ÉRTÉKBECSLÉSI SZAKVÉLEMÉNY

Átírás

1 CITY-FORM 2000 KFT Ingatlanközvetítő és Értékbecslő 1037 Budapest, Farkastorki út 25/c tel: fax: ÉRTÉKBECSLÉSI SZAKVÉLEMÉNY / Megbízó neve: Tulajdonos neve: Ingatlan címe: Természetbeni címe: Hrsz: Az értékelés típusa: Zuglói Városgazdálkodási Közszolgáltató Zrt. Budapest XIV. kerület Zugló Önkormányzata 1148 Budapest XIV. ker. Bánki Donát utca 16. alagsor 1148 Budapest XIV. ker. Bánki Donát utca 16. alagsor 31913/14/A/126 Bérleti díj realitás vizsgálat

2

3 CITY-FORM 2000 KFT. 14/3 Előzmény A Zuglói Városgazdálkodási Közszolgáltató Zrt. (1145 Budapest, Pétervárad u ) megbízta a City-Form 2000 Kft t (1037 Budapest, Farkastorki út 25/C.) a 1148 Budapest XIV. ker. Bánki Donát utca 16. alagsor alatt elhelyezkedő, 31913/14/A/126 hrsz.-on nyilvántartott 1/1 tulajdonú ingatlan bérleti díjának meghatározásával. Szakértői szemle: A rendelkezésünkre bocsátott dokumentációk áttanulmányozása után helyszíni szakértői szemlét és az ezzel összefüggő környezettanulmányt tartottunk, a bérleti díj megállapításhoz szükséges paraméterek rögzítése és ellenőrzése céljából. Helyszíni szemle időpontja: A szakértői szemle során: bejártuk az ingatlant, megtekintettük az épületet, a helyiségeket, megállapítottuk és rögzítettük műszaki állapotukat szükség szerinti méréseket végeztünk a rendelkezésünkre bocsátott dokumentumok ellenőrzése céljából tanulmányoztuk az ingatlan környezetét fényképfelvételeket készítettünk, melyek a mellékletben megtalálhatók Az értékelés folyamán felhasznált az ingatlannal kapcsolatos dokumentumok és más adatok: Tulajdoni lap Felújítási költségvetések Fotók Bérlet (forrás: ingatlanjog.com) Fogalma A polgári törvénykönyv meghatározása szerint: Bérleti szerződés alapján a bérbeadó köteles a dolgot időlegesen a bérlő használatába adni, a bérlő pedig bért fizetni. A bér nagyságát főszabályként a felek megállapodása határozza meg. A bérelt mindig a dolog használatának időleges átengedését jelenti. A bérlet tárgya lehet bármilyen dolog, vagy jog, amely alkalmas arra, hogy azon tartós használatot lehessen gyakorolni. A használat átengedése, de a rendelkezési jog megtartása mellett lehet szó bérletről, mert ha a rendelkezési jogot is átruházzák, akkor kölcsönről van szó A bérleti szerződés alanyai: A bérbeadó és a bérlő A felek jogai és kötelességei A bérbeadó legfontosabb kötelezettsége, hogy a dolgot a bérlő használatába adja. A bérbeadó helytállással tartozik azért, hogy a bérlet telje tartama alatt a bérelt dolog alkalmas a szerződés szerű használatra, és a szerződés előírásainak mindvégig megfelel.

