Címe: 2653, Bánk, Hősök tere 11. Hrsz.: 011/20 Az értékelés típusa: Valós forgalmi érték megállapítása.

Átírás

1 Márton Tibor Értékbecslő 3100 Salgótarján, Acélgyári út 4. tel: 30/ Nógrád Megyei Ingatlanközvetítői Névjegyzék: IN Megbízó neve: Önkormányzat Bánk Címe: 2653, Bánk, Hősök tere 11. Hrsz.: 011/20 Az értékelés típusa: Valós forgalmi érték megállapítása. Az értékelt ingatlan nem-lakó besorolású, nem-lakóingatlanként került értékelésre.

2 Márton Tibor 10/2 INGATLAN ÖSSZESÍTETT ÉRTÉKELÉSI LAPJA CÍME: 2653, Bánk, Hrsz: 011/12 HRSZ: 011/20 Ingatlan típusa: iparterület Értékelés típusa: Valós forgalmi érték megállapítása. Értékelt jog: Tulajdon jog Értékelt tulajdoni hányad: 1/1 Jelenlegi készültsége: 100 % Szakvéleményt készítette: Márton Tibor Helyszíni szemle időpontja: február 4. Értékelés határnapja: február 6. Értékelés érvényessége: május 6. Értékelés eredménye: Piaci adatok összehasonlításán alapuló forgalmi érték fő módszer ,- Ft Költségszámításon alapú érték ellenőrző módszer ,- Ft Összesített érték ,- Ft A feltüntetett érték ÁFA-val növelt érték. Salgótarján, február készítette

3 Márton Tibor 10/3 Szakértői szemle: A rendelkezésemre bocsátott dokumentációk áttanulmányozása után helyszíni szakértői szemlét és az ezzel összefüggő környezettanulmányt tartottam, a vagyonértékeléshez szükséges paraméterek rögzítése és ellenőrzése céljából. A helyszíni szemlén a megrendelő képviselője is részt vett. A szakértői szemle során: bejártam az ingatlant, megtekintettem az épületet, a helyiségeket, megállapítottam és rögzítettem műszaki állapotukat szükség szerinti méréseket végeztem a rendelkezésemre bocsátott dokumentumok ellenőrzése céljából tanulmányoztam az ingatlan környezetét fényképfelvételeket készítettem, melyek a mellékletben megtalálhatók Az értékelés módszere: az értékbecslést piaci adatok összehasonlításának elve alapján készítettem el, a vonatkozó jogszabály (25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet) és irányelveknek (TEGoVA) rendelkezése szerint. A piaci, forgalmi érték azt az értéket mutatja, amekkora összegért az adott időszakban az ingatlant kellően nagy valószínűséggel lehet értékesíteni. Így az értékelés során jelen esetben kiemelten fontos szempont a műszaki állapot, jövőbeni hasznosíthatóság lehetősége mellett a területi elhelyezkedés. A piaci, forgalmi érték megállapítása során az alábbi feltételezésekkel éltem: komoly szándékú vevői hajlandóság, vagy elégséges idő és kellő hatékonysággal kifejtett marketing munka potenciális vevő felkutatására, (ez idő alatt az ingatlanpiacon jelentős változások nem következnek be), a vevőt különleges érdekeltség nem köti az ingatlanhoz, az ingatlan teher-, igény- és permentes állapotban van, a vételárat egy összegben és készpénzben egyenlítik ki. Az értékelés fontosabb szempontjai: területi elhelyezkedés, nagyság, méret és alak, környezet, megközelíthetőség, parkolási lehetőség, infrastruktúra, jelenlegi hasznosítás és a hasznosíthatóság, az adott terület egyéb jellemzői, az épület építésének ideje, építésügyi előírásoknak való megfelelés, műemléki védettség, állapota, szükséges felújítások, karbantartottsága, utolsó felújítás ideje és annak mélysége, közművesítettsége.

4 Márton Tibor 10/4 Ingatlan nyilvántartási adatok: A Hrsz. 011/12 iparterület telek megosztási eljárása folyamatban van. Ebből alakítják ki az értékelt 011/20 hrsz-ú ingatlant is. Mivel az eljárás az értékbecslés idején folyamatban volt, ezért a csatolt tulajdoni lapot csak tájékoztató jelleggel fogadtam el. A 0114/12 hrsz-ú ingatlan tulajdoni lapja, a változási vázrajz és a telekalakítási helyszínrajz az értékbecslés mellékleteként csatolásra került. Megosztásra került ingatlan tulajdoni lap adatai: 2653, Bánk Belterület Helyrajzi szám: 011/12 I. rész Terület megnevezése: iparterület Területe: 1,9638 ha, m 2 o o A rendelkezésemre álló dokumentumok (tulajdoni lap i állapot, változási vázrajz) alapján az ingatlan beazonosítható. A feltüntetett értékek ÁFA-val növelt értékek.

