OTP INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP ÉVES JELENTÉS

Átírás

1 OTP INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP ÉVES JELENTÉS április 27.

2 I. Piaci folyamatok, a befektetési politikára ható tényezők alakulása Az Alap hozamának összetevői: az ingatlanok bérleti bevételei, az alapban levő ingatlanok értékváltozása, valamint az alapban értékpapír befektetések és bankbetétek hozama. A évben bekövetkezett előre nem látható események (pl. Japán földrengés, Észak afrikai diktatúrák elleni felkelések, a görög válság) a tőkepiacokon és devizaárfolyamokban hektikus árfolyammozgásokat indukáltak. A forint árfolyama is jelentős ingadozást mutatott az euróhoz, a svájci frankhoz és a dollárhoz képest is. Októbertől a magyar gazdaság nemzetközi megítélése sokat romlott, a magyar pénz és tőkepiaci folyamatok elváltak a régiós országokétól. A forint gyors gyengülésnek indult, árfolyama legutóbb 2009 tavaszán látott történelmi mélypontokat ért el, az államkötvényhozamok megugrottak november vége és január eleje között a nagy hitelminősítők befektetésre nem ajánlott kategóriába sorolták vissza a magyar államkötvényeket. A helyzet kezeléséhez elkerülhetetlen lett a jegybanki alapkamatemelés novemberben majd decemberben. 2011ben a magyar gazdasági kilábalás kettőssége az ingatlanszektorban is megmutatkozott. Míg az exportra dolgozó vállalatok folytatták a dinamikus termelés növelést, addig a belföldi keresletet továbbra is stagnálás jellemezte. Ez a kettősség jellemezte az üzleti ingatlanok piacát is. Míg az exportra orientált vállalatok több esetben telephely bővítésről illetve új termelő területek létrehozásáról adtak hírt a sajtóban, addig a belső keresletre támaszkodó kiskereskedelmi szektor teljesítménye nem tudott javulni. A bérleti piacon meghatározó EURO árfolyam ingadozás és a forint év végi gyengülése a bérleti díjak csökkenése irányába hatott. Bérleti irodapiac: A 2011ben folytatódott a gyenge kereslettel jellemezhető helyzet a budapesti bérirodapiacon. Ennek egyik magyarázó oka a hazai munkaerő kereslet korábban várttól jelentősen elmaradó alakulása volt, így az összes bérterület igény alig változott. A bérlők oldaláról jelentkező költségcsökkentésre irányuló nyomás és a jelentős területkínálat miatt az új bérbeadások esetében még mindig a válság előttitől elmaradó bérleti díjakat állapítottak meg. Az Alap tulajdonában lévő irodaházak esetében a kihasználtság nem csökkent. Bérleti raktáriparilogisztikai piac: A magyarországi modern iparilogisztikai ingatlanok piaca továbbra is Budapest és környékére összpontosul. A legnagyobb logisztikai létesítmények a budapesti autópályakörgyűrű mellett helyezkednek el. A gyengülő gazdasági aktivitás a modern raktárak, valamint a termelés és a kiskereskedelem infrastruktúrájának tevékenységét is érintette. Az irányadó bérleti díjak az erős fejlesztői versenynek és a gyenge bérlői keresletnek köszönhetően csökkentek. Az Alap által tulajdonolt raktárlogisztikai ingatlanok Budapest városhatárán belül helyezkednek el, ahol a verseny korlátozottabban érvényesül, emiatt ingatlanjainkban csak viszonylag kis mértékben volt érezhető a gyengébb gazdasági helyzet hatása. Az Alap 2011ben több új bérbeadást tudott aláírni raktáripari ingatlanjaiban. Bérbeadott kiskereskedelmi ingatlanok piaca: Elsősorban a tartós fogyasztási cikkek piacát érintette oly mértékben a válság, hogy az egyes helyeken üzletek, kereskedelmi egységek bezárásához vezetett. Ugyanakkor a napi fogyasztási cikkek piacán élelmiszerek és más napicikkek, drogériaáruk további üzleti expanzió volt megfigyelhető, továbbá ezen ingatlanok általában hosszú távú bérleti szerződéssel kerülnek bérbeadásra. OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt OTP INGATLANALAP Éves jelentés 2/25

