Értékbecslési ismeretek

Átírás

1 Értékbecslési ismeretek (Számítások) 1. Két év múlva kapott összeg F = ,- Ft. Az éves kamatláb r = 10 %. A vizsgált évek száma n = 2. Melyik a jelenérték? ,- Ft ,- Ft ,- Ft ,- Ft : 1,1 2 = Ft 2. Nettó újraelőállítási költség alapú értékelésnél az ingatlan felépítményének és fejlesztésének jelenlegi előállítási költsége ,- Ft, a föld becsült értéke ,- Ft, az avulások mértéke összesen 30 %. Mennyi az ingatlan teljes értéke? ,- Ft ,- Ft ,- Ft Felépítmények avultatott értéke = x 0,7 = Ft Az ingatlan teljes értéke = = Ft (Megjegyzés: a föld értékét nem avultatjuk!) 3. Egy lakóingatlan értékbecslését piaci összehasonlítással végezzük. Megállapításainkat az alábbi táblázatban foglaltuk össze: Vizsgált Megnevezés ingatlan minta minta minta minta minta Alapterület 138 m m m m m m 2 nincs nincs Közművesítettség nincs gáz összközműves összközműves nincs gáz csatorna csatorna Műszaki állapot újszerű felújítandó újszerű újszerű újszerű felújított szilárd szilárd szilárd szilárd szilárd szilárd Megközelíthetőség úton úton úton úton úton úton Minősítés a vizsgált rosszabb jobb jobb azonos rosszabb ingatlanhoz képest Fajlagos ár Korrekció abszolút értéke 8 % -6 % -6 % 0 % +3 % Korrekciós szorzó 1,08 0,94 0,94 1,00 1,03 Korrigált fajlagos ár Ft/m2 Ft/m2 Ft/m2 Ft/m2 Ft/m2 Átlagos korrigált fajlagos ár Ft/m2 Érték Ft Érték kerekítve Ft Mennyi a vizsgált ingatlan forgalmi értéke? Fajlagos egységárak: 1. minta x 1,08 = minta x 0,94 = minta x 0,94 = minta x 1,00 = minta x 1,03 =

2 Átlagos fajlagos egységár: ( ) : 5 = A vizsgált ingatlan értéke: x 138 = Ft 4. Határozza meg annak a teleknek a maradványértékét, amelyre egy irodaházat terveznek, melynek a várható értéke (hozamszámítással meghatározva) mft. A fejlesztés során az alábbi költségekkel kell kalkulálni: Megnevezés Tervezés, engedélyezés Telekrendezés Épület kivitelezési költsége Tartalék (nem várt kiadásokra) Finanszírozás költsége Marketingköltségek Fejlesztő nyeresége Költség 140 mft 16 mft 583 mft 51 mft 187 mft 63 mft 284 mft = mft = 126 mft 5. Egy tárgyi eszköz beszerzési költsége (ÁFA nélkül) ,- Ft. A szállítási költség ,- Ft + ÁFA. A beszerelés költsége ,- Ft + ÁFA. A várható hasznos élettartam 5 év. Az eszköz becsült maradványértéke ,- Ft. A vállalkozás a jelen beszerzéssel kapcsolatos előzetesen felszámított ÁFA-t teljes mértékben visszaigényelheti. Mennyi értékcsökkenést számolhatunk el az évek számjegyösszege módszerrel a 3. évben? ,- Ft ,- Ft ,- Ft = Ft = : 15 = év: 5 x év: 4 x év: 3 x = Ft 6. Nettó újraelőállítási költség alapú értékelésnél az ingatlan felépítményének és fejlesztésének jelenlegi előállítási költsége ,- Ft, a föld becsült értéke ,- Ft, a technikai avulás mértéke 3 %, a környezeti avulás mértéke 8 %. Mennyi az ingatlan teljes értéke, ha a funkcionális avulással nem kell számolnunk? ,- Ft ,- Ft ,- Ft Összegzett avulás = = 11 % A felépítmények avulása = x 0,11 = Ft Felépítmények avultatott értéke = = Ft Teljes ingatlan értéke = (föld értéke) = Ft Megjegyzés: a föld értékét nem avultatjuk! 7. Az ingatlanfejlesztők általában megvásárolnak egy telket, azt beépítik (pl. építenek egy irodaházat), azt feltöltik bérlőkkel, majd amikor már a kihasználtság megközelíti a piaci szintet, eladják azt. Egy ehhez hasonló befektetés az alábbiak szerint alakul:

3 Év Pénzfolyam Esemény mft Telekvásárlás mft Tervezés mft Építés mft Nettó működési bevétel (NOI) mft NOI mft NOI mft Eladás Mennyi a befektetés jelenértéke, ha a kamatláb 10 %? 122,05 mft 385,00 mft 112,05 mft 0. év -40 mft 1. év -10 mft : 1,1 = -9,091 mft 2. év -350 mft : 1,1 2 = -289,256 mft 3. év 32 mft : 1,1 3 = 24,042 mft 4. év 53 mft : 1,1 4 = 36,200 mft 5. év 89 mft : 1,1 5 = 55,262 mft 6. év 611 mft : 1,1 6 = 344,894 mft Az ingatlan jelenértéke = -40 9, , , , , ,894 = 122,006 mft. (Az eltérés a kerekítgetésekből adódik, a számítás elve, menete jó! A hatványozást tudományos számológéppel gyorsan ki lehet számolni.) 8. Egy telken átjárási szolgalmat alapítanak, ezért azon az építkezés mintegy 3 %-kal magasabb költségen valósítható csak meg. Így az építkezés teljes költsége 87 mft. Legfeljebb mennyivel csökkenti a szolgalmi jog a telek értékét? 2,43 mft 2,56 mft 2,53 mft 2,58 mft A szolgalmi jog miatt a megnövekedett teljes költség Ft. Költség szolgalmi jog nélkül: : 103 x 100 = Ft Szolgalmi jog értéke: = Ft 2,53 mft 9. Ügyfelünk a bankszámláján elhelyez ,- Ft-ot évi 10,1 %-os kamatos kamatra. Mennyit fog érni a befektetése 2 év elteltével, ha ezen időszak alatt a kamatláb nem változik? kb eft-ot kb eft-ot kb eft-ot x 1,101 2 = Ft Ft 10. Állapítsa meg egy 18 mft forgalmi értékű ingatlan haszonélvezeti jogának értékét, ha a haszonélvező 22 éves! ,- Ft ,- Ft ,- Ft Haszonélvezeti jog értéke = Ingatlan értéke : 20 x korszorzó (az illetéktörvényből)

4 Korszorzók: 25 éves korig év között év között 6 66 éves kortól 4 Jelen esetben akkor behelyettesítve: : 20 x 10 = Ft (Megjegyzés: amikor egy ingatlan lakott értékét számoljuk, akkor elvileg az így számított értékkel kellene csökkenteni a beköltözhető értéket.) 11. Egy tíz külön tulajdonú lakásból álló (a lakások közül öt lakás 100 m 2 -es, öt pedig 80 m 2 -es) társasházban a tulajdonostársak a közös tulajdonban lévő házfelügyelői lakás (100 m 2 ) értékesítését határozták el. Az alapító okirat módosítása során e lakásból egy újabb külön tulajdoni egységet hoznak létre. Mennyi lesz az külön tulajdonú lakás tulajdoni hányada? 15/100 10/100 20/ m2 x 5 = m2 x 5 = m2 x 1 = Értékesítésre kerülő lakás tulajdoni hányada: = 0,1 vagyis 10/ Piaci összehasonlító értékbecslés során az egyik összehasonlító ingatlan eladási árából és hasznos alapterületéből számított fajlagos érték Ezen összehasonlító ingatlan egyetlen korrekciós szempontban különbözik az értékelendő ingatlantól, mégpedig a műszaki állapota 8 %-kal jobb. Mennyi lesz ezen ingatlan korrigált fajlagos értéke? x 0,92 = Egy panelházban lévő lakás értékbecslését piaci összehasonlítás módszerével végezzük. Egészítse ki az alábbi táblázat Minősítés a vizsgált ingatlanhoz képest sorát rosszabb azonos jobb minősítésekkel! Határozza meg a vizsgált ingatlan forgalmi értékét a Korrekció abszolút értéke sor adatának előjel helyes figyelembevételével!