4 CITY-FORM 2000 KFT. 14/4 A bérbeadó szavatolja, hogy a bérlő a bérelt dolgot a bérlet tartama alatt háborítatlanul használhatja, arra harmadik személynek semmiféle joga, vagy követelése nincs ami a bérlőt a használatban korlátozza, vagy megakadályozza. Ellenkező esetben a bérlő azonnal felmondhat. Mivel a bérbeadó kikerül a dolog birtokából, módot kell adni arra, hogy időszakonként a dolog állagát ellenőrizhesse. Ha bérbeadó az ellenőrzés során, vagy más módon tudomást szerez arról, hogy a dolgot nem rendeltetésének megfelelően szerződésszerűen használják követelheti, hogy a bérlő az ilyen használattal hagyjon fel. Ha kára is keletkezett ebből, követelheti a kár megtérítését is. Ha a bérbeadó felszólítása eredménytelen, a bérleti szerződést azonnali hatállyal felmondhatja. Azonnali hatályú felmondás illeti meg a bérbeadót akkor is, ha a rendellenes, és szerződésellenes használat következtében a dolog olyan mértékben megrongálódott, hogy az a dolog pusztulását eredményezheti. A bérbeadó alapvető érdeke, hogy a dolgot olyan állapotban kapja vissza a szerződés megszűnésekor, amilyen állapotban a szerződés megkötésekor volt. A bérbeadó számára nem közömbös ki használja a dolgot. Fő szabályként ezért a bérlő a dolgot más személynek a bérbeadó hozzájárulása nélkül a dolog használatát nem engedheti át. A bérlő legfontosabb kötelessége a bérleti díj megfizetése. A bérleti díjat a szerződésben kikötött időben, módon és összegben megfizetni. A bérlő nem, köteles a bérleti díj fizetésére arra az időre, amíg nem tudja a bérelt dolgot használni, ha ez az ok a bérlőtől függetlenül keletkezett. A bérfizetési kötelezettség megszegésének következményeként a bérbeadót megilleti az azonnali hatályú felmondás. Ez előtt azonban a bérbeadó köteles írásban felszólítani a bérlőt a bér megfizetésére határidő tűzésével. Az utólagos bizonyítás érdekében ezt ajánlott levélben célszerű megtenni. A dolog fenntartásával járó kisebb kiadásokat a bérlő, a többi kiadást és a dologgal kapcsolatos közterheket a bérbeadó viseli. A bérlő kérheti a dologra fordított költségei megtérítését. A bérlet megszűnése Bekövetkezik: a szerződésben kikötött idő elteltével a szerződésben meghatározott körülmény bekövetkezésével a dolog elpusztulásával. A határozott időre kötött bérletet 15 napra lehet felmondani. A határozott időre kötött bérlet határozatlan időtartamúvá alakul át, ha a bérleti idő lejárta után a bérlő a dolgot tovább használja.

5 CITY-FORM 2000 KFT. 14/5 Ingatlan nyilvántartási adatok: 1148 Budapest XIV. ker. Bánki Donát utca 16. alagsor Belterület Hrsz.: 31913/14/A/126 Társasház. Az önálló ingatlanhoz tartoznak az alapító okiratban meghatározott helyiségek. I. rész. Terület megnevezése: Nettó területe: iroda 134 m2 II. rész. Tulajdoni hányad: 1/1 Jogállás: Tulajdonos Jogosult neve: Budapest XIV. kerület Zugló Önkormányzata Címe: 1149 Budapest XIV. ker. Pétervárad utca 2. III. rész Nem tartalmaz bejegyzést! A tulajdoni lap, a térképmásolat és a természetbeni helyzet vizsgálata során tapasztalt esetleges eltérések, az értékelő ingatlan-nyilvántartási megjegyzése, jogi helyzete: Az ingatlan nyilvántartási adatokat részleteiben nem vizsgáltuk, a mellékelt nem hiteles tulajdoni lapok birtokában végeztük az értékelést. Jogi ügyekben állást nem foglaltunk. Vizsgált ingatlan 1/1 tulajdoni hányad, társasház alapító okirat nem állt rendelkezésünkre! Megbízói adatszolgáltatás alapján történt a vizsgált ingatlan beazonosítása! Vizsgált ingatlan bejáratai az épület Padlizsán utca felőli oldalára nyílnak

6 CITY-FORM 2000 KFT. 14/6 Az ingatlan általános jellemzői: Település neve: Lakosainak száma: Kerület leírása: Kerületen belüli elhelyezkedése: Környezete: Megközelíthetősége: Tömegközlekedési eszközök: Utca, burkolata: Infrastruktúra: Domborzat, lejtés, tájolás: Telek alakja: Épület elhelyezkedése a telken: Jelenlegi hasznosítás: Parkolás: Értékbefolyásoló környezeti tényezők: Budapest XIV. kerület fő Budapest XIV. kerülete a főváros pesti oldalán található. Történelmi neve Zugló, a kerületi önkormányzat is ezt használja hivatalos névként, régi német neve Lerchenfeld. Közepes méretű, területe 18,15 km², azonban több mint 123 ezer ember otthona, így a főváros harmadik legnépesebb kerülete (a pesti oldalon a legnépesebb). Számos olyan középületet találunk itt, melyek országos kulturális, sportcélú feladatot látnak el. A belvároshoz viszonylag közel található. Nagy része zöldövezet, ezért nevezhetjük Pest tüdejének is, m² zöldfelület található területén, beleértve a város egyik legnagyobb parkját, a Városligetet is. Számos lakótelepe közül a legnagyobb a Füredi utcai. Az értékelt ingatlan a kerület Fogarasi út és Kerepesi út közötti lakótelepi részén, a Bánki Donát u. és Padlizsán u. sarkán található. Társasházakkal beépített lakó környezet. Mindvégig szilárd burkolatú úton. Az ingatlan közlekedési kapcsolata jó. Megközelíthető több autóbusz, troli járattal is. A legközelebbi megállóhely 100 m belül megtalálható. Kétirányú közlekedést biztosító aszfaltburkolatú út, mindkét oldalán járda került kialakításra. A közelben teljeskörűen kiépített, fontosabb közintézmények itt a központban érhetők el, bevásárlási lehetőség 200 méteren belül biztosított. Észak-Dél tengelyű, sík, sarki telek. Nem ismert. Zárt sorúan álló beépítésű. Az ingatlan jelenleg üresen áll. Felújításra szorul. Az épülettel szemben a közterületen, illetve a kapcsolódó utcákban megoldott (díjfizető övezet). Lakó környezet, gyenge gyalogos forgalom