3 Befektetői ingatlanok piaca: A befektetői elvárásoknak maradéktalanul megfelelő ingatlanok esetében az elvárt hozamszint bérleti jövedelem és az ár hányadosa pl. az A kategóriás irodaházakat, kiskereskedelmi és raktáripari ingatlanokat tekintve Budapesten és környékén az élénkülő befektetői érdeklődések alapján csökkenő tendenciát mutattak. Jelentős kereslet mutatkozott a stabil bérlőnek számító élelmiszer kiskereskedelmi béringatlanok mint befektetések iránt, azonban a vásárlói és az eladói árelképzelések nem találkoztak, emiatt jelentős üzletkötésre nem került sor, csak néhány tranzakció történt 79% közötti hozamszinten. II. Általános adatok Az OTP Ingatlanbefektetési Alap nyilvános forgalomba hozatallal létrehozott, nyíltvégű ingatlanforgalmazó alap, melyet a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete III/ /2002.számú határozatával december 5én vett nyilvántartásba. Az Alap határozatlan futamidőre jött létre. Alapkezelő: OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő Zrt. (1012 Budapest, Pálya.u. 46.) Letétkezelő: OTP Bank Nyrt. (1051 Budapest, Nádor u. 16.) Forgalmazók: OTP Bank Nyrt. (1051 Budapest, Nádor u. 16.) BNP Paribas Magyarországi Fióktelep (1055 Budapest, Honvéd u. 20) Budapest Bank NyRt ( 1138 Budapest, Váci út 188) CIB KözépEurópai Nemzetközi Bank Zrt (1027 Budapest, Medve U. 414) Ingatlanértékelő: KPMG Tanácsadó Kft. (1139 Budapest, Váci út 99.) SERATUS Ingatlan és Gazdasági Tanácsadó Kft (1094 Budapest, Mester u. 54.I/16.) Könyvvizsgáló: Deloitte Könyvvizsgáló és Tanácsadó Kft., (1068 Budapest, Dózsa Gy. út 84/C ) A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete által kiadott lajstromozási szám: III. Az Alap befektetési jegyei darabszámának, nettó eszközértékének, árfolyamának alakulása DÁTUM DARABSZÁM* ELADOTT BEF. JEGY DB VISSZAVÁLTOTT BEF. JEGY DB NETTÓ ESZKÖZÉRTÉK HUF EGY BEFEKTETÉSI JEGYRE JUTÓ NETTÓ ESZKÖZÉRTÉK HUF/DB ,067,142,626 15,968,381,223 2,735,697,319 19,463,930, ,951,800,748 5,417,421,090 3,532,762,968 24,224,165, ,387,396,414 38,792,292,110 3,356,696,444 73,096,917, ,958,408,794 45,198,774,039 15,627,761, ,900,995, ,677,989,897 22,834,189,214 15,114,608, ,625,815, ,891,081,373 7,721,792,195 50,508,700,719 73,397,027, ,230,858,733 2,485,748,843 30,145,971,483 32,523,205, ,597,947,028 4,747,305,114 5,380,216,819 34,043,847, ,476,069,698 1,271,058,561 3,392,935,891 31,945,829, *A nettó eszközérték készítés technikájának következtében az év utolsó munkanapjára érvényes nettó eszközértékben az előző munkanapi állapotnak megfelelő darabszám szerepel. OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt OTP INGATLANALAP Éves jelentés 3/25

4 Az alap vagyonának és a befektetési jegyek árfolyamának alakulását a évben az alábbi grafikon szemlélteti. NETTÓ ESZKÖZÉRTÉK ÉS EGY BEFEKTETÉSI JEGYRE JUTÓ ÁRFOLYAM 34,500,000, NETTÓ ESZKÖZÉRTÉK 34,000,000,000 33,500,000,000 33,000,000,000 32,500,000,000 32,000,000,000 31,500,000,000 31,000,000,000 30,500,000, NETTÓ ESZKÖZÉRTÉK ÁRFOLYAM NETTÓ ESZKÖZÉRTÉK ÁRFOLYAM DÁTUM ,043,847, ,044,610, ,079,447, ,000,714, ,074,224, ,168,426, ,246,240, ,185,528, ,125,021, ,005,215, ,688,963, ,498,262, ,316,461, ,945,829, ÁRFOLYAM IV. Az Alap hozamának alakulása Időszak Éves hozam üzleti év ( ) 9.57% üzleti év ( ) 12.66% üzleti év ( ) 8.70% üzleti év ( ) 6.79% üzleti év ( ) 8.28% üzleti év ( ) 3.73% üzleti év ( ) 0.56% üzleti év ( ) 7.74% üzleti év ( ) 4.06% OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt OTP INGATLANALAP Éves jelentés 4/25

5 V. Az Alap eszközei a beszámolási időszak első és utolsó napján Az Alap eszközeinek és kötelezettségeinek összetételére vonatkozó alábbi információk nem minden esetben egyeznek meg az Alap éves beszámolóiban szereplő mérleg adatokkal. Az eltérések a nettó eszközérték számítás technikájából adódnak, azaz az éves beszámoló tartalmaz minden, a mérlegkészítés időszakában felmerült követelést/kötelezettséget, míg az év utolsó munkanapjára vonatkozó nettó eszközértékben csak a tárgyév utolsó munkanapját megelőző munkanapig felmerült követelések/ kötelezettségek szerepeltethetők. V/1. ESZKÖZÖK ÖSSZETÉTELE december 31. Az Alap nettó eszközértéke december 31én 34,043,848eFt. MEGNEVEZÉS ÖSSZEG E Ft PORTFÓLIÓ % I. KÖTELEZETTSÉGEK: 25,406, I//1. Hitelállomány 24,001, I/2. Egyéb kötelezettségek 1,337, alapkezelői díj 56, letétkezelői díj 3, ingatlanszakértői díj 4, költségként elsz. egyéb tétel 3, egyébnem költség alapú köt. 1,269, I/3. Céltartalékok 0 0 I/4. Passzív időbeli elhatárolások 67, II. ESZKÖZÖK: 59,450, II/1. Folyószámla, készpénz 130, II/2. Egyéb követelés 1,182, II/3. Lekötött bankbetétek 5,087, II/3.1. Max. 3 hó lekötésű 5,087, MEGNEVEZÉS DEVIZANEM DB FORGALMI ÉRTÉK ÖSSZESEN E Ft PORTFÓLIÓ % II/4. Értékpapírok 642, PROLOGIS EUR 478, , II/5/1. Ingatlanok 52,402, Funkciója Cím Helyrajzi szám Forgalmi ár E Ft PORTFOLIO % ELADÁSI Budapest Vérhalom u , ELADÁSI ÖSSZESEN BUDAPEST ÉS KÖRNYÉKE 58, IRODA Budapest Pálya u /0/A 803, IRODA Budapest Margit krt ,040, OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt OTP INGATLANALAP Éves jelentés 5/25

6 IRODA Budapest Szépvölgyi út /1 2,206, IRODA Budapest Pasaréti út , IRODA Budapest Margit krt /0/A 192, IRODA Budapest Tímár u , IRODA Budapest Árpád út /2/A 148, IRODA Budapest József. A. u , IRODA Budapest Nádor u ,578, IRODA Budapest Vadász u , IRODA Budapest Markó u , IRODA Budapest Podmaninszky u /0/A 297, IRODA Budapest Benczúr u , IRODA Budapest Benczúr u , IRODA Budapest Rákóczi út , IRODA Budapest Kinizsi u ,933, IRODA Budapest Ráday utca ,420, IRODA Budapest Bartók Béla út /1/A/2 457, IRODA Budapest Jagelló u. 20/A 7941/2 254, IRODA Budapest Böszörményi út /A/1 160, IRODA Budapest Babér u /2 10,670, IRODA Budapest Tátra u /0/A 445, IRODA Budapest Pozsonyi út ,644, IRODA Budapest Petneházy u ,830, IRODA Budapest Üllői út /A/1 152, IRODA Budapest Kossuth. L. u /0/A 145, IRODA Budapest Bajáki Ferenc u , IRODA Budapest Nagytétényi út /6 342, IRODA Szigetszentmiklós, Losonci u /3/A 80, IRODA ÖSSZESEN BUDAPEST ÉS KÖRNYÉKE 36,917, KERESKEDELEM Budapest, Bécsi út /23/A 150, KERESKEDELEM Budapest Wesselényi út 9/b 80782/5 605, KERESKEDELEM Budapest Pest út 237/E , KERESKEDELEM Szentendre 11.sz. főút 8908/7 85, KERESKEDELEM Budaörs Gyár u /30 1,507, KERESKEDELMI ÖSSZESEN BUDAPEST ÉS KÖRNYÉKE 3,236, KERESKEDELEM Tatabánya Ságvári E. u / , KERESKEDELEM Szécsény Rákóczi út , KERESKEDELEM Nyírbátor Kossuth L. u , KERESKEDELEM 4900 Fehérgyarmat Kossuth u , KERESKEDELEM Gyula Hétvezér u /A 74, KERESKEDELEM Szekszárd Tarcsai V. u /1521 1,247, KERESKEDELEM Siklós Felszabadulás út /2/A/1 76, KERESKEDELEM Szombathely Dolgozók útja 1/a 3783/A/1 182, KERESKEDELMI ÖSSZESEN VIDÉK 2,809, LAKÓ Budapest Barlang u , LAKÓ Budapest Vend u , LAKÓ Budapest Zsolna u , LAKÓ ÖSSZESEN BUDAPEST ÉS KÖRNYÉKE 1,006, LOGISZTIKA Budapest Szőlőkert u ,451, LOGISZTIKA Budapest Gubacsi út ,131, LOGISZTIKA Budapest Terelő u /205 1,133, OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt OTP INGATLANALAP Éves jelentés 6/25

7 LOGISZTIKA Budapest Nagytétényi út , LOGISZTIKA ÖSSZESEN BUDAPEST ÉS KÖRNYÉKE 4,359, LOGISZTIKA Győr Kardán u /73 974, LOGISZTIKA ÖSSZESEN VIDÉK 974, TELEK Budapest Tábornok. U , TELEK Budaörs 10300/15 424, TELEK Budaörs 10300/17 381, TELEK Budaörs 10300/18 708, TELEK Budaörs 10300/19 51, TELEK ÖSSZESEN BUDAPEST ÉS KÖRNYÉKE 2,007, II/5/2. Építés alatt álló ingatlanok BUDAPEST ÉS KÖRNYÉKE 1,032, Fejlesztés alatt álló ingatlan Budapest Tábornok. U ,032, MEGNEVEZÉS ÖSSZEG E FT PORTFÓLIÓ %A II/6 Aktív időbeli elhatárolások 4, V/2. ESZKÖZÖK ÖSSZETÉTELE december 30. MEGNEVEZÉS ÖSSZEG E Ft PORTFÓLIÓ % I. KÖTELEZETTSÉGEK: I/1. Hitelállomány I/2. Egyéb kötelezettségek alapkezelői díj letétkezelői díj ingatlanszakértői díj költségként elsz. egyéb tétel egyébnem költség alapú köt I/3. Céltartalékok 0 0 I/4. Passzív időbeli elhatárolások II. ESZKÖZÖK: II/1. Folyószámla. Készpénz II/2. Egyéb követelés II/3. Lekötött bankbetétek II/3.1. Max. 3 hó lekötésű II/4. Értékpapírok 0 0 II/5/1. Ingatlanok 53,796, Helyrajzi PORTFÓLIÓ Funkciója Cím Forgalmi ár szám % IRODA 1012 Budapest Pálya u /0/A 890, IRODA 1024 Budapest Margit krt ,048, IRODA 1025 Budapest Szépvölgyi út /1 2,206, OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt OTP INGATLANALAP Éves jelentés 7/25

