A lakáspiac alakulása

Átírás

1 A lakáspiac alakulása november 10. szerda A magyarországi lakáspiacra vonatkozó helyzetértékelések 2008 és 2009 júliusa között felmérésről-felmérésre romlottak, azóta a megítélés hullámvasútra ült októberében a piaci helyzet összesített értékelése éppen javult. A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban a fővárosban a panelek kivételével - és Nyugat-Magyarországon legtöbb szegmensében javuló piaci helyzetre számítanak. A lakossági várakozások mind a vásárlás és építés, mind a felújítások tekintetében enyhén tovább romlottak. A GKI előrejelzése szerint 2010-ben mintegy 20 ezer új otthont vesznek használatba, s ez a szám 2011-ben sem igen emelkedhet ben a lakásépítés egyértelműen csökkenő pályán halad. Az újonnan használatba vett lakások száma az első három negyedévben 34%-kal mérséklődött az előző év azonos időszakához képest. A lakosság lakáshitel-állományának változása a megelőző 12 hónapban, (milliárd Ft) Forrás: KSH A teljes lakossági lakáshitel-állomány 2010 augusztusának végén - aktuális árfolyamon, (a forint leértékelődését tükrözve) milliárd forinttal haladta meg az egy évvel korábbi értéket. Az árfolyamhatással korrigált állományok esetében viszont csak minimális növekedés tapasztalható, mégpedig 38 milliárd forintot kitevő. A teljes devizahitel-állományon belül az euró-hitelek részaránya tovább emelkedett, augusztusának végén 9,8%-os volt. Egy évvel korábban ez az arány 4,8%-ot tett ki. Mivel devizában denominált hitelre nem lehet jelzálogjogot bejegyeztetni, ezért a jövőben nyilván egyre nőni fog a forinthitelek aránya a teljes állományon belül. (A devizában történő kihelyezés a lakás-lízingpiacra szűkül) első félévében Magyarországon 21 ezer hitelfelvevő számára összesen 111 milliárd forintot kitevő új lakáshitelt engedélyeztek, ami 40%-kal kevesebb az egy évvel korábbi azonos időszaki adatnál. Az összes engedélyezett hitel 6% volt állami támogatású, míg a fennmaradó 94% piaci 1/6

2 kamatozású. A hitelcélokon belül visszaesett az építés (16%-ról 10%-ra), az új lakás vásárlása (23%-ról 17%-a), viszont teret nyert a használt lakás vásárlása (54%-ról 62%-ra). Az MNB hitelezési felmérésének eredményei szerint a kereskedelmi bankok az idei első negyedévben egyértelműen szigorították a hitelezés feltételeit, de a második félévben már nem került sor további szigorításra. A következő félévben a bankok a lakáshitelek iránti kereslet enyhe növekedését valószínűsítik. E várható növekedés két legfontosabb eleme a kamatszínvonal csökkenése illetve a korábbinál vonzóbb kondíciók lehetnek. A magyarországi lakáspiacra vonatkozó helyzetértékelések 2008 és 2009 júliusa között felmérésről-felmérésre romlottak, majd egyfajta hullámmozgás kezdődött áprilisában országos átlagban kissé javult, júliusában enyhén romlott, majd októberében ismét javult a helyzetértékelés az egy negyedévvel ezelőttihez képest. Az októberi összesített helyzetértékelés szinte pontosan megfelel a fél évvel korábbinak, azaz az áprilisinak, viszont lényegesen elmarad a pénzügyi és gazdasági válság kirobbanása előtti időszakétól. Budapesten az egyes piaci szegmensek megítélése a panellakások többségének kivételével jellemzően valamelyest javult. Különösen a családi házakra vonatkozó helyzetértékelés vált kedvezőbbé. A pesti belváros ugyan még mindig a legkedvezőtlenebbnek tekinthető szegmens, de a megítélése számottevően javult. Kelet-Magyarországon szinte megállt az idő, azaz a helyzetértékelések változatlanok az egy negyedévvel ezelőttihez képest. Nyugat-Magyarországon viszont minden szegmensben javulás volt értékelhető. A következő táblázatban foglaltuk össze a megkérdezett ingatlanokkal foglalkozó cégek véleményét az egyes lakáspiaci szegmensekről illetve ezeknek a következő egy évben várható alakulásáról. A lakáspiac szegmenseinek értékelése és a következő 12 hónapra szóló várakozások* Helyzetértékelés Várakozás Várhat július október Változás változá Budapest Nem panel társasházi lakások Budai zöldövezet Egyéb Buda Pesti belváros Pesti zöldövezet Egyéb Pest Panellakások Észak-Pest /6

