ÉPÍTÉSI TELKEK RÖVID PIACI ELEMZÉSE

Átírás

1 ÉPÍTÉSI TELKEK RÖVID PIACI ELEMZÉSE Készítette: Molnár Zsolt és Jablonszki István László Készítette: Cím: Telefonszám: FHB Ingatlan Zrt 1082 Budapest, Üllői út

2 FHB INDEX Telek és felépítmény Családi házak esetében a telek és a ház (felépítmény) viszonya is befolyásolhatja az árat. A már említett OTÉK a különböző övezetekben meghatároz beépítési korlátozásokat a telek és a felépítmény területének arányára, illetve a ház összes területének (szintterület: az összes építményszint bruttó alapterülete) arányára vonatkozóan. Ennek következtében egy olyan telek, amire a szabályozás nagyobb házat enged meg építeni, értékesebb lehet egy szigorúbb beépítési korlátozás alá esőnél. A következő, 1. táblázat azt mutatja meg, hogy a nagyobb beépíthetőséget az építők ki is használják. Belső-Pest városias helyszínén sokkal nagyobb a beépítettség, mint a külsőbb övezetekben. Míg Budán nagyobb telkekre nagyobb házakat építenek. A legalacsonyabb a beépítettség a legkisebb településeken. átlagos telekterület átlagos felépítményterület átlagos felépítmény / telek országos % megyejogú városok és % megyeszékhelyek egyéb települések % Budapest % Buda % Belső-Pest % Külső-Pest % 1. táblázat. Telek és felépítmény terület arányok az eladott családi házak esetén ( , Forrás: FHB Index) A beépítettséget azonban nem csak a szabályozás, hanem a keresleti viszonyok is alakítják. Budapest agglomerációjában hasonló szabályozások érvényesülnek, a hányadosok mégis eltérőek. Az agglomeráció drágábbra taksált Északnyugati és Nyugati szektorában a legmagasabb a beépítettsége az átlagosan 791 négyzetméter területű telkeknek (4. ábra), míg a másik végletet a Délkeleti rész jelenti 11%-kal (856 négyzetméteres átlagos telekterülettel). Északi szektor: 14% Északnyugati szektor: 17% Keleti szektor: 14% Nyugati szektor: 17% Délkeleti szektor: 11% Déli szektor: 14% 4. ábra. Telek és felépítmény terület arányok az eladott családi házak esetén a budapesti agglomerációban ( , Forrás: FHB Index)

3 Terület Budapest I. ker. Budapest II. ker. Budapest III. ker. Lakó építési telkek fajlagos értékei részletes bontása Illeték hivatali adatok és saját adatbázis alapján - Építési telek fajlagos értékei - kerekítve Ft/m 2 kerületi átlagok Alacsony tranzakció szám - Átlag ,- Ft/m 2 Nem jellemző az építési telek piaca Belvárosi részen (Rózsadomb, Törökvész stb.) ,- Ft/m ,- Ft/m 2 A külső peremterületi részen (II/A kerület Hidegkút stb.) ,- Ft/m ,- Ft m 2 -ig Irányítószámok alapján A belvárosi részen (Óbuda ) ,- Ft/m ,- Ft m 2 -ig III. kerület Hegyvidék (Táborhegy, Testvérhegy, Ürömhegy stb.) ,- Ft/m ,- Ft m 2 -ig Duna vonalán (római part, Csillaghegy) ,- Ft/m ,- Ft m 2 -ig Békásmegyer és vonzáskörzete ,- Ft/m ,- Ft m 2 -ig Budapest IV. ker. Alacsony tranzakció szám - Budapest V. ker. Átlag ,- Ft/m 2 nem volt tranzakciós adat az elmúlt 3 évben Budapest VI. ker. Alacsony tranzakció szám - Átlag ,- Ft/m 2 Foghíjas kibontás a jellemző, projekt keretében, így felépítményes tranzakcióként jelenik meg a fejlesztési telek. Budapest VII. ker. Alacsony tranzakció szám - Átlag ,- Ft/m 2 Foghíjas kibontás a jellemző, projekt keretében, így felépítményes tranzakcióként jelenik meg a fejlesztési telek. Budapest VIII. ker. Alacsony tranzakció szám - Átlag ,- Ft/m 2 Foghíjas kibontás a jellemző, projekt keretében, így felépítményes tranzakcióként jelenik meg a fejlesztési telek.

