JELENTŐSEN JAVULÓ KILÁTÁSOK AZ INGATLANPIACON (A GKI ÁPRILISI FELMÉRÉSÉNEK EREDMÉNYEI)

Átírás

1 JELENTŐSEN JAVULÓ KILÁTÁSOK AZ INGATLANPIACON (A GKI ÁPRILISI FELMÉRÉSÉNEK EREDMÉNYEI) A GKI évente kétszer szervez felmérést a vállalatok, az ingatlanokkal foglalkozó cégek (fejlesztők, forgalmazók, tanácsadók és üzemeltetők), valamint a lakosság ingatlanpiaci terveinek, szándékainak és kilátásainak feltérképezése céljából. A fővárosi és a magyarországi ingatlanpiaci indexek egyetlen számba sűrítik az egyes részpiacoknak (a lakás-, az iroda-, az üzlethelyiség- és a raktárpiacnak) a következő egy évben várható helyzetére vonatkozó várakozásokat, s ezzel összefoglaló képet adnak az ingatlanpiaci kilátásokról. A GKI INGATLANPIACI INDEXEI, Forrás: a GKI felmérései Az indexek viszonyítási alapja csakúgy, mint a korábbiakban - nem egy ideális egyensúlyi piac, hanem a fővárosi illetve magyarországi ingatlanpiac között regisztrált átlagos állapota. Így a 100-as érték reprezentálja a piaci átlagot. A 100 feletti értékek az ennél kedvezőbb, a 100 alatti értékek az ennél kedvezőtlenebb kilátásokat mutatják. A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2014 áprilisában 106, ami 8 százalékponttal magasabb az előző, októberi megkérdezés során kapott értéknél. A magyarországi ingatlanpiacot jellemző áprilisi érték 103, ami csaknem 7 százalékponttal magasabb a félévvel korábbi értéknél. Az ingatlanpiaci szereplők körében tehát komoly derűlátás bontakozott ki mind a fővárosra, mind az ország egészére vonatkozóan. (Hasonlatos mindez az egyéb gazdasági hangulatindexek alakulásához.) E kicsattanó optimizmus fundamentális alapjai nem világosak, a rendelkezésre álló statisztikai információk nem utalnak számottevő élénkülésre sem a kihasználtsági mutatók, sem a lakás-adásvételi tranzakciók esetében. A kétségkívül beindult gazdasági növekedés, a Magyar Nemzeti Bank növekedési hitelprogramjának az ingatlanszektorra való kiterjesztése, illetve a lakossági hitelkereslet enyhe növekedése olyan jelek lehetnek, amelyeket már régen várnak a piac szereplői és a jelen felmérés adatai szerint kissé talán túl is értékelnek.

2 AZ IRODAPIAC A jelen felmérés eredményei szerint az irodapiacon folytatódott a csökkenő kihasználtság tendenciája. A fővárosi piacon a pesti A kategória kivételével - minden szegmensben csökkentek a kihasználtsági mutatók. A pesti oldalon található irodák kihasználtsága továbbra is szignifikánsan meghaladja a budai oldalon elhelyezkedőkét. A vidéki körzetekben is negatív irányú elmozdulások voltak regisztrálhatók. Kelet-Magyarországon a fél évvel ezelőtti 67%-os kihasználtság 65%-ra, Nyugat-Magyarországon a hat hónappal ezelőtti 68%-os mutató 65%-ra csökkent. A FŐVÁROSI IRODÁK KIHASZNÁLTSÁGA A típusú (%) B típusú (%) Pesten 72,8 (73) 72 (76) Budán 67,3 (68,5) 70,2 (71) Zárójelben az előző 2013.októberi - felmérés adatai IRODAPIACI INDEXEK, AZ ÜZLETHELYISÉGEK PIACA Az irodapiaci index (ami az ingatlanos cégek és vállalati szektor képviselőinek a várakozásait sűríti egyetlen számba) a fővárosban 8, míg az ország egészében 10 ponttal emelkedett. A jelen felmérés során mért indexértékek meghaladják a 2011-ben mért lokális maximumokat. Az ingatlanos cégek kilátásai is némileg kedvezőbbé váltak, de e jelentős emelkedés hátterében jóval inkább a vállalati várakozások számottevő javulása húzódik meg. A kereskedelmi piacra befektetni szándékozók inkább meglévő ingatlanok megvásárlásában, semmint új létesítmények építésben gondolkodnak. Tavaly viszonylag élénk volt a piac, de a fő sztorik egyáltalán nem derűsek. (A Köki bevásárlóközpont csődöt jelentett, a hazai Praktiker lánc is csőd-közeli helyzetben van.) Nem segíti a pici mozgásokat a plázastop tavalyi szigorítása sem ban megindult a kiskereskedelmi forgalom bővülése, egyelőre azonban a növekedés szerény mértékű. A bővülő tortából való részesedés megszerzéséért továbbra is erős a verseny, így kiskereskedelmi ingatlanpiac várhatóan pezsgő marad. ÜZLETHELYISÉG-PIACI INDEXEK, Az üzlethelyiség-piaci indexek (amelyek az ingatlanos cégek és a keresleti oldal képviselői, azaz a vállalatok várakozásait sűrítik egyetlen számba) közül a fél évvel ezelőttihez képest a fővárosi agglomerációra és az ország egészére vonatkozó is emelkedett. Az előbbi csaknem 8, az utóbbi 5 ponttal. A budapesti index a 2011 második félévi felmérésnél is némileg magasabb optimizmust tükröz. Ebben az ingatlanos cégek és a vállalatok várakozásainak javulása egyaránt szerepet játszik. 2

