ÉRTÉKBECSLÉSI SZAKVÉLEMÉNY

Átírás

1 CITY-FORM 2000 KFT Ingatlanközvetítő és Értékbecslő Iroda 1037 Budapest, Farkastorki út 25/c tel: fax: ÉRTÉKBECSLÉSI SZAKVÉLEMÉNY / Megbízó neve: Zuglói Városgazdálkodási Közszolgáltató Zrt. Tulajdonos neve: Budapest XIV. kerület Zugló Önkormányzata Ingatlan címe: 1148 Budapest XIV. ker. Adria sétány 2. Természetbeni címe: 1148 Budapest XIV. ker. Adria sétány 2. földszint Hrsz: 40031/17/A/42 Az értékelés típusa: Bérleti díj realitás vizsgálat

2

3 CITY-FORM 2000 KFT. 12/3 Előzmény A Zuglói Városgazdálkodási Közszolgáltató Zrt (1145 Budapest, Pétervárad u ) megbízta a City-Form 2000 Kft t (1037 Budapest, Farkastorki út 25/C.) a 1148 Budapest XIV. ker. Adria sétány 2. alatt elhelyezkedő, 40031/17/A/42 helyrajzi számon nyilvántartott társasházi albetét bérleti díjának meghatározásával. Szakértői szemle: A rendelkezésünkre bocsátott dokumentációk áttanulmányozása után helyszíni szakértői szemlét és az ezzel összefüggő környezettanulmányt tartottunk, a bérleti díj megállapításhoz szükséges paraméterek rögzítése és ellenőrzése céljából. Helyszíni szemle időpontja: A szakértői szemle során: bejártuk az ingatlant, megtekintettük az épületet, a helyiségeket, megállapítottuk és rögzítettük műszaki állapotukat szükség szerinti méréseket végeztünk a rendelkezésünkre bocsátott dokumentumok ellenőrzése céljából tanulmányoztuk az ingatlan környezetét fényképfelvételeket készítettünk, melyek a mellékletben megtalálhatók Az értékelés folyamán felhasznált az ingatlannal kapcsolatos dokumentumok és más adatok: Tulajdoni lap Fotók Bérlet (forrás: ingatlanjog.com) Fogalma A polgári törvénykönyv meghatározása szerint: Bérleti szerződés alapján a bérbeadó köteles a dolgot időlegesen a bérlő használatába adni, a bérlő pedig bért fizetni. A bér nagyságát főszabályként a felek megállapodása határozza meg. A bérelt mindig a dolog használatának időleges átengedését jelenti. A bérlet tárgya lehet bármilyen dolog, vagy jog, amely alkalmas arra, hogy azon tartós használatot lehessen gyakorolni. A használat átengedése, de a rendelkezési jog megtartása mellett lehet szó bérletről, mert ha a rendelkezési jogot is átruházzák, akkor kölcsönről van szó A bérleti szerződés alanyai: A bérbeadó és a bérlő A felek jogai és kötelességei A bérbeadó legfontosabb kötelezettsége, hogy a dolgot a bérlő használatába adja. A bérbeadó helytállással tartozik azért, hogy a bérlet telje tartama alatt a bérelt dolog alkalmas a szerződés szerű használatra, és a szerződés előírásainak mindvégig megfelel.