8 IRODA 1026 Budapest Pasaréti út , IRODA 1027 Budapest Margit krt /0/A 195, IRODA 1034 Budapest Tímár u , IRODA 1042 Budapest Árpád út /2/A 171, IRODA 1042 Budapest József. A. u , IRODA 1051 Budapest Nádor u ,973, IRODA 1054 Budapest Vadász u , IRODA 1055 Budapest Markó u , IRODA 1064 Budapest Podmaninszky u /0/A 297, IRODA 1068 Budapest Benczúr u , IRODA 1088 Budapest Rákóczi út , IRODA 1092 Budapest Kinizsi u ,188, IRODA 1092 Budapest Ráday u ,420, IRODA 1115 Budapest Bartók Béla út /1/A/2 523, IRODA 1124 Budapest Jagelló u. 20/A. 7941/2 254, IRODA 1126 Budapest Böszörményi út /A/1 161, IRODA 1131 Budapest Babér u /2 11,867, IRODA 1133 Budapest Pozsonyi út ,644, IRODA 1136 Budapest Tátra u /0/A 513, IRODA 1139 Budapest Petneházy u ,830, IRODA 1195 Budapest Üllői út /A/1 153, IRODA 1204 Budapest Kossuth. L. u /0/A 148, IRODA 1211 Budapest Mansfeld P. u , IRODA 1225 Budapest Nagytétényi út /6 342, IRODA 2310 Szigetszentmiklós Losonci u /3/A 84, IRODA ÖSSZESEN BUDAPEST ÉS KÖRNYÉKE 38,497, KERESKEDELEM 1037 Budapest Bécsi út /23/A 145, KERESKEDELEM 1154 Budapest Wesselényi út 9/b /5 475, KERESKEDELEM 1173 Budapest Pesti út , KERESKEDELEM 2000 Szentendre 11.sz. főút 8908/7 85, KERESKEDELEM 2040 Budaörs Keleti u /30 1,507, KERESKEDELMI ÖSSZESEN BUDAPEST ÉS KÖRNYÉKE 3,114, KERESKEDELEM 2803 Tatabánya Ságvári E. u /209 1,065, KERESKEDELEM 3170 Szécsény Rákóczi út , KERESKEDELEM 4300 Nyírbátor Kossuth L. u , KERESKEDELEM 4900 Fehérgyarmat Kossuth u , KERESKEDELEM 5700 Gyula Hétvezér u /A 71, KERESKEDELEM 7100 Szekszárd Tarcsai V. u /1521 1,381, KERESKEDELEM 7800 Siklós Felszabadulás út /2/A/1 77, KERESKEDELEM 9700 Szombathely Dolgozók útja 1/a. 3783/A/1 181, KERESKEDELMI ÖSSZESEN VIDÉK 3,043, LAKÓ 1025 Budapest Barlang u , LAKÓ 1025 Budapest Vend u , LAKÓ 1125 Budapest Zsolna u , LAKÓ Bp.II. Vérhalom u , LAKÓ ÖSSZESEN BUDAPEST ÉS KÖRNYÉKE 684, LOGISZTIKA 1033 Budapest Szőlőkert u ,429, LOGISZTIKA 1097 Budapest Gubacsi u ,131, LOGISZTIKA 1211 Budapest Terelő u /205 1,133, LOGISZTIKA 1225 Budapest Nagytétényi út , OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt OTP INGATLANALAP Éves jelentés 8/25

9 LOGISZTIKA ÖSSZESEN BUDAPEST ÉS KÖRNYÉKE 4,337, LOGISZTIKA Győr, Kardán u /73 1,080, LOGISZTIKA ÖSSZESEN VIDÉK 1,080, TELEK Budaörs 10300/15 424, TELEK Budaörs 10300/17 381, TELEK Budaörs 10300/18 708, TELEK Budaörs 10300/19 51, TELEK ÖSSZESEN BUDAPEST ÉS KÖRNYÉKE 1,566, II/5/2. Építés alatt álló ingatlanok BUDAPEST ÉS KÖRNYÉKE 1,472, Fejlesztés alatt álló ingatlan Bp.Tábornok. u ,472, II/6 Aktív időbeli elhatárolások 11, VI. Ingatlan adatok VI.1. Épületek egyedi jellemzői CÍM / BESOROLÁS IRODA/BP HRSZ Bérbeadható terület m2 Bérbeadottság % Építés, Használatbavétel éve Tervezett tartás időtávja év 1068 Budapest Benczúr u , Budapest Margit krt , Budapest Pasaréti út Budapest Rákóczi út , Budapest Tímár u , Budapest Pozsonyi út Budapest Kinizsi u Budapest Nagytétényi út , , /6 1, Hasznosítás főbb jellemzői bérbeadó fizeti bérlő és bérbeadó fizeti bérbeadó fizeti bérlő felé OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt OTP INGATLANALAP Éves jelentés 9/25

10 1139 Budapest Petneházy u , Budapest Pálya u /0/A 3, Budapest Markó u , Budapest Babér u /2 36, Budapest József. A. u , Budapest Tátra u /0/A/ 1, Budapest Bartók Béla út Budapest Podmaninszky u /1/A/2 1, /A 1, Budapest Vadász u , Budapest Jagelló u. 20/A. febr Budapest Nádor u , Budapest Böszörményi út Budapest Árpád út /A/ /2/A/ Budapest Üllői út /A/ Budapest Kossuth. L. u Budapest Margit krt Budapest Mansfeld P. u /A/ /A/ /5455 3, bérlő felé egy bérlő felé bérbeadó fizeti OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt OTP INGATLANALAP Éves jelentés 10/25

11 2310 Szigetszentmiklós Losonci u Budapest Szépvölgyi út /3/A/ /1 4, Budapest Ráday u , IRODA/BP összesen 126, KERESKEDELEM/BP 1173 Budapest Csomafalva u Budapest Wesselényi út 9/b , /5 3, Budapest Bécsi út /23/A Budaörs Keleti u , Szentendre 11.sz. főút júl KERESKEDELEM/BP összesen KERESKEDELEM/VIDÉK 15, bérbeadó fizeti bérbeadó fizeti 4900 Fehérgyarmat Kossuth u Szombathely Dolgozók 3783/A/ útja 1/a Nyírbátor Kossuth L. u Siklós Felszabadulás út 1150/2/A/ Szécsény Rákóczi út Gyula Hétvezér u /A OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt OTP INGATLANALAP Éves jelentés 11/25

12 7100 Szekszárd Tarcsai V. u Tatabánya Ságvári E. u KERESKEDELEM/VIDÉK összesen LAKÓ/BP 0320/126 6, /209 3, , Budapest Barlang u / Budapest Vend u Budapest Zsolna u Budapest Vérhalom u LAKÓ/BP összesen LOGISZTIKA/BP 1033 Budapest Szőlőkert u Budapest Nagytétényi út Budapest Terelő u / Budapest Gubacsi u LOGISZTIKA/BP összesen bérlőfizeti bérbeadó fizeti LOGISZTIKA/VIDÉK Győr Kardán u / ÖSSZESEN: 213, OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt OTP INGATLANALAP Éves jelentés 12/25

13 VI.2. Telkek egyedi jellemzői MEGNEVEZÉS / FUNKCIÓ CÍM/ BESOROLÁS HRSZ Övezeti besorolás Beépíthetőség Szintterületi mutató Min. zöldterületi mutató Építménymagasság Közműellátottság Építési eng. Rendelkezésre állás TELEK/FEJL. ALATT Bp. Tábornok. u. 1. (Hungária) L2 XIV/Z, KLKT XIV/O 75% terepszint felett, 100%terepszint alatt 4 12,520 m 20% Össz közmű Jogerős ép. eng TELEK Budaörs (Lóhegy/Csikihegy/Bev. Park út) TELEK Budaörs Lóhegy 10300/18 TELEK Budaörs Csikihegy 10300/17 TELEK Budaörs Bevásárlópark BUDAPEST ÉS KÖRNYÉKE 10300/19 út 10300/15 1/KG Sz30/ /KG Sz30/ /KG Sz30/ % 1 15m 30% összközmű nincs 30% 1 15m 30% összközmű nincs 30% 1 15m 30% összközmű nincs VI.3. Ingatlanok értékelésére vonatkozó értékelési módszerek Az ingatlanok értékelése a hazai és nemzetközi előírásoknak, gyakorlatnak megfelelő, általánosan alkalmazott értékelési módszerek alapján történik. Az ingatlanértékelő a piaci összehasonlításon (az adott ingatlan összehasonlításra kerül más, hasonló adottságú ingatlanokkal, melyekre az értékelést közvetlenül megelőző időszakban adásvételeket kötöttek, vagy értékesítésre kínáltak. A módszer alkalmazása elsősorban azoknál az ingatlanoknál célravezető, ahol kiegyensúlyozott piaci viszonyok között nagy számú keresleti és kínálati adatok állnak rendelkezésre), a hozamszámításon (az elsősorban befektetési céllal vásárolt ingatlanok piaci értékének alakulásánál közvetlen összefüggés van az ingatlan bevétel termelő képessége és piaci értéke között. Így az értékelés során az ingatlan értékelő az ingatlan várható nettó bevételeit diszkontálja vissza egy, a piac által az adott időpontban elvárt hozamrátával az értékelés időpontjára), valamint az újraelőállítási költségek (azon a feltételezésen alapul, hogy a lehetséges vevők nem fizetnek többet egy adott ingatlanért, mint amennyibe egy hasonló használati értékű ingatlan megépítése kerülne az értékelés időszakában) meghatározásán alapuló módszereket alkalmazza annak megfelelően, hogy az adott ingatlan piaci értékének meghatározásánál mely módszer(ek) alkalmazása felel meg leginkább az ingatlan sajátosságainak, a piacon kialakult értékítéletnek. Az Alap Ingatlanértékelője a különböző értékelési módszerek alkalmazásánál az ingatlan sajátosságainak figyelembevételével dönt az értékelési módszer alkalmazhatóságáról, illetve arról, hogy ha az adott ingatlan értékelésénél több módszer is alkalmazható, akkor a különböző módszerekkel kapott értékek összevetésénél melyik értéket tekintse mérvadónak, illetve a többi módszer alapján kapott értékkel milyen mértékben korrigáljon. A lakóingatlanok tekintetében a piaci összehasonlító módszer, míg a többi ingatlan esetében a hozamszámításon alapuló ingatlanértékelési módszer alkalmazásával történik az ingatlanértékelés. OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt OTP INGATLANALAP Éves jelentés 13/25

