REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰ INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP FÉLÉVES TÁJÉKOZTATÓ

Átírás

1 REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰ INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP FÉLÉVES TÁJÉKOZTATÓ 2010.

2 REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP Féléves tájékoztató I. félévéről I. Alapkezelő: Reálszisztéma Befektetési AlapkezelőZrt Budapest, Kossuth L. u. 4. Letétkezelő: MKB Bank Zrt Budapest, Váci u. 38. Forgalmazó: Reálszisztéma Értékpapír-forgalmazó és BefektetőZrt Budapest, Kossuth L. u. 4. Ingatlanértékelő: EURO-IMMO Expert Kft Budapest, Nagymezőu. 4. Könyvvizsgáló: SALDO Könyvvizsgáló és VagyonértékelőKft Budapest, Gyakorló u. 4/E. I/6. Felelős: Csizmadiáné Hegedűs Ilona könyvvizsgáló II. Alap neve: REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap Alap típusa és futamideje: nyílt végű, nyilvános, határozatlan futamidejűingatlanforgalmazó alap PSZÁF lajstromozási szám: A bejegyzés időpontja: október 03. III január 01-én db befektetési jegy volt forgalomban. A félév során db befektetési jegy került értékesítésre, mindösszesen ,- Ft névértékben és db visszaváltásra (tekintettel a visszaváltási megbízások 90. forgalmazási napra történőelszámolására a IV. negyedéves visszaváltások egyrésze I. negyedévében jelent meg), mindösszesen ,- Ft névértékben. Így az Alap által forgalomba hozott ingatlanbefektetési jegyek száma június 30-án: db, össznévértékük ,- Ft. A nettó eszközérték június 30-án Ft, az egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték 1, Ft. Az Alap tőkenövekménye, azaz a június 30-i nettó eszközértéknek a befektetési jegyek fordulónapi névértékét meghaladó része mindösszesen Ft. Az alap eddigi működése 1 során 4,62% 2 éves nettó hozamot ért el. 1 * október június 30. (2000-ben 20,66%, 2001-ben 13,77%, 2002-ben 10,07%, 2003-ban 8,60%, 2004-ben 10,43%, 2005-ben 7,12%, 2006-ban 6,42%, 2007-ben 7,14%, 2008-ban 8,43%, 2009-ben -27,09%, I. félév nominális hozama: 1,85%.) 2

3 A REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap portfoliójának alakulása A Reálszisztéma Befektetési Alapkezelő Zrt második felében indította el nyilvános forgalomba hozatal útján a Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alapot. Az Alap befektetési politikájának megfelelően ingatlanportfolióját Budapestre koncentrálva a következőtípusú ingatlanokból alakította ki: a) Belvárosi lakások, amelyek irodai vagy kereskedelmi célra is hasznosíthatók. b) Fővárosi és a főváros vonzáskörzetében elhelyezkedőépítési telkek, amelyek 4-8 lakásos társasházak, illetve közepes volumenűintézményi létesítmények beépítésével hasznosíthatóak. c) Belvárosi kis- és közepes méretűüzlethelyiségek, amelyek kedvezőbérleti díjak mellett adhatók ki. d) A főváros vonzáskörzetében elhelyezkedőüzleti, kereskedelmi célú kis és közepes méretű létesítmények, amelyek kedvezőbérleti díjak mellett hasznosíthatók. A Reálszisztéma Ingatlanbefektetési Alap december 31-én a fenti típusú ingatlanokból kialakított portfolióval rendelkezett, amelyben az irodai, kereskedelmi, üzleti szegmens piaci bérleti díjakkal lefedett II. felében a Reálszisztéma AlapkezelőZrt. az Alap megfelelőlikviditásának biztosítása érdekében keretjellegűkölcsönszerződést kötött a Reálszisztéma Kereskedelmi és Tőkehasznosító Kft-vel, melynek keretében átmenetileg a Reálszisztéma Kft. nyújtott kölcsönt az Ingatlanalapnak februárjában, két kereskedelmi ingatlan értékesítésével egyidejűleg az Alap a korábban felvett hitel teljes összegét törlesztette. Ennek eredményeként az Alap hitelállománya megszűnt és az értékesítések révén likvid eszközállománya növekedett június 30-án az Alap tulajdonát képező ingatlanok 100%-a Budapest és környékén helyezkedett el. Az ingatlan eladások következtében az Alap portfoliójában a különböző szektorok aránya megváltozott: Ingatlanportfolió szerkezete Bp-i irodaing % Bp-i keresk. ing % Bp-i telek 63.86% Bp-i egyéb ing % 2 A múltbeli hozamok nem jelentenek garanciát az alap jövőbeli teljesítményére. 3

4 Természetesen az ingatlanok értékesítését megfelelőárszint esetén második félévében is folytatjuk, a még kedvezőbb portfolió struktúra elérése érdekében. Az Alapkezelő2010. második félévében az Alap hozamának folyamatos növekedésére és további befektetési jegy eladásokra számít. Továbbra is rendkívül pozitívan értékeljük az értékesítés szempontjából a tartós befektetési számla által nyújtott előnyöket. 4

5 IV. REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap portfoliójának összetétele június 30-án** Hrsz. Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. I/4., I/5, I/3A 24258/0/A/25,26, irodaingatlan Bp. és környéke rövid táv Ipari és kereskedelmi létesítmények Halásztelek, Rákóczi út ker-i ing. Bp. és környéke rövid táv Budapest, XI., ker. Rétalja lejtő / logisztikai ing. Bp. és környéke rövid táv Funkció Hrsz. szerinti beépíthetőség övezeti ÉPÍTÉSI TELKEK Ter. (nm) besorolás Területi besorolás közműellát. besorolá Budapest, XI., ker. Rétkerülőút / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülőu / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nevegy u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétalja lejtő / telek Bp. és környéke összk. 30% IZ ter. Budapest, XI., ker. Poprádi út - Lépés u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétalja lejtő /7 441 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülőút / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u /6 741 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nevegy u. 31- Rétkerülőu /6 515 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülőút / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nevegy u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Halásztelek FELÉPÍTMÉNYEK Bérbeadás céljából vásárolt építmények Lakások és irodák Bérbeadható felépítmény nettó terület (nm)* Funkció szerinti besorolás Földrajzi besorolás Építés és használatbav Utolsó étel éve felújítás éve Tervezett tartási időtáv telek Bp. és környéke összk. 15% VT-3 * a Bérbeadható nettó terület megegyezik a bérbeadható bruttó területtel. ** építési engedéllyel az Alap telkei nem rendelkeznek. Az Alap június 30-án hitellel nem rendelkezett (a tőkeáttétel 0), korábbi hitelállományát februárban teljes egészében törlesztette. Az Alapnak 3 db euroban megállapított bérleti szerződése van, azonban a bérleti díjak és a működési költségek is forintban jelennek meg az alap bankszámláján. A bérleti szerződések biztosítéki szintje 0, mivel a bérlőket a cégcsoport 4 leányvállalata alkotta június 30-án. 5

6 REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap telek ingatlanjainak jellemzői június 30-án Szintterületi M egengedett M in. zöldterületi Ingatlan tipusa mutató építménymagasság mutató Budapest m 75% REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap portfoliójának szektoronkénti megbontása és értéke június 30-án Ingatlan tipusa Budapest és környéke Értéke én (Ft) Értéke án (Ft) %-os megoszlás án Fajlagos ingatlanértékek (Ft/nm)* Piaci érték %- os változása* irodaingatlan % % ker-i ingatlan % % telek % % egyéb ingatlan % % Vidék egyéb ingatlan % % M indösszesen: % % *ingatlanállomány fordulónapi nettó eszközérték szerinti értéke osztva az ingatlanállomány teljes bruttó területével (felépítményes ingatlanoknál csak a felépítmény alapterületével számoltunk) **Az ingatlanok zárónapi és kezdőnapi piaci értékének különbsége csökkentve az időszaki kivezetett értéknövelő beruházásokkal, osztva az ingatlanok időszak eleji nettó eszközérték szerinti értékével Az ingatlanok összesített fajlagos értéknövekedése elsőfélévében 1,01% volt, vagyis az előző időszaki csökkenőtendencia megállt. 6

7 REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap ingatlanjainak nettó bérleti díj bevétele és jövedelmezősége június 30-án Ingatlan tipusa Budapest és környéke nettó bérleti díj bevétel (Ft)*** bérbeadottság (%)**** ingatlan jövedelmez őség (%)***** fajlagos éves bérleti díj****** bevétel (Ft/nm) irodaingatlan % ker-i ingatlan % telek ingatlan % 191 egyéb ingatlan % M indösszesen: % ***áfa nélküli, bérbeadó által viselt költségekkel csökkentett bérleti díj, mely nem tartalmazza az évközben eladott ingatlanok bérleti díj bevételét **** án érvényben lévőbérleti szerződésállomány szerinti nettó bérbe adott terület osztva a teljes nettó bérbe adható területtel *****a án érvényben lévőbérleti szerződésekben rögzített, évesített bérleti díj (az euro alapúak a i MKB eladási árfolyammal lettek szorozva) osztva az ingatlanok nettó eszközértékével ******nettó éves bérleti díj bevétel osztva az ingatlanok nettó bérbe adható területével A fenti táblából is látszik, hogy a Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap I. félévében realizált tőkenövekményét nagyrészt a bérleti díj bevételeknek köszönheti, az átlagos ingatlan jövedelmezőség az összes ingatlanra vetítve 11,37%. A bérleti szerződések átlagos futamideje (aktuális bérleti díjjal súlyozott futamidő, határozatlan futamidejűszerződések esetén futamidőként a felmondási periódus hosszát alkalmazva): 1,52 év, a bérlők száma összesen 4 cég. Megjegyzés: Az építési telkeket elsősorban fejlesztési és továbbértékesítési céllal vásárolta az ingatlanalap, nem bérbeadási célból. REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap ingatlankitettségének változása I. félévében Ingatlanállomány (Ft) Ingatlanportfolió aránya a neé-en belül (%) Dátum Nettó eszközérték (Ft) % % Változás (%) -1.79% % % Az ingatlanportfolió aránya a nettó eszközértéken belül elsősorban a év februári ingatlan értékesítések révén 78%-ra csökkent. 7

8 V. REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP június 30-i vagyonkimutatása (adatok ezer forintban) Eszközök Forrás Nyitó Tárgyév Nyitó Tárgyév Befektetett eszközök Saját tőke Ingatlanok Induló tőke Beruházás 0 0 Beruházásra adott előleg 0 0 Hosszú lejáratú kötvények 0 0 Forgóeszközök Tőkeváltozás Készletek Követelések Céltartalék 0 0 Értékpapírok Rövedlejáratú Pénzeszközök kötelezettségek Aktív időbeli Passzív időbeli elhatárolás elhatárolás Eszközök Források összesen: összesen: Megjegyzés: A követelések az eladott ingatlan vételárhátralékából, befektetési jegy forgalmazás miatt a forgalmazóval szembeni követelésből, építményadó és telekadó túlfizetésből, valamint közműszámlák túlfizetéséből és továbbszámlázott közműszámla követelésből tevődnek össze. 8

9 VI. REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap Likvid eszközök (hó végi adatok ezer forintban) Megnevezés Likvid eszközök Január Február Március Április Május Június június 30-i likvid eszközök részletezése: (adatok ezer forintban) M egn evezés A d a to k F o ly ó sz á m la eg y en le g e D isz ko n t k in cstá rje g y L ik v id e szk ö zö k m in d ö ssze sen :

10 VII. REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP EGY BEFEKTETÉSI JEGYRE JUTÓ NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ALAKULÁSA I. félévben (Ft) 1,6 1,5 1,4 1, REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ALAKULÁSA I. félévben (Ft)

11 VIII. Bevételek Adatok (E Ft-ban) Értékesítés nettó árbevétele Egyéb bevételek 0 Egyéb bevételek 0 Pénzügyi műveletek bevételei Rendkívüli bevételek 0 Bevételek összesen: Az értékesítés nettó árbevételének részletezése: bérleti díj bevétel E Ft, a bérlők által fizetett üzemeltetési költségek ellentételezésére kiszámlázott díj 983 E Ft, valamint az ingatlan értékesítés bevétele E Ft (az ingatlan eladások nyilvántartási értéke E Ft, ingatlanértékesítés vesztesége ebben az évben E Ft.) A továbbszámlázott közüzemi díjak: 983 E Ft. Egyéb bevételek mérlegsor nem tartalmaz adatot. A pénzügyi műveletek bevételei sor tartalmazza a befektetésekből (értékpapírok árfolyamnyeresége EFt, és kamatbevétel 671 EFt) származó bevételek összegét összesen EFt értékben (bánatpénz és befektetési jegyek forgalmazása kapcsán befektetők által fizetett díjak összege 0.) A befektetett eszközökre értékvesztést nem számoltunk el, más az eszközök értékét befolyásoló változás nem történt az év során. IX. Költségek Adatok Adatok (E Ft-ban) (%-ban) Forgalmazási díj ,61% Számlavezetési díj (forg.nak fizetett) ,15% Visszaváltási megbízások felv.díja 398 0,04% Portfoliókezelési díj 0 0,00% Ingatlanügynöki díj, ing.ügyn. jutalékok 0 0,00% Illeték bélyeg hatósági díjak 0 0,00% Adók, illetékek 0 0,00% Transzfer díj 53 0,01% Letétkezelői díj 864 0,09% Felügyeleti díj 110 0,01% Alapkezelői díj ,44% Vagyonbiztosítás díja 134 0,01% Értékbecslés ,13% Közzétételi és reklám költségek 32 0,00% Posta költség 0 0,00% Közjegyzői díj 0 0,00% Ingatlan közüzemi díj 35 0,00% Ingatlan üzemeltetési díj 0 0,00% Ingatlan karbantartási díj 23 0,00% Könyvvizsgálói díj 265 0,03% Műszaki dokumentáció díja 20 0,00% Kisértékűeszközök 0 0,00% Bankköltség 75 0,01% Pénzügyi műveletek ráfordításai ,61% Egyéb ráfordítások ,48% Közvetített szolgáltatások önköltsége 983 0,10% Eladott ingatlanok nyílvántartási értéke ,27% Értékcsökkenés 0 0,00% Költségek, ráfordítások összesen: ,00% 11

12 Egyéb ráfordítások részletezése (4.729 Eft): Az ingatlanalap által ebben a félévben kifizetett telek- és építményadó együttes összege: EFt, vissza nem igényelhetőáfa összege: 37 EFt, környeztvédelmi termékdíj: 2 EFt ben újonnan kibocsátott és visszaváltott befektetési jegyek mennyisége havi bontásban Megnevezés értékesített befektetési visszaváltott befektetési jegyek (db) jegyek (db)* Január Február Március Április Május Június * A Reálszisztéma Ingatlanbefektetési jegyek forgalmazása november 24-től az Alap módosított Alapkezelési Szabályzatának megfelelően történik, mely szerint a befektetési jegy visszaváltásra vonatkozó megbízások elszámolása a megbízás felvételétől számított 90. forgalmazási napon történik. A hitelpiaci és pénzügyi válság miatti tőkekivonás jelentős mértékben lecsökkent ingatlanalapunknál, sőt a Tartós Befektetési Számlának köszönhetően megindultak a befektetési jegy eladások. X. Az Alapkezelőa befektetési jegyek tulajdonosainak hozamot nem fizet. A tőkenövekményt a Befektetőaz árfolyamnyereség útján, azaz a befektetési jegy(ek) visszaváltásakor a vásárlási és a visszaváltási ár különbözeteként realizálhatja. A hozam elsődlegesen az Alapkezelőáltal megvásárolt ingatlanok értéknövekedésétől és a hasznosításuk útján befolyó bérleti díjak együttes összegétől függ. Az Alapkezelőa nettó eszközértéket és az alappal kapcsolatos egyéb hirdetményeket, rendkívüli tájékoztatókat március 1-től az Alapkezelőés a Forgalmazó honlapján, a oldalon jelenteti meg. Budapest, július 31. Mellékletek: I.sz. melléklet: Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap ingatlan portfoliója REÁLSZISZTÉMA Befektetési AlapkezelőZrt. 12

13 I. sz. melléklet REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap portfoliójának összetétele december 31-én** Lakások és irodák Hrsz. Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. I/4., I/5, I/3A 24258/0/A/25,26, irodaingatlan Bp. és környéke rövid táv Ipari és kereskedelmi létesítmények Halásztelek, Rákóczi út ker-i ing. Bp. és környéke rövid táv Halásztelek, Rákóczi út ker-i ing. Bp. és környéke rövid táv Dabas, Vasút u FELÉPÍTMÉNYEK Bérbeadás céljából vásárolt építmények Értékesítés céljából vásárolt építmények Bérbeadható nettó terület (nm)* Funkció szerinti besorolás Földrajzi besorolás Építés és használatbav Utolsó étel éve felújítás éve 03494/ egyéb vidék rövid táv Budapest, XI., ker. Rétkerülőút / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülőu / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nevegy u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétalja lejtő / telek Bp. és környéke összk. 30% IZ ter. Tervezett tartási időtáv Budapest XI. Bordézsma u. 7. pince 2. sz. 1862/4/A/2 49 egyéb Bp. és környéke rövid táv Funkció Hrsz. szerinti beépíthetőség övezeti ÉPÍTÉSI TELKEK Ter. (nm) besorolás Területi besorolás közműellát. besorolá Budapest, XI., ker. Rétalja lejtő / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Poprádi út - Lépés u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétalja lejtő /7 441 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülőút / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u /6 741 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nevegy u. 31- Rétkerülőu /6 515 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülőút / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nevegy u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Halásztelek telek Bp. és környéke összk. 15% VT-3 * a Bérbeadható nettó terület megegyezik a bérbeadható bruttó területtel. ** építési engedéllyel az Alap telkei nem rendelkeznek. 13