Üdülőépület egyszerűsített ingatlanforgalmi értékbecslése

Átírás

1 Üdülőépület egyszerűsített ingatlanforgalmi értékbecslése Az ingatlan címe: Abádszalók, Boglárka utca 30/A HRSZ: 5049 Típusa: üdülőépület, udvar Értékelés kelte: január 22. Készítette: Vulcanus Bt Kaskantyú, Bercsényi u. 27. Cégjegyzékszám: /27 Adószám: Szörfi Béla Értékbecslő Tel:

2 Értékelési bizonyítvány Értékelés tárgya: Tulajdonos: Megbízó: Megbízás tárgya: Megbízás célja: Értékelés készítője: Abádszalók, Boglárka utca 30/A sz. alatti ingatlan. Abádszalók belterület HRSZ: 5049 üdülőépület, udvar. Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet Soltvadkert Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik. Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet f.a Soltvadkert Ifjúság utca 4. Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása. Az értékeléshez a piaci összehasonlító értékelési módszert alkalmaztam. Az ingatlan jelen állapotában valós piaci forgalmi értékének meghatározása adás vétel céljára. Szörfi Béla Értékbecslő jegyzékszám: névjegyzék sorszáma: Kecskemét I-59/2008 Elérhetősége: Kaskantyú, Bercsényi u. 27. Tel: 20/ Helyszíni szemle időpontja: január 22. Értékelés időpontja: január 22. Értékelés érvényessége: Az értékeléstől számított 90 nap, (2013. április 22.) amennyiben az ingatlant ezen idő alatt rendeltetésszerűen használják és az ingatlan műszaki állapotában nem történik lényeges változás. Terhek és jogok: Lásd mellékletben szereplő tulajdoni lapokon 1/4-4/4. Szörfi Béla Értékbecslő 1

3 Értékelési módszer: Készült, a TEGoVA (The European Group of Valuers Association) az állóeszközök-értékelők Európai Csoportja (EVS 2003) előírásai alapján. Az értékelés során megvizsgáltam a megbízó képviselője által rendelkezésre bocsátott az ingatlannal kapcsolatos dokumentumokat. A január 22-én megtartott helyszíni szakértői szemle során szemrevételezéssel megvizsgáltam az ingatlant, az ingatlanon lévő felépítményeket, az ingatlan környezetét, a felépítményt, műszaki berendezések állagát, és egyéb értékbefolyásoló tényezőket. A felépítményen méréseket végeztem, fénykép-felvételeket készítettem, melyeket a szakvéleményhez felhasználtam. A tulajdonos által szóban közölt információkat is felhasználtam az értékeléshez. A vonatkozó és rendelkezésre álló okmányok és dokumentumok alapján a piaci viszonyok tanulmányozása és értékelése a helyszíni bejárás és vizsgálat alapján megállapítom, hogy az Abádszalók, Boglárka utca 30/A szám alatti, HRSZ: ingatlan per- igény- és tehermentes tulajdonjogának forgalmi értéke az értékelési szakvéleményben az óvatosság elvét követve ,- Ft azaz hétmillió - kilencszáznégyezer forint. Szörfi Béla Értékbecslő 2

4 Az ingatlan likvidációs foka: Könnyen Erős kereslet Átlagos Kiegyensúlyozott piac Problematikus X Kínálati túlsúly Nehéz Erős túlkínálat X 1. Könnyen értékesíthető: 0-90 nap 2. Átlagos értékesíthetőség: nap 3. Problematikus értékesíthetőség: nap 4. Nehezen értékesíthető: 360 nap felett Az értékelési szakvélemény feletti jog: Jelen értékelési szakvélemény egésze valamint részletei, semmilyen rá vonatkozó hivatkozás nem kerülhet nyilvánosságra az értékelő írásbeli hozzájárulása nélkül. Az értékelő tudomására jutott adatokat és a jelen szakvélemény tartalmát szigorúan bizalmasan kezeli. Kaskantyú, január 22. Szörfi Béla Értékbecslő Szörfi Béla Értékbecslő 3

5 1. Az ingatlan adatai: Az ingatlan címe: Abádszalók, Boglárka utca 30/A Helyrajzi száma: Abádszalók, belterület HRSZ: Telek területe tulajdoni lap szerint: 375 m 2 Telek alakja: téglalapalakú, D-NY tájolású. Talajadottságok: kötött talaj. Közforgalmú közlekedéstől számított távolsága: ~1200 m. Építés jellege: szabadon álló üdülőépület. Építési ideje: Építési módja: hagyományos építési mód. Komfortfokozata: összkomfortos. Készültségi foka: 100% Igényszint: 10/ Az ingatlan elhelyezkedése, leírása: Az ingatlan Magyarország, Jász-Nagykun-Szolnok megye, Abádszalók, Boglárka utca 30/A, HRSZ: 5049 alatt, a városközponttól D-Ny-i irányban kb. 800 méterre az üdülőövezetben helyezkedik el, Rétalja utca és Boglárka utca sarokingatlan. Ingatlan-nyilvántartási adatok szerint ( én kiadott tulajdoni lap másolat) kivett üdülőépület, udvar 375 m 2 területen, a helyszíni szemle során megállapítottam, hogy a valósággal egyező. A telek sík felületű, körülkerített, beépített, gondozott, felépítménnyel rendelkezik, tereptárgy nem található, nem áll természeti védettség alatt. Közművei villany, víz. Az ingatlanon 1999-ben épült iker üdülő található külön helyrajzi számokkal, elkerített telekrészekkel. Az ingatlan Tisza-Tótól való távolsága 500 méter. Abádszalók ingatlanpiaca pangó állapotban van mind lakó és üdülőingatlanok túlkínálata mutatkozik a piacon. Szörfi Béla Értékbecslő 4

6 2. Építmény leírása: 2.1. Üdülő épület: Épületszerkezeti leírás: Építés éve: Szintek száma: földszint + tetőtér beépítéses üdülőépület. Alapozás: beton sávalap. Lábazat: beton lábazat alappal egybeöntve, cementsimítással, festett kivitelben. Vízszigetelés: kétrétegű talajnedvesség elleni bitumenes lemez fal szigetelés. Teherhordó és falszerkezetek: B 30-as kézi falazóblokk. Födémek, koszorúk: E jelű vb. gerendák közötti kerámia födém béléstestek, emeleti rész tetőszerkezetre épített gipszkarton állmennyezet. Válaszfalak: 10 cm vtg. válaszfaltégla. Kémények: 1 db 14x26cm kürtő belméretű km. téglából falazott. Tetőszerkezet: utcára merőleges és utcával párhuzamos gerincű fa nyeregtető. Tetőfedés: BRAMAC cserépfedés. Bádogos szerkezetek: horganyzott függőeresz, lefolyó és vápa csatornák, falfedések. Nyílászárók: külső ajtók: fa üvegportál, garázs ajtó acél szerkezetű trapéz lemezburkolattal; ablakok: gerébtokos és egyesített szárnyú fa ablakok; belső ajtók: pallótokos fa ajtók. Üvegezés: HUNGAROPÁN hőszigetelő üvegezés, 2 mm-es síküveg, öntött üveg. Belső burkolatok: vízszintes: mettlachi, beton. függőleges: konyha, fürdőszoba, WC 150 cm magasságig csempézett felülettel. Belső felületképzés: simított oldalfal és mennyezet vakolatok, tetőtéri mennyezet gipszkarton álmennyezet. Homlokzat: dörzsölt kőporos nemes vakolat. Szörfi Béla Értékbecslő 5

7 Hőszigetelés: Lépcsők: Térburkolatok: Kerítések: emeleti rész mennyezet ISOLIT hőszigetelés. külső lépcső: betonból; belső lépcső: acél szerkezetű csigalépcső. beton járdák, beton gépkocsi bejáró. beton alapon, acél szelvény keretben, hullámosított acélháló fehér festéssel Műszaki állapotra vonatkozó információk: Tartószerkezetek: Nyílászárók állapota: Tetőfedések: Burkolatok: Vakolatok: Épületgépészet: Kerítések: Térburkolatok: Észlelt hibák: vízszintes: jó. függőleges: jó. kémények: jó. ajtók: jó. ablakok: jó. Tetőfedés: jó. Bádogos munkák: jó. vízszintes: jó. függőleges: jó. homlokzat: jó. belső vakolatok: jó. Fűtés: jó. Vízszerelés: jó. Elektromosság: jó. utcai: jó. oldal: jó. hátsó: jó. kapuk: jó. járdák: jó. térburkolatok: jó. szerkezeti jellegű hiba nem tapasztalható Szörfi Béla Értékbecslő 6

8 2.2. Közműellátottság, épületgépészet: Elektromos áram: közmű hálózatról 220 V. Vízellátás: közmű hálózatról biztosított. Használati melegvíz ellátás: villanybojler. Szennyvíz elhelyezés: közmű csatornába kötve. Csapadékvíz elvezetés: helyi elvezetésű. Fűtés: 2 db 8 kw teljesítményű villanykályha, olajradiátorok. Közút: beton, föld. Egyéb: klíma, riasztó. Parkosítás: füvesített, tujákkal, nyírfákkal ültetett udvar. Környezet: üdülőkörnyezet. Szörfi Béla Értékbecslő 7

9 3. Helyiségleltár, alapterületek: 3.1. Helyiségleltár: Üdülőépület, földszint helyiségei: Helyiség megnevezése Burkolata belmagassága: 289 cm Hasznos alapterület (m 2 ) Korrekció Számításnál figyelembe vehető hasznos alapterület kerekítve (m 2 ) 1. Konyha-étkező Mettlachi 29,20 0,00 29,20 2. Szoba Mettlachi 6,64 0,00 6,64 3. Közlekedő Mettlachi 3,28 0,00 3,28 4. Fürdőszoba Mettlachi 4,07 0,00 4,07 5. WC Mettlachi 1,21 0,00 1,21 Üdülőépület földszint helyiségeinek figyelembe vehető összes hasznos alapterülete 44,40 Galéria-tetőtér helyiségei: belmagassága: 245 cm Helyiség megnevezése Burkolata Hasznos alapterület (m 2 ) Korrekció Számításnál figyelembe vehető hasznos alapterület kerekítve (m 2 ) 1. Galéria Mettlachi 9,86 0,60 5,92 2. Szoba Mettlachi 8,94 0,80 7,15 3. Szoba Mettlachi 8,84 0,80 7,07 4. Zuhanyzó Mettlachi 1,79 0,80 1,43 Galéria-tetőtér helyiségeinek figyelembe vehető összes hasznos alapterülete 21,57 Garázs: belmagassága: 257 cm Helyiség megnevezése Burkolata Hasznos alapterület (m 2 ) Korrekció Számításnál figyelembe vehető hasznos alapterület kerekítve (m 2 ) 1. Garázs Beton 20,45 0,50 10,23 Garázs figyelembe vehető összes hasznos alapterülete 10,23 Alapterületek: 1. Üdülőépület, földszint figyelembe vehető hasznos alapterülete: 44,40 m 2 2. Galéria-tetőtér helyiségei figyelembe vehető hasznos alapterülete: 21,57 m 2 3. Garázs figyelembe vehető hasznos alapterülete: 10,23 m 2 Összes figyelembe vehető hasznos alapterület: 76,20 m 2 Kerekítve: 76,00 m 2 Szörfi Béla Értékbecslő 8

10 4. Építési jellemzők, épületdiagnosztika, használati szempontok: 4.1. Építési jellemzők: Az üdülőépület 1999-ben épült iker üdülő Boglárka utcai része. Hagyományos építésű, téliesített, garázzsal ellátott Épületdiagnosztika: Épületdiagnosztikai, talajmechanikai, környezetvédelmi vizsgálatokat nem végeztem, mivel azok nem képezték a megbízás tárgyát. A fenti esetleges vizsgálatok eredménye befolyással lehet a megállapított értékre. Szemrevételezés alapján a lakóépület szerkezeti állapota: alapozás: megfelelő. szigetelés: megfelelő. függőleges teherhordó szerkezetek: megfelelő. vízszintes teherhordó szerkezetek: megfelelő. tetőszerkezet: megfelelő. tetőfedés: megfelelő. kémények: megfelelő. bádogos szerkezetek: megfelelő. épületgépészeti vezetékek, szerelvények: megfelelő. korrózió: nem tapasztalható. rendellenes használat: nem tapasztalható. egyéb építési, épületgépészeti hibák: nem tapasztalható Használati szempontok: Jelenleg üdülőként használt. Szörfi Béla Értékbecslő 9

11 5. Az érték számítási módszere: 5.1. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer: A módszer fő lépései: Az alaphalmaz kiválasztása; Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése; Fajlagos alapérték meghatározása; Értékmódosító tényezők elemzése; Fajlagos alapérték módosítása; Fajlagos érték számítása; Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan méretei szorzataként. Megjegyzés: az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték módosítása után kialakult fajlagos érték, és az ingatlan méretei szorzataként állapítjuk meg. Szörfi Béla Értékbecslő 10

12 6. Az érték megállapítása: 6.1. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer számítása: 1. Abádszalók (piaci kínálat) Jellege: lakóház (nyaraló) felújított. Építési ideje: 1990 évben. Felújítás ideje: 2009 évben. Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 130 m 2 Telek területe: 754 m 2 Kínálati ár: ,- Ft Fajlagos kínálati ár: ,- Ft/m 2 Igényszint: 10/6 Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: ,- Ft/m 2 2. Abádszalók (piaci kínálat) Jellege: lakóház (nyaraló) felújított, medencével. Építési ideje: 1980 évben. Felújítás ideje: 2009 évben. Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 78 m 2 Telek területe: 1056 m 2 Kínálati ár: ,- Ft Fajlagos kínálati ár: ,- Ft/m 2 Igényszint: 10/6 Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: Ft/m 2 3. Abádszalók (piaci kínálat) Jellege: ikernyaraló fele része. Építési ideje: 2000 évben. Felújítás ideje:. Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 110 m 2 Telek területe: 396 m 2 Kínálati ár: ,- Ft Fajlagos kínálati ár: ,- Ft/m 2 Igényszint: 10/6 Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: ,- Ft/m 2 Szörfi Béla Értékbecslő 11

13 Az értékelést módosító tényezők elemzése: Megnevezés Vizsgált ingatlan Alapterület (m 2 ) 76,00 130,00 78,00 110,00 Kínálat ideje Telek területe (m 2 ) 375,00 754, ,00 396,00 Épület életkora (éves) Felújítás, korszerűsítés ideje Kínálati ár (millió forint) - 23,80 11,90 12,90 Értékelést módosító korrekciós tényezők Vizsgált ingatlan értéke az összehasonlító ingatlan értékének arányában (%-ban) Összesen % + 20 % + 8 % - 75 % 80 % 92 % Fajlagos ár (Ft / m 2 ) , , ,- Módosított fajlagos ár (Ft/ m 2 ) Értékelést módosító tényezők: , , , ,- 1. Használati szempontok (építés, felújítás éve, karbantartás helyzete) 2. Környezeti szempontok (szomszédok, építési övezet, környezet) 3. Telekadottságok (nagysága, alak, tájolás, talajtani viszonyok, telektartozékok, növényzet stb.) 4. Infrastruktúra (közművek, eü. intézmények, közlekedés, szolgáltatások, kereskedelem, stb.) 5. Műszaki szempontok (diagnosztika, szerkezetek állapota, károsodások) 6. Építészeti szempontok (helyiségek elrendezése, komfort fokozat, belső térkialakítás, emeleti szint) 7. Épületgépészeti szempontok (fűtés, hűtés, egyéb épületgépészeti technológiák és berendezések) 8. Közműellátottság 9. Igényszint A rendelkezésre álló alaphalmazban eladásra kínált kiválasztott három összehasonlítható ingatlan építési jellege hasonló, ezért a kiválasztott ingatlanokat alkalmasnak találtam a vizsgált ingatlan összehasonlítására. Az összehasonlító ingatlanok módosított fajlagos átlagárából kiszámoltam a vizsgált ingatlan módosított (korrekciós) fajlagos árát. Szörfi Béla Értékbecslő 12