4 Budapest IX. ker. Alacsony tranzakció szám - Budapest X. ker. Budapest XI. ker. Budapest XII. ker. Átlag ,- Ft/m 2 Foghíjas kibontás a jellemző, projekt keretében, így felépítményes tranzakcióként jelenik meg a fejlesztési telek. A fejlesztésre alkalmas 2-10 Átlag ,- Ft/m 2 A nagyobb volumenű fejlesztésre alkalmas Átlag ,- Ft/m 2 A fejlesztésre alkalmas 2-10 Átlag ,- Ft/m 2 Átlag ,- Ft/m 2 Átlag ,- Ft/m 2 Átlag ,- Ft/m 2 A fejlesztésre alkalmas 2-4 Átlag ,- Ft/m 2 Átlag ,- Ft/m 2 feletti társasházi telkek Átlag ,- Ft/m 2 Budapest XIII. ker. Átlag ,- Ft/m 2 A nagyobb volumenű fejlesztésre alkalmas 50 lakás Átlag ,- Ft/m 2

5 Budapest XIV. ker. Budapest XV. ker. A fejlesztésre alkalmas 2-4 Átlag ,- Ft/m 2 Átlag ,- Ft/m 2 Átlag ,- Ft/m 2 A fejlesztésre alkalmas 2-4 Átlag ,- Ft/m 2 A közepes volumenű fejlesztésre alkalmas 4-10 Budapest XVI. ker. Budapest XVII. ker. Budapest XVIII. ker. Átlag ,- Ft/m 2 A fejlesztésre alkalmas 2-4 Átlag ,- Ft/m 2 Átlag ,- Ft/m 2 Átlag ,- Ft/m 2 A fejlesztésre alkalmas 2-4 Átlag ,- Ft/m 2 A fejlesztésre alkalmas 2-4

6 Budapest XIX. ker. Budapest XX. ker. Budapest XXI. ker. Budapest XXII. ker. Budapest XXIII. ker. Átlag ,- Ft/m 2 A fejlesztésre alkalmas 2-4 Átlag ,- Ft/m 2 Átlag ,- Ft/m 2 A fejlesztésre alkalmas 2-4 Átlag ,- Ft/m 2 A fejlesztésre alkalmas 2-4 Átlag ,- Ft/m 2 A fejlesztésre alkalmas 2-4 Átlag ,- Ft/m 2 Átlag ,- Ft/m 2 Átlag ,- Ft/m 2 A fejlesztésre alkalmas 2-4

7 A fejlesztésre alkalmas 2-4 Győr Sopron Székesfehérvár Debrecen Átlag ,- Ft/m 2 Átlag ,- Ft/m 2 Átlag ,- Ft/m 2 Átlag ,- Ft/m 2 A közepes volumenű fejlesztésre alkalmas 2-4 lakásos társasházi telkek Átlag ,- Ft/m 2 Átlag ,- Ft/m 2 Átlag ,- Ft/m 2 A közepes volumenű fejlesztésre alkalmas 2-4 lakásos társasházi telkek Átlag ,- Ft/m 2 Átlag ,- Ft/m 2 Átlag ,- Ft/m 2 A fejlesztésre alkalmas 2-4 Átlag ,- Ft/m 2

