Vállalati pénzügyek II. Vállalatértékelés/Értékteremtés és értékrombolás(folytatás)

Átírás

1 3-6. Vállalati pénzügyek II. Vállalatértékelés/Értékteremtés és értékrombolás(folytatás) Pénzügyek Tanszék Deliné Pálinkó Éva BME GTK Pénzügyek Tanszék, Pálinkó Éva 1

2 Bevezetés A vállalat értéke, vállalatértékelés Az érték Az értékelés szerepe Az értékelés módszerei Az értékelés etikai kérdései BME GTK Pénzügyek Tanszék, Pálinkó Éva 2

3 Általunk használt ár/értékkategóriák Visszatekintés 5. Belső érték Valós érték (Fair Value) Piaci ár DCF alapú értékelés Relatív értékelés Likvidációs érték a vállalat piacról történő kivezetése esetén realizálható érték. Könyv szerinti érték a vállalati eszközök számviteli kimutatásokban szereplő nyilvántartási értékének összege 3

4 Elmélet és gyakorlat Oktatás minden információ rendelkezésre áll egyértelmű helyzetek, egy helyes megoldás racionális megközelítés mindenki ugyanazokat a módszereket alkalmazza Gyakorlat adatbányászat, adatgenerálás eltérő helyzet értelmezések illúziók különböző felkészültség, különböző pozíciójú felek Szubjektív elemek az értékelésben BME GTK Pénzügyek Tanszék, Pálinkó Éva 4

5 Szubjektív elemek az értékelésben Az értékelés tudomány vagy művészet? az értékelés a tudomány által szigorúan meghatározott mederben folyik, vagy az értékelés művészet, ahol hozzáértő elemzők manipulálják az értékelés során felhasznált paramétereket, hogy az általuk kívánt eredményhez jussanak.

6 Szubjektív elemek az értékelésben Elfogultság forrásai: Információ gyűjtés (más elemzők, tőzsdei árak, üzleti terv ) Intézményi tényezők Torzítások megnyilvánulási formái: Bemeneti paraméterek Kapott érték felülvizsgálata Prémiumok és diszkontok alkalmazása Teendők: Intézményi nyomás csökkentése Jutalom és büntetés lehetőségének kizárása Standardizált módszerek

7 Szemléltető példa: Információk egy ingatlan vásárlásról (minden a valósággal való egyezés csak a véletlen műve!): Az eladó a kiadott befektetési tájékoztató szerint, évi euró a költségekkel csökkentett bevétellel (a bérbeadás során 100 %-os kihasználtsággal), és 7 %-os elvárt hozammal kalkulált. Az értékeléssel megbízott legfrissebb ingatlanpiaci beszámolója szerint, a budapesti prémium irodaházaktól elvárt hozam 7,50% 45,3 millió euró az ingatlan vételi ára. a) Határozza meg a fenti néhány információ alapján, hogy ön szerint mennyit ér ez az ingatlan a piacon? b) Mi a minimális eladási ár az eladó számítása alapján? c) Mekkora elvárt hozammal kalkulált a vevő? 7

8 Szemléltető példa( a megoldáshoz egy kis kiegészítés) Kérdések Az értékelés során használt kategóriák Összeg (millió euró) Ár/Érték kategóriák tartalma a) Az ingatlan piaci értéke Piaci ár (7,5%-os piaci kamat mellett) 34,66 Fair value( valós piaci érték) b)minimális eladási ár Befektetési érték c) A befektető elvárt hozama (?) 7,0%-os elvárt hozam mellett 5,7% elvárt hozam mellett 5,74% a tényleges hozam 37,14 Belső érték az eladó kalkulációja alapján 46,14 Belső érték a vevő kalkulációja alapján 45,3 Eladási/vételi ár 8