14 Módosított fajlagos ár: ,- Ft/m ,- Ft/m ,- Ft/m 2 Összesen: ,- Ft/m 2 Összesen: ,- Ft/m 2 /3 = ,- Ft/m 2 A vizsgált ingatlan kialakult fajlagos ára: ,- Ft/m Jelen valós piaci érték: Mért hasznos alapterület fajlagos ár: Iker üdülő 1/2 rész: 190,00 m ,- Ft/m 2 = ,- Ft Kerekítve: ,- Ft Az ingatlan jelen valós piaci értékét ,- Ft azaz hétmillió - kilencszáznégyezer forint-ra becsülöm. 7. Jogi szempontok: Tulajdonos: Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet Soltvadkert, Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik. Forgalomképesség értékelése: forgalomképes. Jogokat és terheket lásd a mellékletben szereplő tulajdoni lapon 1/1. Szörfi Béla Értékbecslő 13

15 8. Alapfeltételezések korlátozások: Az értékelési dokumentációban szereplő képek, a tulajdonos hozzájárulásával készültek. Megbízó tudomásul veszi, hogy a jelen szakvéleményben szereplő értékek becsült piaci értékek, melyek a jelen állapotokra, és a jelen időben érvényesek. Az értékelés során nem végeztem földmérést, és terület felmérést. Az erre vonatkozó adatok az ingatlan-nyilvántartásokból, és a megbízó által szolgáltatott információkból származnak. A megbízó által szolgáltatott információkért az értékbecslő nem vállal felellőséget. Szakvélemény csak a felek együttes engedélyével adható ki harmadik félnek. A szakvélemény 3 példányban készült, melyből 2 példány a megbízó részére átadásra került, 1 példány a készítőnél maradt. Kaskantyú, január 22. Szörfi Béla Értékbecslő Szörfi Béla Értékbecslő 14

16 1. Melléklet: Tulajdoni lap másolat: 1/1 Szörfi Béla Értékbecslő 15

17 2. Melléklet: Képek az ingatlanról Környezet Boglárka utca Környezet Boglárka utca Rétalja utcai homlokzat Boglárka utcai homlokzat Terasz részlet Oldalsó homlokzat Szörfi Béla Értékbecslő 16

18 Udvar részlet Étkező részlet Konyha-étkező részlet Nappali részlet Csigalépcső Galéria részlet Szörfi Béla Értékbecslő 17

19 Nappali részlet Földszinti szoba részlet Földszinti fürdőszoba részlet Földszinti WC részlet Emeleti előtér részlet Nappali részlet a galériáról Szörfi Béla Értékbecslő 18

20 Emeleti WC-kézmosó részlet Emeleti szoba részlet Emeleti szoba részlet Klíma Emeleti terasz részlet Udvar részlet az emeleti teraszról Szörfi Béla Értékbecslő 19

21 Udvar részlet az emeleti teraszról Emeleti előtér részlet Konyha részlet a galériáról Garázs belső részlet Szörfi Béla Értékbecslő 20