5 Márton Tibor 10/5 Az ingatlan környezete: Elhelyezkedés: Közlekedés: Infrastruktúra: Értékbefolyásoló környezeti tényező: A vizsgált ingatlan Nógrád megye nyugati részén a Rétsági Járásban található, Budapesttől 70 km-re. A település megközelítése jónak mondható. A vizsgált ingatlan a települést átszelő fő közlekedési utca elején egy majorban található. A terület infrastruktúrája, közművesítettsége részben kiépített. A gáz és a csatorna hiányzik. Az utca nagy forgalmú, aszfalt burkolattal rendelkező főút. Közterületen járda nem épült. A zajterhelés és környezetszennyező hatás jelentős. Az épület egy egyszintes kialakítású üzemcsarnok. Az ingatlan fekvése tömegközlekedési szempontból gyengének mondható, kieső területen van. A Volánbusz megállója gyalogosan percre található a tárgyi ingatlantól. A főváros gépkocsival kb. egy óra alatt, tömegközlekedéssel másfél óra alatt érhető el. Parkolása és áru rakodás a telekhatáron belül lehetséges. A szolgáltatási hálózat az ingatlan 10 km-es körzetében megtalálható. A kereskedelmi, egészségügyi, kulturális létesítmények, kb percre találhatók. Megközelítése mindvégig aszfalt burkolatú úton történhet. A település lakókörnyezetétől távol fekszik. Kerítés telekhatár A megosztásra kerülő ingatlan kerített, így a telekhatárok rögzítettek. Beton oszlopokhoz rögzített dróthálóval és fémkapuval. Az épület: Szerkezeti kialakítása Tégla falazó anyaggal épített földszintes épület Elhelyezkedése Épület műszaki állapota Az épület teherhordó szerkezete: Szélső telken szabadon álló felépítmény. Az épületen átlagos állapotú. A homlokzat és a nyílászárók nem képesek biztosítani a mai előírásoknak megfelelő hő-védelmet. A falazat felnedvesedett. Alapozás: Sík beton alapozás. Falak: Tégla falazó elem. Vízszintes teherhordó szerkezetek: Fagerendás szerkezet béléstesttel. Tetőszerkezet: Nyeregtető, cserép fedéssel. Az ereszcsatornák hiányoznak. Kiegészítő szerkezetek: Lépcsők: - Szigetelések Talajnedvesség: Bitumenes szigetelés Nyílászárók: Külső ajtók: Acéllemez ajtó. Gyenge állapotú. Ablakok: Acél szerkezetű színezett síküveg ablakok. Felületképzések: Belső falfelületek: Vakolt felületen meszelt. Homlokzat: Meszelt vakolat, hőszigetelés nélkül.

6 Márton Tibor 10/6 Épületgépészet: Fűtés: Kiépített egyedi gáztartályos, gázközponti fűtés. Használati melegvíz: Villanyboyler. Klíma, légtechnika: - Világítás, erőátvitel: 220 V feszültségű, fénycsöves világítás, Ipari áram is kiépített. Kommunikáció: - Alapadatok: Hasznos alapterület: ~ 305 m 2 Közművek: Víz Van, fogyasztása egyedileg mérhető. Villany Van, fogyasztása egyedileg mérhető. Gáz - Csatorna Egyedi derítős kialakítású. Funkcionális jellemzők Helyiségek elhelyezkedése Az értékelt épületben található helyiségek elhelyezkedését a mellékletben elhelyezett alaprajz tartalmazza. Helyiséglista: Az épület helyiségei: szintek: helyiségek: területe: burkolatok: állapot: előkészítő 30,7 m² cement átlagos iroda 8,5 m² cement átlagos épület kazánház 7,4 m² cement átlagos raktár 19,8 m² cement átlagos üzem 238,7 m² cement átlagos összesen: 305,1 m² Alapterület korrekciója: felépítmény területe: épület összes/redukált terület alapterület 305 m² 305 m² redukálás: 100% 305 m²

7 Márton Tibor 10/7 Ingatlan értéke a piaci összehasonlító módszerrel: Értékelendő Az összehasonlítás körébe bevont ingatlanok ingatlan Ingatlan Bánk Romhány Szécsényke Szanda Iparterület Felépítmény típusa földszintes épület földszintes épület földszintes épület földszintes épület Telek területe (m 2 ) Épület alapterülete* (m 2 ) Ajánlat ára Fajlagos egységár (Ft/m 2 ) Értékbefolyásoló tényezők Ajánlat/eladás ajánlat ajánlat ajánlat Kínálat időpontja január 2016 január szeptember Telekméret nagyobb kisebb nagyobb Szintek száma Hiányzó közművek gáz, csatorna gáz csatorna összközmű gáz Fűtési mód egyedi tartályos gáz központi hagyományos gáz központi hasonló Építés módja tégla tégla tégla tégla Elhelyezkedés település széle hagyományos rosszabb rosszabb Alapterület kisebb nagyobb nagyobb Építés éve 1960-es évek 1960-s évek 1960-es évek 1950-as évek Műszaki állapot átlagos gyenge rosszabb rosszabb Ajánlat/eladás 0,90 0,90 0,90 Kínálat időpontja 1,05 1,55 1,10 Telekméret 0,96 1,40 0,88 Szintek száma 1,00 1,00 1,00 Hiányzó közművek 1,00 0,96 0,97 Fűtési mód 1,10 1,00 1,00 Építés módja 1,00 1,00 1,00 Elhelyezkedés 1,00 1,05 1,05 Alapterület 1,08 0,90 0,80 Építés éve 1,00 1,00 1,05 Műszaki állapot 1,10 1,35 1,40 Korrigált egységár (Ft/m 2 ) Súlyozás 34% 33% 33% Hasonlító átlagár m 2 -re Becsült piaci érték (Ft) KEREKÍTVE Az ingatlan értékesítéséhez az ÁFA törvény és a jelen tulajdonviszonyok alapján ÁFA kapcsolódik. Piaci összehasonlításon alapuló értékbecslés alapján az ingatlan értéke: ,- Ft

8 Márton Tibor 10/8 Telek értéke a piaci összehasonlító módszerrel: A telek értékének meghatározása: A földterület értékét annak üres állapotban való értékelésével kell meghatározni általában a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer szerint. Ebben az esetben az összehasonlításra alkalmas ingatlanok átlagos fajlagos alapértékét határoztam meg, majd elemeztem azon értékmódosító tényezők hatását, amelyek a vizsgált ingatlan értékét esetleg eltéríthetik az átlagtól. A végső érték a fajlagos érték és az ingatlan méretének szorzataként adódott. Értékelendő Az összehasonlítás körébe bevont ingatlanok ingatlan Ingatlan Bánk Balassagyarmat Pusztaszántó Érsekvadkert Iparterület Telek területe (m 2 ) Ajánlat ára Fajlagos egységár (Ft/m 2 ) Értékbefolyásoló tényezők Ajánlat/eladás adás-vétel ajánlat ajánlat Beépíthetőség hasonló hasonló hasonló Alak, forma, terület, méret szélső nagyobb kisebb kisebb Övezeti besorolás külterület hasonló hasonló hasonló Elhelyezkedés hasonló hasonló hasonló Megközelíthetőség aszfalt út föld út föld út föld út Jogi állapot hasonló hasonló hasonló Esztétikai benyomás átlagos rosszabb rosszabb rosszabb Hasznosíthatóság hasonló hasonló hasonló Hiányzó közművek csatorna, gáz gáz csatorna víz villany gáz, csatorna víz víz gáz csatorna Gazdasági környezet közepes jobb rosszabb hasonló Korrekciós tényezők Ajánlat/eladás 1,00 0,90 0,90 Beépíthetőség 1,00 1,00 1,00 Alak, forma, terület, méret 0,98 1,08 1,04 Övezeti besorolás 1,00 1,00 1,00 Elhelyezkedés 1,00 1,00 1,06 Megközelíthetőség 1,04 1,04 1,04 Jogi állapot 1,00 1,00 1,00 Esztétikai benyomás 1,10 1,10 1,10 Hasznosíthatóság 1,00 1,00 1,00 Hiányzó közművek 1,20 1,12 1,08 Gazdasági környezet 0,97 1,04 1,00 Korrigált egységár (Ft/m 2 ) Súlyozás 33% 33% 34% Hasonlító átlagár m 2 -re Becsült piaci érték (Ft) KEREKÍTVE

9 Márton Tibor 10/9 Költségszámítás alapú értékbecslése: A költség alapú érték-megközelítés lényege, hogy az ingatlan újraelőállítási költségéből le kell vonni az idő múlása miatti avulást, majd ehhez hozzá kell adni a felépítményhez tartozó földterület értékét. Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat, ezért elsősorban ellenőrző számításokra szolgál. A földterület fajlagos forgalmi értékét piaci összehasonlító adatokon alapuló értékbecslési módszerrel határoztam meg. A fizikai avulási részt a felépítmény műszaki állapota határozza meg. Az erkölcsi avulás nagysága a használhatóságtól és a korszerűségtől függ. A piaci avulás a környezet, a piac értékváltozásait írja le Alapterület Bruttó pótlási (bontási) költség Avulás Nettó pótlási költség Ft m2 Ft/m2 Ft Fizikai Erkölcsi Piaci Környezeti Ft (%) (%) (%) (%) TÉ = épület 366, Bruttó alapterület 366,00 Ingatlan értéke mindösszesen: Költségszámításon alapuló értékbecslés alapján az ingatlan értéke: ,- Ft Az ingatlan értékelésének összesítése Mindkettő alkalmazott értékelési forma nagyságrendileg azonos értéket tartalmaz. A két értékelési forma eredménye nem átlagolható egyszerű matematikai átlagszámítás módszerével. Jelen esetben - minden körülmény súlyozott figyelembe vételével - az összehasonlító piaci adatokon alapuló értékelési forma adja a legreálisabb eredményt. Jelen esetben a kényszerértékesítés várható időtartalma több, mint 6 hónap, tekintettel a jelenlegi piaci körülményekre, az értékelt ingatlan műszaki állapotára, a településen belüli elhelyezkedésére.

10 Márton Tibor 10/10 Jelen értékbecslés kizárólag az alábbi feltételek mellett érvényes: Az ingatlan teher-, igény- és permentes állapota. Az ingatlan jogi helyzetével kapcsolatos adatokat a Megbízó szolgáltatta. Az ingatlan jogi helyzetének vizsgálata beleértve az ingatlan tulajdonjogának, terheinek vizsgálatát nem képezte és nem is képezhette a megbízás tárgyát, így ezzel kapcsolatos adatok valósághűségéért semmiféle felelősséget nem vállalhatunk. Az ingatlan tulajdoni lapján szereplő adatokat és tényeket valósnak tekintettem, továbbá feltételeztem, hogy az ingatlan forgalomképessége semmilyen módon korlátozás alá nem esik. Nem vállalok felelősséget a piaci, gazdasági körülményekben bekövetkezhető esetleges változásokért, így az értékelés határnapja után bekövetkező események vagy körülmények megváltozása esetén nem vagyok kötelezhető jelen tanulmány térítésmentes újraírására. A jelentésben szereplő értékek az értékelés határnapjának megfelelő pénzügyi kondíciókat tükrözik. Értékbecslésben hozzáértő, felelős, a jó gazda gondosságával eljáró tulajdonost feltételeztem. Az értékbecslésben mellékleteként becsatolt dokumentumok, térképek kizárólag az ingatlan bemutatását, azonosíthatóságát célozzák. Az értékelés során feltételeztem, hogy az ingatlanon nem találhatók olyan rejtett, nem látható vagy földfelszín alatti dolgok, amelyek az ingatlan megállapított értékét befolyásolhatják. Megbízásomnak nem képezte tárgyát geodéziai, statikai, talajmechanikai, épületfizikai, környezetvédelmi, valamint földfelszín alatti ásványkincsek feltárására és azok használati jogára vonatkozó vizsgálatok végzése. Fontosnak tartom rögzíteni, hogy ilyen irányú ismeretekkel nem is rendelkezem. A helyszíni szemle szemrevételezés útján történt. Jelen értékbecslés a megjelölt célra készül és kizárólag arra használható fel. Bármilyen más felhasználás esetén semminemű felelősséget nem vállalok. Jelen szakvélemény kizárólag a felajánlott ingatlan értékbecslését célozza. Ezzel a céllal nem összefüggő ügylet felhasználása esetén sem bírósági megjelenésre, sem tanúskodásra eltérő megállapodás hiányában nem vagyok kötelezhető. Jelen értékbecslést nem lehet nyilvánosságra hozni, és nem lehet arra nyilvánosan publikált anyagokban hivatkozni. Nem vállalok felelősséget semmiféle következményként, véletlenszerűen vagy büntetésként felmerülő veszteségért, kárért vagy ráfordításért (kiemelten az el nem ért hasznot, opportunity cost- ot stb.). Veszélyes anyagok feltárására vonatkozó vizsgálatot nem végeztem. A vagyonértékelő szakembernek nincs meg a képesítése arra, hogy felismerje a veszélyes, egészségre ártalmas anyagokat. Veszélyes anyagok, például azbeszt, savak, mezőgazdasági növényvédő szerek, egyes szigetelő anyagok jelenléte jelentősen befolyásolhatja az ingatlan érékét. Az értékelés elvégzésekor feltételeztem, hogy ilyen anyagok nem találhatók az ingatlanon. Amennyiben szükséges, ez ügyben Megrendelő kötelessége környezetvédelmi szakértő külön megbízása.

11

12

13

14

15

16

17