5 Megnevezés Vizsgált ingatlan minta minta minta minta minta Alapterület 88 m 2 87 m 2 93 m 2 90 m 2 89 m 2 94 m 2 Panelprogramban részt vett igen nem igen igen igen igen Lakás műszaki állapota újszerű közepes újszerű közepes újszerű rossz Lépcsőház állapota átlagos átlagos kiváló átlagos átlagos átlagos Minősítés a vizsgált ingatlanhoz képest rosszabb jobb rosszabb azonos rosszabb Fajlagos ár Korrekció abszolút értéke + 11 % - 5 % + 3 % 0 % + 6 % Korrigált fajlagos ár Átlagos korrigált fajlagos ár Érték Érték kerekítve Ft Ft Ft/m Ft/m Ft/m Ft/m Ft/m Ft/m2 14. Mennyi visszterhes vagyonátruházási illetéket fizet a semmilyen kedvezménnyel nem rendelkező szerző, aki 4 millió Ft forgalmi értékű lakás vásárlására február 18-án kötött szabályos adásvételi szerződést? Ft-ot Ft-ot Ft-ot Az illeték mértéke lakás esetén 4 %. Ennek alapján Ft x 0,04 = Ft. 15. Írja le egy családi ház hasznos alapterületének meghatározási módját! A családi házban van egy bejárat előtti, de nyitott terasz, a házban az alsó szinten egy garázs, és van egy téglaépítésű, ablakkal rendelkező, kifogástalan állapotú, de nem fűthető melléképület. A hasznos alapterület szöveges meghatározása után példaként töltse ki az alábbi táblázatot: Helyiség Mért terület (m 2 ) Redukálás %-a Redukált terület (m 2 ) 1. fsz. szoba fsz. szoba fsz. konyha fsz. nappali-étkező fsz. fürdőszoba fsz. WC külső terasz fsz. összesen pince szoba pince tusoló-wc pince átjáró pince garázs pince összesen melléképület összesen Az OTÉK (253/1997. kormányrendelet az országos településrendezési és építési követelményekről) fogalom meghatározása szerint: Hasznos alapterület: a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m.

6 Nettó alapterület: helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben körbefogott tér vízszintes vetületben számított területe. Belmagasság: a padlószint és a födém vakolt (burkolt) vagy az álmennyezet alsó síkja közötti függőleges távolság. A táblázat értékeléséhez: pontos számszerű végeredmény egyezősége nem feltétele a megoldás elfogadásának, de a garázs terület nem lehet 100 %-os, valamilyen redukálás szükséges, a garázsnál használt redukálási százalékánál a melléképület esetén nagyobb redukció szükséges, a melléképületnél használt redukálási százaléknál a terasz esetén nagyobb redukció szükséges. Elfogadható például: garázs 50 %, melléképület 35 % és a terasz 20 % garázs 65 %, melléképület 50 % és a terasz 20 % Nem fogadható el például: garázs 50 %, melléképület 15 % és a terasz 25 %. 16. Egy értékbecslő által elkészített piaci összehasonlító értékelés eredményeit néhány adat kivételével az alábbi táblázatban foglaljuk össze: Értékelendő ingatlan 1. sz. 2. sz. 3. sz. 4. sz. 5. sz. összeh. adat összeh. adat összeh. adat összeh. adat összeh. adat Vételár (Ft) Hasznos (m 2 ) Fajlagos ár ( ) Épület műszaki állapota Átlagos Felújított Részben felújított Közepes Átlagos Részben felújított korr -4 % -2 % 2 % 0 % -2 % Lakás műszaki Kiváló Jó Közepes Jó Kiváló Rossz állapota korr 4 % 8 % 4 % 0 % 12 % Emelet IV. VII. IV. fszt. V. II. korr 1 % 0 % 6 % 0 % -1 % Szobaszám korr 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Erkély Van Van Van Van Nincs Van korr 0 % 0 % 0 % 4 % 0 % Lépcsőház rendezettsége Nem rendezett Rendezett Felújítva Felújítva Nem rendezett Nem rendezett korr -5 % -10 % -10 % 0 % 0 % Korrekció összesen (%) Korrigált fajlagos ár ,- -4 % ,- -4 % 2 % 4 % 9 % Forgalmi érték ) Határozza meg a lépcsőház rendezettsége korrekciónál az 1. sz. összehasonlító ingatlan rendezett minősítéséhez tartozó százalékos értéket! 2.) Hány százalékkal lesz magasabba számított ingatlanforgalmi érték, ha a lépcsőház rendezettsége korrekciót figyelmen kívül hagyjuk?

7 A feladatot úgy kell felfogni, mintha egy sérült számolótáblát kellene helyreállítani, mert pl. leöntötték kávéval. Ebből következően az 1. sz. ingatlannál a lépcsőház rendezettsége miatti korrekciót most nem szubjektív módon, szakértői mérlegelést követően kell meghatározni, hanem azt is ki kell számolni! 1. feladatrész Az értékelendő ingatlan forgalmi értékéből és a hasznos alapterületből kiszámítjuk az értékelendő ingatlan fajlagos árát, ami egyébként azonos az összehasonlító ingatlanok (1-5. sz. ingatlanok) korrigált fajlagos árainak átlagával: Vizsgált ingatlan fajlagos ára = : 56 = ,- A vizsgált ingatlan most kiszámolt fajlagos árából és a 2. sz., 3. sz., 4. sz. valamint 5. sz. összehasonlító ingatlanok megadott korrigált fajlagos árából kiszámoljuk az 1. sz. összehasonlító ingatlan hiányzó fajlagos árát: ( x 5) ( ) = ,- Az 1. sz. összehasonlító ingatlan korrigált ( ,- ) és korrigálás előtti ( ,- ) fajlagos árából kiszámítjuk a rá vonatkozó összegzett korrekciót: : = 0,96 azaz -4 % Az 1. sz. összehasonlító ingatlan most kiszámolt összegzett korrekciós tényezőjéből előjelhelyesen kivonjuk a rá vonatkozó összes ismert korrekciós tényezőt, és így eredményül megkapjuk a lépcsőház rendezettsége miatti, még hiányzó korrekciós tényezőt: -4 ( ) = -5 % 2. feladatrész A megoldáshoz szükség van az eredeti táblázat kiinduló adataira, azzal az eltéréssel, hogy a lépcsőház rendezettségére vonatkozó információkat töröljük, azaz a feladat meghatározás szerint figyelmen kívül hagyjuk. Ezt követően teljesen normál módon végezzük el számításokat. Értékelendő ingatlan 1. sz. 2. sz. 3. sz. 4. sz. 5. sz. összeh. adat összeh. adat összeh. adat összeh. adat összeh. adat Vételár (Ft) Hasznos (m 2 ) Fajlagos ár ( ) Épület műszaki állapota Átlagos Felújított Részben felújított Közepes Átlagos Részben felújított korr -4 % -2 % 2 % 0 % -2 % Lakás műszaki Kiváló Jó Közepes Jó Kiváló Rossz állapota korr 4 % 8 % 4 % 0 % 12 % Emelet IV. VII. IV. fszt. V. II. korr 1 % 0 % 6 % 0 % -1 % Szobaszám korr 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Erkély Van Van Van Van Nincs Van korr 0 % 0 % 0 % 4 % 0 % Korrekció összesen (%) Korrigált fajlagos ár Forgalmi érték , ,- Ft 1 % 6 % 12 % 4 % 9 % , , , , ,- Forgalmi érték változás, ha figyelmen kívül hagyjuk a lépcsőház rendezettsége miatti korrekciós lehetőséget: ( ) : = : = 4,99 %

8 17. Mennyivel több visszterhes vagyonátruházási illetéket fizet a szerző, ha 10 mft fogalmi értékű ingatlant vásárol lakásként, azonban az egyéb helyiségként szerepel az ingatlan-nyilvántartásban? Ft-tal Ft-tal 0 Ft-tal A lakások és az egyéb helyiségek visszterhes vagyonátruházási illetéke azonos (4 %). 18. Állapítsa meg egy teljes értéken 40 mft forgalmi értékű ingatlan haszonélvezeti jog értékével csökkentett forgalmi értékét, ha a haszonélvező 20 éves! Haszonélvezeti jog értéke = : 20 x 10 (korszorzó) = Ft Ingatlan értéke haszonélvezeti jog értékével csökkentve = = Ft 19. Három évre szóló bérletnél melyik bérleti díjfizetési mód a kedvezőbb a bérbeadó számára, ha a bérlet ideje alatt a kamatláb végig r=12,4 % Egy összegben előre fizetve Ft/év Évenként előre fizetve Ft/év Egy összegben a harmadik év utolsó napján fizetve Ft/3 év A három változat összevethetősége érdekében a különböző időpontban jelentkező pénzfolyamokat ugyanarra az időpontra kell átszámolni. Jövőértékek a harmadik év végére: x 1,124 3 = Ft x 1, x 1, x 1,124 1 = Ft ,- Ft Jelenérték az első év elejére: Ft : 1, : 1,124 2 = Ft : 1,124 3 = Ft Értékbecslési ismeretek (Igaz-hamis kérdések) Döntse el, hogy igazak vagy hamisak az alábbi állítások. Jelölések: igaz vagy hamis. 1. Az erkölcsi avulás az ingatlan jelenlegi használatára (funkciójára) való megfelelőséget fejezi ki. 2. A piaci összehasonlító értékbecslésnél a páros összehasonlítás módszerében a korrekció eredményeképpen a fajlagos értékek szórása csökken. 3. A hitelbiztosítéki érték meghatározását jogszabályok írják elő. 4. A földhasználati jog az értékbecslés szempontjából nem vagyonértékű jog. 5. Az értékbecslés módszerének megválasztásakor csak az értékelés célját kell figyelembe venni. 6. Az értékbecslés módszerének megválasztásakor az értékbecslés célját és az ingatlan típusát is figyelembe kell venni. 7. Az összehasonlító piaci értékelésnél az alaphalmaz szűkítése azért szükséges, mert kevesebb összehasonlító ingatlannal könnyebb elvégezni az értékelést. 8. A foglaló az értékbecslés szempontjából vagyonértékű jog. Értékbecslési ismeretek (Feleletkifejtő kérdés) 1. Mutasson be hat korrekciós tényezőt (tulajdonságot), amelyet egy hagyományos építési móddal készült családi ház páros összehasonlítási módszerrel történő piaci összehasonlító értékbecslésénél használ! Adja meg két korrekciós tényezőnél az Ön által használt besorolási lehetőségeket (pl. műszaki állapot: felújított, jó, közepes, rossz). A kifejtett korrekciós tényezők közé a lakás műszaki állapotát ne vegye be!