14 VI.4. Ingatlan csoportokra vonatkozó mutatók BESOROLÁS BUDAPEST VIDÉK ÖSSZESEN MEGNEVEZÉS / IRODA KERESKEDELEM LAKÓ LOGISZTIKA KERESKEDELEM LOGISZTIKA FUNKCIÓ Éves bérleti díj (ehuf) Össz. Évesített bérleti díjból DEVIZA alapú (ehuf) Időszak eleji nyitó nettó eszközérték (ehuf) Időszak végi záró nettó eszközérték (ehuf) Ingatlanjövedelmezőség % Fajlagos éves bérleti díjbevétel HUF/m2 Fajlagos ingatlanértékek Értéknövelő beruházások (ehuf) Ingatlanok adott időszaki piaci értékének %os változása 2,924,700 80,712 59, , ,476 97,878 3,687,287 1,348,516 47,767 51, , ,833 97,878 1,883,592 36,917,990 3,244,500 1,065,402 4,359,044 2,809, ,849 49,371,540 38,497,220 3,122, ,342 4,337,300 3,043,427 1,080,257 50,765, ,966 2,552 24,829 4,126 22,708 12,444 16, , , ,532 87, , , ,239 12,955 2,558 4,566 10,805 2,685 33, * * Ingatlaneladások miatt csökkent az ingatlancsoportba tartozó ingatlanok piaci értéke 2011 év végére. VI.5. Ingatlanokra vonatkozó összesített mutatók Mutató Időpont/Számítás módja Érték Ingatlanportfolió aránya a : % nettó eszközértéken belül % Bérlők száma 230 Vevők száma 4 Bérleti szerződések biztosítéki szintje Bérleti szerződések átlagos futamideje év Tőkeáttétel biztosítékok értéke / egy havi nettó bérleti díj+üzemeltetési ktg fordulónapi hitelállomány / fordulónapi nettó eszközérték 68.2% % VII. VII.1. Bevételek, díjak, költségadatok alakulása 2011 évben adatok E Ftban BEVÉTEL/KÖLTSÉG FAJTA Ingatlanértékesítések nyeresége: (Ingatlanértékesítések nyeresége a nyilvántartási értékhez képest) 224,401 Fedezeti ügyletek vesztesége 12,425 OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt OTP INGATLANALAP Éves jelentés 14/25

15 Fedezeti ügyletek nyeresége 24,271 Kártérítés, bánatpénz címen kifizetett összegek (bírság, kötbér) Kártérítés, bánatpénz címen befolyt összegek Befektetési jegyek forgalmazása kapcsán a befektetők által az alapnak fizetett díjak 1,223 12,133 9,005 Ingatlanüzemeltetési költségek 298,435 Ingatlanközmü költségek 384,592 Ingatlankarbantartási költségek 87,174 Ingatlanbiztosítási költségek 16,416 Ingatlanadók 269,389 Ingatlanértékbecslési költségek 49,690 Ingatlanügynöki jutalékok 5,839 Egyéb ingatlanhoz kapcsolódó költségek, ráfordítások 34,180 Jogi költségek 10,674 Bankköltség 1,568 Kamatráfordítás 1,160,477 VII.2. Egyéb bevételek alakulása adatok E Ftban értékesített eszközök bevételei kapott kártérítés kapott késedelmi kamat befektetési jegyek visszavásárlásának jutaléka követelések visszaírt értékvesztése egyéb bevételek 63 ÖSSZESEN VII.3. Működési költségek alakulása adatok E Ftban Értékcsökkenés Működési költségek összesen alapkezelői díj letétkezelői díj ingatlanszakértői díj könyvvizsgálói díj hatósági díjak üzemeltetési átalánydíj. anyagktg. szolg közüzemi díjak szakértői díjak hirdetés biztosítási díjak tanácsadás bankköltség posta. telefon közvetítői jutalék egyéb jogcímen felmerült költségek OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt OTP INGATLANALAP Éves jelentés 15/25

16 Az Alap működési költségeiben személyi jellegű kiadások nincsenek, mivel az Alapnak munkavállalója nincs. Az Alap éves könyvvizsgálatának díja E Ft +ÁFA. VII.4. Egyéb ráfordítások alakulása adatok E Ftban értékesített tárgyi eszközök nyilvántartási értéke követelésre elszámolt értékvesztés behajthatatlan követelés leírt összege építményadó egyéb Összesen VII.5. Pénzügyi műveletek eredménye adatok E Ftban Pénzügyi müveletek bevételei 733,331 Betétkamat 336,943 Értékpapírok árfolyamnyeresége 107 Devizabetétek, külf. köv.köt. árf.nyeresége 372,010 Határidős ügyletek árf. nyeresége 24,271 Kapott osztalék Pénzügyi műveletek ráfordításai 1,774,553 Hitelek után fizetett kamat 1,160,477 Értékpapírok árfolyamvesztesége 369,458 Határidős ügyletek árf. Vesztesége 12,425 Devizakészletek, külf.köv.köt. árf.vesztesége 230,643 Egyéb pénzügyi ráfordítás 1,550 Pénzügyi műveletek eredménye 1,041,222 VII.6. Rendkívüli eredmény Rendkívüli ráfordítások között elengedett követelés összege szerepel, E Ft értékben. VII.7. Fizetett, fizetendő hozam: 0 E Ft Az Alap nyilvános, nyíltvégű alap. A befektetők a naponta megállapított nettó eszközérték alapján, a befektetési jegy folyamatos forgalmazása során a visszaváltási árban tudják az alap által elért hozamot realizálni. VIII. Hitelek VIII.1. Hitelek alakulása 1. Az Alap 2005 szeptember 30án kötött hitelkeret szerződést az OTP Bank Nyrtvel 12,000,000EUR összegben ingatlan vásárlás céljára. Lehívások: Folyósítás Folyósított időpontja EUR Lejárat időpontja ,800, szeptember , december ,350, december 31. OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt OTP INGATLANALAP Éves jelentés 16/25