4 CITY-FORM 2000 KFT. 12/4 A bérbeadó szavatolja, hogy a bérlő a bérelt dolgot a bérlet tartama alatt háborítatlanul használhatja, arra harmadik személynek semmiféle joga, vagy követelése nincs ami a bérlőt a használatban korlátozza, vagy megakadályozza. Ellenkező esetben a bérlő azonnal felmondhat. Mivel a bérbeadó kikerül a dolog birtokából, módot kell adni arra, hogy időszakonként a dolog állagát ellenőrizhesse. Ha bérbeadó az ellenőrzés során, vagy más módon tudomást szerez arról, hogy a dolgot nem rendeltetésének megfelelően szerződésszerűen használják követelheti, hogy a bérlő az ilyen használattal hagyjon fel. Ha kára is keletkezett ebből, követelheti a kár megtérítését is. Ha a bérbeadó felszólítása eredménytelen, a bérleti szerződést azonnali hatállyal felmondhatja. Azonnali hatályú felmondás illeti meg a bérbeadót akkor is, ha a rendellenes, és szerződésellenes használat következtében a dolog olyan mértékben megrongálódott, hogy az a dolog pusztulását eredményezheti. A bérbeadó alapvető érdeke, hogy a dolgot olyan állapotban kapja vissza a szerződés megszűnésekor, amilyen állapotban a szerződés megkötésekor volt. A bérbeadó számára nem közömbös ki használja a dolgot. Fő szabályként ezért a bérlő a dolgot más személynek a bérbeadó hozzájárulása nélkül a dolog használatát nem engedheti át. A bérlő legfontosabb kötelessége a bérleti díj megfizetése. A bérleti díjat a szerződésben kikötött időben, módon és összegben megfizetni. A bérlő nem, köteles a bérleti díj fizetésére arra az időre, amíg nem tudja a bérelt dolgot használni, ha ez az ok a bérlőtől függetlenül keletkezett. A bérfizetési kötelezettség megszegésének következményeként a bérbeadót megilleti az azonnali hatályú felmondás. Ez előtt azonban a bérbeadó köteles írásban felszólítani a bérlőt a bér megfizetésére határidő tűzésével. Az utólagos bizonyítás érdekében ezt ajánlott levélben célszerű megtenni. A dolog fenntartásával járó kisebb kiadásokat a bérlő, a többi kiadást és a dologgal kapcsolatos közterheket a bérbeadó viseli. A bérlő kérheti a dologra fordított költségei megtérítését. A bérlet megszűnése Bekövetkezik: a szerződésben kikötött idő elteltével a szerződésben meghatározott körülmény bekövetkezésével a dolog elpusztulásával. A határozott időre kötött bérletet 15 napra lehet felmondani. A határozott időre kötött bérlet határozatlan időtartamúvá alakul át, ha a bérleti idő lejárta után a bérlő a dolgot tovább használja.

5 CITY-FORM 2000 KFT. 12/5 Ingatlan nyilvántartási adatok: 1148 Budapest XIV. ker. Adria sétány 2. Belterület Hrsz: 40031/17/A/42 Társasház. Az önálló ingatlanhoz tartoznak az alapító okiratban meghatározott helyiségek. I. rész. Terület megnevezése: üzlethelyiség Területe: 77 m 2 II. rész. Tulajdoni hányad: 1/1 Jogállás: Tulajdonos Jogosult neve: Budapest XIV. kerület Zugló Önkormányzata Címe: 1149 Budapest XIV. ker. Pétervárad utca 2. III. rész NEM TARTALMAZ BEJEGYZÉST! Az ingatlan nyilvántartási adatokat részleteiben nem vizsgáltuk, a mellékelt nem hiteles tulajdoni lapok birtokában végeztük az értékelést. Jogi ügyekben állást nem foglaltunk. Az ingatlan beazonosítása, a felépítmény területére vonatkozó adatok a Megbízó tájékoztatása alapján történt. Társasház alapító okirat nem állt rendelkezésre!