3 Dél-Pest Buda Családi házak Pest Buda Kelet-Magyarország Nem panel társasházi lakások Panellakások Családi házak Nyugat-Magyarország Nem panel társasházi lakások Panellakások Családi házak */ egyenleg-mutatók: a túl-keresletet és túlkínálatot jelzők arányának súlyozott különbsége, értéke 0, ha egyensúlyi a piac, negatív, ha túlkínálat és pozitív, ha túl-kereslet érezhető. A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban a maihoz képest a fővárosban a panelek kivételével - legtöbb szegmensében javuló piaci helyzetre számítanak. Különösen a pesti zöldövezeti társasházi lakásoknál és emellett a pesti belvárosnál várnak jóval kedvezőbb helyzetet. A vidéki körzetekben is szinte minden részpiacon javulás várható,ami a legtöbb szegmensben jelentős mértékű. A következő 12 hónapra vonatkozó átlagos árcsökkenési prognózis Nyugat-Magyarországon az egy negyedévvel ezelőtti átlagértékhez képest változatlan. A keleti régióban és a fővárosban enyhültek az árcsökkenési várakozások. Továbbra is igaz, hogy a legnagyobb mértékű árcsökkenés mind a fővárosban, mind vidéken a panellakások esetében valószínűsíthető. A használt lakások fajlagos (négyzetméterenkénti) árának a következő 12 hónapban várható változása (százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest) Nem panel társasházi lakások Budai zöldövezet -1 (-2) Egyéb Buda -2 (-3) Pesti belváros -2 (-4) Pesti zöldövezet -2 (-2) Egyéb Pest -2 (-3) Panellakások - Észak-Pest -4 (-5) Panellakások Dél-Pest -4 (-5) Panellakások Buda -3 (-4) Családi házak Pest -2 (-3) 3/6

4 Családi házak Buda 0 (-2) Budapest összesen -2,2 (-3,3) Kelet-Magyarország -4 (-5,7) Nem panel társasházi lakások -3 (-5) Panellakások -5 (-7) Családi házak -4 (-5) Nyugat-Magyarország -3 (-3) Nem panel társasházi lakások -3 (-3) Panellakások -3 (-5) Családi házak -3 (-1) Zárójelben az előző júliusi felmérés adatai. Az új építésű társasházi lakások fajlagos (négyzetméterenkénti) árának a követő 12 hónapban várható változása (százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest) Budapest 3,5 (-2) Pest megye 0 (-1) Kelet-Magyarország 1 (0) Nyugat-Magyarország 0 (0) Összesen 1,5 (-0,8) Zárójelben az előző júliusi - felmérés adatai. Az új építésű lakások átlagos árai a kapott válaszok alapján, vidéken várhatóan lényegében nem változnak a következő egy évben. A fővárosi agglomerációban a válaszadók talán a leálló fejlesztések okozta lokális hiányok kialakulásának lehetősége okán érdemi, nagyjából a várható általános inflációs ütemnek megfelelő, áremelkedésre számítanak. A piac ár-jellegű alkalmazkodása a megváltozott keresleti-kínálati viszonyokhoz még nem fejeződött be, de már a vége felé jár. A GKI Gazdaságkutató Zrt. országosan reprezentatív 1000 fős mintán végzi a lakosság gazdasági várakozásainak és beruházási terveinek felmérését az Európai Unió módszertanát követve. Ennek keretében negyedévente kerül sor a lakosság lakásépítési, -vásárlási, illetve -felújítási terveinek felmérésére. A lakosság lakásépítési, vásárlási és felújítási szándékai (4 negyedéves mozgóátlagolt értékek, ezer háztartás) 4/6

5 Negyedév Lakásépítés, -vásárlás Lakásfelújítás, -bővítés Biztosan Valószínűleg Biztosan Valószínűleg Forrás: a GKI lakossági felmérései A októberi felmérés eredményei szerint a lakásépítésre és -vásárlásra vonatkozó lakossági várakozások az előző negyedévhez képest tovább csökkentek. A jelen felmérés eredményei (a szezonális hatást kiszűrő 4 negyedéves mozgó átlagok alapján) mintegy 3 ezer a következő 12 hónapban biztosan és további 53 ezer valószínűleg lakást építő vagy lakást vásárló háztartás jelenlétére utalnak. Ez mind a biztos szándékú körben, mind a valószínű szándékú körben folytatódó csökkenést jelez. 5/6

6 A lakásfelújítást és -korszerűsítést biztosan tervezők arányai kis mértékű emelkedést jeleznek az előző negyedévhez képest, az ezt csak valószínűsítőké azonban további csökkenést mutat (a szezonális hatást kiszűrő 4 negyedéves mozgó átlagok alapján) októberében a meglévő lakásokon a háztartások 0,7%-a tervez biztosan jelentős fejlesztéseket egy éven belül, mely enyhe növekedést mutatott júliushoz képest. Ez mintegy 25 ezer háztartás lakás-felújítási szándékát jelenti a következő egy évben. A fentieken túlmenően további 2,7% tartja valószínűnek ilyen kiadásait (116 ezer háztartás). Forrás: GKI 6/6