17 , december ,422, március ,050, december ,022, június 30. A hitel kamatlába a hitel folyósítását megelőző két banki nappal rögzített kamatláb, mely a három hónapos EURIBOR és 1.1% kamatfelár (évente). (A folyósított hitelrészeket egyszeri díj is terhelte.) április 30án az Alap újabb hitelkeret szerződést kötött az OTP Bank Nyrtvel 63,000,000EUR összegben ingatlanok finanszírozására, végső visszafizetési határidő Lehívások: Folyósítás időpontja Folyósított EUR ,600, ,300, ,300, ,300, ,200, ,500, ,400, ,100, ,900, ,200, ,500, ,400, ,300, A hitel kamatlába a hitel folyósítását megelőző két banki nappal rögzített kamatláb, mely a három hónapos EURIBOR és 2.99% kamatfelár (évente). (A folyósított hitelrészeket egyszeri díj is terheli.) április 10én 6,500,000e HUF rulírozó forgóeszköz hitelkeretet biztosított az Alap számára likvid eszközök biztosítására az OTP Bank Nyrt. A hitel kamatlába a hitel folyósítását megelőző két banki nappal rögzített kamatláb, mely a három hónapos BUBOR és 1.7% kamatfelár (évente). A hitelkeret végső lejárata december 31én a hitelkeretből 4,500,000eFtot hívott le az Alap. VIII.2 Hitelek visszafizetését biztosító mellékkötelezettségek A 12M EUR hitel fedezete az alábbi ingatlanokra terhelt jelzálogjog: 1012 Budapest Pálya u Budapest Szépvölgyi út Budapest Szőlőkert u Budapest Bécsi út Budapest Petneházy u Tatabánya Ságvári E. u Győr Kardán u. 10. A fenti ingatlanok összes piaci értéke a mérleg fordulónapján E Ft, amelyet E Ft jelzálog terhel. A 63M EUR hitel fedezete az alábbi ingatlanokra terhelt jelzálogjog: 1024 Budapest Margit krt Budapest Vend u Budapest Pasaréti út Budapest Margit krt OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt OTP INGATLANALAP Éves jelentés 17/25

18 1034 Budapest Tímár u Budapest Árpád út Budapest József. A. u Budapest Nádor u Budapest Vadász u Budapest Markó u Budapest Podmaninszky u Budapest Benczúr u Budapest Rákóczi út Budapest Ráday u Budapest Kinizsi u Budapest Gubacsi u Budapest Bartók Béla út Budapest Jagelló u. 20/A Budapest Zsolna u Budapest Böszörményi út Budapest Babér u Budapest Pozsonyi út Budapest Tátra u Budapest Wesselényi út 9/b Budapest Csomafalva u Budapest Üllői út Budapest Kossuth. L. u Budapest Terelő u Budapest Nagytétényi út Budapest Nagytétényi út Szigetszentmiklós Losonci u Szekszárd Tarcsai V. u Szombathely Dolgozók útja 1/a. A fenti ingatlanok összes piaci értéke a mérleg fordulónapján E Ft, a melyet E Ft jelzálog terhel. IX. Alapkezelő és kapcsolt vállalkozásai között az ingatlanalap javára/terhére kötött ügyletek SZERZŐDÉSES PARTNER SZERZŐDÉS TÁRGYA SZERZŐDÉS JELLEMZŐI OTP Bank Nyrt Letétkezelői szerződés Alapja a nettó eszközérték, a likvid eszközökre és az ingatlanok értékére eltérő %os mérték OTP Bank Nyrt Bankszámlaszerződések A bank üzletszabályzatában foglaltalt feltételekkel OTP Bank Nyrt Hitelszerződések A kamat % EUR hitelnél a 3 hónapos EURIBORhoz, forint hitelnél 3 hónapos BUBORhoz igazodik OTP Bank Nyrt Keretmegállapodás értékpapír A szerződési feltételeket az adásvételi ügyletekre egyedi ügyletek tartalmazzák OTP Bank Nyrt Keretmegállapodás határidős A szerződési feltételeket az deviza adásvételi ügyletekre egyedi ügyletek tartalmazzák OTP Ingatlanpont Ingatlanközvetítő Kft. Megbízási szerződés Ingatlan értékesítés OTP Létesítményüzemeltető Kft. Vállalkozási szerződés Ingatlan üzemeltetés OTP Ingatlanpont Ingatlanközvetítő Kft Bérleti szerződés Ingatlan bérlés OTP Életjáradék Zrt Bérleti szerződés Ingatlan bérlés OTP Bank Nyrt. Bérleti szerződés Ingatlanok bérlése Ingatlanalap portfóliójában levő ingatlanok hasznosításából befolyó bevételek és a kapcsolt vállalkozás részére hasznosított ingatlanokból befolyó bevételek aránya: 34.74% OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt OTP INGATLANALAP Éves jelentés 18/25