6 CITY-FORM 2000 KFT. 12/6 Az ingatlan általános jellemzői: Település neve: Lakosainak száma: Kerület leírása: Kerületen belüli elhelyezkedése: Környezete: Megközelíthetősége: Tömegközlekedési eszközök: Utca, burkolata: Infrastruktúra: Domborzat, lejtés, tájolás: Telek alakja: Épület elhelyezkedése a telken: Jelenlegi hasznosítás: Parkolás: Értékbefolyásoló környezeti tényezők: Budapest XIV. kerület fő Budapest XIV. kerülete a főváros pesti oldalán található. Történelmi neve Zugló, a kerületi önkormányzat is ezt használja hivatalos névként, régi német neve Lerchenfeld. Közepes méretű, területe 18,15 km², azonban több mint 123 ezer ember otthona, így a főváros harmadik legnépesebb kerülete (a pesti oldalon a legnépesebb). Számos olyan középületet találunk itt, melyek országos kulturális, sportcélú feladatot látnak el. A belvároshoz viszonylag közel található. Nagy része zöldövezet, ezért nevezhetjük Pest tüdejének is, m² zöldfelület található területén, beleértve a város egyik legnagyobb parkját, a Városligetet is. Számos lakótelepe közül a legnagyobb a Füredi utcai. Az értékelt ingatlan a kerület Zugló Adria sétányon fekvő panel társasház földszintjén, középső (frekventáltabb) utcafronton található. Rendezett közterületek. Társasházakkal, iskolával, parkokkal képült környezet. A belváros felől az Egressy úton, illetve egyéb mellékutcákon érhető el. Az ingatlan közlekedési kapcsolatai jók. Megközelíthető autóbusszal, valamint trolival is. A legközelebbi megálló 30 méteren belül megtalálható. Kétirányú közlekedést biztosító aszfaltburkolatú utca, mindkét oldalán kiépített járdával. A kisebb bevásárlás lehetősége 200 m belül biztosított, a szolgáltatási hálózat teljeskörű igénybevételére a kerület központjában van lehetőség. Sík, közbenső telek. Szabálytalan alakú. Szabadon állóan panel társasház földszintjén található. Hasznosítatlan. Az épület előtt a közterületen, illetve a kapcsolódó utcákban megoldott (nem fizető övezet). Átlagos gyalogos forgalom.

7 CITY-FORM 2000 KFT. 12/7 Befoglaló társasház általános jellemzői: Építési módja: Panelos Alapozás: Szigetelés: Függőleges teherhordó szerkezet: Paneles elemekből gyártott és szerelt épülettípusok egyértelműen kötött élettartamúak, amely a reális értékbecslést alapvetően meghatározzák. Ez az Európa szerte elterjedt megoldás különféle okoknál fogva csak gyors építésre alkalmas, de tartós használatot csak korlátozott feltételek között biztosít. A hegesztett kapcsolatok élettartamára tapasztalati adatok még nincsenek, így az értékelés során a várható biztonságos fennállásnál csak a 80 évre tervezés tényéből lehet kiindulni. Vb. sávalap Bitumenes lemez Kétirányú teherhordó szerkezetek, minden belső fal egyszerre válasz és teherhordófal, illetve minden külső fal egyszerre kitöltő és térelhatároló egyben. A külső homlokzati falak szendvics szerkezetűek. Belső oldalon 16 cm teherhordó vasbeton falréteg, ezt követően 6 cm intenzív hőszigetelés (hungarocell) majd külső oldalon 10 cm vastag burkoló szerepű felületképző külső réteg vasbetonból. Vb. Panel elemek Magas tető Magas tető, cserépfedéssel Külső burkolóréteg- felület mosott kavics. földszint + 5 emelet + padlástér Nincs Vízszintes teherhordó szerkezet: Tető formája: Tetőszerkezet, fedése: Épület külső burkolata: Épület tagolódása: Lift: Épület építési éve: 1990 Épület állapota: Átlagos állapotú társasház Szerkezeti hibák: Az épület tartószerkezetein teherbírási rendellenességre utaló károsodásokat, süllyedésre utaló nyomokat nem észleltünk. Épület műszaki állapota: A tartószerkezet sérülésmentes, az épületen beázás nem tapasztalható. A nyílászárók és a homlokzat nem képes biztosítani a mai előírásoknak megfelelő hővédelmet. Közművek: Víz Villany Gáz Csatorna Távfűtés Vezetékes, fogyasztása egyedileg mérhető. Fogyasztása egyedileg mérhető. Nincs bevezetve! Van, vízfogyasztás alapján elszámolt. Elérhető.

8 CITY-FORM 2000 KFT. 12/8 Funkcionális jellemzők: Bejárata: Nyílászárók anyaga, állapota: Fűtés és használati melegvíz: Helyiségek tájolása: Helyiségek: Megjegyzés: Felépítmény belső leírása, állapota: Adria sétány középső sétány felőli részéről megközelíthető Fém bejárati portál ajtó. Fém ablakok, 2x1 rtg. üvegezéssel. Átlagos állapotban! Nincsenek radiátorok, elérhető a távhő a társasházban. A közterület irányába tájoltak. Belső kialakítása közepes, PVC burkolat. A helyiségek méretei megfelelőek, természetes fénnyel kellően ellátottak. A belső tér közepes műszaki-esztétikai állapotú, jelenlegi állapotában alkalmas a bérbeadásra. TERÜLETKIMUTATÁS Megnevezés szint Nettó terület Burkolatok K Állapot üzlethelyiség földszint 77,00 PVC 1 közepes ÖSSZESEN: 77,0 helyiségcsoport nettó terület redukáló redukált terület megnevezése m 2 tényező m 2 K=1 üzlethelyiség 77,0 1,00 77,0 összesen: 77,0 77 Redukált alapterület számítás: A redukált alapterület a piaci összehasonlításos módszernél használatos, mértékének meghatározásával egyneműsítjük az eltérő épületrészeket. A számítás lényege az, hogy az eltérő hasznosságú és különböző fajlagos költséggel megépíthető építményrészeket egyenértékű területre számíthatjuk át.

9 CITY-FORM 2000 KFT. 12/9 Piaci helyzetelemzés AZ ÜZLETHELYISÉGEK PIACA A 2016-ban a kiskereskedelem nagy lendületet vett és a fogyasztói bizalom is erősödik. A kiskereskedelmi piacon rendkívül kevés a szabad terület és a kilátásban lévő fejlesztések száma is igen korlátozott. A régióban csak három fővárosban nyitnak új bevásárlóközpontok: egy Bukarestben, egy másik Kijevben (ahol további négy központok terveztek, de ezek a fejlesztések jó eséllyel később valósulnak meg a tervezettnél) és a harmadik pedig Varsóban, ahol közel 72 ezer négyzetméter új terület készül el 2016-ban. Szlovákiában és Magyarországon egyáltalán nem épül új bevásárlóközpont, így a régióban összesen 972 ezer négyzetméternyi fejlesztést vár a CBRE, ami az előző évek szintje alatt van. A CBRE elemzései szerint habár Magyarországon az elmúlt hónapban jelentősen bővült a befektetői forgalom, az ország mégis kívül maradt a nagy nemzetközi befektetők érdeklődési köréből. Makroszinten a magyar gazdaságot segíti az olcsó energia, az alacsony banki kamatok és a kínai lassulás relatíve kevéssé érinti, így a gazdaság 2,9 százalékkal bővült 2015-ben. Ingatlanpiaci szempontból az erősödő háztartási fogyasztás jótékony hatással lesz a kiskereskedelmi piacra (van olyan bérlő, ahol a forgalom kétszámjegyű növekedést produkált az elmúlt időszakban), a virágzó autóipari termelés élénkíti az ipari ingatlanpiacot, és az IT-szektor továbbra is domináns a budapesti irodapiacon, ahol a teljes bérlői kereslet 51 százalékkal nőtt egy év alatt. A továbbra is visszafogott új kínálat miatt az ingatlanok tőkeértéke tovább nő, és a bérleti kilátások pozitívak az ingatlantulajdonosok számára. Az erős bérlői piac és egyre könnyebb finanszírozás miatt a hozamok a jelenlegi magas szintjükről tovább csökkennek, mérsékelve a többi Közép-Európai piachoz képesti hozamfelárat. Hasznosítás: Jelenleg nem bérbeadott, üresen áll! Alternatív használat: Alternatív hasznosítási lehetőség irodaként, szolgáltató helyiségként, üzlethelyiségként (gyenge gyalogos forgalom) elképzelhető. A közvetlen környezet gyalogos forgalma átlagos. Értékbefolyásoló tényezők: Az ingatlan értéknövelő, értékcsökkentő tényezőit SWOT elemzés keretein belül vizsgáltuk, melynek során az adott eszközt értékeltük a jellemző erősségek (Strengths), gyengeségek (Weaknesses), lehetőségek (Opportunities), és veszélyek (Threats) szempontjából. Az erősségek és gyengeségek belső tényezők, ezért befolyásolni tudjuk őket, azonban a veszélyek és a lehetőségek, olyan külső adottságokat jelentenek, amelyekre csak a legritkább esetben tudunk hatással lenni, ezeket nem tudjuk igazából irányítani. ERŐSSÉGEK (STRENGTHS) Ingyenes parkolás Utcai bejárat LEHETŐSÉGEK (OPPORTUNITIES) GYENGESÉGEK (WEAKNESSES) Átlagos gyalogos forgalom VESZÉLYEK (THREATS) Alternatív hasznosítás lehetősége -

10 CITY-FORM 2000 KFT. 12/10 Bérleti díj megállapítása: Jelenleg hasznosítatlan. Első lépésben feltérképeztük a hasznosíthatóságának megfelelő bérleti díj tartományokat. Az elérhető bérleti díjat, a rendelkezésre álló bérleti díjakat is tartalmazó adatbázisunk, valamint a szaksajtók adatai alapján határoztuk meg. Összehasonlítás szempontjai Ingatlan címe: Értékelendő 1148 Budapest XIV. ker. Adria sétány 2. Összehasonlító - 1 Budapest XIV. ker. Ilka u. Összehasonlító - 2 Budapest XIV. ker. Bazsarózsa u. Összehasonlító - 3 Budapest XIV. ker. Amerikai út Emeleti elhelyezkedése: földszint földszint földszint/alagsor földszint Jelleg, funkció: üzlet/iroda üzlethelyiség iroda/egyéb üzlethelyiség GAZDASÁGI TÉNYEZŐK Adat forrása: ingatlan.com jofogas.hu jofogas.hu Adat azonosítója: bérleti díj (Ft/hó) redukált alapterület (m2) fajlagos ár (Ft/m2/hó) bérleti viszony típusa kínálat kínálat kínálat kínálat/realizálás időpontja május május május kínálat/realizálás korrekciós tényező 0,90 0,90 0,90 korrigált fajlagos bérleti díj (Ft/m2/hó) ÉRTÉKKIIGAZÍTÁS AZ ELHELYEZKEDÉS, MIKROKÖRNYEZET ÉS MINŐSÉG MIATT kerületen belüli elhelyezkedés Adria sétány kedvezőbb kedvezőbb kedvezőbb 0,95 0,95 0,95 emeleti fekvés földszint hasonló kedvezőtlenebb hasonló 1,00 1,05 1,00 alapterület 77 m2 hasonló nagyobb nagyobb 1,00 1,02 1,02 műszaki állapot közepes kedvezőbb kedvezőbb hasonló gyalogos forgalom fűtés parkolás hasznosíthatóság ÖSSZEHASONLÍTÁS KÖVETKEZTETÉSE SÚLYOZÁS számítás alapját képező terület (m2) 77 fajlagos átlagár (Ft/m2/hó) becsült bérleti díj (Ft/hó) ,95 0,95 1,00 hasonló hasonló kedvezőbb 1,00 1,00 0,95 nincs kedvezőbb kedvezőbb kedvezőbb távfűtés elérhető 0,90 0,90 0,95 közterületen hasonló hasonló hasonló 1,00 1,00 1,00 üzlet/iroda hasonló hasonló kedvezőbb 1,00 1,00 0, % 33% 33%

11 CITY-FORM 2000 KFT. 12/11 Összesített bérleti díj meghatározása: Bérleti díj az ingatlanra: Ft súly: 100% Ft A vizsgált ingatlan havi (nettó) bérleti díja kerekítve = Ft A szakértői jelentésben szereplő Budapest XIV. ker. Adria sétány /17/A/42 hrsz alatti ingatlan bérleti díját az Általános Feltételrendszerben foglaltak szerint elvégezve i fordulónapra Ft/hó + ÁFA összegben, azaz Száznégyezer Forint+ÁFA összegben határoztuk meg.

