REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰ INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP

Átírás

1 REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰ INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP FÉLÉVES TÁJÉKOZTATÓ

2 REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP Féléves jelentés I. félévéről I. Alapkezelő: Reálszisztéma Befektetési AlapkezelőZrt Budapest, Kossuth L. u. 4. Letétkezelő: MKB Bank Zrt Budapest, Váci u. 38. Forgalmazó: Reálszisztéma Értékpapír-forgalmazó és BefektetőZrt Budapest, Kossuth L. u. 4. Ingatlanértékelő: EURO-IMMO Expert Kft Budapest, Nagymezőu. 4. Könyvvizsgáló: SALDO Könyvvizsgáló és VagyonértékelőKft Budapest, Gyakorló u. 4/E. I/6. Felelős: Csizmadiáné Hegedűs Ilona könyvvizsgáló II. Alap neve: REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap Alap típusa és futamideje: nyílt végű, nyilvános, határozatlan futamidejű ingatlanforgalmazó alap PSZÁFlajstromozási szám: A bejegyzés időpontja: október 03. III. A nettó eszközérték és a hozam alakulása január 01-én db befektetési jegy volt forgalomban. A félév során db befektetési jegy került értékesítésre, mindösszesen ,- Ft névértékben és db visszaváltásra, mindösszesen ,- Ft névértékben. Így az Alap által forgalomba hozott ingatlanbefektetési jegyek száma június 30-án: db, össznévértékük ,- Ft. A nettó eszközérték június 30-án Ft, az egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték 1, Ft. Az Alap tőkenövekménye, azaz a június 30-i nettó eszközértéknek a befektetési jegyek fordulónapi névértékét meghaladó része mindösszesen Ft. Az alap eddigi működése 1 során 9,28 2 éves nettó hozamot ért el. Az Alap és referenciaindexének hozamadatai az elmúlt 5 évben Év Reálszisztéma Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap BIX % 10.42% % 12.57% % 9.01% % 7.50% % 7.83% 1 * október június 30. (2000-ben 20,66%, 2001-ben 13,77%, 2002-ben 10,07%, 2003-ban 8,60%, 2004-ben 10,43%, 2005-ben 7,12%, 2006-ban 6,42%, 2007-ben 7,14%) 2 A múltbeli hozamok nem jelentenek garanciát az alap jövőbeli teljesítményére. 2

3 REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP EGY BEFEKTETÉSI JEGYRE JUTÓ NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ALAKULÁSA I. félévben (Ft) 1,95 1,85 1,75 1,65 1,55 1,45 1,35 1,25 1, REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ALAKULÁSA I. félévben (Ft)

4 IV. A REÁLSZISZTÉMA Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap portfoliójának alakulása A Reálszisztéma Befektetési Alapkezelõ Zrt második felében indította el nyilvános forgalomba hozatal útján a Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alapot, amellyel az ingatlanpiacban rejlő, rövid- és hosszútávon is kedvezőhozamlehetőségeket kívánja a befektetők számára realizálni. Az Alap befektetési politikájának megfelelően ingatlanportfolióját Budapestre koncentrálva a következőtípusú ingatlanokból alakítja ki: a) Belvárosi lakások, amelyek irodai vagy kereskedelmi célra is hasznosíthatók. b) Fővárosi és a főváros vonzáskörzetében elhelyezkedőépítési telkek, amelyek 4-8 lakásos társasházak, illetve közepes volumenűintézményi létesítmények beépítésével hasznosíthatóak. c) Belvárosi kis- és közepes méretűüzlethelyiségek, amelyek kedvezőbérleti díjak mellett adhatók ki. d) A főváros vonzáskörzetében elhelyezkedőüzleti, kereskedelmi célú kis és közepes méretű létesítmények, amelyek kedvezőbérleti díjak mellett hasznosíthatók június 30-án az Alap tulajdonát képező ingatlanok 78%-a Budapest és környékén helyezkedett el. Az ingatlanok 43%-át kereskedelmi funkciójú ingatlanok alkották - melyek bérbeadottsága az év során 100%-os volt - 26%-a telek, 6%-a iroda, 3%-a lakóingatlan, 22%-a egyéb elsősorban ipari ingatlan volt. Az év elsőfelében egy telek és egy lakás értékesítése kapcsán két ingatlan került ki a portfolióból, csökkentve ezzel a hasznosítatlan ingatlanok számát. Az Alap portfoliójának 76%-át alkotják ingatlanok, a bankbetétek és diszkont kincstárjegyek együttesen pedig 19%-át teszik ki a nettó eszközértéknek, biztosítva ezzel az Alap likviditását. Ebben a félévben a jegybanki alapkamat és a pénzpiaci kamatok mérsékelten növekvőmajd stagnáló tendenciát mutattak. Az Alap ennek megfelelően rövid majd hosszú távú diszkont kincstárjegyek vételét helyezte előtérbe számítva a jegybanki alapkamat második félévi mérsékelt csökkenésére. Bár az I. félévben ismét a mérsékelt tőkekiáramlás volt a jellemzőaz alapnál az Alapkezelőbízik abban, hogy az év második felében a pénzpiaci kamatok csökkenésével párhuzamosan ez a tendencia megfordul és elsősorban a nyugdíj-előtakarékossági számlának köszönhetően évvégén már ismét a tőkebeáramlás lesz a jellemző II. félévében a tőkebeáramlás érdekében további hirdetések megjelentetését tervezzük újságokban, Interneten, esetleg óriás plakátokon. 4

5 V. REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap portfoliójának összetétele június 30-án MEGNEVEZÉS Hrsz. Bérbeadható nettó terület m2* Funkció szerinti besorolás Földrajzi besorolás Építés és használatbav Utolsó étel éve felújítás éve Tervezett tartási időtáv INGATLANOK Bérbeadás céljából vásárolt építmények Lakások és irodák Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. II/ /0/A/39 88 lakóingatlan Bp. és környéke közép táv Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. II/ /0/A/37 78 irodaingatlan Bp. és környéke közép táv Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. II/ /0/A/ irodaingatlan Bp. és környéke közép táv Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. I/ /0/A/ lakóingatlan Bp. és környéke közép táv Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. I/4., I/5, I/3A 24258/0/A/25,26, irodaingatlan Bp. és környéke közép táv Ipari és kereskedelmi létesítmények Budapest, V.,ker. Váci u /0/A/3 44 ker-i ing. Bp. és környéke hosszú táv Budapest, V.,ker. Váci u /0/A/4 90 ker-i ing. Bp. és környéke hosszú táv Budapest, VIII.,ker. József krt /0/A/6 277 ker-i ing. Bp. és környéke hosszú táv Bp., VI.ker. Bajcsy-Zs. u. 45, fszt 29142/0/A/ ker-i ing. Bp. és környéke hosszú táv Bp., VI.ker. Bajcsy-Zs. u. 45, galéria 29142/0/A/ ker-i ing. Bp. és környéke hosszú táv Bp., VI.ker. Bajcsy-Zs. u. 45, pince 29142/0/A/1 314 ker-i ing. Bp. és környéke hosszú táv Halásztelek, Rákóczi út ker-i ing. Bp. és környéke hosszú táv Halásztelek, Rákóczi út ker-i ing. Bp. és környéke hosszú táv Dabas, Vasút u Értékesítés céljából vásárolt építmények 03494/ egyéb vidék hosszú táv Budapest XI. Bordézsma u. 7. pince 2. sz. 1862/4/A/2 49 egyéb Bp. és környéke rövid táv Építési telkek Hrsz. Ter. m2 Funkció szerinti besorolás Funkció szerinti besorolás közműellát. beépíthetőség övezeti besorolás Budapest, XI., ker. Rétkerülőu / telek Bp. és környéke összk. 15%, 30% L6 és IZ ter. Budapest, XI., ker. Nevegy u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülőu / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétalja lejtő / telek Bp. és környéke összk. 30% IZ ter. Budapest, XI., ker. Rétalja lejtő / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Poprádi út - Lépés u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétalja lejtő /7 441 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülőút / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u /6 741 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nevegy u. 31- Rétkerül őu /6 515 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülőút / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nevegy u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Halásztelek Halásztelek 032/ telek Bp. és környéke víz, csat, vill. 35% VT telek Bp. és környéke összk. 15% VT-3 * a Bérbeadható nettó terület megegyezik a bérbeadható bruttó területtel. 5

6 Hitelállománnyal az Alap nem rendelkezik, egyelőre csak a hitelkeretszerződés aláírása történt meg és a hitelfelvétel folyamatban van. Építési engedéllyel telkeink nem rendelkeznek. Az Alapnak 6 db euroban megállapított bérleti szerződése van, azonban a bérleti díjak és a működési költségek is forintban jelennek meg az alap bankszámláján. A cégcsoporton belül bérbe adott ingatlanokra nem kért az alap óvadékot, viszont egyéb bérlőtől 9,6 MFt óvadékkal rendelkezünk. (bérlők száma jelenleg 9 cég) Bérleti szerződések biztosítéki szintje* havi nettó bérleti díj (eft) 18,328 biztosítékok értéke (eft): 9,400 Biztosítéki szint: 0.51 *biztosítékok értéke osztva a havi nettó bérleti díj összegével. (az euro alapú bérleti díjak a i MKB eladási árfolyammal lettek szorozva) Az Alap nem rendelkezik hitellel, így a tőkeáttétel 0. (fordulónapi teljes hitelállomány értéke osztva a fordulónapi nettó eszközértékkel.) REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap telek ingatlanjainak jellemzői június 30-án Szintterületi mutató M egengedett építménymagasság M in. zöldterületi mutató Ingatlan tipusa Budapest m 75% Halásztelek m 20% Szigethalom m 50% REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap portfoliójának szektoronkénti megbontása és értéke június 30-án Ingatlan tipusa Értéke én (Ft) Értéke án (Ft) %-os megoszlás án Fajlagos ingatlanértékek (Ft/nm)* Piaci érték %- os változása** Budapest és környéke lakóingatlan 130,100,000 83,100, % 399, % irodaingatlan 179,800, ,500, % 410, % ker-i ingatlan 1,236,300,000 1,248,700, % 377, % telek 771,500, ,600, % 36, % egyéb ingatlan 3,300,000 3,300, % 67, % Vidék egyéb ingatlan 649,200, ,200, % 52, % M indösszesen: 2,970,200,000 2,937,400, % 77, % *ingatlanállomány fordulónapi nettó eszközérték szerinti értéke osztva az ingatlanállomány teljes bruttó területével (felépítményes ingatlanoknál csak a felépítmény alapterületével számoltunk) **Az ingatlanok zárónapi és kezdőnapi piaci értékének különbsége csökkentve az időszaki kivezetett értéknövelő beruházásokkal és növelve az eladott ingatlanok értékével, osztva az ingatlanok időszak eleji nettó eszközérték szerinti értékével Tehát mint a táblából is látszik, az ingatlanok összesített értéknövekménye I. félévben közel 1% volt csupán, ami a jelenlegi ingatlanpiaci helyzetet vizsgálva reálisnak mondható. 6

7 REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap ingatlanjainak nettó bérleti díj bevétele és jövedelmezősége június 30-án Ingatlan tipusa Budapest és környéke nettó bérleti díj bevétel (Ft)*** bérbeadottság (%)**** ingatlan jövedelmez őség (%)***** fajlagos éves bérleti díj****** bevétel (Ft/nm) lakóingatlan % irodaingatlan % ker-i ingatlan % telek ingatlan % Vidék egyéb ingatlan % M indösszesen: % ***áfa nélküli, bérbeadó által viselt költségekkel csökkentett bérleti díj **** án érvényben lévőbérleti szerződésállomány szerinti nettó bérbe adott terület osztva a teljes nettó bérbe adható területtel *****a án érvényben lévőbérleti szerződésekben rögzített, költségekkel csökkentett évesített bérleti díj (az euro alapúak a i MKB eladási árfolyammal lettek szorozva) osztva az ingatlanok nettó eszközértékével ******nettó éves bérleti díj bevétel osztva az ingatlanok nettó bérbe adható területével A fenti táblából látszik, hogy a Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap I. félévben realizált tőkenövekményét nagyrészt a bérleti díj bevételeknek köszönheti, az átlagos ingatlan jövedelmezőség az összes ingatlanra vetítve 7,49 %. A bérleti szerződések átlagos futamideje (aktuális bérleti díjjal súlyozott futamidő, határozatlan futamidejűszerződések esetén futamidőként a felmondási periódus hosszát alkalmazva): 2,97 év, a bérlők száma összesen 9. Megjegyzés: Az építési telkeket elsősorban fejlesztési és továbbértékesítési céllal vásárolta az ingatlanalap, nem bérbeadási célból. REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap ingatlanfeltöltöttségének változása I. félévben Dátum Nettóeszközérték (Ft) Ingatlanállomány (Ft) Ingatlanportfolió aránya a neé-en belül (%) ,902,255,294 2,970,200, % ,857,697,105 2,937,400, % Változás (%) 98.86% 98.90% Tehát - mint a fenti táblázat is mutatja az ingatlanportfolió aránya a nettó eszközértéken belül I. félévben lényegesen nem változott, tehát továbbra is az ideális 70-80% közötti szinten van. 7

8 VI. REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP június 30-i VAGYONKIMUTATÁSA 3 (adatok ezer forintban) Eszközök Forrás Nyitó Tárgyév Nyitó Tárgyév Befektetett eszközök Saját tőke Ingatlanok Induló tőke Beruházás Beruházásra adott előleg 0 0 Értékpapírok Forgóeszközök Tőkeváltozás Készletek Követelések Céltartalék 0 0 Értékpapírok Rövedlejáratú Pénzeszközök kötelezettségek Aktív időbeli Passzív időbeli elhatárolás elhatárolás Eszközök Források összesen: összesen: Megjegyzés: A követelések építési telkek vételárhátralékából, áramdíj továbbszámlázásból, valamint a befektetési jegy forgalmazás miatt a forgalmazóval szembeni követelésből tevődnek össze. 3 A nettó eszközérték számítás és a könyvelés közötti eltérés oka: A Bp. VIII. József krt. 14. szám, Bp. VI. Bajcsy Zs. u. 45. szám és Halásztelek 32/38 hrsz. alatti ingatlanok július havi nettó bérleti díját (összesen EFt) a Letétkezelőa I. félévi nettó eszközértékben szerepeltette, annak ellenére, hogy ezek a számlák 2008/7. havi teljesítésűek. A Letétkezelődöntésének oka, hogy az adott ingatlanok tárgyhavi bérleti díját - megállapodás szerint - a bérlők tárgyhó első napjáig kötelesek megfizetni és a bérleti jogviszony hóközi megszűnése esetén a tárgyhavi bérleti díj a bérbeadót illeti meg. További eltérés a 2008/III. negyedéves értékbecslői díjból ,- Ft, ugyanis a szolgáltatás teljesítése még a 2008/II. negyedévben megtörtént, illetve a Bp. VI. ker. Bajcsy Zs. u. 45. szám alatti üzlet évi el nem számolt üzemeltetési ktgeinek különbözete, tekintve, hogy évente egyszer (ősszel) történik elszámolás. 8

9 VII. REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap Likvid eszközök I. félév (hó végi adatok ezer forintban) Megnevezés Likvid eszközök Január 749,810 Február 749,115 Március 727,768 Április 737,855 Május 727,690 Június 725, június 30-i likvid eszközök, követelések részletezése: (adatok ezer forintban) M egnevezés Adatok D D D D D D D DKJ összesen: A090424E A100824D A110422C Államkötvények összesen: Értékpapírok összesen: Folyószámla egyenlege Folyószámla kamata 64 Köv. a forgalmazóval szemben Követelés bérleti díjból Továbbszámlázás miatti köv. 40 ÁFA pü-i elszámolás köv Költségvetéssel szembeni köv Ép-i telkek vételárhátraléka Bankszámla, követelések összesen: M indösszesen: Az Alap likviditását a félév során az értékpapírok és bankbetétek folyamatosan biztosították, június 30-án 19% volt az Alap likvid eszközeinek aránya. 9

10 VIII. Bevételek alakulása I. félévben Bevételek Adatok (E Ft-ban) Értékesítés nettó árbevétele 173,423 Egyéb bevételek 0 Közvetített szolgáltatások árbevétele 738 Pénzügyi műveletek bevételei 32,427 Rendkívüli bevételek 0 Bevételek összesen: 206,588 Az értékesítés nettó árbevétele a bérleti díj bevételt és a bérlők által fizetett üzemeltetési ktg-et foglalja magába, egyéb bevételek összege 0.EFt, közvetített szolgáltatások árbevétele a továbbszámlázott közüzemi díjakat tartalmazza, ingatlanértékesítés nyeresége ebben az évben EFt, az Alap fedezeti ügyleteket nem kötött, így ebből származó nyeresége/vesztesége 0. A pénzügyi műveletek bevételei sor tartalmazza a befektetésekből (értékpapírok árfolyamnyeresége EF, és kamatbevétel EFt) származó bevételek összegét: EFt. (bánatpénz és bef-i jegyek forgalmazása kapcsán befektetők által fizetett díjak összege 0.) A befektetett eszközökre elszámolt értékvesztés 0, és más az eszközök értékét befolyásoló változás sem történt a félév során. IX. Költségek alakulása I. félévben Költségek Adatok (E Ft-ban) Forgalmazási díj 6,000 Számlavezetési díj (forg.nak fizetett) 3,000 Ingatlanügynöki díj 500 Illetékbélyeg,hatósági díjak 10 Adók, illeték, hatósági djak 4,906 Ingatlan karbantartási díj 3 Transzfer díj 167 Letétkezelői díj 3,000 Értékpapír felügyeleti díj 484 Alapkezelői díj 19,360 Vagyonbiztosítás 421 Értékbecslés 2,625 Közzétételi és reklám költségek 305 Ingatlan közműdíj 3,186 Ingatlan üzemeltetési díj 1,328 Kisértékűeszközök 60 Könyvvizsgálói díj 255 Műszaki dokomentáció díja 39 Bank költség 220 Eladott tárgyi eszk. besz-i értéke 43,683 Közvetített szolgáltatások önköltsége 770 Értékcsökkenés 2,884 Költségek,ráfordítások összesen: 93,206 A költségek 20,8%-át az alapkezelési díj, 6,4%-át a forgalmazási díj, valamint 3,2%-át a számlavezetései díj, 3,2%-át a letétkezelési, és 4,8%-át az ingatlan fenntartási költségek (üzemeltetési, karbantartási, közműköltségek) alkotják. A félév során a bérlőknek kiszámlázott üzemeltetési költség-átalány összege: 770 E Ft. (jogi és kamat költség nem merült fel) Az ingatlanalap által ebben a félévben kifizetett telekadó és építményadó együttes összege: EFt, vissza nem igényelhetőáfa 75 EFt. 10

11 2008. I. félévben újonnan kibocsátott és visszaváltott befektetési jegyek mennyisége havi bontásban Megnevezés értékesített befektetési visszaváltott befektetési jegyek (db) jegyek (db) Január 11,241,944 25,558,354 Február 18,927,209 31,346,309 Március 13,843,716 31,699,459 Április 6,792,203 19,521,954 Május 2,866,455 17,383,973 Június 3,804,675 16,220,664 Mint látható az félév során a visszaváltások száma továbbra is folyamatosan meghaladta az eladások számát. Az Alapkezelő továbbra is bízik a tőkekiáramlás megszűnésében elsősorban nyugdíj előtakarékossági számla hirdetéseinek és a betéti kamatok várható csökkenésének köszönhetően. X. Az Alapkezelőa befektetési jegyek tulajdonosainak hozamot nem fizet. A tőkenövekményt a Befektetőaz árfolyamnyereség útján, azaz a befektetési jegy(ek) visszaváltásakor a vásárlási és a visszaváltási ár különbözeteként realizálhatja. A hozam elsődlegesen az Alapkezelőáltal megvásárolt ingatlanok értéknövekedésétől és a hasznosításuk útján befolyó bérleti díjak együttes összegétől függ. Az Alapkezelőa nettó eszközértéket és az alappal kapcsolatos egyéb hirdetményeket, rendkívüli tájékoztatókat az Alapkezelőés a Forgalmazó honlapján, a oldalon jelenteti meg. Budapest, július 31. REÁLSZISZTÉMA Befektetési AlapkezelőZrt. Mellékletek: I.sz. melléklet: Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap értékpapír portfoliója II.sz. melléklet: Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap ingatlan portfoliója