8 Miskolc Szeged Pécs Kecskemét Átlag ,- Ft/m 2 A fejlesztésre alkalmas 2-4 Átlag ,- Ft/m 2 Átlag ,- Ft/m 2 A fejlesztésre alkalmas 2-4 Átlag ,- Ft/m 2 Átlag ,- Ft/m 2, de tudomásunk van Ftm 2 közötti tranzakcióról is a belvárosban. Átlag ,- Ft/m 2 A fejlesztésre alkalmas 2-4 Átlag ,- Ft/m 2 Átlag ,- Ft/m 2 Átlag ,- Ft/m 2 A fejlesztésre alkalmas 2-4 Balaton térsége A telkek gyakorlatilag elfogytak a térségben, a tranzakciós számok alacsonyak, ezért a jó helyen lévő elöregedett lakóingatlanokat fejlesztik. Bontás után nagyobb volumenű apartmanos/üdülős/lakásos társasházak épültek az elmúlt időszakban.

9 Rövid összefoglalás Budapest Budai oldalán (II, III, XI, XII. kerület) az építési telkek piacán jelentős telekár csökkenés a válság után sem volt érzékelhető. A tranzakciók száma bár jelentősen csökkent, de a piaci árszint stagnált. Az elmúlt 1-1,5 évben az árak emelkedést mutatnak a beruházói kedv miatt ben újra megjelentek a kis lakásszámú építők a piacon, és jellemzően előértékesítéssel, magasabb megtérülés mellett, a beruházói szándék folyamatosan nőni fog. A CSOK adta lehetőség miatt a Pesti oldal beruházásai is jelentős növekedést produkáltak. Jellemzően a XIII. kerület, IX. kerület, VIII. kerület és a XIV. kerületben tapasztaltunk nagyobb beruházásokat, de éledő képet mutat a IV. kerület is. Ezen területek telek piaci árszintje már vagy elérte, vagy meg is haladta a válság előtti árszintet. A Budapesti városfejlesztések környezetében újra indultak a rehabilitációs programok, így itt is új beruházásokat tapasztalunk (Corvin negyed, Széll Kálmán tér környezet, Déli pálya udvar környezete). Bár a válság előtti beruházások darab számától távol állunk, de pozitív elmozdulás mindenképpen érezhető, és ez hatással van a telek piacra is. Az ár alku pozíció/ alku %-os értéke csökken, mert mind az eladónak, mind a vevőnek határozott elképzelései vannak az ingatlannal kapcsolatban. A fejlesztésre alkalmas területek vásárlása, kereslete majdhogynem árszint nélküli, azaz az 500 Mft-os és 1 Milliárd forintos telkek is gazdát cserélnek, beépülnek, fejlesztésre kerülnek. A stagnálási időszak alatt ( ig) a beruházok nem tétlenkedtek, és komplex beruházási tervek készültek a kiszemelt telek ingatlanokra, komoly maradványérték, és haszonszámításokkal. A kivárás után ezen projektek létjogosultságot nyernek a CSOK adta lakásépítési ösztönzés miatt. Az eddig üresen álló jellemzően parkolóként hasznosított fejlesztési telkekre (VI, VII, VIII. kerület) felkerülnek/tek az eladó táblák, ez is bizonyítja, hogy aki válság után nem adta el a telket, és kivárt a pozitív piaci tendenciákra, most akár jelentős haszon mellett fog értékesíteni az elkövetkezendő időszakban. A perem kerületekben egyedül a XVI. kerületben tapasztaltunk új fejlesztéseket. A városközponttól távol, lakóparki környezetben az üres telkeken gomba mód épülnek a sorházak, ikerházak, és a telepszerűen beépített 8-10 tömbös lakóparki telkek. Az ország nagyobb településein csak kisebb mezőkben tapasztalható érték elmozdulás, ez a piaci keresztmetszet nagyon szűk, így értékelhető elemzéseket, következtetéseket nem lehet levonni. A Nyugati országrészben már látható kisebb fejlesztési kedv, de kelet magyarországi terület erősen stagnál.