SZAKVÉLEMÉNY BÉRLETI DÍJ REALITÁS VIZSGÁLAT

Átírás

1 SZAKVÉLEMÉNY BÉRLETI DÍJ REALITÁS VIZSGÁLAT A 1149 Budapest, Kövér Lajos utca 5-9. sz. alatti lakóház és általános iskola és sportpálya elnevezésű ingatlanról Készült: Budapest, szeptember 11. Készítette: Csizmazia Zsolt ingatlanvagyon-értékelő Névjegyzékszám: 02709/2001 A szakvélemény kettő eredeti példányban készült, ami példányonként egy előlapot, 9 számozott oldalt és a felsorolt mellékleteket tartalmazza.

2 1149 Budapest, Kövér Lajos utca 5-9. szám alatti, hrsz.-ú, lakóház és általános iskola és sportpálya elnevezésű ingatlan bérleti díj vizsgálata Tartalomjegyzék 1. Becsült érték összesítő 3 2. Előzmények Megbízó Megbízás tárgya Az értékelés célja Az ingatlan nyilvántartási adatai és egyéb jellemzői Információ forrás Megjegyzés 5 3. Az ingatlan bemutatása Az ingatlan megközelítése, infrastruktúra, közművek Az ingatlan leírása 5 4. Az ingatlan értékelése Az értékelés módszere Szakértői szemle hozamszámításon alapuló értékelés 7 5. Érvényességi idő 8 6. Alapelvek, korlátozó feltételek 8 7. Szakértői nyilatkozat 8 Mellékletek: - tulajdoni lap másolat - térképmásolat - térképek - hozamszámítási tábla - fényképfelvételek 2 Csizmazia Zsolt ingatlanvagyon-értékelő, Névjegyzékszám: 02709/2001 Adószám: , Cím: 1174 Budapest, Szilárd utca 119.

3 1149 Budapest, Kövér Lajos utca 5-9. szám alatti, hrsz.-ú, lakóház és általános iskola és sportpálya elnevezésű ingatlan bérleti díj vizsgálata 1. Becsült érték összesítő 1149 Budapest, Kövér Lajos utca 5-9. sz. alatti belterületi lakóház és általános iskola és sportpálya elnevezésű ingatlan kalkulált bérleti díja Az ingatlan első évi (12 havi) bérleti díja: Ft/év azaz Huszonötmillió-négyszáznyolcvankettőezer forint / év A meghatározott bérleti díj ÁFA nélkül értendő! Csizmazia Zsolt Ingatlanvagyon-értékelő Névjegyzékszám: 02709/ Csizmazia Zsolt ingatlanvagyon-értékelő, Névjegyzékszám: 02709/2001 Adószám: , Cím: 1174 Budapest, Szilárd utca 119.

4 1149 Budapest, Kövér Lajos utca 5-9. szám alatti, hrsz.-ú, lakóház és általános iskola és sportpálya elnevezésű ingatlan bérleti díj vizsgálata 2. Előzmények 2.1 Megbízó 2.2. Megbízás tárgya 2.3. Az értékelés célja Budapest Főváros XIV. kerület Zugló Önkormányzata Kerületi Főmérnökség Fejlesztési, Beruházási Csoport 1145 Budapest, Pétervárad utca Budapest, Kövér Lajos utca 5-9. szám alatti lakóház és általános iskola és sportpálya, ami az ingatlan nyilvántartás szerint a hrsz. alatt fekszik. Az értékbecslés tárgyát képező 1149 Budapest, Kövér Lajos utca 5-9. sz. alatti hrsz. alatt nyilvántartott sportpálya és a hozzá tartozó kiszolgáló épület bérleti díj megállapítása Az ingatlan nyilvántartási adatai és egyéb jellemzői Az ingatlan címe: 1149 Budapest XIV. ker. Kövér Lajos utca Budapest XIV. ker. Egressy út 69. Helyrajzi száma: A én keltezett tulajdoni lap alapján. Széljegy bejegyzést nem tartalmaz! I. rész Az ingatlan megnevezése: lakóház és általános iskola és sportpálya Alapterülete: m 2 Szobák száma: 0 II. rész Tulajdoni hányad: 13857/13857 Bejegyző határozat: 73021/1/2013/ Jogállás: tulajdonos Név: Budapest XIV. kerület Zugló Önkormányzata Cím: 1149 Budapest, Pétervárad utca 2. Tulajdoni hányad: 13734/13857 Bejegyző határozat: 36708/7/2017/ Jogállás: vagyonkezelő Név: Közép-Pesti Tankerületi Központ Cím: 1149 Budapest, Mogyoródi út 21. III. rész Csatolt tulajdoni lap szerint. 4 Csizmazia Zsolt ingatlanvagyon-értékelő, Névjegyzékszám: 02709/2001 Adószám: , Cím: 1174 Budapest, Szilárd utca 119.