9 Szemléltető példa: Szubjektív/ Szubjektív elemek az értékelésben Az értékelés során a megbízás jellegének megfelelően az Érdeklődő sajátos befektetési szempontrendszerét vettük alapul, ezért, az egyedi szempontrendszer mérleglehetősége érdekében javasoltuk a Befektetési Érték, mint értékelési alap alkalmazását, amelyet annak ismertetését követően az Érdeklődő és Megbízónk elfogadott. Vizsgálataink eredményeképpen arra a következtetésre jutottunk, hogy ezen szempontrendszert a jövedelem megközelítéssel lehet a legjobban figyelembe venni, ezért ezt a módszert választottuk a befektetési érték meghatározására. A számításaink során éves cash-flow modellt alkalmaztunk, amelyben a Tulajdonos adatszolgáltatása alapján figyelembe vettük a jelenleg érvényes bérleti szerződéseket. A pénzáramok jelenértékre történő számításánál az Érdeklődő által elvárt hozamszinttel kalkuláltunk, figyelembe véve, hogy az Érdeklődő a vásárlást nem piaci finanszírozású forrásokból tervezi, így a feltételezett akvizíció tőkeköltsége nem egyezik meg az átlagos piaci szereplőkével. Az RICS a következőképpen határozza meg a Befektetési Érték fogalmát: Valamely eszköz meghatározott befektetési vagy működési célok esetén érvényes értéke egy adott tulajdonos vagy leendő tulajdonos számára: (RICS Valuation Professional Standards Januar 2014, VPS 41.4 pontja) A jelentésben közzétett értékek az itt vázolt feltételezéseken alapulnak, és kizárólag az itt meghatározott felhasználási célra érvényesek Következtetéseink csak a mellékelt korlátozó feltevésekkel együtt érvényesek. 9

10 A feladattal összefüggésben befektetési értéket kell számolni. Ez nem más, mint az eszköz meghatározott befektetési vagy működési célok esetén érvényes értéke egy meghatározott tulajdonos számára. Azaz míg a piaci érték azt mutatja meg, hogy mennyiért lehet eladni egy ingatlant, a befektetési érték a megrendelő számára készített értékbecslés egy adott, jól körülhatárolt esetre, azaz a megrendelő nem egy objektíven, bármely hasonló piaci szereplő számára értelmezhető mércét használ, hanem olyan preferenciák alapján határozza meg az értéket, amely az ő egyedi szempontjai szerint irányadó. A befektetési érték egy adott fél számára érvényes, és alapjában véve az eszköz birtoklásából származó előnyöket tükrözi. A befektetési érték meghatározásánál a diszkontált cash-flow modellt kell alkalmazni, amely a hatályos bérleti szerződés számait veszi alapul..az értékelés ezen módszere tűnik helyes eredményre vezetőnek, mivel összehasonlító jellegű értékelést nem lehet végezni az ingatlan egyedi jellege miatt. Az Európai Értékelési Szabvány szerint lehetőség van eltérni a hagyományos értékelési módszerektől, amennyiben jogszabályi előírások, speciális körülmények ezt megkövetelik, itt pedig pontosan erről van szó. A befektetési érték alapul vétele azzal is igazolható, hogy a vevő az ingatlant megszerzését nem piacról finanszírozná, így olyan egyedi helyzetben van vevő tőkeköltség szempontjából, amely indokolja, hogy a saját preferenciáit előterébe helyező befektetési értéket számoljanak. A befektetési érték jellemzően nem egyezik meg az ingatlan valós piaci értékével, amire az értékbecslőnek a jelentésben fel kell 10 hívnia a figyelmet.

11 6-10. II.2. fejezet A DCF módszerek alkalmazása a vállalatértékelésben BME GTK Pénzügyek Tanszék, Pálinkó Éva 11

12 Visszatekintés: vállalat és projektértékelés 1.Mini-vállalat Ber-i döntések Finansz-i döntések P 1 E 1 2.Mini-vállalat P 1 P 2 E P 1 E 2. P n D.. n.mini-vállalat P n E n = V = V Értékek összeadhatóságának Értékek szétválasztásának elve elve Érték megmaradás törvénye MM világ, ahol a befektetési és finanszírozási döntések függetleníthetők Döntések alapkérdése BME GTK Pénzügyek Tanszék, Pálinkó Éva 12

13 Projektértékelés DCF modellje 7. Kezdő pénzáram Végső pénzáram CF 0 Működési pénzáram CF 1 CF 2 CF 3 CF T Diszkontráta Pénzáramok függetlenségének elve + Tőkeköltség függetlenségének elve = Értékek függetlenségének elve Mini-vállalat koncepciója Projekt nettó jelenértéke = Kezdő pénzáram jelenértéke + Működési pénzáram jelenértéke + Maradványérték jelenértéke BME GTK Pénzügyek Tanszék, Pálinkó Éva Projekt értéke 13

14 Általános DCF modell a vállalat értékelésben 7. Explicit periódus Várható növekedés Pénzáram Implicit periódus Stabil növekedés CF 1 CF 2 CF 3 CF 8.. CF 7 Diszkontráta Vállalat értéke = PV (explicit periódus alatt keletkezett pénzáram) + PV (maradványérték) BME GTK Pénzügyek Tanszék, Pálinkó Éva 14

15 Köszönöm a figyelmet! BME GTK Pénzügyek Tanszék, Pálinkó Éva 15