SZAKVÉLEMÉNY BÉRLETI DÍJ REALITÁS VIZSGÁLAT. A 1141 Budapest, Mogyoródi út 130. sz. alatti sportpálya sportpavilon elnevezésű ingatlanról

Átírás

1 SZAKVÉLEMÉNY BÉRLETI DÍJ REALITÁS VIZSGÁLAT A 1141 Budapest, Mogyoródi út 130. sz. alatti sportpálya sportpavilon elnevezésű ingatlanról Készült: Budapest, szeptember 11. Készítette: Csizmazia Zsolt ingatlanvagyon-értékelő Névjegyzékszám: 02709/2001 A szakvélemény kettő eredeti példányban készült, ami példányonként egy előlapot, 9 számozott oldalt és a felsorolt mellékleteket tartalmazza.

2 1141 Budapest, Mogyoródi út 130. sz. alatti, 40091/6 hrsz.-ú, sportpálya sportpavilon elnevezésű ingatlan bérleti díj vizsgálata Tartalomjegyzék 1. Becsült érték összesítő 3 2. Előzmények Megbízó Megbízás tárgya Az értékelés célja Az ingatlan nyilvántartási adatai és egyéb jellemzői Információ forrás Megjegyzés 5 3. Az ingatlan bemutatása Az ingatlan megközelítése, infrastruktúra, közművek Az ingatlan leírása 5 4. Az ingatlan értékelése Az értékelés módszere Szakértői szemle hozamszámításon alapuló értékelés 7 5. Érvényességi idő 8 6. Alapelvek, korlátozó feltételek 8 7. Szakértői nyilatkozat 8 Mellékletek: - tulajdoni lap másolat - térképmásolat - térképek - hozamszámítási tábla - fényképfelvételek 2 Csizmazia Zsolt ingatlanvagyon-értékelő, Névjegyzékszám: 02709/2001 Adószám: , Cím: 1174 Budapest, Szilárd utca 119.

3 1141 Budapest, Mogyoródi út 130. sz. alatti, 40091/6 hrsz.-ú, sportpálya sportpavilon elnevezésű ingatlan bérleti díj vizsgálata 1. Becsült érték összesítő 1141 Budapest, Mogyoródi út 130. sz. alatti belterületi sportpálya sportpavilon elnevezésű ingatlan kalkulált bérleti díja Az ingatlan első évi (12 havi) bérleti díja: Ft/év azaz Negyvenkilencmillió-háromszázkétezer forint / év A meghatározott bérleti díj ÁFA nélkül értendő! Csizmazia Zsolt Ingatlanvagyon-értékelő Névjegyzékszám: 02709/ Csizmazia Zsolt ingatlanvagyon-értékelő, Névjegyzékszám: 02709/2001 Adószám: , Cím: 1174 Budapest, Szilárd utca 119.

4 1141 Budapest, Mogyoródi út 130. sz. alatti, 40091/6 hrsz.-ú, sportpálya sportpavilon elnevezésű ingatlan bérleti díj vizsgálata 2. Előzmények 2.1 Megbízó 2.2. Megbízás tárgya 2.3. Az értékelés célja Budapest Főváros XIV. kerület Zugló Önkormányzata Kerületi Főmérnökség Fejlesztési, Beruházási Csoport 1145 Budapest, Pétervárad utca Budapest, Mogyoródi út 130. sz. szám alatti sportpálya sportpavilon, ami az ingatlan nyilvántartás szerint a 40091/6 hrsz. alatt fekszik. Az értékbecslés tárgyát képező 1141 Budapest, Mogyoródi út 130. sz. alatti 40091/6 hrsz. alatt nyilvántartott sportpálya és a hozzá tartozó kiszolgáló épület bérleti díj megállapítása Az ingatlan nyilvántartási adatai és egyéb jellemzői Az ingatlan címe: 1149 Budapest XIV. ker. Mogyoródi út 130. Helyrajzi száma: 40091/6 A én keltezett tulajdoni lap alapján. Széljegy bejegyzést nem tartalmaz! I. rész Az ingatlan megnevezése: sportpálya sportpavilon Alapterülete: m 2 Szobák száma: 0 II. rész Tulajdoni hányad: 1/1 Bejegyző határozat: 73021/1/2013/ Jogállás: tulajdonos Név: Budapest XIV. kerület Zugló Önkormányzata Cím: 1149 Budapest, Pétervárad utca 2. III. rész Csatolt tulajdoni lap szerint Információ forrás - tulajdoni lap - térképmásolat - helyszíni szemle - megbízó adatszolgáltatása 4 Csizmazia Zsolt ingatlanvagyon-értékelő, Névjegyzékszám: 02709/2001 Adószám: , Cím: 1174 Budapest, Szilárd utca 119.

5 1141 Budapest, Mogyoródi út 130. sz. alatti, 40091/6 hrsz.-ú, sportpálya sportpavilon elnevezésű ingatlan bérleti díj vizsgálata 2.6. Megjegyzés A szakvélemény kettő eredeti példányban készült, ami példányonként 9 számozott oldalt és a felsorolt mellékleteket tartalmazza. 3. Az ingatlan bemutatása 3.1. Az ingatlan megközelítése, infrastruktúra, közművek A vizsgálat tárgyát képező ingatlan Budapest XIV. kerületében, Zugló Alsórákos elnevezésű területén található, a Mogyoródi úton, a Fischer István utca és a Miskolci utca közé eső szakaszán. Környezetében jellemzően alacsony szintszámú családi, illetve társasházi ingatlanok helyezkednek el. A szilárd útburkolatú utca gyalogjárdával és közterület világítással ellátott. Az Mogyoródi út ezen szakasza általában közepes mértékű gépjármű forgalmat bonyolít le. Az ingatlan megközelítése tömegközlekedéssel és gépjárművel is történhet. A belváros irányából számos BKV járat biztosítja a tömegközlekedést. A terület infrastrukturális kiépítettsége átlagosnak tekinthető. Az értékelt ingatlan 1000 méteres környezetében, környékén egészségügyi, kereskedelmi és szolgáltató létesítmények is megtalálhatók. A vizsgált területen víz, és elektromos közmű bekötés található Az ingatlan leírása Az ingatlan m 2 alapterületű, szabálytalan sokszög alakú telken helyezkedik el, melyen egy sportpavilon, továbbá füves focipálya, aszfalt burkolatú kosárlabda pálya, és gördeszka pálya és egy kis alapterületű fedett szín található. A beépítetlenül maradt földterületen burkolt gyalogos utak, murvás burkolatú parkoló található. A fennmaradó terület füvesített, a telekhatár mellett pedig részben fasor található. Az ingatlanon a Mogyoródi út 130. Sportközpont megnevezésű sportlétesítmény üzemel. A terület összközműves, teljesen körbekerített, gondozott felszínű. Kiszolgáló épület 2017-ben épült, beton sávalapra, tégla falszerkezettel, szilárd födémmel, lapos tetővel, földszint+emeletes szerkezeti kialakítással. Az épületben a sportpályák kiszolgálását biztosító öltözők, zuhanyzók, egyéb szociális helyiségek, továbbá porta, irodák, tárolók, büfé találhatóak. Az épület burkolatai, épületgépészeti szerelvénye jó, újszerű műszaki és esztétikai állapotban vannak. Az épület központi fűtését és használati melegvízellátást központi gázkazán biztosítja padlófűtéssel és radiátoros hőleadással. Egyes helyiségek klíma berendezéssel is el vannak látva. A kiszolgáló épület magába foglal két rendezvény termet is, amelyek a bérleti díj megállapításának a részét képezik. 5 Csizmazia Zsolt ingatlanvagyon-értékelő, Névjegyzékszám: 02709/2001 Adószám: , Cím: 1174 Budapest, Szilárd utca 119.