19 X. Az OTP Ingatlanbefektetési Alap és az OTP Ingatlan Alapkezelő ZRt működésében bekövetkezett változások, jövőbeni kilátások Az OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő Zrt. működésében lényeges változás nem történt az elmúlt évben. A Társaság felügyeletét a január 1től új, megváltozott összetételű négytagú felügyelő bizottság látta el, mely szeptember hónaptól három főre csökkent. A Társaság létszáma 2010hez képest nem változott, 2011 év végén is 14 fő volt évben két ingatlanalap kezelését láttuk el, 4 származtatott alap jegyzése volt sikeres, ebből 3 alap 2011 ben indult, egy alap pedig 2012 év elején. Az elmúlt években bebizonyosodott, hogy a hitelválság az ingatlanpiacot igen érzékenyen érintette: ezekre a termékekre kevés volt a megfelelő tőkével rendelkező befektető, a hitelforrások elapadásával az ingatlanpiacon az üzletkötések csökkentek. A kamatadó bevezetése előtti felfutást követően az ingatlanalapok vagyona egy 2007es kis fordulatot leszámítva jelentősen visszaesett, és végén a csökkenés drámaian felgyorsult, majd ben némi emelkedés mutatkozott. A lassú emelkedés 2011 szeptemberéig tartott, az utolsó negyedévben azonban az ingatlanalapokból újra kiáramlás volt tapasztalható. A kiáramlás részben a befektetők más, garantált hozamú befektetések irányába fordulásával magyarázható, részben a fix árfolyamú devizahitel törlesztés lehetősége miatt bekövetkező tőkeátcsoportosítás eredménye volt. Az ingatlanpiacon 2011ben jelentős fordulatot nem következett be. Bár a lakáspiacon az utolsó negyedévben élénkülés volt tapasztalható, itt nem kis mértékben a rögzített árfolyamú végtörlesztés lehetősége emelte a kínálatot és erre reagáltak a befektetni szándékozó vevők. A logisztikai és az irodai ingatlanok iránti kereslet továbbra sem élénkült és ez nehezítette a nagy értékű ingatlanok értékesítését. Nem segítette a tranzakciók számának növekedését a bankok hitelezési gyakorlata sem, a szűk források mellett nem volt kiemelt cél az ingatlanfinanszírozás. A mélypontról sajnos még nem történt meg az elmozdulás, az irodaés logisztikai ingatlanok piacán az élénkülés jelei még várattak magukra. A bérlemények iránti kereslet is esett a válság hatására, illetve a potenciális bérlők egyre nagyobb költségmegtakarítást igyekeznek elérni ezen a költségen is. Továbbra is jelentős a túlkínálat mind az irodapiacon, mind a raktáriparilogisztikai piacon. A kereslet csökkenése az üresedési ráta emelkedését eredményezte, így a jól fizető bérlők iránti verseny erősödött. Mindezek következtében az új szerződéskötésekben továbbra sem sikerül elérni a válság előtti árszintet. A külső körülmények hatása érződött az OTP Ingatlanalap 2011es teljesítményén is. Nagyobb értékű ingatlanok értékesítésére az év folyamán nem került sor, de sikerült egy villaépületet és öt társasházi lakást értékesíteni. Az év folyamán ingatlanaink kihasználtsága lényegében stagnált, és a bérleti díj bevétel is csak megközelítette az előző évi szintet: a 2010 évi bérleti díj bevétel 99,7%át sikerült realizálni 2011ben. Általában jellemző, hogy az előző évekhez képest a bérleti szerződések megkötését többfordulós egyeztetés előzi meg, a verseny kiélezettebb és a tárgyalásokat kisebb százalékban követi szerződéskötés. Ennek ellenére ingatlanainkban túlnyomó többségben stabil bérlők vannak határozott idejű szerződésekkel, amelyeket lejáratot követően nagy százalékban sikerül hosszítani. Az alap likviditását 2011ben is sikerült megőrizni. A hitelállománya az év folyamán nem nőtt, az év utolsó hónapjaiban megemelkedett visszaváltásokat az alap saját bevételeiből finanszírozta. OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt OTP INGATLANALAP Éves jelentés 19/25

20 Az OTP Ingatlanalap nettó eszközértéke én 31,95 Mrd Ft volt. Az alap jegyeinek árfolyama év végén 1,640261, mely mintegy 2,8%kal haladja meg a válság előtti maximum értéket. Az árfolyam az utóbbi hónapokban folyamatosan és egyenletesen emelkedik. 2012ben a gazdasági környezetben kedvező fordulatra számítunk. A környező piacok drágulása miatt a befektetők vélhetően Magyarország felé fordulnak. Ehhez hosszú távon megnyugtató és kiszámítható gazdaságpolitika, stabilabb európai és magyarországi gazdasági kilátások szükségesek. A bérlemények iránt jelenleg élénkülő kereslet mutatkozik, javulnak a bérbeadottsági mutatóink. Érdeklődés mutatkozik az eladó ingatlanok iránt is, ami tovább javíthatja az alap likviditását és jövedelmezőségét. Az alap ingatlanportfoliójának jövedelemtermelő képessége megfelelő, ami kedvező makrogazdasági környezetben kiegyensúlyozott gazdálkodást tesz lehetővé. Az Országgyűlés a múlt év végén elfogadta a évi CXCIII. törvényt (a befektetési alapkezelőkről és a kollektív befektetési formákról), a 344/2011 Kormányrendeletet (a befektetési alapkezelőkre vonatkozó szervezeti, összeférhetetlenségi, üzletviteli és kockázatkezelési követelményekről) és a 345/2011. Kormányrendeletet (a befektetési alapok befektetési és hitelfelvételi szabályairól), amelyek a tőkepiacról szóló évi CXX. törvényből kiemelik a befektetési alapkezelők és a kollektív befektetési formák szabályozását. Az OTP Ingatlanbefektetési Alap Tájékoztatója és Kezelési Szabályzata az új szabályozásnak megfelelően a törvényi határidőn belül átdolgozásra kerül és erről a befektetőket tájékoztatjuk. Budapest, április 28. Tóth Balázs Vezérigazgató Erdész Katalin Back Office Igazgató Melléklet: Könyvvizsgálói jelentés, Könyvvizsgáló által hitelesített mérleg OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt OTP INGATLANALAP Éves jelentés 20/25

21 OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt OTP INGATLANALAP Éves jelentés 21/25

22 OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt OTP INGATLANALAP Éves jelentés 22/25

23 OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt OTP INGATLANALAP Éves jelentés 23/25

24 OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt OTP INGATLANALAP Éves jelentés 24/25

25 OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt OTP INGATLANALAP Éves jelentés 25/25