12 CITY-FORM 2000 KFT. 12/12 Jelen értékbecslés kizárólag az alábbi feltételek mellett érvényes: Az ingatlan teher-, igény- és permentes állapota. Az ingatlan jogi helyzetével kapcsolatos adatokat a Megbízó szolgáltatta. Az ingatlan jogi helyzetének vizsgálata beleértve az ingatlan tulajdonjogának, terheinek vizsgálatát nem képezte és nem is képezhette a megbízás tárgyát, így ezzel kapcsolatos adatok valósághűségéért semmiféle felelősséget nem vállalhatunk. Az ingatlan tulajdoni lapján szereplő adatokat és tényeket valósnak tekintettük, továbbá feltételeztük, hogy az ingatlan forgalomképessége semmilyen módon korlátozás alá nem esik. Nem vállalunk felelősséget a piaci, gazdasági körülményekben bekövetkezhető esetleges változásokért, így az értékelés határnapja után bekövetkező események vagy körülmények megváltozása esetén nem vagyunk kötelezhetőek jelen tanulmányunk térítésmentes újraírására. A jelentésben szereplő értékek az értékelés határnapjának megfelelő pénzügyi kondíciókat tükrözik. Értékbecslésünkben hozzáértő, felelős, a jó gazda gondosságával eljáró tulajdonost feltételeztünk. Az értékbecslésben mellékleteként becsatolt dokumentumok, térképek kizárólag az ingatlan bemutatását, azonosíthatóságát célozzák. Az értékelés során feltételeztük, hogy az ingatlanon nem találhatók olyan rejtett, nem látható vagy földfelszín alatti dolgok, amelyek az ingatlan megállapított értékét befolyásolhatják. Megbízásunknak nem képezte tárgyát geodéziai, statikai, talajmechanikai, épületfizikai, környezetvédelmi, valamint földfelszín alatti ásványkincsek feltárására és azok használati jogára vonatkozó vizsgálatok végzése. Fontosnak tartjuk rögzíteni, hogy ilyen irányú ismeretekkel nem is rendelkezünk. A helyszíni szemle szemrevételezés útján történt. Jelen értékbecslés a megjelölt célra készül és kizárólag arra használható fel. Bármilyen más felhasználás esetén semminemű felelősséget nem vállalunk. Jelen szakvélemény kizárólag a Zuglói Városgazdálkodási Közszolgáltató Zrt. részére készült. Ezzel a céllal nem összefüggő ügylet felhasználása esetén sem bírósági megjelenésre, sem tanúskodásra eltérő megállapodás hiányában nem vagyunk kötelezhetőek. Jelen értékbecslést nem lehet nyilvánosságra hozni, és nem lehet arra nyilvánosan publikált anyagokban hivatkozni. Társaságunk nem vállal felelősséget semmiféle következményként, véletlenszerűen vagy büntetésként felmerülő veszteségért, kárért vagy ráfordításért (kiemelten az el nem ért hasznot, opportunity cost- ot stb.). Veszélyes anyagok feltárására vonatkozó vizsgálatot nem végeztünk. A vagyonértékelő szakembernek nincs meg a képesítése arra, hogy felismerje a veszélyes, egészségre ártalmas anyagokat. Veszélyes anyagok, például azbeszt, savak, mezőgazdasági növényvédő szerek, egyes szigetelő anyagok jelenléte jelentősen befolyásolhatja az ingatlan érékét. Az értékelés elvégzésekor feltételeztük, hogy ilyen anyagok nem találhatók az ingatlanon. Amennyiben szükséges, ez ügyben Megrendelő kötelessége környezetvédelmi szakértő külön megbízása.

13