7 CITY-FORM 2000 KFT. 14/7 Épület általános jellemzői: Építési módja: Alapozás: Szigetelés: Függőleges teherhordó szerkezet: Vízszintes teherhordó szerkezet: Tető formája, szerkezete, fedése: Épület külső burkolata: Épület tagolódása: Épület építési éve: Szerkezeti hibák: Épület műszaki állapota: Hagyományos falazatok. Kavicsbeton/tégla alap. Feltehetően bitumenes lemez (feltárás nem történt) Hagyományos falazatok. Béléselemes, vb. gerendás födém Magastető (fa fedélszék), síkpala és lemez fedés Kőporos, festett, vakolt burkolat Alagsor+magasföldszint+3 emelet Az 1960-as években. Helyszíni bejárásunk során, az épület tartószerkezetein teherbírási rendellenességre, vagy alapozási zavarra utaló károsodásokat nem láttunk, süllyedésre utaló nyomokat nem észleltünk. A tartószerkezet sérülésmentes, az épületen beázás nem tapasztalható, a külső vízelvezetés jól működik. A homlokzat és a nyílászárók nem biztosítják a mai előírásoknak megfelelő hő-védelmet. Közművek: Víz Villany Gáz Csatorna Vezetékes, fogyasztása egyedileg mérhető. Van, fogyasztása egyedileg mérhető. Van, fogyasztása egyedileg mérhető. Van, vízfogyasztás alapján elszámolt.

8 CITY-FORM 2000 KFT. 14/8 Funkcionális jellemzők: Bejárata: Nyílászárók anyaga, állapota: Fűtés és használati melegvíz: Helyiségek tájolása: Helyiségek: Megjegyzés: Felépítmény belső leírása, állapota: A közterület felől (Padlizsán u.) nyílik, utcai 2 db bejárattal. Fa szerkezetű hagyományos gerébtokos, 2 rtg. üvegezéssel készült ablakok és fa szerkezetű gyenge állapotú bejárati ajtók. Fűtési és használati melegvizet gáz kazán biztosítja, radiátor hőleadással. Átlagos állapotú gépészeti rendszer. A helyiségek utca irányába tájoltak. Az iroda helyiségek közlekedő folyosóról érhetőek el. Alaprajzi elrendezése átlagosnak mondható. A helyiségek méretei megfelelőek. Belső helyiségek bevilágítottsága megfelelő. A belső terek felújítandó műszaki állapotúak. A falak a legtöbb helyen felázottak és salétromosak, vakolat hiányos. Egy korábbi lefolyócső problémából származhat a falak felázása (megszüntetésre került). A csatorna javításra került. A helyisége burkolata, festése, vakolása javítandó. Nyílászárók elavultak. Jelenlegi állapotában nem alkalmas a rendeltetésszerű használatra, felújításra szorul. ÖSSZESEN: 134,0 K=1 TERÜLETKIMUTATÁS Megnevezés szint Nettó terület Burkolatok K Állapot iroda alagsor 134,00 vegyes/hiányos 1 felújítandó helyiségcsoport nettó terület redukáló redukált terület megnevezése m 2 tényező m 2 iroda 134,0 1,00 134,0 összesen: 134,0 134 Redukált alapterület számítás: A redukált alapterület a piaci összehasonlításos módszernél használatos, mértékének meghatározásával egyneműsítjük az eltérő épületrészeket. A számítás lényege az, hogy az eltérő hasznosságú és különböző fajlagos költséggel megépíthető építményrészeket egyenértékű területre számíthatjuk át.