9 Adja meg egy korrekciós tényezőnél a besorolás lehetőségekhez tartozó százalékos korrekciós mértékeket! Válaszát 1-2 oldal terjedelemben fejtse ki! 2. Ilyen jellegű feleletkifejtős kérdés előfordulhat más ingatlantípussal (pl. panellakással) is. Korrekciós tényezőt a vizsgált és az összehasonlítóként használt ingatlan közötti, ingatlanértéket befolyásoló tényezők miatt kell alkalmazni. A lehetséges korrekciók nagy része csokorba van gyűjtve a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről szóló 25/1997. PM rendelet 1. sz. mellékletében (műszaki szempontok, építészeti szempontok, telekadottságok stb.) Az eltérés miatt alkalmazott korrekció mértékének (Hány százalék?) meghatározása már az értékelő szakértői mérlegelést követő szubjektív megítélésére van bízva. Tulajdonképpen azt kell megbecsülni, hogy az ingatlanpiac mennyire ismeri el a különbözőséget, vagyis mennyivel fizetnének többet vagy kevesebbet a vevők az eltérés miatt. Pl. mennyi a felújítandó és a felújított családi ház értéke közötti százalékos különbözőség, eltérés. Családi ház esetében az összehasonlítási szempontok között mindenféleképpen szerepeljen a telek (mérete, alakja, talajfelszín lejtése, beépíthetőség, növényzet stb.) Értékbecslési ismeretek (Relációs kérdés) Vizsgálja meg az állítás és az indoklás igazságtartalmát! 1. A maradványértéken történő értékelés a telek értékének meghatározására szolgál, ezért azt elsősorban ingatlanfejlesztők használják. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, és közöttük ok-okozati kapcsolat áll fenn. Mind az állítás, mind az indoklás hamis. Az állítás igaz, az indoklás hamis. Az állítás hamis, az indoklás igaz. 2. Az építés alatt álló ingatlanokat nettó pótlási költségen értékeljük, mivel azok tervezési, építési stb. költségei jól dokumentáltak. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, és közöttük ok-okozati kapcsolat áll fenn. Mind az állítás, mind az indoklás hamis. Az állítás igaz, az indoklás hamis. Az állítás hamis, az indoklás igaz. (Megj.: újraépítési költségen értékeljük.) 3. A piaci összehasonlító értékbecslésnél az összehasonlító ingatlanok kínálati áraiból indulunk ki, mivel azok az ingatlanpiac aktuális kereslet-kínálati viszonyait mutatják. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, és közöttük ok-okozati kapcsolat áll fenn. Mind az állítás, mind az indoklás hamis. Az állítás igaz, az indoklás hamis. Az állítás hamis, az indoklás igaz. 4. A piaci összehasonlító értékbecslésnél a műszaki állapot szempontjából szélső értéket képviselő ingatlanokat a mintából el kell hagyni, mivel azokat a műszaki állapotukra való tekintettel csak nettó pótlási költségen tudjuk értékelni. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, és közöttük ok-okozati kapcsolat áll fenn. Mind az állítás, mind az indoklás hamis. Az állítás igaz, az indoklás hamis. Az állítás hamis, az indoklás igaz.

10 5. Az azonos kockázatú befektetések megtérülési rátája azonos, mert a megtérülés nagysága a befektető kockázatainak mértékét fejezi ki. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, és közöttük ok-okozati kapcsolat áll fenn. Mind az állítás, mind az indoklás hamis. Az állítás igaz, az indoklás hamis. Az állítás hamis, az indoklás igaz. 6. Piaci összehasonlító értékelésnél az összehasonlító ingatlanok korrigálásának (értékcsökkentés, értéknövelés) célja ezen ingatlanok fajlagos értékének módosítása, mert ezáltal az összehasonlító ingatlanok hasonlóbbá válnak az értékelendő ingatlanhoz. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, és közöttük ok-okozati kapcsolat áll fenn. Mind az állítás, mind az indoklás hamis. Az állítás igaz, az indoklás hamis. Az állítás hamis, az indoklás igaz. 7. A piaci összehasonlító értékelés két fő fajtája a páros és a csoportos értékbecslés azonos módszerek, mert mindkét módszer a piaci események adatait használja. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, és közöttük ok-okozati kapcsolat áll fenn. Mind az állítás, mind az indoklás hamis. Az állítás igaz, az indoklás hamis. Az állítás hamis, az indoklás igaz.