és a raktárpiac) várható helyzetét, s ezzel összefoglaló képet ad az ingatlanpiacról. Az index és a részindexek a piaci szereplők jövőbeli kilátásait és várakozásait jellemzi. A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexe, Jan Ápr Júl Okt Jan Ápr Júl Okt GKI index Átlag (200108) A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2009 októberében 28,6, ami csaknem öt százalékponttal magasabb, mint a felmérések történelmi mélypontját jelentő júliusi érték. Az index lényegében visszatért a fél évvel ezelőtti szintjére, de még mindig igen alacsony. A várakozások szintjén tehát túl vagyunk a mélyponton, de az ingatlanpiac szereplői nem számítanak jelentősebb javulásra.

2 Irodapiac A budapesti agglomerációban továbbra is gőzerővel folynak az irodafejlesztések, a korábban elindult projekteket a beruházók láthatóan minél előbb tető alá akarják hozni. A meglehetősen korlátozott kereslet és a piacra belépő nagy mennyiségű új kapacitások nem eredményezhetnek mást, mint a kihasználtsági mutatók további romlását. A BIEF és a GKI felmérési eredményei is arra utalnak, hogy egyre nő az üresen álló irodaterületek aránya a teljes alapterületen belül. A GKI 2009 októberi megkérdezésének adatai szerint csökkenő kihasználtság elsősorban az A kategóriás irodák esetében érezhető, a B kategóriában Pesten stagnálás, Budán csak hajszálnyi (1 százalékpontos) romlás volt regisztrálható. A fővárosi irodák kihasználtsága A típusú (%) B típusú (%) Pesten 73 (76) 77 (77) Budán 72 (75) 76 (77) Zárójelben az előző júliusi - felmérés adatai -25 A fővárosi irodapiaci index, Kelet-Magyarországon az áprilisi 72% és júliusi 67% után októberben 74%-os volt az átlagos kihasználtság. Nyugat-Magyarországon változatlan a helyzet: áprilisban és júliusban 71-71%, októberben 71% volt a kihasználtságot jellemző mutató értéke Irodapiaci index Átlag (200108) Az ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő tizenkét hónapban a vidéki körzetekben további romlásra, a fővárosi agglomerációban az erős túlkínálat fennmaradására számítanak. Üzlethelyiségek piaca A fővárosi üzlethelyiség-piaci index, Üzlethelyiség-piaci index Átlag (200108) Az üzlethelyiségek piacának megítélése októbere és júliusa között folyamatosan romlott októberében azonban javult az átlagos értékelés. Vidéken továbbra is erősebb a túlkínálat, mint a fővárosban. Az ingatlanokkal foglalkozó cégek válaszadó képviselői a következő egy évben országos átlagban enyhén romló piaci helyzetet jeleznek előre. A regionális különbségek az előrejelzések területén most is elég nagyok: a vidéki körzetekben stagnálásra, a fővárosban és környékén a túlkínálat növekedésére lehet számítani. 2

3 Raktár-, ipari ingatlan- és telekpiac A fővárosi raktárpiaci index, Raktárpiaci index Átlag (200108) A logisztikai piacon kissé később érződött a válság negatív hatása (mint az üzlethelyiségpiacon), de azért ebben a szegmensben csak áprilisban és júliusban romlottak a helyzetértékelések. A jelen megkérdezés során némileg tovább romlott a megítélés, aminek a hátterében a fővárosi agglomerációt érintő stagnálás és a vidéki körzetekben tapasztalható romlás áll. A következő egy évet illető várakozások a vidéki körzetekben változatlan, a fővárosi agglomerációban kissé javuló piaci helyzetet valószínűsítenek. Az üzemcsarnokok piaci helyzetének megítélése az előző felméréshez képest országos átlagban valamelyest romlott, de még így is ebben a szegmensben a legkisebb a túlkínálat mértéke. A közeljövőt illető várakozások már nem utalnak további romlásra. A vállalati szektorból érkező jelzések az üzemcsarnokok iránti igények változatlanságát jelzik. A telekpiacon Budapest kivételével tovább romlott a piaci helyzet megítélése. Az ingatlanokkal foglalkozó cégek véleménye szerint a következő egy esztendőben a piaci helyzet várhatóan nem fog érezhetően javulni, s a vállalati szektorból érkezett válaszok is feltűnően óvatos jövőbeni beruházási magatartásra utalnak. Lakáspiac A fővárosi lakáspiaci index, Lakáspiaci index Átlag (200108) A magyarországi lakáspiacra vonatkozó helyzetértékelések 2008 és 2009 júliusa között felmérésről-felmérésre romlottak. Az idei nyár közepén már-már horrorisztikusan rossz helyzetértékelésekkel lehetett találkozni. Ez persze érthető, hiszen a lakáspiacon a tranzakciók számában becslések szerint mintegy 50%-os csökkenés következett be 2009 első félévében. A nagy romlási időszak után októberében némi korrekció következett be, a piaci helyzetértékelések az egy negyedévvel ezelőttihez képest a legtöbb szegmensben enyhén javultak. A lakáspiac azonban továbbra is súlyosan túlkínálatos. 3