5 1149 Budapest, Kövér Lajos utca 5-9. szám alatti, hrsz.-ú, lakóház és általános iskola és sportpálya elnevezésű ingatlan bérleti díj vizsgálata 2.5. Információ forrás - tulajdoni lap - térképmásolat - helyszíni szemle - megbízó adatszolgáltatása 2.6. Megjegyzés A szakvélemény kettő eredeti példányban készült, ami példányonként 9 számozott oldalt és a felsorolt mellékleteket tartalmazza. 3. Az ingatlan bemutatása 3.1. Az ingatlan megközelítése, infrastruktúra, közművek A vizsgált ingatlan Budapest XIV. kerületében, Kiszugló elnevezésű részén helyezkedik el, társasházi és intézményi környezetben. Az ingatlan az Egressy út és a Kövér Lajos utca kereszteződésénél található. Az ingatlan környezetében tégla szerkezetű, családi házak, továbbá többszintes társasházak, és intézményi épületek helyezkednek el. A terület megközelítése tömegközlekedéssel és gépjárművel is történhet. A tömegközlekedést számos BKV trolibusz és villamos járat biztosítja. A parkolás közterületen történik, díjmentesen. Az ingatlan környezetében a szilárd útburkolat, a közterület világítás és a gyalogosjárda kiépített. Az Egressy út ezen szakaszán változó intenzitású gépjármű forgalom bonyolódik le. A Kövér Lajos utcában gyér gépjármű forgalom tapasztalható. Az ingatlanon por- és zajterhelés nem észlelhető. Az alapellátást biztosító létesítmények az ingatlan 1000 méteres körzetében elérhetőek. Szomszédos utcák: Róna utca és Angol utca Az ingatlan leírása Az ingatlan m 2 alapterületű telken helyezkedik el,melyen egy általános iskola, két sportpálya és az ahhoz tartozó kétszintes kiszolgáló épület található. A megbízás tárgyát a kövér Lajos utca felől megközelíthető, Varga Zoltán Sportpálya megnevezésű ingatlanrész képezi, melyen a már említett két sportpálya és az azokhoz tartozó kétszintes kiszolgáló épület található. A terület összközműves, teljesen körbekerített, gondozott felszínű. Kiszolgáló épület Kb ban épült, beton sávalapra, tégla falszerkezettel, szilárd födémmel, magas tetővel, földszint+tetőteres szerkezeti kialakítással. Az épületben a sportpályák kiszolgálását biztosító öltözők, zuhanyzók, egyéb szociális helyiségek, továbbá porta, irodák, tárolók, büfé találhatóak. Az épület burkolatai, épületgépészeti szerelvénye jó műszaki és esztétikai állapotban vannak. Az épület központi fűtését és használati melegvízellátást központi gázkazán biztosítja radiátoros hőleadással. Egyes helyiségek klíma berendezéssel is el vannak látva. Az épületet a múltban oldal irányban bővítettek, amikor is elnyerte jelenlegi formáját. 5 Csizmazia Zsolt ingatlanvagyon-értékelő, Névjegyzékszám: 02709/2001 Adószám: , Cím: 1174 Budapest, Szilárd utca 119.

6 1149 Budapest, Kövér Lajos utca 5-9. szám alatti, hrsz.-ú, lakóház és általános iskola és sportpálya elnevezésű ingatlan bérleti díj vizsgálata Épület szerkezeti és egyéb jellemzői Építés éve 2006 Funkciója kiszolgáló épület Alapozás beton sávalap Tagolódás fszt.+ tetőtér Falazat tégla Nyílászárók szerkezete acél, fa, műanyag Homlokzat vakolat, kőporos Nyílászárók üvegezése hőszigetelt üvegezés Födém szerkezet v.b. gerenda Árnyékolás technika van Tető forma magastető Fűtési rendszer központi gáz Tetőszerkezet fa fedélszék Hőleadás radiátor Tetőfedése cserépfedés Melegvízellátás központi gáz víz, villany, gáz, Gépészet állapota jó Közművek csatorna Műszaki állapot jó Komfort fokozat - Esztétikai állapot jó Extrák klíma A vizsgált területen két nyitott sportpálya található. Egy műfüves foci pálya, melynek alapterülete kb m 2 és egy műanyag burkolatú kézilabda pálya, mely kb m 2 alapterületű. A pályák térvilágítással és részben biztonsági hálóval vannak ellátva. A sporttelepen található még egy könnyűszerkezetes pavilon sátor, továbbá egy játszótér. A fennmaradó terület jelentős része térburkolt, illetve részben parkosított. 4. Az ingatlan értékelése Jelen esetben a Megbízó a tárgyi ingatlan bérleti díj realitás vizsgálatára adott megbízást. A vizsgálat célja a sportpályák területének tartós bérbeadásakor felszámítható bérleti díj megállapítása, hozam alapú megközelítéssel a nyílt piaci viszonyok alapján. A bérleti díj meghatározás esetében kifejezetten profitorientált menedzsment és üzemeltető cég reális lehetőségeit vettük alapul a jelenlegi piaci viszonyokat figyelembe véve. Az ingatlan jelenlegi kialakítása szerinti legoptimálisabb kihasználtsággal számoltunk 10 éves távlati terv megléte esetén. Számításaink alapját cash-flow alapú hozamszámítás képezte, mely alapján a nettó nyereségből kiindulva, az éves hosszútávú hozamelvárásokat figyelembe véve került megállapításra a bérleti díj mértéke. A számítás a kiadható sportpályák alapján történt, tiszta piaci alapon a meglévő funkció megtartása mellett. Azonban figyelmen kívül hagytuk a jelenlegi hasznosítás jellemzőit, amelyek non profit céllal történnek Az értékelés módszere A.) A hozamszámításon alapuló értékelés Hozamszámításon alapuló értékelési módszer: A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értékét. Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke. A hozamszámítás lépései összefoglalva: 1. Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainak elemzése. 2. A jövőbeli bevételek és kiadások becslése használati módonként. 6 Csizmazia Zsolt ingatlanvagyon-értékelő, Névjegyzékszám: 02709/2001 Adószám: , Cím: 1174 Budapest, Szilárd utca 119.

7 1149 Budapest, Kövér Lajos utca 5-9. szám alatti, hrsz.-ú, lakóház és általános iskola és sportpálya elnevezésű ingatlan bérleti díj vizsgálata 3. Jövőbeli pénzfolyamok felállítása használati módonként. 4. A tőkésítési kamatláb meghatározása. 5. A pénzfolyamok jelenértékének meghatározása. 6. A legmagasabb jelenérték kiválasztása, mint hozamszámításon alapuló érték Szakértői szemle Az ingatlan felmérése, a műszaki állapot, használhatóság megállapítása céljából helyszíni szakértői szemlét tartottunk. A helyszíni szakértői szemlét és az ezzel összefüggő környezettanulmányt: szeptember 9-én tartottam meg az értékeléshez szükséges paraméterek rögzítése és ellenőrzése céljából. A szakértői szemle során: - bejártam az ingatlant, megtekintettem az a felépítményeket és a tereptárgyakat, megállapítottam és rögzítettem a műszaki állapotot, - tanulmányoztam az ingatlan környezetét, - fényképfelvételeket készítettem hozamszámításon alapuló értékelés Hozamszámításon alapuló értékelési módszer: A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értékét. Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke. A hozamszámítás lépései összefoglalva: 1. Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainak elemzése. 2. A jövőbeli bevételek és kiadások becslése használati módonként. 3. Jövőbeli pénzfolyamok felállítása használati módonként. 4. A tőkésítési kamatláb meghatározása. 5. A pénzfolyamok jelenértékének meghatározása. 6. A legmagasabb jelenérték kiválasztása, mint hozamszámításon alapuló érték. A rendelkezésre álló adatok és információk alapján az ingatlan kalkulált bérleti díja kerekítve: Az ingatlan első évi (12 havi) bérleti díja: Ft/év azaz Huszonötmillió-négyszáznyolcvankettőezer forint / év A meghatározott bérleti díj ÁFA nélkül értendő! A részletes számítást tartalmazó DCF táblázatot a mellékletbe csatoltuk. 7 Csizmazia Zsolt ingatlanvagyon-értékelő, Névjegyzékszám: 02709/2001 Adószám: , Cím: 1174 Budapest, Szilárd utca 119.

8 1149 Budapest, Kövér Lajos utca 5-9. szám alatti, hrsz.-ú, lakóház és általános iskola és sportpálya elnevezésű ingatlan bérleti díj vizsgálata 5. Érvényességi idő Értékbecslésem érvényességi idejét 3 hónapban adom meg, a változó piaci viszonyok, az infláció, a jogszabályi keretek esetleges változására hivatkozva. Ezen időszak elteltével szükséges felülvizsgálni a szakvéleményt, esetlegesen aktualizálni kell. 6. Alapelvek, korlátozó feltételek 1. A szakvélemény tárgyi ingatlan, mint forgalomképes ingatlan tulajdonjogát értékeli, és a helyszíni szemle során tapasztalt állapotra, készültségre vonatkozik. Az értékelést követően bekövetkezett bármilyen nemű változásokért -bontás, gazdasági-erkölcsi avulás, gazdasági-környezeti körülmények megváltozása, gondatlanság, funkciótól eltérő használat, állagromlás, műszaki-fizikai elváltozás, engedély nélküli építés-, melyek az ingatlan értékét befolyásolják, felelősséget nem vállalok. 2. Az értékelő nem végezett földmérést, területmérést, a szakvéleményben található alapadatok a Megbízó adatszolgáltatásán és az ingatlan nyilvántartás adatain alapulnak. 3. A helyszíni szemle során feltárás vagy épületfizikai, statikai és egyéb vizsgálat nem történt, a szemrevételezéssel nem látható vagy nem közölt rejtett hibák (esetleges veszélyes anyagok jelenléte) az értékelést nem érintik. 4. A rendelkezésre bocsátott, valamint a szakértés alatt beszerzett adatok és információk, mint tudomásunk szerint helytállóak kerültek felhasználásra teljes körű ellenőrzés nélkül. 5. Az értékbecslés az eredeti felhasználást kivéve - csak az értékelő előzetes írásbeli hozzájárulásával adható ki harmadik félnek. Az értékelés csak egységes egészként kezelhető, abból részeket kivenni, és azokat magukban értelmezni nem lehet. 6. Az értékelés per-, teher- és igénymentes állapotra vonatkozik. 7. Jogi vizsgálatot az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően az értékelő nem végzett. Az ingatlan forgalomképességének jogi eredetű korlátozottságáról a tulajdoni lapon bejegyzetteken túlmenően nincs tudomása, de ezekért felelősséget nem vállal. 8. Az értékelés azon feltételezésen alapul, hogy az ingatlanok jelenlegi, jövőbeni hasznosításával összefüggésben a helyi és országos hatóságoktól és egyéb szervezetektől valamennyi szükséges engedély, jóváhagyás és felhatalmazás rendelkezésre áll, ill. ezek beszerezhetők. 9. Javadalmazásom nem függ az értékelt vagyontárgy értékétől, sem pedig olyan eseménytől, amely e szakvéleményben foglalt következtetések felhasználásának eredményeképpen jöhet létre. 10. A jelen értékbecslés keretében a vizsgált ingatlan értékének meghatározását i fordulónappal végeztem. 7. Szakértői nyilatkozat Csizmazia Zsolt, mint ingatlanvagyon-értékelő kijelentem, hogy az értékbecslési tevékenységet a hatályos jogszabályi (25/1997.(VIII.1), 32/2000.(VIII.29) PM rendeletek, illetve az 54/1997.(VIII.1.) FM rendelet) előírásainak, továbbá az Európai Értékelési 8 Csizmazia Zsolt ingatlanvagyon-értékelő, Névjegyzékszám: 02709/2001 Adószám: , Cím: 1174 Budapest, Szilárd utca 119.

9 1149 Budapest, Kövér Lajos utca 5-9. szám alatti, hrsz.-ú, lakóház és általános iskola és sportpálya elnevezésű ingatlan bérleti díj vizsgálata Szabványok figyelembe vételével (European Valuation Standards (EVS-2012)), a szakmai utasításokban foglaltaknak, illetve a szakirodalmi ajánlásoknak megfelelően, a szakmai és etikai normák betartásával, lelkiismeretesen, legjobb tárgyi tudásom szerint végeztem el. Felelősséggel kijelentem, hogy az értéktanúsítványban megállapított értékre adott piaci körülmények között értékbecslésem érvényességéig felelősséget vállalok. Az értékbecslési tevékenység során az ügyfél személyéről, gazdálkodásáról, vagyoni helyzetéről tudomásunkra jutottakat titokként kezelem és megőrzöm. Nem jelent a titoktartási kötelességének megsértését, amennyiben az ügyfélre vonatkozó adatszolgáltatást hatályos jogszabályok alapján felhatalmazott szerv vagy hatóság részére nyújtom meghatározott módon és mértékig. Budapest, szeptember 11. Csizmazia Zsolt Ingatlanvagyon-értékelő Névjegyzékszám: 02709/ Csizmazia Zsolt ingatlanvagyon-értékelő, Névjegyzékszám: 02709/2001 Adószám: , Cím: 1174 Budapest, Szilárd utca 119.

10

11

12

13

14

15

16 Utcakép Utcakép Kapubejáró Kiszolgáló épület Kiszolgáló épület Kiszolgáló épület Porta (kiszolgáló épület) Lépcsőház (kiszolgáló épület)

17 1149 Budapest Kövér Lajos utca 5-9. szám alatti ingatlan fényképmelléklete Öltöző (kiszolgáló épület) Mosdó (kiszolgáló épület) WC (kiszolgáló épület) Piszoár (kiszolgáló épület) Műhely/tároló (kiszolgáló épület) Lépcsőház (kiszolgáló épület) Iroda (kiszolgáló épület) Kazánház (kiszolgáló épület) A helyszíni szemle időpontja:

18 1149 Budapest Kövér Lajos utca 5-9. szám alatti ingatlan fényképmelléklete Műfüves focipálya Műfüves focipálya Műanyag burkolatú kézilabda pálya Műanyag burkolatú kézilabda pálya Pavilon Pavilon Burkolt gyalogjárda Terület A helyszíni szemle időpontja: