Átírás

1

2

3

4

5

6

7 KIEGÉSZÍTŐ MELLÉKLET az ACCESS Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap évi Éves beszámolójához Az Access Ingatlan Befektetési Alap december 31-i mérleg szerinti Saját tőkéje (nettó eszközértéke) Befektetési jegyek darabszáma Egy befektetési jegyre jutó nettó eszközértéke ezer Ft db 0, Ft Az Alap tőkenövekménye év végén ezer Ft, mely az induló tőke értékének - 51,62%-a. Az egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték 33,02%-kal alacsonyabb az előző év végi 0, Ft/db értéknél. A Letétkezelő által kimutatott és közzétett nettó eszközérték ezer Ft, az egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték 0, Ft. 1. Általános rész Az ACCESS Ingatlan Befektetési Alap zártkörű forgalomba hozatallal, nyíltvégű ingatlanforgalmazó befektetési alapként jött létre. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete III /2004. sz. határozatával április 7-én 500 millió Ft induló saját tőkével, db 1 Ft névértékű névre szóló dematerializált befektetési jegyekkel vett nyilvántartásba lajstromozási számon. (ISIN kódja: HU ) A PSZÁF III /2004. számú határozatában foglaltak alapján január 6-tól az Alap átalakult, befektetési jegyei nyilvánosan forgalmazhatók (megváltozott lajstromozási száma ) március hónaptól a könyvviteli szolgáltatóval (SzámKer Számviteli és Kereskedelmi Kft Budapest, Agancs u. 6/c, Vámos Éva, nyilvántartási szám: ) kötött szerződés megszűnt, így a továbbiakban a számviteli szolgáltatást az ACCESS Befektetési Alapkezelő Zrt. látja el. Alapkezelő: ACCESS Befektetési Alapkezelő Zrt. Székhelye: 1054 Budapest, Akadémia u Cégjegyzékszáma: PSZÁF eng. száma: III/ /2000 Jegyzett tőkéje: 100 millió Ft Letétkezelő: Erste Bank Hungary Nyrt. Székhelye: 1138 Budapest, Népfürdő u Cégjegyzékszáma: Forgalmazó: Buda-Cash Brókerház Zrt. és fiókhálózata Székhelye: 1118 Budapest, Ménesi út 22. Cégjegyzékszáma:

8 A C C E S S I N G A T L A N N Y Í L T V É G Ű B E F E K T E T É S I A L A P Kiegészítő melléklet a évi Éves beszámolóhoz Forgalmazó: Equilor Befektetési Zrt. (2006. március hó-tól) Székhelye: 1037 Budapest, Montevideo u. 2/c Cégjegyzékszáma: Ingatlanértékelő: MINOS-2002 Építőipari, Kereskedelmi és Szolgáltató Kft. Ollé István (ingatlan értékbecslő, igazságügyi szakértő, eng. száma: 5642) Székhelye: 2092 Budakeszi, Arany János u. 13. Cégjegyzékszáma: Ingatlanértékelő: EWZ CONSULTING Ingatlanforgalmazó, Építőipari, Szolgáltató és Kereskedelmi Kft. ingatlan értékbecslők: Foreth Beatrix, Szegner Barnabás Székhelye: 1034 Budapest, Selmeci u. 19. Cégjegyzékszáma: Könyvvizsgáló: Könyvviteli szolgáltató: Gyimesi és Társa Könyvvizsgáló és Tanácsadó Kft. (kamarai eng. száma: ) 1037 Budapest, Máramaros út 64/b Varga Gáborné (kamarai eng. száma: ) ACCESS Befektetési Alapkezelő Zrt. A beszámoló aláírója: Balogh Attila, az Alapkezelő vezérigazgatója (1054 Budapest, Akadémia u. 7.) Befektetési politika Az ACCESS Ingatlan Befektetési Alap célja, hogy a befektetők elsősorban közép- és hosszabb távon az inflációt és a banki kamatokat meghaladó hozamot érjenek el a kockázatok (lehetőséghez mérten) minimális szinten tartása mellett. A portfolió kialakítása és a befektetési döntések meghozatala során az Alapkezelő a kockázat megosztás és a lehetséges legmagasabb hozam kritériumait tartja szem előtt, így mind az ingatlanok jellege, mind a hasznosítás, hozamtermelő képesség szempontjából igyekszik diverzifikációt megvalósítani. Az Alap elsősorban Magyarországon, illetve az Európai Unióhoz frissen csatlakozó országokban keres vonzó ingatlanbefektetési lehetőségeket. Az Alap olyan ingatlanok megvásárlására törekszik, amelyek esetében adottak a fejlesztést követően a tőkenövekedés lehetőségei, de már jelenleg is bérbeadással hasznosíthatók és az ingatlanok értéknövekedéséből, illetve hosszú távú bérleti hasznosításából a befektetők számára kiegyensúlyozott hozam biztosítható. A devizaárfolyamhoz kötött ingatlanügyletek árfolyamkockázatának fedezésére határidős ügyletet köthet. Az Alapkezelő törekszik arra, hogy az Alap likviditásának, a visszaváltások zavartalanságának biztosításához szükséges likvid hányad fölötti tőkét teljes mértékben ingatlanokba fektesse. A bérbeadással hasznosított ingatlanok esetében az Alap arra törekszik, hogy a bérlő hosszú távra, a bérleti díjak reálértékének biztosításával vegye bérbe az ingatlant, lehetőség szerint garanciák nyújtása mellet. Az Alapkezelő a lejárati szerkezet aktív menedzselésével igyekszik elkerülni, hogy az Alap számottevő bevételkiesést szenvedjen el az egyszerre lejáró bérleti szerződések miatt. Az Alap a nagyobb kockázatot jelentő, de ingatlanfejlesztési szempontból jó helyen levő, fejlesztésre alkalmas, tőkenövekedést biztosító ingatlanok vásárlását is tervezi. Az Alapkezelő a befektetéseknél figyelembe veszi Magyarország és az Európai Unióhoz csatlakozó országok régiója mindazon adottságait, amelyek az ingatlanok értékére hatással vannak, illetve igyekszik kihasználni a csatlakozásból származó potenciális előnyöket. Az értéknövekedést ezen ingatlanok esetében a kedvező árazás, az esetleges értéknövelő felújítások elvégzése és az ezt követő hasznosítás, illetve a várható ingatlanpiaci fejlődési trendek és áremelkedés indokolhatja. Az Alap az egyes objektumok elhelyezkedése alapján a portfolió túlzott területi koncentrációjának elkerülése érdekében nem kizárólag hazai, hanem külföldi, és nem csak fővárosi, hanem nagyobb vidéki városokban vagy azok közelében található ingatlanokat keres. 2

9 A C C E S S I N G A T L A N N Y Í L T V É G Ű B E F E K T E T É S I A L A P Kiegészítő melléklet a évi Éves beszámolóhoz Az Alap ingatlanportfoliójának diverzifikációja során a hasznosítási módon és a területi elhelyezkedésen túl az ingatlanok típusára is figyelmet fordít az Alapkezelő, ezért elsősorban ipari és logisztikai, kereskedelmi és irodai célú épületek, telekingatlanok és csak kisebb részben lakás céljára kialakított ingatlanok megvásárlására törekszik. Az Alap a képződő tőkenövekményt újra befekteti, így az elért hozam a befektetési jegyek visszaváltásakor realizálható. Az Alapkezelő a befektetési jegyeket Forgalmazó útján folyamatosan értékesíti, azok eladása és visszaváltása napi árfolyamon történik, amelyet a befektetők az Alapkezelő weboldalán követhetnek nyomon. Számviteli politika Az Alap számviteli politikáját a hatályos számvitelről szóló évi C. törvény (Szt.) és a befektetési alapok beszámoló készítési és könyvvezetési kötelezettségének sajátosságairól szóló 215/2000. (XII. 11.) kormányrendelet figyelembevételével alakította ki. Az Alap kettős könyvvezetést alkalmaz, december 31-i fordulónapra éves beszámolót készít, mely a kormányrendelet szerint részletezett mérlegből, eredménykimutatásból, kiegészítő mellékletből és üzleti jelentésből áll. Az Alapkezelő a évi beszámoló mérlegkészítési napjának a tárgyévet követő év február 28-át jelölte meg. Az Alap mérlegét és eredménykimutatását a Szt. és a kormányrendelet szerinti elszámolási-, értékelési elveknek és előírásoknak megfelelően készíti, az eredményt a befektetési alapokra vonatkozó rendelkezések szerint állapítja meg: A főkönyvi könyveiben és nyilvántartásaiban a működés valamennyi műveletét rendszeresen rögzíti és biztosítja a beszámoló készítési kötelezettség teljesítéséhez szükséges információkat. Az eszközöket és forrásokat a tényleges bekerülési értéken tartja nyilván: A befektetett eszközök a Szt. és a Korm. rendelet elszámolási és értékelési előírásainak megfelelően nettó értéken (esetleg terven felüli értékcsökkenéssel, értékvesztéssel csökkentett értéken), valamint értékelési különbözet elszámolásával az ingatlanértékelő szervezet által meghatározott piaci értéken szerepelnek a beszámolóban. Az Alap portfoliójában lévő ingatlanok forgalmi értékét legalább háromhavonta, az építés alatt álló ingatlanok értékét legalább havonta kell megállapítani. A befektetett eszközök között kimutatott ingatlanokat (telkek, épületek, építmények, stb.) és azok működtetéséhez beszerzett gépeket, berendezéseket, felszereléseket bekerülési értéken (beszerzési áron) kell állományba venni, a terv szerinti értékcsökkenést negyedévente kell elszámolni. Az értékcsökkenést a Szt.-ben rögzített elvek figyelembevételével, a bruttó érték alapján, lineáris kulcsok alkalmazásával állapítja meg az Alap. Az eszközök leírását a használatba vétel napjával kezdi és a tervezett maradványérték eléréséig, illetve az értékesítés vagy selejtezés napjáig folytatja. Az 50 ezer Ft egyedi beszerzési érték alatti tárgyi eszközöket használatba vételkor egy összegben elszámolja értékcsökkenésként. Az eladási célra vásárolt ingatlanok és azok működtetéséhez, hasznosításához szükséges, az ingatlannal együtt beszerzett gépek, berendezések, felszerelések beszerzési értékét, valamint az értékbecslő által meghatározott piaci érték és a könyv szerinti érték közötti értékelési különbözet összegét a készletek között kell kimutatni. Az ingatlanok, tárgyi eszközök és ingatlan-készletek könyv szerinti nettó értéke és piaci értéke közötti értékelési különbözetet az adott eszközhöz rendelten - a saját tőkén belüli tőkeváltozás (tőkenövekmény) részét képező - értékelési különbözet tartalékával szemben kell elszámolni és kimutatni. Az értékelési különbözeteket csak a mérlegfordulónapi értékelés során, a nettó eszközérték meghatározásakor számolja el a főkönyvi számlákon. Év közben az értékpapírokat bekerülési értéken tartja nyilván, míg az év végi állományt az értékelési különbözet elszámolásával az ismert piaci értéken mutatja ki a mérlegben. Az állománycsökkenést a hitelviszonyt megtestesítő értékpapíroknál a FIFO elv szerint, a tulajdonosi részesedést jelentő értékpapíroknál súlyozott átlagáron számolja el értékesítéskor, illetve lejáratkor. A tőzsdén kötött határidős ügyletek pénzügyi instrumentumaira vonatkozó követelést és kötelezettséget a 0. Nyilvántartási számlaosztályban a szerződésben rögzített kötési áron tartja nyilván mindaddig, amíg az ügyletek lezárásra nem kerülnek ellenügylet kötésével vagy lejáratkor. A származtatott ügyletek értékelési különbözeteként az Alap javára kötött, le nem zárt (le nem járt) határidős ügyletek piaci értékét - a pénzügyi instrumentum piaci ára és határidős kötési ára közötti különbözet összegét - mutatja ki a mérlegben. A követeléseket és kötelezettségeket szerződés vagy számla alapján, a partnerrel egyeztetett összegben állítja be a mérlegbe. 3

