REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰ INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP ÉVES JELENTÉS

Átírás

1 REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰ INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP ÉVES JELENTÉS 2010.

2 REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP Éves jelentés a 2010-es üzleti évről I. Alapkezelő: Letétkezelő: Forgalmazó: Reálszisztéma Befektetési AlapkezelőZrt Budapest, Kossuth L. u. 4. MKB Bank Zrt Budapest, Váci u. 38. Reálszisztéma Értékpapír-forgalmazó és BefektetőZrt Budapest, Kossuth L. u. 4. Ingatlanértékelő: EURO-IMMO Expert Kft Budapest, Nagymezőu. 4. Könyvvizsgáló: II. SALDO Könyvvizsgáló és VagyonértékelőKft Budapest, Gyakorló u. 4/E. I/6. Felelős: Csizmadiáné Hegedűs Ilona könyvvizsgáló Alap neve: REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap Alap típusa és futamideje: nyílt végű, nyilvános, határozatlan futamidejűingatlanforgalmazó alap PSZÁF lajstromozási szám: A bejegyzés időpontja: október 03. III január 01-én db befektetési jegy volt forgalomban. Az év során db befektetési jegy került értékesítésre, mindösszesen ,- Ft névértékben és db visszaváltásra, mindösszesen ,- Ft névértékben (az eladásokból és a visszaváltásokból db öröklés miatti átvezetés volt). Így az Alap által forgalomba hozott ingatlanbefektetési jegyek száma december 31-én: db, össznévértékük ,- Ft. A nettó eszközérték december 31-én Ft, az egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték 1, Ft. Az Alap tőkenövekménye, azaz a december 31-i nettó eszközértéknek a befektetési jegyek fordulónapi névértékét meghaladó része mindösszesen Ft ben 70 MFt-tal csökkent az Alap nettóeszközértéke, vagyis a korábbi rendkívül erős tőkekivonási tendencia mérséklődött. 2

3 Az alap eddigi működése 1 során 4,70% 2 éves nettó hozamot ért el, ezen belül évre 4,99% hozam illeti meg a befektetési jegy tulajdonosokat, ami jelentős pozitív fordulatot jelent az előző évhez képest. A REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap portfoliójának alakulása A Reálszisztéma Befektetési Alapkezelõ Zrt második felében indította el nyilvános forgalomba hozatal útján a Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alapot. Az Alap befektetési politikájának megfelelően ingatlanportfolióját Budapestre koncentrálva a következőtípusú ingatlanokból alakította ki: a) Belvárosi lakások, amelyek irodai vagy kereskedelmi célra is hasznosíthatók. b) Fővárosi és a főváros vonzáskörzetében elhelyezkedőépítési telkek, amelyek 4-8 lakásos társasházak, illetve közepes volumenűintézményi létesítmények beépítésével hasznosíthatóak. c) Belvárosi kis- és közepes méretűüzlethelyiségek, amelyek kedvezőbérleti díjak mellett adhatók ki. d) A főváros vonzáskörzetében elhelyezkedőüzleti, kereskedelmi célú kis és közepes méretű létesítmények, amelyek kedvezőbérleti díjak mellett hasznosíthatók. A Reálszisztéma Ingatlanbefektetési Alap december 31-én a fenti típusú ingatlanokból kialakított portfolióval rendelkezett, amelyben az irodai, kereskedelmi, üzleti szegmens piaci bérleti díjakkal lefedett II. felében a Reálszisztéma AlapkezelőZrt. az Alap megfelelőlikviditásának biztosítása érdekében keretjellegűkölcsönszerződést kötött a Reálszisztéma Kereskedelmi és Tőkehasznosító Kft-vel, melynek keretében átmenetileg a Reálszisztéma Kft. nyújtott kölcsönt az Ingatlanalapnak februárjában, két kereskedelmi ingatlan értékesítésével egyidejűleg az Alap a korábban felvett hitel teljes összegét törlesztette. Ennek eredményeként az Alap hitelállománya megszűnt és az értékesítések révén likvid eszközállománya növekedett. Az Alap elmúlt évi pozitív hozamához az is hozzájárult, hogy év során sikerült a bérbeadott területek nagyságát is növelni és az Alapot terhelőköltségek mértéke is csökkent december 31-én az Alap tulajdonát képezőingatlanok 100%-a Budapest és környékén helyezkedett el. 1 * október december 31. (2000-ben 20,66%, 2001-ben 13,77%, 2002-ben 10,07%, 2003-ban 8,60%, 2004-ben 10,43%, 2005-ben 7,12%, 2006-ban 6,42%, 2007-ben 7,14%, 2008-ban 8,43%, 2009-ben -27,09%, 2010-ben 4,99%). 2 A múltbeli hozamok nem jelentenek garanciát az alap jövőbeli teljesítményére. 3

4 Az ingatlaneladások következtében az Alap portfoliójában a különböző szektorok aránya megváltozott: Ingatlanportfolió szerkezete én Bp-i irodaing % Bp-i keresk. ing % Bp-i telek 62.31% Bp-i egyéb ing % Természetesen az ingatlanok értékesítését megfelelőárszint esetén évben is folytatjuk, a még kedvezőbb portfolió struktúra elérése érdekében. Kiemelendő, hogy az Ingatlanalap február 01-től lakóingatlanokat adómentesen értékesíthet. Az Alapkezelő2011. évben a további költségcsökkentésnek (forgalmazási díj) és a várható telekrendezésnek köszönhetően az Alap hozamának mérsékelt növekedésére számít. Továbbra is rendkívül pozitívan értékeljük az értékesítés szempontjából a tartós befektetési számla által nyújtott előnyöket. 4

5 IV. REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap portfoliójának összetétele december 31-én** Hrsz. Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. I/4., I/5, I/3A 24258/0/A/25,26, irodaingatlan Bp. és környéke rövid táv Ipari és kereskedelmi létesítmények Halásztelek, Rákóczi út ker-i ing. Bp. és környéke rövid táv Hrsz. Budapest, XI., ker. Rétkerülőút / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülőu / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nevegy u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétalja lejtő / telek Bp. és környéke összk. 30% IZ ter. Budapest, XI., ker. Poprádi út - Lépés u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétalja lejtő /7 441 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülőút / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u /6 741 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nevegy u. 31- Rétkerülőu /4 351 logisztikai Bp. és környéke rövid táv Funkció szerinti beépíthetőség övezeti Ter. (nm) besorolás Területi besorolás közműellát. besorolá 1860/ telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülőút / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nevegy u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Halásztelek FELÉPÍTMÉNYEK Bérbeadás céljából vásárolt építmények Lakások és irodák 1112 Budapest XI. Rétalja lejtő ÉPÍTÉSI TELKEK Bérbeadható nettó terület (nm)* Funkció szerinti besorolás Földrajzi besorolás Építés és használatbav Utolsó étel éve felújítás éve Tervezett tartási időtáv telek Bp. és környéke összk. 15% VT-3 * a Bérbeadható nettó terület megegyezik a bérbeadható bruttó területtel. ** építési engedéllyel az Alap telkei nem rendelkeznek. Az Alap december 31-én hitellel nem rendelkezett (a tőkeáttétel 0), korábbi hitelállományát februárban teljes egészében törlesztette. Az Alapnak 3 db euroban megállapított bérleti szerződése van, azonban a bérleti díjak és a működési költségek is forintban jelennek meg az alap bankszámláján. A bérleti szerződések biztosítéki szintje 0, mivel a bérlőket a cégcsoport 4 leányvállalata alkotta december 31-én. 5

6 REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap telek ingatlanjainak jellemzői december 31-én Szintterületi M egengedett M in. zöldterületi Ingatlan tipusa mutató építménymagasság mutató Budapest m 75% REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap portfoliójának szektoronkénti megbontása és értéke december 31-én Ingatlan tipusa Értéke én (Ft) Értéke én (Ft) %-os megoszlás én Fajlagos ingatlanértékek (Ft/nm)* Piaci érték %-os változása** Budapest és környéke irodaingatlan % % ker-i ingatlan % % telek % % egyéb ingatlan % % Vidék egyéb ingatlan % % M indösszesen: % % *ingatlanállomány fordulónapi nettó eszközérték szerinti értéke osztva az ingatlanállomány teljes bruttó területével (felépítményes ingatlanoknál csak a felépítmény alapterületével számoltunk) **Az ingatlanok zárónapi és kezdőnapi piaci értékének különbsége csökkentve az időszaki kivezetett értéknövelő beruházásokkal, növelve az eladott ingatlanok korábbi értékével, osztva az ingatlanok időszak eleji nettó eszközérték szerinti értékével Az ingatlanok összesített fajlagos értéknövekedése évben 2,82% volt, vagyis az előzőévi folyamatos csökkenés megállt. 6