9 CITY-FORM 2000 KFT. 14/9 Piaci helyzetelemzés A kiskereskedelmi üzletek számának hanyatlása már évek óta tart és tavaly sem állt meg - derült ki a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) a héten közzétett részletes tanulmányából. A kiskereskedelem teljesítményéről szóló kiadvány bemutatja, hogy a vesztesek a kisebb üzletek voltak. Hat év alatt 15 ezerrel csökkent a kiskereskedelmi üzletek száma, így a tavalyi esztendő végén már csak 129 ezer egység várta a bevásárolni vágyókat. A KSH elemzése szerint elsősorban a nem élelmiszertermék jellegű üzletek száma esett vissza, az élelmiszer és élelmiszer jellegű vegyes üzleteké, valamint az üzemanyagtöltő állomásoké kisebb mértékben csökkent. Az üzletek száma 2010-től 2012-ig még emelkedett, majd 2013-tól folyamatosan csökkent, amelyben a nemzeti dohányboltok létrehozása, az online pénztárgéprendszer kialakítása, valamint a 2015 márciusában bevezetett, közel egy évig érvényben lévő, vasárnapi nyitvatartás tilalma játszhatott szerepet - értékeli a folyamatokat a statisztikai hivatal. A kiskereskedelmi üzleteken kívül 2016 végén összesen 6 ezer nemzeti dohánybolt, valamint 2400 gyógyszertár működött az ország területén. Az élelmiszer és élelmiszer jellegű vegyes üzletek 2010-es 43,5 ezres állománya 2016 végére 5,9 százalékkal, 41 ezerre csökkent. A csökkenés döntően az élelmiszer jellegű vegyes üzletek számában bekövetkezett 16 százalékos visszaesés következménye, amit a szakosodott élelmiszerüzletek számának növekedése (8,2 százalék) némileg kompenzált. Ez utóbbi üzlettípuson belül jelentősen emelkedett az egyéb élelmiszer-; a kenyér-, pékáru- és édesség-; valamint a zöldség-, gyümölcsüzletek száma. A nem élelmiszertermék jellegű üzletek száma 2016 végén 85 ezer volt, 12 ezerrel kevesebb, mint 2010 végén. A legnagyobb mértékben a ruházati szaküzleteké (4 ezer), az egyéb iparcikküzleteké (3 ezer), a festékek, vasáruk, barkács és építési anyagok szaküzleteié (1400), valamint a könyv-, újság-, papír- áru-szaküzleteké (1400) esett vissza. Ugyanakkor nőtt a humán gyógyászati termékek (355) és a telekommunikációs termékek szaküzleteinek (26), a sportszerszaküzletek (39), valamint az állatgyógyászati termékek üzleteinek (51) száma. A kiskereskedelembe nem számító gépjármű- és járműalkatrész-üzleteké 2016 végén közel 8 ezer volt, 1048 darabbal kevesebb, mint 2010 végén. Míg a 120 négyzetméter alatti, valamint a 120 és 1000 négyzetméter közötti alapterületű üzletek száma 2012 óta szinte folyamatosan csökkent, addig az 1000 négyzetméternél nagyobb egységek száma - a 2014-ben történt visszaesés kivételével - töretlenül emelkedik. A legkisebb méretkategóriába tartozó üzletek száma 2010 és 2016 között összességében közel akkora mértékben csökkent, 11,9 százalékkal, mint amekkora növekedés tapasztalható ebben az időszakban a legnagyobb kategóriába tartozók körében (12,2 százalék). Az élelmiszer- és élelmiszer jellegű vegyes üzletek esetében a külföldi vállalkozások által működtetett boltok száma közel olyan mértékben nőtt, mint amilyennel a hazai üzemeltetésűeké csökkent. A többi üzlettípus esetén az üzletszám módosulásának iránya a külföldi és belföldi üzemeltetésűek esetében azonos volt, csak a mértéke tért el. Csupán a külföldiek által működtetett iparcikk jellegű vegyes, illetve használtcikk-üzletek száma stagnált. A tavalyi év végén összesen 15,4 millió négyzetméter volt a kiskereskedelmi üzletek eladótéralapterülete, 300 ezer négyzetméterrel kevesebb, mint 2010 végén. A kisebb boltok eltűnésével nem meglepő módon az egy üzletre jutó átlagos alapterület a 2010 végi 110-ről 2016 végére 120 négyzetméterre emelkedett.