10 A C C E S S I N G A T L A N N Y Í L T V É G Ű B E F E K T E T É S I A L A P Kiegészítő melléklet a évi Éves beszámolóhoz Az aktív és passzív időbeli elhatárolások értékét a fordulónapig elszámolt, illetve a mérlegkészítésig ismertté vált tárgyévre vonatkozó bevételek és ráfordítások alapján, a számlázott összegben, ennek hiányában a szerződés szerinti összegben határozza meg. A mérleg fordulónapján fennálló három hónapon túli követeléseket és az aktív időbeli elhatárolások teljes összegét értékvesztésként mutatja ki a mérlegben. Céltartalékot a múltbeli vagy folyamatban levő szerződéseiből fennálló függő- és biztos jövőbeni fizetési kötelezettségeire képez, ha azokra egyéb módon nem biztosított fedezetet. Rendkívüli eseménynek a tevékenységgel közvetlen kapcsolatban nem álló, a rendes üzletmeneten kívül eső eseményt tekinti az Alap. Jelentős összegű hibának a mérlegfőösszeg 2%-ánál nagyobb és 2 millió Ft-ot meghaladó hibát tekinti. A megbízható és valós képet lényegesen befolyásoló hiba, ha az ellenőrzéssel, önellenőrzéssel feltárt jelentős összegű hibák és hibahatások adott üzleti évre vonatkozó értéke a hiba feltárás évét megelőző üzleti év mérlegében kimutatott saját tőke értékét több, mint 5%-kal és több mint 5 millió Ft-tal módosítja (növeli vagy csökkenti). 2. A mérleghez kapcsolódó kiegészítések Az éves beszámoló tagolása a korábbi időszak beszámolójával egyező, az egyes mérlegtételek besorolásában és értékelési módszerében változás nem történt. Az Alap eszközeinek értéke december 31-én: ezer Ft. Az Alapnak tartós pénzügyi befektetése nincs. A befektetett eszközök állománya mintegy 52%- kal csökkent, az előző évi ezer Ft-ról ezer Ft-ra. A csökkenés egyrészt a gazdasági válság és a kedvezőtlen piaci körülmények miatti leértékelődés következménye, de emellett ingatlan értékesítésre is sor került. Az Alap ingatlanvagyonának összetételében a következő változások történtek: A Cinkotai út 14. szám alatt található telek és ingatlanrészek évben értékesítésre kerültek november hónapban a siklósi 310/46 hrsz. alatti ingatlant továbbértékesítette az Alap, de a birtokba adás csak januárjában történt meg, így az a mérleg fordulónapon az Alap eszközei között szerepel. A befektetési (bérbeadási) célú és építés alatt álló ingatlanok bruttó értékének, értékcsökkenési leírásának állományváltozását, valamint a forgalmi érték és az értékelési különbözet alakulását az alábbi táblázat szemlélteti. INGATLANOK Megnevezés Bruttó érték Értékcsökk. leírás Nettó érték Elszámolt értékelési különbözet ezer Ft Mérleg fordulónapi piaci érték TELEK Cinkotai út Cinkotai út ÉPÜLET Akadémia u Cinkotai út Siklós, Dózsa Gy. u Siklós, Ipartelep 310/ ÉPÍTÉS alatt álló Kisértékű tárgyi eszköz NYITÓ összesen Tárgyévi változás Csökkenés összesen Cinkotai út 14. telek

11 A C C E S S I N G A T L A N N Y Í L T V É G Ű B E F E K T E T É S I A L A P Kiegészítő melléklet a évi Éves beszámolóhoz Cinkotai út 14. épület TELEK Cinkotai út Cinkotai út ÉPÜLET Akadémia u Cinkotai út Siklós, Dózsa Gy. u Siklós, Ipartelep 310/ ÉPÍTÉS alatt álló Kisértékű tárgyi eszköz ZÁRÓ összesen A vagyonértékelő szervezet által meghatározott forgalmi érték figyelembevételével történt az ingatlanok év végi értékelési különbözetének megállapítása, mely a beszerzési értékhez viszonyítva a évi 1,1%-ról -10%-ra csökkent. A tárgyi eszközök között kimutatott ingatlanok: Bérbeadással hasznosított ingatlanok 24649/0/A/5 V. AKADÉMIA U. 9. Iroda 51 m /0/A/2 V. AKADÉMIA U. 7. Egyéb 387 m /0/A/3 V. AKADÉMIA U. 7. Iroda 344 m /0/A/8 V. AKADÉMIA U. 7. Lakás 71 m /0/A/10 V. AKADÉMIA U Lakás 73 m /A/15 SIKLÓS, DÓZSA GY. U. 2. Patika 389 m 2 310/46 SIKLÓS, kivett telephely Raktár 2021 m 2 Építés alatt álló ingatlanok Tőkenövekedést biztosító ingatlanok /21 XVII. CINKOTAI ÚT 30. Telek m 2 A forgóeszközök mérlegsor ezer Ft-os összegének összetétele a következő: Eladási célú ingatlankészlet nem szerepel az Alap évi mérlegében. A követelések ezer Ft-os értékéből a vevők bérleti díjból és közvetített szolgáltatásokból származó tartozása ezer Ft, az adóhatósággal szembeni ÁFA követelés 332 ezer Ft. A vevőkövetelésekre ezer Ft értékvesztés elszámolására került sor. Év végén az Alap nem rendelkezett értékpapírokkal. Kölcsönbe, óvadéki repóba adott értékpapír miatt sincs követelése az Alapnak. A pénzeszközök év végi egyenlege ezer Ft. 5

12 A C C E S S I N G A T L A N N Y Í L T V É G Ű B E F E K T E T É S I A L A P Kiegészítő melléklet a évi Éves beszámolóhoz Aktív időbeli elhatárolás elszámolására 32 ezer Ft összegben került sor a lekötött betét után járó kamat 30 ezer Ft összegben, illetve a évi közüzem díjból származó jóváírás került kimutatásra. Származtatott ügyletek miatti értékelési különbözet elszámolására nem került sor, mivel a mérleg fordulónapjáig le nem zárt, határidős ügyletből származó nyitott pozíciója nincs az Alapnak. Az Alap idegen forrásainak értéke december 31-én: ezer Ft. A kötelezettségek ezer Ft-os összegének tételei: A hosszú lejáratú kötelezettség az ingatlanok vételéhez kapcsolódó svájci frank alapú devizahitelek tárgyévben visszafizetésre kerültek májusában az Alap ezer Ft forgóeszköz hitelt vett fel a Nagybajom és Vidéke Takarékszövetkezettől. Hitelező: Nagybajom és Vidéke Takarékszövetkezet Összeg: ezer Ft Célja: éven túli lejáratú forgóeszközhitel Indul: Lejárat: Hosszú lejáratú tőketartozás: ezer Ft Rövidlejáratú rész: ezer Ft A rövid lejáratú kötelezettségekből: a szállítókkal szemben fennálló tartozás ezer Ft, a hitel évben esedékes törlesztéséből származó kötelezettség ezer Ft, az önkormányzattal szembeni kötelezettség ezer Ft. PSZÁF IV. negyedéves díj 32 ezer Ft Befektetési jegy elszámolásból eredő kötelezettség ezer Ft A passzív időbeli elhatárolások összege ezer Ft, amely a tárgyévet terhelő közüzemi-, könyvvizsgálói díjakból származó költségek, illetve a siklósi ingatlan eladásából származó árbevétel. Az Ingatlan Alap saját tőkéjének mérleg szerinti záró értéke ezer Ft, mely 34,3%-kal, míg az induló tőke (a befektetési jegyek névértéke/darabszáma) 1,9%-kal csökkent az előző évhez képest. A forgalomban lévő befektetési jegyek darabszáma ezer volt az év végén. Befektetési jegyek forgalma Nyitó Tárgyévi eladás Tárgyévi visszaváltás Záró A tőkeváltozás (tőkenövekmény) ezer Ft, tételei a következők: a befektetési jegy forgalmazásából -378 ezer Ft tőkenövekmény keletkezett 2011-ben, a tőkeváltozás év végi egyenlege ezer Ft, az értékelési különbözetek tartaléka összesen ezer Ft, amely az ingatlanportfolió után elszámolt értékkülönbözet, 6

13 A C C E S S I N G A T L A N N Y Í L T V É G Ű B E F E K T E T É S I A L A P Kiegészítő melléklet a évi Éves beszámolóhoz az előző évek eredménytartaléka ezer Ft, míg a tárgyévi gazdálkodásból ezer Ft veszteség származott. 3. Az eredménykimutatáshoz kapcsolódó kiegészítések A befektetési alap tárgyévi eredménye ezer Ft veszteség. Az értékesítés nettó árbevétele ezer Ft, melyből ezer Ft az irodák és lakások, ezer Ft az üzemek, raktárak és üzlethelyiségek bérbeadásából, illetve egyéb szolgáltatásokból származik. Az ingatlan-bérlők felé továbbterhelt közműdíjak (közvetített szolgáltatások) összege 420 ezer Ft. Az ingatlan eladásokból származó árbevétel 400,1 millió Ft volt. Az eladott áruk beszerzési értéke soron az ingatlanok kivezetett könyv szerinti nettó értéke szerepel, melynek értéke 477,2 millió Ft. Az egyéb bevételek soron 4 ezer Ft kerekítésből származó bevétel került elszámolásra. Az egyéb ráfordítások összege ezer Ft, melyből a vevőkövetelésekre elszámolt értékvesztés ezer Ft, késedelmi kamatfizetés 33 ezer Ft, az önkormányzatoknak fizetett építmény- és telekadó ezer Ft, a felügyeleti díj 159 ezer Ft, valamint kerekítési különbözet 6 ezer Ft. A pénzügyi műveletek eredménye ezer Ft. Az értékpapír befektetésekből ezer Ft árfolyamveszteség (kamatfizetés) származott. A hitelek után ezer Ft hitelkamat, hiteldíj és kezelési költség merült fel 2011-ben és a hiteltörlesztés során ezer Ft árfolyamveszteség keletkezett. Ezeket a pénzügyi ráfordításokat ellentételezte a lekötött betét, illetve a bankszámla utáni látraszóló kamat ezer Ft-os összege. A pénzügyi műveletek bevételei és ráfordításai ezer Ft Pénzügyi műveletek Megnevezés bevételei ráfordításai Pénzintézeti kamat Diszkont kincstárjegyek kamata Határidős ügyletek árfolyamnyeresége Kötelezettségek árfolyamvesztesége ÖSSZESEN A működési költségek összetétele Működési költség Előző évi Tárgyévi Megnevezés ezer Ft mo% ezer Ft mo% Anyagköltség , ,5 ebből: Közüzemi díjak , ,5 Egyéb anyagköltség (rezsianyag) 0 Igénybevett szolgáltatások , ,5 ebből: Javítási, karbantartási költségek 672 0, ,9 7

14 A C C E S S I N G A T L A N N Y Í L T V É G Ű B E F E K T E T É S I A L A P Kiegészítő melléklet a évi Éves beszámolóhoz Üzemeltetési szolgáltatás , ,7 Vagyonvédelemi szolgáltatás ,8 Hirdetési, közzétételi költség 119 0, ,6 Számviteli szolgáltatások , ,0 Jogi szolgáltatási díj , ,7 Értékbecslési díj ,2 Ügynöki díj ,2 Különféle egyéb költségek 268 0, ,4 Egyéb pénzügyi, befektetési, biztosítási, hatósági szolgáltatások , ,5 ebből: Alapkezelői díj , ,0 Letétkezelői díj , ,8 Forgalmazói díj , ,7 Sikerdíj ,6 0,0 Bizományosi díj, jutalék 0 0,0 Egyéb hatósági eljárási, szolg.díj 325 0, ,6 Biztosítási díj 724 0, ,8 Bankköltség 364 0, ,6 Egyéb 59 0,1 Közvetített szolgáltatások , ,8 ÖSSZESEN , ,4 Értékcsökkenési leírás , ,6 MINDÖSSZESEN , ,0 A működési költségeknek a teljes nettó eszközérték 643,2 millió Ft-os éves átlagos értékéhez viszonyított aránya az előző évi 10,9%-ról 8,3%-ra csökkent, melyből az alapkezelői díj 1,5%, a letétkezelői díj 0,15%, a forgalmazói díj 0,64% volt. A fajlagos költségcsökkenés az Alap nettó eszközértékének, ingatlanállományának csökkenésével magyarázható. 4. Az Alap vagyonának alakulása és megoszlása (Likviditási jelentés) Megnevezés ezer Ft mo% ezer Ft mo% ezer Ft mo% I. KÖTELEZETTSÉGEK 1. Hitelállomány , , ,8 2. Egyéb kötelezettségek , , ,3 2.1 Alapkezelői díj , , ,1 2.2 Letétkezelői díj , Forgalmazói díj , , Bizományosi díj Közzétételi költség ,0 2.6 Könyvviteli szolgáltatás 94 0,0 2.7 Költségként elszámolt egyéb tétel , , ,3 2.8 Egyéb nem költségalapú kötelez , , ,8 2.9 Deviza kötelezettség értékelési kül , ,87-3. Céltartalékok Passzív időbeli elhatárolások , , ,9 4.1 Bevételek időbeli elhatárolása ,9 4.2 Költségek időbeli elhatárolása , , ,0 4.3 Halasztott bevételek

15 A C C E S S I N G A T L A N N Y Í L T V É G Ű B E F E K T E T É S I A L A P Kiegészítő melléklet a évi Éves beszámolóhoz Kötelezettségek összesen , , ,1 II. ESZKÖZÖK 1. Folyószámla, készpénz , , ,8 2. Egyéb követelés , , ,9 3. Lekötött bankbetét , ,4 4. Értékpapírok Származékos ügyletek Ingatlanok , , ,9 6/A Készletek, eladási célú ingatlanok /B Befektetett eszközök , , , /0/A/5 V.AKADÉMIA U , , , /0/A/2 V.AKADÉMIA U , , , /0/A/3 V.AKADÉMIA U , , , /0/A/8 V.AKADÉMIA U , , , /0/A/10 V.AKADÉMIA U , , , /0/A XVII.CINKOTAI ÚT , , /0/B XVII.CINKOTAI ÚT , , /0/C XVII.CINKOTAI ÚT , , /0/D XVII.CINKOTAI ÚT , , /0/E XVII.CINKOTAI ÚT , , /0/F XVII.CINKOTAI ÚT , , /0/G XVII.CINKOTAI ÚT , , /0/H XVII.CINKOTAI ÚT , , /0/I XVII.CINKOTAI ÚT , ,12 - XVII. CINKOTAI ÚT 32. Építmények /5 XVII.CINKOTAI ÚT , , ,8 3494/7 Szeged, ZÁSZLÓ U. 4a-4b , Pécel, KOSSUTH TÉR /A/15 Siklós, DÓZSA GY. U , , ,5 310/46 Siklós, IPARI PARK , ,2 Befejezetlen beruházások Egyéb tárgyi eszközök Aktív időbeli elhatárolások , , ,0 Eszközök összesen , , ,1 SAJÁT TŐKE (Nettó eszközérték) Kibocsátott befektetési jegy összesen ezer db ezer db ezer db Egy befektetési jegyre jutó eszközérték 1, , , Budapest, április 23. ACCESS Befektetési Alapkezelő Zrt. 9

16 Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap ÉVES JELENTÉS Befektetési Alap megnevezése Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap Típusa Az Alap a PSZÁF III/ /2004. számú, április 07. napján kelt határozata alapján zártkörű, nyíltvégű, határozatlan futamidejű, ingatlanforgalmazó befektetési alapként került nyilvántartásba vételre. Az Alapkezelő tulajdonosa az Alap befektetői körének bővítése érdekében az Alap nyilvánossá alakulásáról november 02.-án, 9/2004. számú határozatában döntött. A kezelési szabályzat módosítását illetve az Alap nyilvánossá alakulását az Alap befektetési jegyeinek tulajdonosai egyhangúan jóváhagyták. A PSZÁF III/ /2004. számú december 02. napján kelt határozatával engedélyezte az Alap átalakulását. Az Alap január 6.-ától nyilvános, nyíltvégű, ingatlanforgalmazó befektetési alapként működik. ISIN kód: HU NEÉ számítás típusa: T+2 napra számolt. Az alap devizaneme: HUF Az Alap futamideje Az Alap futamideje a bejegyzéstől határozatlan ideig terjed. Alapkezelő Access Befektetési Alapkezelő Zrt Budapest, Akadémia u Vezető Forgalmazó Buda-Cash Brókerház Zrt Budapest, Ménesi út 22. Letétkezelő ERSTE Bank Hungary Nyrt Budapest, Népfürdő u Könyvvizsgáló A társaság cégneve: A társaság székhelye: Könyvvizsgáló neve: Gyimesi és Társa Könyvvizsgáló és Tanácsadó Kft. PSZÁF E /97 Székhely: Budapest, Máramaros út 64/b. Varga Gáborné MKVK Access Befektetési Alapkezelő Zrt. 1