4 A lakáspiac szegmenseinek értékelése és a következő 12 hónapra szóló várakozások* Helyzetértékelés július október Változás Várakozás Várható változás Budapest Nem panel társasházi lakások Budai zöldövezet Egyéb Buda Pesti belváros Pesti zöldövezet Egyéb Pest Panellakások Észak-Pest Dél-Pest Buda Családi házak Pest Buda Kelet-Magyarország Nem panel társasházi lakások Panellakások Családi házak Nyugat-Magyarország Nem panel társasházi lakások Panellakások Családi házak */ egyenleg-mutatók: a túl-keresletet és túlkínálatot jelzők arányának súlyozott különbsége, értéke 0, ha egyensúlyi a piac, negatív, ha túlkínálat és pozitív, ha túl-kereslet érezhető. A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban a vidéki térségekben alapvetően változatlan piaci helyzetre számítanak. A fővárosban a panellakások és családi házak esetében stagnálás, a társasházi lakások esetében némi javulás várható. A októberi felmérés eredményei szerint a lakásépítésre és -vásárlásra vonatkozó lakossági várakozások az előző negyedévhez képest összességében nem változtak. A lakásépítést vagy ingatlan vásárlást tervezők aránya együttesen októberben az összes háztartáson belül nem érte el a másfél százalékot. A lakásfelújítást és -korszerűsítést biztosan vagy valószínűleg tervezők aránya sem mutat összességében számottevő változást az előző negyedévhez képest. 4

5 A lakosság lakásépítési, vásárlási és felújítási szándékai (4 negyedéves mozgóátlagolt értékek, ezer háztartás) Lakásépítés, -vásárlás Lakásfelújítás, -bővítés Negyedév Biztosan Valószínűleg Biztosan Valószínűleg Forrás: a GKI lakossági felmérései Árak Az új ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások (százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest) Nyugat- Kelet- Budapest Pest megye Magyarország Magyarország Országos átlag Lakóingatlan 0 (1) 0 (0) 0 (0) 0 (-1) 0 (0) Iroda 0 (1) 0 (1) 0 (1) 0 (0) 0 (1) Üzlethelyiség 0 (3) 0 (2) 0 (0) 0 (0) 0 (1,5) Raktár 0 (1) 0 (0) 0 (0) 0 (0) 0 (0,3) Zárójelben az előző júliusi - felmérés adatai A fenti táblázat meglehetősen egyszerű: az új ingatlanok esetében minden ingatlantípus esetében változatlan árak várhatóak. A fejlesztők tehát még költségeik esetleges növekedését sem lesznek képesek vevőikkel elfogadtatni. 5

6 A használt ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások (százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest) Budapest Pest megye Nyugat- Kelet- Országos Magyarország Magyarország átlag Lakóingatlan -1 (-2) -1 (-1) -4,7 () (-6) -3 (-3,5) Iroda -2 (-7) -2 (-7) -4 () -3 (-6) -2,5 (-7) Üzlethelyiség -2 () -2 () (-3) -3 (-6) -4 () Raktár -2 (-4,5) -1 () -1,5 (-3,5) -3 (-6,5) -2 (-4,5) Építési telek 0 (-3) 0 (-3) -1 (-1) 0 (-2) 0 (-2) Zárójelben az előző júliusi - felmérés adatai A használt lakáspiac várható kilátásairól véleményt mondó cégek Budapesten lényegében csak a panellakások esetében várnak további árcsökkenést. A vidéki területeken 5% körüli áresésre számítanak a válaszadók. Az üzleti ingatlanok esetében is hasonló a helyzet: a fővárosban és környékén kisebb, vidéken nagyobb árcsökkenések valószínűsíthetőek. A használt lakások fajlagos (négyzetméterenkénti) árának várható változása a következő 12 hónapban (százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest) Nem panel társasházi lakások Budai zöldövezet 0 (-1,5) Egyéb Buda 0 (-2) Pesti belváros 0 (-1) Pesti zöldövezet 0 (-2) Egyéb Pest -2 (-3) Panellakások - Észak-Pest -2 (-3) Panellakások Dél-Pest -2 (-3) Panellakások Buda -2 (-3) Családi házak Pest -1 (-1) Családi házak Buda 0 (0) Budapest összesen -1 (-2) Kelet-Magyarország (-6) Nem panel társasházi lakások (-6) Panellakások -6 (-7) Családi házak -4 (-4) Nyugat-Magyarország -4,7 () Nem panel társasházi lakások () Panellakások (-9) Családi házak -4 (-1) Zárójelben az előző júliusi felmérés adatai. Az irodák bérleti díjai a következő 12 hónapban várhatóan nem változnak, a raktáraké és az üzlethelyiségeké pedig csak jelképesen, 1% körüli mértékben csökkenhetnek. 6