3 A RAKTÁRPIAC A logisztikai ingatlanok piacára 2013-ban az egy évvel korábbinál szerényebb mennyiségű új kapacitás lépett be, vidéken viszont érezhető némi mozgolódás. A bérlői aktivitás az utóbbi időben némileg erősödött. Ennek ellenére a kihasználatlanság továbbra is relatíve magas. RAKTÁRPIACI INDEXEK, Az ipari termelés és a szállítási teljesítmény idén minden bizonnyal növekszik, de a korábbinál rugalmasabb és racionálisabb megoldásokat előnyben részesítő vevői magatartás fékezi a piac esetleges fejlődését. A fővárosi raktárpiaci index értéke (ami az ingatlanos cégek és a vállalatok várakozásait sűríti egyetlen számba) 8, az ország egészére vonatkozó mintegy 6 pontot emelkedett az előző felméréshez képest. A fővárost és környékét illető kilátások már-már a válság előtti időszakot idézik, a vidékiek a évieknél valamivel kedvezőbbek. AZ ÉPÍTÉSI TELKEK PIACA Az ingatlanokkal foglalkozó cégeknek az építési telkek piacára vonatkozó várakozásai az előző felméréshez képest egyik körzetben sem változtak érdemben. A beruházási klíma a lassan beinduló gazdasági növekedés ellenére sem kedvező igazán, így az ingatlanfejlesztések élénkülése tovább tolódik. A vállalati szférában a telekállomány növelését tervezők aránya valamelyest meghaladja a csökkentést tervezőkét. A LAKÁSPIAC A magyarországi lakáspiac megítélése 2014 áprilisában az ország minden régiójában javult a korábbihoz képest. Budapesten az egyéb pesti társasházi lakások kivételével minden szegmensben javult a piaci helyzet megítélése. A vidéki körzetekben is általános javulás volt megfigyelhető. LAKÁSPIACI INDEXEK, A lakáspiaci index (ami az ingatlanos cégek és a lakosság várakozásait sűríti egyetlen számba) értéke mind Budapestre, mind ország egészére vonatkozóan emelkedett. A Magyarország egészére és a fővárosra vonatkozó jelzőszám értéke is meghaladja a közötti időszaki átlagát. A válság kitörése óta még sosem voltak ilyen kedvezőek a lakáspiacra vonatkozó várakozások. A válaszadó ingatlanfejlesztő és - forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban a maihoz képest a fővárosban és a keleti régióban lényegesen javuló piaci helyzetet várnak. Nyugat- Magyarországon stagnáló piaci helyzet valószínűsíthető. 3

4 A LAKÁSPIAC SZEGMENSEINEK A KÖVETKEZŐ 12 HÓNAPBAN VÁRHATÓ HELYZETÉRE VONATKOZÓ VÁRAKOZÁSOK AZ INGATLANOKKAL FOGLALKOZÓ CÉGEK KÖRÉBEN * Budapest - Nem panel társasházi lakások október április Változás Budai zöldövezet Egyéb Buda Pesti belváros Pesti zöldövezet Egyéb Pest Budapest Panellakások Észak-Pest Dél-Pest Buda Budapest - Családi házak Pest Buda Kelet-Magyarország Nem panel társasházi lakások Panellakások Családi házak Nyugat-Magyarország Nem panel társasházi lakások Panellakások Családi házak */ egyenleg-mutatók: a túl-keresletet és túlkínálatot jelzők arányának súlyozott különbsége, értéke 0, ha egyensúlyi a piac, negatív, ha túlkínálat és pozitív, ha túl-kereslet érezhető. Az előző felméréshez képesti változás mértékére utaló jelek jelentése: +/-5 pont a változás +5 pontnál nagyobb, de +15 pontnál kisebb a változás +15 pontnál nagyobb a változás -5 pontnál nagyobb, de -15 pontnál kisebb a változás -15 pontnál nagyobb a változás 4

5 A LAKOSSÁG LAKÁSÉPÍTÉSI, VÁSÁRLÁSI ÉS FELÚJÍTÁSI SZÁNDÉKAI, (4 negyedéves mozgóátlagolt értékek, ezer háztartás) Negyedév Lakásépítés, -vásárlás Lakásfelújítás, -bővítés Biztosan Valószínűleg Biztosan Valószínűleg Forrás: a GKI lakossági felmérései A áprilisi felmérés eredményei szerint a lakásépítésre és vásárlásra vonatkozó lakossági várakozások a fél évvel ezelőttinél csak nagyon enyhén kedvezőbbek. ÁRAK, BÉRLET DÍJAK AZ INGATLANOK ELADÁSI ÁRAINAK A KÖVETKEZŐ 12 HÓNAPBAN VÁRHATÓ ALAKULÁSÁRA VONATKOZÓ VÁRAKOZÁSOK (százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest) Budapest Nyugat- Magyarország Kelet- Magyarország Országos átlag Használt lakás 0,5 (-0,6) 0,7 (-1,3) -1,3 (-2) 0 (-0,6) Új lakás 0,3 (-0,5) 1,7 (0) -2 (-1) 0 (-0,5) Iroda -1 (-5) -2 (-1) -1,5 (-1) -1,5 (-2,3) Üzlethelyiség -0,7 (0) -2 (-2,5) 1 (-1,7) -0,7 (-1,8) Raktár 1 (-2) -1 (-2,5) 2 (-1,8) 0,7 (-2) Építési telek 0 (-3) -2 (-4) -5 (0) -2,3 (-2,3) Zárójelben az előző októberi - felmérés adatai Az új építésű lakások árai esetében stagnálást vár a legtöbb válaszadó, s a számszerű prognózis is leginkább ezt valószínűsíti. 5

6 A HASZNÁLT LAKÁSOK FAJLAGOS (NÉGYZETMÉTERENKÉNTI) ÁRÁNAK A KÖVETKEZŐ 12 HÓNAPBAN VÁRHATÓ VÁLTOZÁSA (százalékos arányok illetve százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest) A várható változás iránya Átlagos Nő Stagnál Csökken változás Nem panel társasházi lakások Budai zöldövezet 36 (20) 52 (69) 12 (11) 1 (0) Egyéb Buda 21 (10) 71 (75) 8 (15) 0,7 (0) Pesti belváros 35 (20) 57 (65) 8 (15) 1,3 (0) Pesti zöldövezet 28 (6) 68 (78) 4 (16) 1 (-1) Egyéb Pest 10 (2) 82 (80) 8 (18) 0,2 (-1) Panellakások - Észak-Pest 12 (0) 76 (75) 12 (25) 0 (-1,5) Panellakások Dél-Pest 14 (0) 74 (75) 12 (25) 0 (-1,5) Panellakások Buda 24 (5) 70 (80) 6 (15) 1 (0) Családi házak Pest 20 (5) 64 (85) 16 (10) 0 (-1) Családi házak Buda 32 (7) 60 (88) 8 (5) 1 (0) Budapest összesen 23 (2) 68 (78) 9 (20) 0,5 (-0.6) Kelet-Magyarország (8) (67) (25) -1,3 (-2) Nem panel társasházi lakások 15 (0) 54 (67) 31 (33) -2,5 (-2) Panellakások 23 (0) 54 (67) 23 (33) 0 (-2) Családi házak 7 (0) 62 (58) 31 (42) -1,5 (-2) Nyugat-Magyarország (16) (49) (35) 0,7 (-1,3) Nem panel társasházi lakások 22 (18) 74 (69) 4 (13) 2 (-1,5) Panellakások 11 (18) 80 (69) 9 (13) 0 (-2) Családi házak 17 (16) 70 (59) 13 (25) 0 (-1,5) Zárójelben az előző októberi felmérés adatai. A használt lakásokra nézve a válaszadók többsége a következő 12 hónapban stagnáló árakat vár. Az áremelkedésre számítók aránya Budapesten és a nyugati országrészben meghaladja az árcsökkenést valószínűsítők arányát. Kelet-Magyarországon éppen fordítva. Az összesített prognózisok az előbbi két régióban 1% alatti árnövekedést, az utóbbi esetében 1%-ot alig meghaladó árcsökkenést valószínűsítenek. A válaszadók országos átlagban stagnáló lakásárakra számítanak. A BÉRLETI DÍJAKNAK A KÖVETKEZŐ 12 HÓNAPBAN VÁRHATÓ ALAKULÁSÁRA VONATKOZÓ VÁRAKOZÁSOK (százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest) Budapest Nyugat- Kelet- Országos Magyarország Magyarország átlag Iroda 0 (-2,5) 0 (0) 0 (-1) 0 (-1,2) Üzlethelyiség -0,7 (-5) -1 (-2) -1 (-1) -0,8 (-2,7) Raktár 0 (-1,5) -1,7 (-2,5) 1,5 (-1) 0 (-1,7) Zárójelben az előző októberi - felmérés adatai A felmérés résztvevői szerint az irodák és a raktárak bérleti díjai a következő 12 hónapban várhatóan nem vagy nem jelentősen változhatnak. A kereskedelmi ingatlanok esetében még van lehetőség a csökkenésre, de a konkrét lokációk között lehetnek komoly különbségek. 6