17 Ingatlanértékelő Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap EWZ CONSULTING Ingatlanforgalmazó, Építőipari, Szolgáltató és Kereskedelmi Kft. Cégjegyzékszám: Budapest, Selmeci u. 19 Ingatlan értékbecslők: Foreth Beatrix, Szegner Barnabás A napján létrejött ingatlan értékbecslői szolgáltatás nyújtására vonatkozó megbízási szerződés napjával a Polgári Törvénykönyvről szóló évi IV. törvény 319. (2) bekezdése alapján közös megegyezéssel megszüntetésre került től QUADRIGA FAMILIA KFT Budakeszi, Szüret u. 3/f Adószám: Cégjegyzékszám: Vezető tisztségviselő: Laczi Tamás ( OKJ 52; OKJ 54) A befektetési eszköz összetétele fajtánként, típusonként, illetve a befektetési politikában meghatározott kategóriák szerint részletezve az időszak elején és végén Az Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap ingatlanforgalmazó befektetési alap. Elsősorban ingatlanok szerepelnek az alap portfoliójában, illetve a likviditás biztosításához szükséges likvid eszközök, egy évnél rövidebb futamidejű állampapírok. Az ingatlanbefektetési alap sajátos tulajdonságokkal rendelkezik, hosszú távú befektetés, az alapban lévő eszközök értékesítése lényegesen több időt vehet igénybe, ebből kifolyólag a visszaváltási megbízások felvétele és kifizetése között hosszabb időtartam is eltelhet. Mivel az ingatlanalapok portfoliójában jellemzően nagy értékű ingatlanok találhatók, így azok likviditása is sokkal alacsonyabb más befektetési formákénál, azaz nagymértékű tőkekivonásnál csak hosszú idő alatt és magasabb tranzakciós költségekkel lehet azokat értékesíteni, ezért ez az egyik legfontosabb kockázati tényező. A tőkekiáramlás hasonló súlyú problémát jelent. Az alapok likvid eszközeinek értékét meghaladó befektetési jegy visszaváltás az ingatlanok kényszerértékesítéséhez vezethet, amely akár komoly veszteséget okozhat a befektetési jegyeket vissza nem váltó befektetőknek, egyrészt a feltételezhetően nyomott értékesítési ár, másrészt az ingatlanbefektetéseknél alacsonyabb hozamú likvid eszközök újbóli jelentős állománynövekedése miatt. Az Alap portfoliójának elemei, kategóriái: Időszak nyító állománya Időszak záró állománya december 31. HUF A saját tőke százalékában december 30. HUF A saját tőke százalékában eszközök összesen: % % banki egyenlegek, számla pénz % % HUF számlapénz % % Takarékszövetkezeti Bankbetét % % Access Befektetési Alapkezelő Zrt. 2

18 Hitelviszonyt megtestesítő értékpapírok Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap % % Diszkontkincstárjegy % % Részvények % % Kollektív befektetési értékpapírok % % egyéb eszközök % % Belföldi Ingatlanok % % Külföldi Ingatlanok % % Egyéb követelések % % Kötelezettségek összesen: % % Hitelállomány % % Költségek: % % Egyéb kötelezettségek: % % Nettó eszközérték Egy jegyre jutó nettó eszközérték Egyéb befektetési eszközök: Ingatlanok december 31.-én: Helyrajzi szám KATEGÓRIA 1. Cím Érték Változás % 24649/0/A/2 Iroda V. AKADÉMIA U /0/A/3 Iroda V. AKADÉMIA U /0/A/5 Iroda V. AKADÉMIA U /0/A/8 Lakás V. AKADÉMIA U /0/A/10 Lakás V. AKADÉMIA U /0/A/1 Vegyes haszn. ingatlan XVII. CINKOTAI ÚT /0/A/2 Vegyes haszn. ingatlan XVII. CINKOTAI ÚT /0/A/3 Vegyes haszn. ingatlan XVII. CINKOTAI ÚT /0/B/1 Vegyes haszn. ingatlan XVII. CINKOTAI ÚT /0/B/2 Vegyes haszn. ingatlan XVII. CINKOTAI ÚT /0/C/1 Vegyes haszn. ingatlan XVII. CINKOTAI ÚT /0/C/2 Vegyes haszn. ingatlan XVII. CINKOTAI ÚT /0/C/3 Vegyes haszn. ingatlan XVII. CINKOTAI ÚT /0/D/1 Vegyes haszn. ingatlan XVII. CINKOTAI ÚT /0/E/1 Vegyes haszn. ingatlan XVII. CINKOTAI ÚT /0/E/2 Vegyes haszn. ingatlan XVII. CINKOTAI ÚT /0/E/3 Vegyes haszn. ingatlan XVII. CINKOTAI ÚT /0/E/4 Vegyes haszn. ingatlan XVII. CINKOTAI ÚT /0/E/5 Vegyes haszn. ingatlan XVII. CINKOTAI ÚT /0/E/6 Vegyes haszn. ingatlan XVII. CINKOTAI ÚT Access Befektetési Alapkezelő Zrt. 3

19 Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap /0/F/1 Vegyes haszn. ingatlan XVII. CINKOTAI ÚT /0/F/2 Vegyes haszn. ingatlan XVII. CINKOTAI ÚT /0/G/1 Vegyes haszn. ingatlan XVII. CINKOTAI ÚT /0/G/2 Vegyes haszn. ingatlan XVII. CINKOTAI ÚT /0/G/3 Vegyes haszn. ingatlan XVII. CINKOTAI ÚT /0/G/4 Vegyes haszn. ingatlan XVII. CINKOTAI ÚT /0/G/5 Vegyes haszn. ingatlan XVII. CINKOTAI ÚT /0/G/6 Vegyes haszn. ingatlan XVII. CINKOTAI ÚT /0/H/1 Vegyes haszn. ingatlan XVII. CINKOTAI ÚT /0/I/1 Vegyes haszn. ingatlan XVII. CINKOTAI ÚT /5 Telek XVII. CINKOTAI ÚT /46 Siklós Vegyes haszn. ingatlan SIKLÓS, IPARTELEP U /A/15 Kereskedelmi ingatlan Siklós, Dózsa Gy. U. 2/A Összesen: FUNKCIONÁLIS KATEGÓRIÁK INGATLANÉRTÉK (FT) BUDAPEST ÉS KÖRNYÉKE VIDÉK KÜLFÖLD ÖSSZESEN Telek Irodaingatlan Lakóingatlan Kereskedelmi ingatlan Vegyes haszn. ingatlan Összesen: Egyéb befektetési eszközök: Ingatlanok december 31.-én: Hrsz. Cím alapterület bérbe adható terület felépítmény építés ideje tervezett tartási idő 24650/0/A/ Budapest, Akadémia u. 7. földszint 387 m2 364,9 m /0/A/ Budapest, Akadémia u. 9. földszint 344 m2 411 m /0/A/ Budapest, Akadémia u. 7. földszint 51 m2 107 m /0/A/ /0/A/10 310/46 78/100 tulajdoni hányad 1055 Budapest, Akadémia u. 7. félemelet 1056 Budapest, Akadémia u. 7. félemelet 2/B 71 m2 71 m m m Siklós, Ipartelep út m2 389,36 m Átépítés /A/ Siklós, Dózsa Gy. Út 2/A m2 329 m Access Befektetési Alapkezelő Zrt. 4

20 Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap /21 hrsz. Ipari övezetbe tartozó telek, m2 Hrsz. Cím művelési ág övezeti besorolás beépíthetőség felépítmény jelenleg nem 1172 Budapest, kivett beépítetlen beépíthető, /21 M-XVII-01 övezet található, nincs Cinkota út 30 terület osztható hasznosítva Helyrajzi szám KATEGÓRIA 1. Cím Érték Változás % 24649/0/A/2 Iroda V. AKADÉMIA U /0/A/3 Iroda V. AKADÉMIA U /0/A/5 Iroda V. AKADÉMIA U /0/A/8 Lakás V. AKADÉMIA U /0/A/10 Lakás V. AKADÉMIA U /5 Telek XVII. CINKOTAI ÚT /46 Siklós Vegyes haszn. ingatlan SIKLÓS, IPARTELEP U /A/15 Kereskedelmi ingatlan Siklós, Dózsa Gy. U. 2/A Összesen: FUNKCIONÁLIS KATEGÓRIÁK INGATLANÉRTÉK (FT) BUDAPEST ÉS KÖRNYÉKE VIDÉK KÜLFÖLD ÖSSZESEN Telek Irodaingatlan Lakóingatlan Kereskedelmi ingatlan Vegyes haszn. ingatlan Összesen: Az ingatlanhasznosítás mutatói i állomány tekintetében: Funkcionális kategóriák Bérleti díj (Ft/év) nettó érték bérbeadási arány (1) ingatlan jövedelmezőség (2) fajlagos bérleti díj (3) (Ft/m2) fajlagos bérleti díj (4) (Ft/m2) Fajlagos ingatlanérték (5) (Ft/m2) Telek (Bp) Irodaingatlan (Bp) % 0.21% Lakóingatlan (Bp) % 6.65% Vegyes haszn. ingatlan (vidék) % 0.00% Kereskedelmi ingatlan (vidék) % 9.37% Összesen: % 1.52% Access Befektetési Alapkezelő Zrt. 5

21 Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap (1) fordulónapi hatályos bérleti szerződésállomány szerinti nettó bérbe adott terület osztva a teljes nettó bérbe adható területtel (2) a fordulónapi hatályos szerződésállományban rögzített nettó évesített bérleti díj osztva az ingatlanállomány fordulónapi nettó eszközérték szerinti értékével (3) nettó éves bérleti díj bevétel osztva az ingatlanok nettó bérbe adható területével (4) nettó éves bérleti díj bevétel osztva az ingatlanok nettó bérbe adott területével (5) ingatlanállomány fordulónapi nettó eszközérték szerinti értéke osztva az ingatlanállomány teljes bruttó területével december 31-én a bérlők száma: 3 db, a határozott idejű bérleti szerződések átlagos futamideje: 1 év a bérleti szerződések biztosítéki szintje: átlagosan 1 havi bérleti díj Az ingatlanportfolió aránya a teljes nettó eszközértéken belül én 148,82 % án 107,05 % A tőkeáttétel 22,21 %, mely a fordulónapi teljes hitelállomány arányát mutatja a fordulónapi nettó eszközértékhez viszonyítva. Forgalomba hozott, eladott, a tárgyidőszak lezárásakor forgalomba lévő befektetési jegyek száma Darab A tárgyidőszak elején forgalomban lévő befektetési jegyek száma Tárgyévi eladás Tárgyévi visszaváltás A tárgyidőszak végén forgalomban lévő befektetési jegyek száma A portfolió összesített nettó eszközértéke: és az egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték: 0, Az alap részére igénybe vett hitel feltételei, 2011-es évben teljesült ingatlan változások Az Alap 2006 júliusában a szegedi Zászló utcai üzem megvásárlásához jelzálog hitelt vett fel. A hitel 9 év futamidejű, 75 millió forintnak megfelelő svájci frank hitel. A kamat 3 hónapos CHF LIBOR + 2,35 % kamatfelár. Törlesztés negyedévente. Az Alap novemberében a szegedi Zászló utcai üzem felújításához jelzálog hitelt vett fel. A hitel 15 év futamidejű, 50 millió forintnak megfelelő svájci frank hitel. A kamat 3 hónapos CHF LIBOR + 2,0% kamatfelár. Törlesztés negyedévente. A szegedi ingatlan értékesítése miatt a hitelt nyújtó bank javára bejegyzett jelzálogjog a Cinkotai úti Ingatlanra került átvezetésre án kötött adás-vételi szerződés alapján a hrsz. alatt felvett természetben a Budapest XVII. kerület Cinkota út 32. szám alatt található társasház önálló albetéteit képező ingatlanok eladásra kerültek, a vételár teljes kifizetése én történt meg. Access Befektetési Alapkezelő Zrt. 6

22 Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap A fent említett CHF alapú hitelek és járulékos költségei elszámolása után az OTP Bank Nyrt án kiadta a jelzálog törlési engedélyt, a hitel visszafizetésre került án a Siklósi Ipari Park területén belül elhelyezkedő, 310/46 hrsz. alatt 2021 m2 alapterületű ingatlanra érvényes eladási szerződést kötöttek, melynek utolsó vételárrészlete 2012 januárjában lett kiegyenlítve. Az Alap én a likvid eszközök biztosítása érdekében éven túli lejáratú forgószközhitelt vett fel a Nagybajom és Vidéke Takarékszövetkezettől. A hitel lejárata: március 31, a szerződés kötéskor a kamat mértéke: 6,10 % (BUBOR) + évi 4,0 %. A kamat összege negyedévente felülbírálásra kerül. A Ft. kölcsön és járulékai erejéig 1. ranghelyű jelzálogjog került az alábbi ingatlanokra: 24650/0/A/2 hrsz.; 24650/0/A/3 hrsz.; 24649/0/A/5 hrsz. ; 24650/0/A/8 hrsz. ; 24650/0/A/10 hrsz. Az Alap teljesítménye, piaci folyamatok Alapkezelő működésében bekövetkezett változások, valamint a befektetési politika alakulására ható fontosabb tényezők bemutatása A globális gazdaság lassulása, a növekvő finanszírozási költségek és az erős svájci frank fennmaradása jelentősen rontja az ingatlanpiaci kilátásokat. A magyar gazdaság növekedési kilátásai kedvezőtlenül alakulnak. A globális növekedés lassulása, az európai országokban az államadósság fenntarthatósága érdekében hozott keresletszűkítő költségvetési intézkedések és a pénzügyi rendszer sérülékenysége kedvezőtlen konjunktúrát vetítenek előre felvevő piacainkon, ami a hazai export növekedését is visszafogja ben lényegében stagnálhat a gazdaság és csak 2013-ban indulhat meg a gazdaság lassú növekedése. Az eurozóna válsága miatt a hazai bankok csak nagyobb költségekkel tudják megújítani külföldi forrásaikat. A bizonytalan gazdasági környezetben a kedvezőtlenebb konjunkturális kilátások és a hitelfelvételek szigorodása visszafogják a beruházási aktivitást. A negatív külső tényezők közül kiemelendő az eurozóna perifériális országainak adósságválsága, ami növeli egy újbóli pénzügyi válság és globális recesszió kialakulásának esélyét. Az európai bankrendszer jelentős mértékű, az eurozóna perifériális országai által kibocsátott állampapírral rendelkezik, így magasak a szektorok (állami-pénzügyi szektor) és egyúttal az országok (eurozóna tagországai) közötti pénzügyi fertőzés kockázatai is. A hazai gazdaság teljesítményét az eurozóna adósságválsága nemcsak az exportra, hanem a külföldi finanszírozási forrásokra való ráutaltság miatt is nagyon kedvezőtlenül érinti. A lakásárak tekintetében továbbra is számottevő kockázatot jelent az árverezési és kilakoltatási moratórium következtében felhalmozódó, fedezetérvényesítésre váró nagy számú lakóingatlan. A kereskedelmiingatlanpiacon a bankok kitettsége jelentősen növekedett a válság előtti építési hullám finanszírozása miatt. A gazdasági lassulás következtében emelkedett a kihasználatlan irodák aránya, amelynek szintje nemzetközi összehasonlításban magas. A potenciálisan piacra kerülő ingatlanok száma igen nagy a jelenlegi forgalomhoz képest, így a gyors értékesetés akár jelentős áresést eredményezhet. Access Befektetési Alapkezelő Zrt. 7

23 Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap A fenti körülmények továbbra is negatívan hatnak az ingatlanalapok kilátásaira és teljesítményére. A romló hasznosítási és értékesítési lehetőségek között az ingatlanalap teljesítménye tovább romlott. Mivel az év során beárazódtak az ingatlanpiacot befolyásoló hatások, rövid távon a teljesítmény javulása várható. Kifizetett hozamok Az Alap nem fizet hozamot, a működés során képződő tőkenövekményt mely kamatból és árfolyamnyereségből tevődhet össze folyamatosan újra befekteti. Az egyszeri hozam, illetve tőkekifizetés helyett az Alapkezelő folyamatos napi értéken történő visszavásárlási kötelezettséget vállal, amivel garantálja, hogy a befektetők jegyeik részleges vagy teljes visszaváltásával nyereségükhöz tetszőleges időpontban hozzájussanak és azt, mint árfolyamnyereséget realizálhassák. Kifizetett és újra befektetett bevételek Osztalékot, egyéb kifizetést az alap nem eszközölt. Befektetésekből származó bevételek Éves beszámoló kiegészítő mellékletében A pénzügyi műveletek bevételeinek és ráfordításainak alakulása: Éves beszámoló kiegészítő mellékletében Egyéb bevételek Éves beszámoló kiegészítő mellékletében Befektetési Alapkezelőnek, Letétkezelőnek fizetett díjak, egyéb díjak és adók Megnevezés Alapkezelői díj Letétkezelői díj Forgalmazói díj Felügyeleti díj Pénzügyileg teljesített vagy elhatárolt összeg 2011-es évben Ft Ft Ft Ft. A hirdetési, közzétételi, banki költségek, megbízási díjak, jutalékok, számviteli szolgáltatás költségei és egyéb költségek részletezve: Éves beszámoló kiegészítő mellékletében. Befektetett eszközökre elszámolt értékvesztés Éves beszámoló kiegészítő mellékletében Származtatott ügyletekre vonatkozó adatok A jelentett időszakban nem volt az alapnak származtatott ügylete. Access Befektetési Alapkezelő Zrt. 8

24 Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap Összehasonlító táblázat az alap elmúlt három üzleti évéről. T nap T+2 nap ( NEÉ napja) saját tőke (Ft) egy jegyre jutó nettóeszközérték Éves hozam , , , , , ,56 Tájékoztatási időszakban az alap saját tőkéjének és egy jegyre jutó nettó eszközértékének változása Nettóeszközérték Befektetetési Jegy Árfolyam Budapest, április 27. Access Befektetési Alapkezelő Zrt. Access Befektetési Alapkezelő Zrt. 9