6 1141 Budapest, Mogyoródi út 130. sz. alatti, 40091/6 hrsz.-ú, sportpálya sportpavilon elnevezésű ingatlan bérleti díj vizsgálata Épület szerkezeti és egyéb jellemzői Építés éve 2017 Funkciója kiszolgáló épület Alapozás beton sávalap Tagolódás fszt.+ emelet Falazat tégla Nyílászárók szerkezete acél, fa Homlokzat dryvit szigetelt Nyílászárók üvegezése hőszigetelt üvegezés Födém szerkezet v.b. gerenda Árnyékolás technika van Tető forma lapostető Fűtési rendszer központi gáz Tetőszerkezet vasbeton gerenda Hőleadás radiátor, padló fűtés Tetőfedése bitumenes lemez Melegvízellátás központi gáz víz, villany, gáz, Gépészet állapota újszerű Közművek csatorna Műszaki állapot újszerű Komfort fokozat - Esztétikai állapot újszerű Extrák klíma, riasztó Sportpályák A vizsgált területen három nyitott sportpálya található. Egyfüves foci pálya, egy aszfaltozott burkolatú kosárlabda pálya, és egy betonozott burkolatú gördeszka pálya. A pályák térvilágítással és részben biztonsági hálóval vannak ellátva. A sporttelepen található még egy kis alapterületű könnyűszerkezetes fedett szin, továbbá egy street workout saját súlyos edzőpálya. A fennmaradó terület egy része térburkolt, illetve részben parkosított. 4. Az ingatlan értékelése Jelen esetben a Megbízó a tárgyi ingatlan bérleti díj realitás vizsgálatára adott megbízást. A vizsgálat célja a sportpályák és kiszolgáló épület kiadható területének tartós bérbeadásakor felszámítható bérleti díj megállapítása, hozam alapú megközelítéssel a nyílt piaci viszonyok alapján. A bérleti díj meghatározás esetében kifejezetten profitorientált menedzsment és üzemeltető cég reális lehetőségeit vettük alapul a jelenlegi piaci viszonyokat figyelembe véve. Az ingatlan jelenlegi kialakítása szerinti legoptimálisabb kihasználtsággal számoltunk 10 éves távlati terv megléte esetén. Számításaink alapját cash-flow alapú hozamszámítás képezte, mely alapján a nettó nyereségből kiindulva, az éves hosszútávú hozamelvárásokat figyelembe véve került megállapításra a bérleti díj mértéke. A számítás a kiadható sportpályák alapján történt, tiszta piaci alapon a meglévő funkció megtartása mellett. Azonban figyelmen kívül hagytuk a jelenlegi hasznosítás jellemzőit, amelyek non profit céllal történnek Az értékelés módszere A.) A hozamszámításon alapuló értékelés Hozamszámításon alapuló értékelési módszer: A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értékét. Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke. A hozamszámítás lépései összefoglalva: 6 Csizmazia Zsolt ingatlanvagyon-értékelő, Névjegyzékszám: 02709/2001 Adószám: , Cím: 1174 Budapest, Szilárd utca 119.

7 1141 Budapest, Mogyoródi út 130. sz. alatti, 40091/6 hrsz.-ú, sportpálya sportpavilon elnevezésű ingatlan bérleti díj vizsgálata 1. Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainak elemzése. 2. A jövőbeli bevételek és kiadások becslése használati módonként. 3. Jövőbeli pénzfolyamok felállítása használati módonként. 4. A tőkésítési kamatláb meghatározása. 5. A pénzfolyamok jelenértékének meghatározása. 6. A legmagasabb jelenérték kiválasztása, mint hozamszámításon alapuló érték Szakértői szemle Az ingatlan felmérése, a műszaki állapot, használhatóság megállapítása céljából helyszíni szakértői szemlét tartottunk. A helyszíni szakértői szemlét és az ezzel összefüggő környezettanulmányt: szeptember 9-én tartottam meg az értékeléshez szükséges paraméterek rögzítése és ellenőrzése céljából. A szakértői szemle során: - bejártam az ingatlant, megtekintettem az a felépítményeket és a tereptárgyakat, megállapítottam és rögzítettem a műszaki állapotot, - tanulmányoztam az ingatlan környezetét, - fényképfelvételeket készítettem hozamszámításon alapuló értékelés Hozamszámításon alapuló értékelési módszer: A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értékét. Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke. A hozamszámítás lépései összefoglalva: 1. Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainak elemzése. 2. A jövőbeli bevételek és kiadások becslése használati módonként. 3. Jövőbeli pénzfolyamok felállítása használati módonként. 4. A tőkésítési kamatláb meghatározása. 5. A pénzfolyamok jelenértékének meghatározása. 6. A legmagasabb jelenérték kiválasztása, mint hozamszámításon alapuló érték. A rendelkezésre álló adatok és információk alapján az ingatlan kalkulált bérleti díja kerekítve: Az ingatlan első évi (12 havi) bérleti díja: Ft/év azaz Negyvenkilencmillió-háromszázkétezer forint / év A meghatározott bérleti díj ÁFA nélkül értendő! A részletes számítást tartalmazó DCF táblázatot a mellékletbe csatoltuk. 7 Csizmazia Zsolt ingatlanvagyon-értékelő, Névjegyzékszám: 02709/2001 Adószám: , Cím: 1174 Budapest, Szilárd utca 119.

8 1141 Budapest, Mogyoródi út 130. sz. alatti, 40091/6 hrsz.-ú, sportpálya sportpavilon elnevezésű ingatlan bérleti díj vizsgálata 5. Érvényességi idő Értékbecslésem érvényességi idejét 3 hónapban adom meg, a változó piaci viszonyok, az infláció, a jogszabályi keretek esetleges változására hivatkozva. Ezen időszak elteltével szükséges felülvizsgálni a szakvéleményt, esetlegesen aktualizálni kell. 6. Alapelvek, korlátozó feltételek 1. A szakvélemény tárgyi ingatlan, mint forgalomképes ingatlan tulajdonjogát értékeli, és a helyszíni szemle során tapasztalt állapotra, készültségre vonatkozik. Az értékelést követően bekövetkezett bármilyen nemű változásokért -bontás, gazdasági-erkölcsi avulás, gazdasági-környezeti körülmények megváltozása, gondatlanság, funkciótól eltérő használat, állagromlás, műszaki-fizikai elváltozás, engedély nélküli építés-, melyek az ingatlan értékét befolyásolják, felelősséget nem vállalok. 2. Az értékelő nem végezett földmérést, területmérést, a szakvéleményben található alapadatok a Megbízó adatszolgáltatásán és az ingatlan nyilvántartás adatain alapulnak. 3. A helyszíni szemle során feltárás vagy épületfizikai, statikai és egyéb vizsgálat nem történt, a szemrevételezéssel nem látható vagy nem közölt rejtett hibák (esetleges veszélyes anyagok jelenléte) az értékelést nem érintik. 4. A rendelkezésre bocsátott, valamint a szakértés alatt beszerzett adatok és információk, mint tudomásunk szerint helytállóak kerültek felhasználásra teljes körű ellenőrzés nélkül. 5. Az értékbecslés az eredeti felhasználást kivéve - csak az értékelő előzetes írásbeli hozzájárulásával adható ki harmadik félnek. Az értékelés csak egységes egészként kezelhető, abból részeket kivenni, és azokat magukban értelmezni nem lehet. 6. Az értékelés per-, teher- és igénymentes állapotra vonatkozik. 7. Jogi vizsgálatot az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően az értékelő nem végzett. Az ingatlan forgalomképességének jogi eredetű korlátozottságáról a tulajdoni lapon bejegyzetteken túlmenően nincs tudomása, de ezekért felelősséget nem vállal. 8. Az értékelés azon feltételezésen alapul, hogy az ingatlanok jelenlegi, jövőbeni hasznosításával összefüggésben a helyi és országos hatóságoktól és egyéb szervezetektől valamennyi szükséges engedély, jóváhagyás és felhatalmazás rendelkezésre áll, ill. ezek beszerezhetők. 9. Javadalmazásom nem függ az értékelt vagyontárgy értékétől, sem pedig olyan eseménytől, amely e szakvéleményben foglalt következtetések felhasználásának eredményeképpen jöhet létre. 10. A jelen értékbecslés keretében a vizsgált ingatlan értékének meghatározását i fordulónappal végeztem. 7. Szakértői nyilatkozat Csizmazia Zsolt, mint ingatlanvagyon-értékelő kijelentem, hogy az értékbecslési tevékenységet a hatályos jogszabályi (25/1997.(VIII.1), 32/2000.(VIII.29) PM rendeletek, illetve az 54/1997.(VIII.1.) FM rendelet) előírásainak, továbbá az Európai Értékelési 8 Csizmazia Zsolt ingatlanvagyon-értékelő, Névjegyzékszám: 02709/2001 Adószám: , Cím: 1174 Budapest, Szilárd utca 119.

9 1141 Budapest, Mogyoródi út 130. sz. alatti, 40091/6 hrsz.-ú, sportpálya sportpavilon elnevezésű ingatlan bérleti díj vizsgálata Szabványok figyelembe vételével (European Valuation Standards (EVS-2012)), a szakmai utasításokban foglaltaknak, illetve a szakirodalmi ajánlásoknak megfelelően, a szakmai és etikai normák betartásával, lelkiismeretesen, legjobb tárgyi tudásom szerint végeztem el. Felelősséggel kijelentem, hogy az értéktanúsítványban megállapított értékre adott piaci körülmények között értékbecslésem érvényességéig felelősséget vállalok. Az értékbecslési tevékenység során az ügyfél személyéről, gazdálkodásáról, vagyoni helyzetéről tudomásunkra jutottakat titokként kezelem és megőrzöm. Nem jelent a titoktartási kötelességének megsértését, amennyiben az ügyfélre vonatkozó adatszolgáltatást hatályos jogszabályok alapján felhatalmazott szerv vagy hatóság részére nyújtom meghatározott módon és mértékig. Budapest, szeptember 11. Csizmazia Zsolt Ingatlanvagyon-értékelő Névjegyzékszám: 02709/ Csizmazia Zsolt ingatlanvagyon-értékelő, Névjegyzékszám: 02709/2001 Adószám: , Cím: 1174 Budapest, Szilárd utca 119.

10

11

12

13

14

15 1141 Budapest Mogyoródi út 130. szám alatti ingatlan fényképmelléklete Utcakép Utcakép A Sportpark bejárata A vizsgált ingatlan utca felőli képe A vizsgált ingatlanon álló kiszolgáló épület A kiszolgáló épület A kiszolgáló épület A füves focipálya A helyszíni szemle időpontja:

16 1141 Budapest Mogyoródi út 130. szám alatti ingatlan fényképmelléklete A füves focipálya A füves focipálya Gördeszka pálya Gördeszka pálya Kosárlabda pálya A kiszolgáló épület és a kosárlabda pálya Recepció Kis terem A helyszíni szemle időpontja:

17 1141 Budapest Mogyoródi út 130. szám alatti ingatlan fényképmelléklete Nagy terem Zuhanyzók Öltöző WC Személyzeti konyha Lépcsőház Öltözők Kazánház A helyszíni szemle időpontja:

18 1141 Budapest Mogyoródi út 130. szám alatti ingatlan fényképmelléklete Villanyóra szekrény Vízórák Parkolók Rendezvény sátor Gázóra Rákos patak part A helyszíni szemle időpontja: