ÉRTÉKBECSLÉSI SZAKVÉLEMÉNY

Átírás

1 CITY-FORM 2000 KFT Ingatlanközvetítő és Értékbecslő Iroda 1037 Budapest, Farkastorki út 25/c tel: fax: ÉRTÉKBECSLÉSI SZAKVÉLEMÉNY / Megbízó neve: Zuglói Városgazdálkodási Közszolgáltató Zrt. Tulajdonos neve: Budapest XIV. kerület Zugló Önkormányzata Ingatlan címe: 1148 Budapest XIV. ker. Bolgárkerék utca 3. ajtó: 1. Természetbeni címe: 1148 Budapest XIV. ker. Bolgárkertész utca 31. földszint 1. Hrsz: 31924/20/A/65 típusa: Bérleti díj realitás vizsgálat

2

3 CITY-FORM 2000 KFT. 12/3 Előzmény A Zuglói Városgazdálkodási Közszolgáltató Zrt (1145 Budapest, Pétervárad u ) megbízta a City-Form 2000 Kft t (1037 Budapest, Farkastorki út 25/C.) a 1148 Budapest XIV. ker. Bolgárkerék utca szám alatt elhelyezkedő, 31924/20/A/65 helyrajzi számon nyilvántartott ingatlan bérleti díjának meghatározásával. Szakértői szemle: a rendelkezésünkre bocsátott dokumentációk áttanulmányozása után helyszíni szakértői szemlét és az ezzel összefüggő környezettanulmányt tartottunk, a bérletidíj megállapításhoz szükséges paraméterek rögzítése és ellenőrzése céljából. Helyszíni szemle időpontja: A szakértői szemle során: bejártuk az ingatlant, megtekintettük az épületet, a helyiségeket, megállapítottuk és rögzítettük műszaki állapotukat szükség szerinti méréseket végeztünk a rendelkezésünkre bocsátott dokumentumok ellenőrzése céljából tanulmányoztuk az ingatlan környezetét fényképfelvételeket készítettünk, melyek a mellékletben megtalálhatók Az értékelés folyamán felhasznált az ingatlannal kapcsolatos dokumentumok és más adatok: Tulajdoni lap Fotók Bérlet (forrás: ingatlanjog.com) Fogalma A polgári törvénykönyv meghatározása szerint: Bérleti szerződés alapján a bérbeadó köteles a dolgot időlegesen a bérlő használatába adni, a bérlő pedig bért fizetni. A bér nagyságát főszabályként a felek megállapodása határozza meg. A bérelt mindig a dolog használatának időleges átengedését jelenti. A bérlet tárgya lehet bármilyen dolog, vagy jog, amely alkalmas arra, hogy azon tartós használatot lehessen gyakorolni. A használat átengedése, de a rendelkezési jog megtartása mellett lehet szó bérletről, mert ha a rendelkezési jogot is átruházzák, akkor kölcsönről van szó A bérleti szerződés alanyai: A bérbeadó és a bérlő A felek jogai és kötelességei A bérbeadó legfontosabb kötelezettsége, hogy a dolgot a bérlő használatába adja. A bérbeadó helytállással tartozik azért, hogy a bérlet telje tartama alatt a bérelt dolog alkalmas a szerződés szerű használatra, és a szerződés előírásainak mindvégig megfelel. A bérbeadó szavatolja, hogy a bérlő a bérelt dolgot a bérlet tartama alatt háborítatlanul használhatja, arra harmadik személynek semmiféle joga, vagy követelése nincs ami a bérlőt a használatban korlátozza, vagy megakadályozza. Ellenkező esetben a bérlő azonnal felmondhat.

4 CITY-FORM 2000 KFT. 12/4 Mivel a bérbeadó kikerül a dolog birtokából, módot kell adni arra, hogy időszakonként a dolog állagát ellenőrizhesse. Ha bérbeadó az ellenőrzés során, vagy más módon tudomást szerez arról, hogy a dolgot nem rendeltetésének megfelelően szerződés szerűen használják, követelheti, hogy a bérlő az ilyen használattal hagyjon fel. Ha kára is keletkezett ebből, követelheti a kár megtérítését is. Ha a bérbeadó felszólítása eredménytelen, a bérleti szerződést azonnali hatállyal felmondhatja. Azonnali hatályú felmondás illeti meg a bérbeadót akkor is, ha a rendellenes, és szerződésellenes használat következtében a dolog olyan mértékben megrongálódott, hogy az a dolog pusztulását eredményezheti. A bérbeadó alapvető érdeke, hogy a dolgot olyan állapotban kapja vissza a szerződés megszűnésekor, amilyen állapotban a szerződés megkötésekor volt. A bérbeadó számára nem közömbös ki használja a dolgot. Fő szabályként ezért a bérlő a dolgot más személynek a bérbeadó hozzájárulása nélkül a dolog használatát nem engedheti át. A bérlő legfontosabb kötelessége a bérleti díj megfizetése. A bérleti díjat a szerződésben kikötött időben, módon és összegben megfizetni. A bérlő nem, köteles a bérleti díj fizetésére arra az időre, amíg nem tudja a bérelt dolgot használni, ha ez az ok a bérlőtől függetlenül keletkezett. A bérfizetési kötelezettség megszegésének következményeként a bérbeadót megilleti az azonnali hatályú felmondás. Ez előtt azonban a bérbeadó köteles írásban felszólítani a bérlőt a bér megfizetésére határidő tűzésével. Az utólagos bizonyítás érdekében ezt ajánlott levélben célszerű megtenni. A dolog fenntartásával járó kisebb kiadásokat a bérlő, a többi kiadást és a dologgal kapcsolatos közterheket a bérbeadó viseli. A bérlő kérheti a dologra fordított költségei megtérítését. A bérlet megszűnése Bekövetkezik: a szerződésben kikötött idő elteltével a szerződésben meghatározott körülmény bekövetkezésével a dolog elpusztulásával. A határozott időre kötött bérletet 15 napra lehet felmondani. A határozott időre kötött bérlet határozatlan időtartamúvá alakul át, ha a bérleti idő lejárta után a bérlő a dolgot tovább használja.

5 CITY-FORM 2000 KFT. 12/5 Ingatlan nyilvántartási adatok: 1148 Budapest XIV. ker. Bolgárkerék utca 3. ajtó: 6. Belterület Hrsz.: 31924/20/A/65 Társasház Az önálló ingatlanhoz tartoznak az alapító okiratban meghatározott helyiségek. I. rész. Terület megnevezése: üzlethelyiség Nettó területe: 190 m 2 II. rész. Tulajdoni hányad: 1/1 Jogállás: Tulajdonos Jogosult neve: Budapest XIV. kerület Zugló Önkormányzata Címe: 1149 Budapest XIV. ker. Pétervárad utca 2. III. rész Nem tartalmaz bejegyzést Az ingatlan nyilvántartási adatokat részleteiben nem vizsgáltuk, a mellékelt nem hiteles tulajdoni lapok birtokában végeztük az értékelést. Jogi ügyekben állást nem foglaltunk. A vizsgált ingatlan természetben a 1148 Budapest XIV. ker. Bolgárkertész utca 31. földszint 1. szám alatt található. Társasház alapító okirat nem állt rendelkezésünkre! Az ingatlan beazonosítása a Megbízó tájékoztatása alapján történt.

6 CITY-FORM 2000 KFT. 12/6 Az ingatlan általános jellemzői: Település neve: Lakosainak száma: Kerület leírása: Kerületen belüli elhelyezkedése: Környezete: Megközelíthetősége: Tömegközlekedési eszközök: Utca, burkolata: Infrastruktúra: Domborzat, lejtés, tájolás: Telek alakja: Épület elhelyezkedése a telken: Jelenlegi hasznosítás: Parkolás: Értékbefolyásoló környezeti tényezők: Budapest XIV. kerület fő Budapest XIV. kerülete a főváros pesti oldalán található. Történelmi neve Zugló, a kerületi önkormányzat is ezt használja hivatalos névként, régi német neve Lerchenfeld. Közepes méretű, területe 18,15 km², azonban több mint 123 ezer ember otthona, így a főváros harmadik legnépesebb kerülete (a pesti oldalon a legnépesebb). Számos olyan középületet találunk itt, melyek országos kulturális, sportcélú feladatot látnak el. A belvároshoz viszonylag közel található. Nagy része zöldövezet, ezért nevezhetjük Pest tüdejének is, m² zöldfelület található területén, beleértve a város egyik legnagyobb parkját, a Városligetet is. Számos lakótelepe közül a legnagyobb a Füredi utcai. Az értékelt ingatlan a kerület Nagy-Zugló elnevezésű részén, az Örs vezér tere és a Padlizsán utca által határolt területen helyezkedik el. Társas és családi házakkal beépített környezet. A belváros felől a Kossuth Lajos utca Rákóczi út Kerepesi út Nagy Lajos király útja Bolgárkertész utca útvonalon. Az ingatlan közlekedési kapcsolata megfelelő. Megközelíthető autóbusz, villamos, valamint az M1-es metró járataival is. A legközelebbi megállóhely 200 méteren belül megtalálható. Kétirányú közlekedést biztosító, aszfaltburkolatú út, melynek mindkét oldalán járda került kialakításra. Díjfizető parkolás. A közelben teljeskörűen kiépített, fontosabb közintézmények a központban érhetők el, bevásárlási lehetőség 500 méteren belül biztosított. Észak-déli tengelyű, sík, telek. Szabályos négyzet alakú. Zártsorú beépítésű. Állatklinika Az épület előtt a közterületen, illetve a kapcsolódó utcákban megoldott (nem fizető övezet), nehéz parkolás, kevés parkolóhely. Kedvező elhelyezkedés, társasházakkal beépített környezet.

7 CITY-FORM 2000 KFT. 12/7 Épület általános jellemzői: Építési módja: Alapozás: Szigetelés: Függőleges teherhordó szerkezet: Vízszintes teherhordó szerkezet: Tető formája, szerkezete, fedése: Épület külső burkolata: Épület tagolódása: Épület építési éve: Szerkezeti hibák: Épület műszaki állapota: Funkcionális jellemzők: Bejárata: Nyílászárók anyaga, állapota: Fűtés és használati melegvíz: Helyiség tájolása: Helyiségek: Megjegyzés: Felépítmény belső leírása, állapota: Hagyományos módon épült. Kavicsbeton alap. Bitumenes lemezes szigetelés Téglafalazat 40 cm vastagságban. Vb. födém. Nyeregtető, cserépfedéssel. Hagyományos vakolat, kőporos felülettel. Pince + földszint + háromemeletes kialakítású. Az 1950-es években. Helyszíni bejárásunk során, az épület tartószerkezetein teherbírási rendellenességre, vagy alapozási zavarra utaló károsodásokat nem láttunk, süllyedésre utaló nyomokat nem észleltünk. A tartószerkezet sérülésmentes, az épületen vizesedés nem tapasztalható, az vízelvezetés jól működik. A homlokzat és a nyílászárók nem biztosítják a mai előírásoknak megfelelő hő-védelmet. Utcáról nyíló bejáratok. Fa szerkezetű, üvegezett bejárati ajtó és ablakok, valamint kapcsolt gerébtokos fa ablakok, melyek hőszigetelő üvegezés nélkül készültek. Táblás fa beltéri ajtók. Távfűtőművek által biztosított fűtés. A közterület és a belső udvar irányába tájolt. A belső terek kialakítása a funkciónak megfelelő. A helyiségek mérete megfelelő, természetes fénnyel ellátott. Jó/felújított műszaki és esztétika állapotban van, kerámia lapburkolat. Riasztós, klímás. Jelenlegi állapotát 2008-ban érte el. Közművek: Víz Vezetékes, fogyasztása egyedileg mérhető. Villany Van, fogyasztása egyedileg mérhető. Gáz - Csatorna Van, vízfogyasztás alapján elszámolt. Távhő Távfűtés bekötve.

8 CITY-FORM 2000 KFT. 12/8 Megnevezés szint Nettó terület Burkolatok K Állapot üzlet/állatklinka Összesen: K=1 földszint helyiségcsoport megnevezése üzlet/állatklinka TERÜLETKIMUTATÁS 190,0 nettó terület m 2 összesen: 190,0 190 kerámia 1 jó/felújított redukáló tényező redukált terület m 2 190,0 1,00 190,0 Gazdasági áttekintés Üzlethelyiségek ingatlanpiac A kiskereskedelmi üzletek számának hanyatlása már évek óta tart és tavaly sem állt meg - derült ki a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) a héten közzétett részletes tanulmányából. A kiskereskedelem teljesítményéről szóló kiadvány bemutatja, hogy a vesztesek a kisebb üzletek voltak. Hat év alatt 15 ezerrel csökkent a kiskereskedelmi üzletek száma, így a tavalyi esztendő végén már csak 129 ezer egység várta a bevásárolni vágyókat. A KSH elemzése szerint elsősorban a nem élelmiszertermék jellegű üzletek száma esett vissza, az élelmiszer és élelmiszer jellegű vegyes üzleteké, valamint az üzemanyagtöltő állomásoké kisebb mértékben csökkent. Az üzletek száma 2010-től 2012-ig még emelkedett, majd 2013-tól folyamatosan csökkent, amelyben a nemzeti dohányboltok létrehozása, az online pénztárgéprendszer kialakítása, valamint a 2015 márciusában bevezetett, közel egy évig érvényben lévő, vasárnapi nyitvatartás tilalma játszhatott szerepet - értékeli a folyamatokat a statisztikai hivatal. A kiskereskedelmi üzleteken kívül 2016 végén összesen 6 ezer nemzeti dohánybolt, valamint 2400 gyógyszertár működött az ország területén. Az élelmiszer és élelmiszer jellegű vegyes üzletek 2010-es 43,5 ezres állománya 2016 végére 5,9 százalékkal, 41 ezerre csökkent. A csökkenés döntően az élelmiszer jellegű vegyes üzletek számában bekövetkezett 16 százalékos visszaesés következménye, amit a szakosodott élelmiszerüzletek számának növekedése (8,2 százalék) némileg kompenzált. Ez utóbbi üzlettípuson belül jelentősen emelkedett az egyéb élelmiszer-; a kenyér-, pékáru- és édesség-; valamint a zöldség-, gyümölcsüzletek száma. A nem élelmiszertermék jellegű üzletek száma 2016 végén 85 ezer volt, 12 ezerrel kevesebb, mint 2010 végén. A legnagyobb mértékben a ruházati szaküzleteké (4 ezer), az egyéb iparcikküzleteké (3 ezer), a festékek, vasáruk, barkács és építési anyagok szaküzleteié (1400), valamint a könyv-, újság-, papír- áru-szaküzleteké (1400) esett vissza. Ugyanakkor nőtt a humán gyógyászati termékek (355) és a telekommunikációs termékek szaküzleteinek (26), a sportszerszaküzletek (39), valamint az állatgyógyászati termékek üzleteinek (51) száma. A kiskereskedelembe nem számító gépjármű- és járműalkatrész-üzleteké 2016 végén közel 8 ezer volt, 1048 darabbal kevesebb, mint 2010 végén. 190

9 CITY-FORM 2000 KFT. 12/9 Míg a 120 négyzetméter alatti, valamint a 120 és 1000 négyzetméter közötti alapterületű üzletek száma 2012 óta szinte folyamatosan csökkent, addig az 1000 négyzetméternél nagyobb egységek száma - a 2014-ben történt visszaesés kivételével - töretlenül emelkedik. A legkisebb méretkategóriába tartozó üzletek száma 2010 és 2016 között összességében közel akkora mértékben csökkent, 11,9 százalékkal, mint amekkora növekedés tapasztalható ebben az időszakban a legnagyobb kategóriába tartozók körében (12,2 százalék). Az élelmiszer- és élelmiszer jellegű vegyes üzletek esetében a külföldi vállalkozások által működtetett boltok száma közel olyan mértékben nőtt, mint amilyennel a hazai üzemeltetésűeké csökkent. A többi üzlettípus esetén az üzletszám módosulásának iránya a külföldi és belföldi üzemeltetésűek esetében azonos volt, csak a mértéke tért el. Csupán a külföldiek által működtetett iparcikk jellegű vegyes, illetve használtcikk-üzletek száma stagnált. A tavalyi év végén összesen 15,4 millió négyzetméter volt a kiskereskedelmi üzletek eladótéralapterülete, 300 ezer négyzetméterrel kevesebb, mint 2010 végén. A kisebb boltok eltűnésével nem meglepő módon az egy üzletre jutó átlagos alapterület a 2010 végi 110-ről 2016 végére 120 négyzetméterre emelkedett. Hasznosítás: Vizsgált ingatlan a szemle idején állatklinikaként működik, bérlő üzemelteti. Bérleti szerződést nem bocsátottak a rendelkezésünkre. Alternatív használat: Alternatív hasznosítási lehetősége, elhelyezkedéséből és alaprajzi kialakításából adódóan leginkább iroda, vagy bemutatóterem/üzlet/szolgáltató helyiség hasznosítását teszi lehetővé. Értékbefolyásoló tényezők: Az ingatlan értéknövelő, értékcsökkentő tényezőit SWOT elemzés keretein belül vizsgáltuk, melynek során az adott eszközt értékeltük a jellemző erősségek (Strengths), gyengeségek (Weaknesses), lehetőségek (Opportunities), és veszélyek (Threats) szempontjából. Az erősségek és gyengeségek belső tényezők, ezért befolyásolni tudjuk őket, azonban a veszélyek és a lehetőségek, olyan külső adottságokat jelentenek, amelyekre csak a legritkább esetben tudunk hatással lenni, ezeket nem tudjuk igazából irányítani. ERŐSSÉGEK (STRENGTHS) Műszaki állapot Utcai portál LEHETŐSÉGEK (OPPORTUNITIES) Kereskedelmi és szolgáltató tevékenységre egyaránt alkalmas lehet. GYENGESÉGEK (WEAKNESSES) Tagoltság VESZÉLYEK (THREATS) -

10 CITY-FORM 2000 KFT. 12/10 Bérleti díj megállapítása: Vizsgált ingatlan jelenleg hasznosítatlan, de elhelyezkedéséből és alaprajzi kialakításából adódóan leginkább iroda, bemutatóterem/üzlet és szolgáltatási tevékenységre lehet alkalmas. Első lépésben feltérképeztük a hasznosíthatóságának megfelelő bérleti díj tartományokat. Az elérhető bérleti díjat, a rendelkezésre álló bérleti díjakat is tartalmazó adatbázisunk, valamint a szaksajtók adatai alapján határoztuk meg. Összehasonlítás szempontjai Ingatlan címe: Értékelendő 1148 Budapest XIV. ker. Bolgárkerék utca 3. ajtó: 1. Összehasonlító - 1 Budapest XIV. ker. Thököly út - Stefánia út Összehasonlító - 2 Budapest XIV. ker. Alsórákos Összehasonlító - 3 Budapest XIV. ker. Pillangó park Emeleti elhelyezkedése: földszint földszint földszint földszint Jelleg, funkció: üzlet/állatklinka üzlethelyiség üzlethelyiség szalon GAZDASÁGI TÉNYEZŐK Adat forrása: ingatlan.com jofogas.hu ingatlan.com Adat azonosítója: bérleti díj (Ft/hó) redukált alapterület (m2) fajlagos ár (Ft/m2/hó) bérleti viszony típusa kínálat kínálat kínálat kínálat/realizálás időpontja február február február kínálat/realizálás korrekciós tényező 0,90 0,90 0,90 korrigált fajlagos bérleti díj (Ft/m2/hó) ÉRTÉKKIIGAZÍTÁS AZ ELHELYEZKEDÉS, MIKROKÖRNYEZET ÉS MINŐSÉG MIATT kerületen belüli elhelyezkedés alapterület műszaki állapot építési mód bejárat emeleti elhelyezkedése fűtési mód közművek hasznosíthatóság ÖSSZEHASONLÍTÁS KÖVETKEZTETÉSE SÚLYOZÁS számítás alapját képező terület (m2) 190 fajlagos átlagár (Ft/m2/hó) becsült bérleti díj (Ft/hó) kedvezőbb kedvezőtlenebb hasonló 0,85 1,05 1, m2 hasonló kisebb kisebb 1,00 0,95 0,95 jó/felújított hasonló hasonló hasonló 1,00 1,00 1,00 hagyományos hasonló hasonló hasonló 1,00 1,00 1,00 utcai hasonló hasonló hasonló 1,00 1,00 1,00 földszint hasonló hasonló hasonló 1,00 1,00 1,00 távfűtés hasonló hasonló hasonló 1,00 1,00 1,00 összközműves hasonló hasonló hasonló 1,00 1,00 1,00 üzlet/iroda/ kedvezőbb kedvezőbb kedvezőbb állatklinka 0,90 0,95 0, % 33% 33%

11 CITY-FORM 2000 KFT. 12/11 Összesített bérleti díj meghatározása: Bérleti díj a teljes területre: Ft súly: 100% Ft A vizsgált ingatlan havi (nettó) bérleti díja kerekítve = Ft A szakértői jelentésben szereplő Budapest XIV. ker. Bolgárkerék utca 3. ajtó: /20/A/65 hrsz. alatti ingatlan bértleti díját az Általános Feltételrendszerben foglaltak szerint elvégezve fordulónapra, Ft/hó+ÁFA összegben, azaz HÁROMSZÁZHETVENHÉTEZER Forintban határoztuk meg.

12 CITY-FORM 2000 KFT. 12/12 Jelen értékbecslés kizárólag az alábbi feltételek mellett érvényes: Az ingatlan teher-, igény- és permentes állapota. Az ingatlan jogi helyzetével kapcsolatos adatokat a Megbízó szolgáltatta. Az ingatlan jogi helyzetének vizsgálata beleértve az ingatlan tulajdonjogának, terheinek vizsgálatát nem képezte és nem is képezhette a megbízás tárgyát, így ezzel kapcsolatos adatok valósághűségéért semmiféle felelősséget nem vállalhatunk. Az ingatlan tulajdoni lapján szereplő adatokat és tényeket valósnak tekintettük, továbbá feltételeztük, hogy az ingatlan forgalomképessége semmilyen módon korlátozás alá nem esik. Nem vállalunk felelősséget a piaci, gazdasági körülményekben bekövetkezhető esetleges változásokért, így az értékelés határnapja után bekövetkező események vagy körülmények megváltozása esetén nem vagyunk kötelezhetőek jelen tanulmányunk térítésmentes újraírására. A jelentésben szereplő értékek az értékelés határnapjának megfelelő pénzügyi kondíciókat tükrözik. Értékbecslésünkben hozzáértő, felelős, a jó gazda gondosságával eljáró tulajdonost feltételeztünk. Az értékbecslésben mellékleteként becsatolt dokumentumok, térképek kizárólag az ingatlan bemutatását, azonosíthatóságát célozzák. Az értékelés során feltételeztük, hogy az ingatlanon nem találhatók olyan rejtett, nem látható vagy földfelszín alatti dolgok, amelyek az ingatlan megállapított értékét befolyásolhatják. Megbízásunknak nem képezte tárgyát geodéziai, statikai, talajmechanikai, épületfizikai, környezetvédelmi, valamint földfelszín alatti ásványkincsek feltárására és azok használati jogára vonatkozó vizsgálatok végzése. Fontosnak tartjuk rögzíteni, hogy ilyen irányú ismeretekkel nem is rendelkezünk. A helyszíni szemle szemrevételezés útján történt. Jelen értékbecslés a megjelölt célra készül és kizárólag arra használható fel. Bármilyen más felhasználás esetén semminemű felelősséget nem vállalunk. Jelen szakvélemény kizárólag a a Zuglói Városgazdálkodási Közszolgáltató Zrt. részére készült. Ezzel a céllal nem összefüggő ügylet felhasználása esetén sem bírósági megjelenésre, sem tanúskodásra eltérő megállapodás hiányában nem vagyunk kötelezhetőek. Jelen értékbecslést nem lehet nyilvánosságra hozni, és nem lehet arra nyilvánosan publikált anyagokban hivatkozni. Társaságunk nem vállal felelősséget semmiféle következményként, véletlenszerűen vagy büntetésként felmerülő veszteségért, kárért vagy ráfordításért (kiemelten az el nem ért hasznot, opportunity cost- ot stb.). Veszélyes anyagok feltárására vonatkozó vizsgálatot nem végeztünk. A vagyonértékelő szakembernek nincs meg a képesítése arra, hogy felismerje a veszélyes, egészségre ártalmas anyagokat. Veszélyes anyagok, például azbeszt, savak, mezőgazdasági növényvédő szerek, egyes szigetelő anyagok jelenléte jelentősen befolyásolhatja az ingatlan érékét. Az értékelés elvégzésekor feltételeztük, hogy ilyen anyagok nem találhatók az ingatlanon. Amennyiben szükséges, ez ügyben Megrendelő kötelessége környezetvédelmi szakértő külön megbízása.

13