7 REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap ingatlanjainak nettó bérleti díj bevétele és jövedelmezősége december 31-én Ingatlan tipusa Budapest és környéke nettó bérleti díj bevétel (Ft)*** bérbeadottság (%)**** ingatlan jövedelmez őség (%)***** fajlagos éves bérleti díj****** bevétel (Ft/nm) irodaingatlan % ker-i ingatlan % telek és egyéb ingatlan % 784 M indösszesen: % ***áfa nélküli, bérbeadó által viselt költségekkel csökkentett bérleti díj a én portfolióban lévőingatlanokra **** én érvényben lévőbérleti szerződésállomány szerinti nettó bérbe adott terület osztva a teljes nettó bérbe adható területtel *****a én érvényben lévőbérleti szerződésekben rögzített, évesített bérleti díj (az euro alapúak a i MKB eladási árfolyammal lettek szorozva) osztva az ingatlanok nettó eszközértékével ******nettó éves bérleti díj bevétel osztva az ingatlanok nettó bérbe adható területével A fenti táblából is látszik, hogy a Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap 2010-ben realizált tőkenövekményét nagyrészt a bérleti díj bevételeknek köszönheti, az átlagos ingatlan jövedelmezőség az összes ingatlanra vetítve 9%. A bérleti szerződések átlagos futamideje (aktuális bérleti díjjal súlyozott futamidő, határozatlan futamidejűszerződések esetén futamidőként a felmondási periódus hosszát alkalmazva): 1,15 év, a bérlők száma összesen 4 cég. Megjegyzés: Az építési telkeket elsősorban fejlesztési és továbbértékesítési céllal vásárolta az ingatlanalap, nem bérbeadási célból. Dátum REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap ingatlankitettségének változása 2010-ben Nettó eszközérték (Ft) Ingatlanállomány (Ft) Ingatlanportfolió aránya a neé-en belül (%) % % Változás (%) -8.07% % % Az ingatlanportfolió aránya a nettó eszközértéken belül elsősorban a 2009-ben felvett hitel visszafizetésének és a év februári ingatlan értékesítésnek köszönhetően 86,73%-ra csökkent. 7

8

9 VI. REÁLSZISZTÉMA Nyíltvég Ingatlanbefektetési Alap Likvid eszközök (hó végi adatok ezer forintban) Megnevezés Likvid eszközök Január Február Március Április Május Június Július Augusztus Szeptember Október November December december 31-i likvid eszközök részletezése: (adatok ezer forintban) M egn evezés A d a to k D D D D D K J ö ssz ese n : F o ly ó sz á m la eg y en le g e L ek ö tö tt b a n k b e té t é s k a m a ta 0 L ik v id e szk ö zö k m in d ö ssze sen : A Reálszisztéma Alapkezel Zrt. mindent elkövet az Alap megfelel likviditásának biztosítása érdekében február hónapban az Alap a hitel teljes összegét törlesztette. Így az Alap hitelállománya megsz nt és az ingatlan vételár jóváírások révén likvid eszközállománya növekedett (2010. december 31-én 15,6% a likvid eszközök aránya). 9

10 VII. REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉG INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP EGY BEFEKTETÉSI JEGYRE JUTÓ NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ALAKULÁSA évben (Ft) 1,6 1,5 1,4 1,3 REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉG INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ALAKULÁSA évben (Ft)

11 REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉG INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP EGY BEFEKTETÉSI JEGYRE JUTÓ NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ALAKULÁSA AZ ELMÚLT 5 ÉVBEN 2,1 2 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1 REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉG INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ALAKULÁSA AZ ELMÚLT 5 ÉVBEN

12 VIII. Bevételek Adatok (E Ft-ban) Értékesítés nettó árbevétele Egyéb bevételek 360 Pénzügyi m veletek bevételei Rendkívüli bevételek 0 Bevételek összesen: Az értékesítés nettó árbevétel ének részletezése: bérleti díj bevétel E Ft, a bérl k által fizetett üzemeltetési költségek ellentételezésére kiszámlázott díj E Ft, valamint az ingatlan értékesítés bevétele E Ft (az ingatlan eladások nyilvántartási értéke E Ft, ingatlanértékesítés vesztesége ebben az évben E Ft.) A továbbszámlázott közüzemi díjak: E Ft. Egyéb bevételek 360 E Ft, mely az el z évi közüzemi díjak túlfizetéséb l adódik. A pénzügyi m veletek bevételei sor tartalmazza a befektetésekb l (értékpapírok árfolyamnyeresége E Ft, és kamatbevétel 771 E Ft) származó bevételek összegét összesen E Ft értékben (bánatpénz és befektetési jegyek forgalmazása kapcsán befektet k által fizetett díjak összege 0.) A befektetett eszközökre értékvesztést nem számoltunk el, más az eszközök értékét befolyásoló változás nem történt az év során. IX. Költségek Adatok Adatok (E Ft-ban) (%-ban) Forgalmazási díj ,95% Számlavezetési díj (forg.nak fizetett) ,54% Visszaváltási megbízások felv.díja 503 0,05% Portfoliókezelési díj 0 0,00% Ingatlanügynöki díj, ing.ügyn. jutalékok 0 0,00% Illeték bélyeg hatósági díjak 20 0,00% Adók, illetékek ,95% Transzfer díj 83 0,01% Letétkezel i díj ,17% Felügyeleti díj 213 0,02% Alapkezel i díj ,84% Vagyonbiztosítás díja 134 0,01% Értékbecslés ,23% Közzétételi és reklám,hirdetés költsége 12 0,00% Posta költség 0 0,00% Közjegyz i díj 13 0,00% Ingatlan közüzemi díj 34 0,00% Ingatlan üzemeltetési díj 0 0,00% Ingatlan karbantartási díj 24 0,00% Könyvvizsgálói díj 530 0,05% M szaki dokumentáció díja 161 0,02% Kisérték eszközök 0 0,00% Bankköltség 125 0,01% Pénzügyi m veletek ráfordításai ,60% Egyéb ráfordítások 1 0,00% Közvetített szolgáltatások önköltsége ,18% Eladott ingatlanok nyilvántartási értéke ,36% Értékcsökkenés 0 0,00% Költségek, ráfordítások összesen: ,00% 12

13 Építmény és telekadó részletezése: (adatok ezer forintban) évi építményadó évi telekadó Ingatlan (hrsz.) V.24258/0/A/ V.24258/0/A/ V /0/A/ /4/A/ / / / / / / / / / / / / M indösszesen: Az ingatlanalap által ebben az évben kifizetett telekadó és építményadó együttes összege: E Ft, mely évben már lényegesen kevesebb lesz köszönhet en a évi ingatlanértékesítéseknek ben újonnan kibocsátott és visszaváltott befektetési jegyek mennyisége havi bontásban Megnevezés értékesített befektetési visszaváltott befektetési jegyek (db) jegyek (db)* Január Február Március Április Május Június Július Augusztus Szeptember Október November December * A Reálszisztéma Ingatlanbefektetési jegyek forgalmazása november 24-t l az Alap módosított Alapkezelési Szabályzatának megfelel en történik, mely szerint a befektetési jegy visszaváltásra vonatkozó megbízások elszámolása a megbízás felvételét l számított 90. forgalmazási napon történik. (Megjegyzés: az eladásokból és a visszaváltásokból db öröklés miatti átvezetés volt.) A hitelpiaci és pénzügyi válság miatti t kekivonás jelent s mértékben lecsökkent ingatlanalapunknál, s t I. félévében a Tartós Befektetési Számlának köszönhet en megindultak a befektetési jegy eladások, azonban ennek mértéke a második félévre visszaesett. 13

14

15 I. sz. melléklet REÁLSZISZTÉMA Nyíltvég Ingatlanbefektetési Alap portfoliójának összetétele december 31-én Hrsz. Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. I/4., I/5, I/3A 24258/0/A/25,26, irodaingatlan Bp. és környéke rövid táv Ipari és kereskedelmi létesítmények Halásztelek, Rákóczi út ker-i ing. Bp. és környéke rövid táv Halásztelek, Rákóczi út ker-i ing. Bp. és környéke rövid táv Értékesítés céljából vásárolt építmények 03494/ egyéb vidék rövid táv Budapest XI. Bordézsma u. 7. pince 2. sz. 1862/4/A/2 49 egyéb Bp. és környéke rövid táv Funkció Hrsz. szerinti beépíthet - övezeti ÉPÍTÉSI TELKEK** Ter. (nm) besorolás Területi besorolás közm ellát. ség besorolá Budapest, XI., ker. Rétkerül út / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerül u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nevegy u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétalja lejt / telek Bp. és környéke összk. 30% IZ ter. Budapest, XI., ker. Rétalja lejt / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Poprádi út - Lépés u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétalja lejt /7 441 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerül út / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u /6 741 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nevegy u. 31- Rétkerül u /6 515 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerül út / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nevegy u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Halásztelek FELÉPÍTMÉNYEK Bérbeadás céljából vásárolt építmények Lakások és irodák Dabas, Vasút u Bérbeadható nettó terület (nm)* Funkció szerinti besorolás Földrajzi besorolás Építés és használatbav Utolsó étel éve felújítás éve Tervezett tartási id táv telek Bp. és környéke összk. 15% VT-3 * a Bérbeadható nettó terület megegyezik a bérbeadható bruttó területtel. ** építési engedéllyel az Alap telkei nem rendelkeznek.

16

17