10 CITY-FORM 2000 KFT. 14/10 Hasznosítás: Vizsgált ingatlan jelenleg üresen áll, felújítandó állapotú iroda. Alternatív használat: Alternatív hasznosítási lehetősége iroda, lakás, esetlegesen szolgáltató helyiség lehet. A közvetlen környezet gyalogos forgalma gyenge. Értékbefolyásoló tényezők: Az ingatlan értéknövelő, értékcsökkentő tényezőit SWOT elemzés keretein belül vizsgáltuk, melynek során az adott eszközt értékeltük a jellemző erősségek (Strengths), gyengeségek (Weaknesses), lehetőségek (Opportunities), és veszélyek (Threats) szempontjából. Az erősségek és gyengeségek belső tényezők, ezért befolyásolni tudjuk őket, azonban a veszélyek és a lehetőségek, olyan külső adottságokat jelentenek, amelyekre csak a legritkább esetben tudunk hatással lenni, ezeket nem tudjuk igazából irányítani. ERŐSSÉGEK (STRENGTHS) 2 db bejárat, közterületről való megközelíthetőség. GYENGESÉGEK (WEAKNESSES) Felújítandó állapot. Gyenge gyalogos forgalom. LEHETŐSÉGEK (OPPORTUNITIES) VESZÉLYEK (THREATS), egyéb -

11 CITY-FORM 2000 KFT. 14/11 Bérleti díj megállapítása: Vizsgált ingatlan jelenleg üresen áll, felújítandó állapotú iroda. Alternatív hasznosítási lehetősége iroda, lakás, esetlegesen szolgáltató helyiség lehet. A közvetlen környezet gyalogos forgalma gyenge. Első lépésben feltérképeztük a hasznosíthatóságának megfelelő bérleti díj tartományokat. Az elérhető bérleti díjat, a rendelkezésre álló bérleti díjakat is tartalmazó adatbázisunk adatai alapján határoztuk meg. Összehasonlítás szempontjai GAZDASÁGI TÉNYEZŐK Ingatlan címe: Értékelendő 1148 Budapest XIV. ker. Bánki Donát utca 16. alagsor Összehasonlító - 1 Budapest XIV. ker. Mexikói út Összehasonlító - 2 Budapest XIV. ker. Örs vezér tere Összehasonlító - 3 Budapest XIV. ker. Egressy tér közelében Emeleti elhelyezkedése: alagsor 1. emelet földszint emelet Jelleg, funkció: iroda iroda (lakásban) iroda (irodaházban) iroda (irodaházban) Építés éve: Adat forrása: ingatlan.com ingatlan.com ingatlan.com Adat azonosítója: bérleti díj (Ft/hó) redukált alapterület (m2) fajlagos ár (Ft/m2/hó) bérleti viszony típusa kínálat kínálat kínálat kínálat/realizálás időpontja június június június kínálat/realizálás korrekciós tényező 0,95 0,95 0,95 korrigált fajlagos bérleti díj (Ft/m2/hó) ÉRTÉKKIIGAZÍTÁS AZ ELHELYEZKEDÉS, MIKROKÖRNYEZET ÉS MINŐSÉG MIATT kerületen belüli elhelyezkedés alapterület műszaki állapot közterületről megközelítés emeleti elhelyezkedése fűtési mód hasznosíthatóság parkolás ÖSSZEHASONLÍTÁS KÖVETKEZTETÉSE SÚLYOZÁS számítás alapját képező terület (m2) 134,00 fajlagos átlagár (Ft/m2/hó) becsült bérleti díj (Ft/hó) kedvezőbb kedvezőbb hasonló 0,95 0,95 1, m2 kisebb kisebb kisebb 0,95 0,95 0,90 felújítandó kedvezőbb kedvezőbb kedvezőbb 0,75 0,70 0,70 2 db bejárat kedvezőtlenebb kedvezőtlenebb kedvezőtlenebb 1,05 1,05 1,05 alagsor kedvezőbb kedvezőbb kedvezőbb 0,95 0,95 0,95 központi gáz hasonló hasonló hasonló 1,00 1,00 1,00 iroda hasonló hasonló hasonló 1,00 1,00 1,00 közterületen hasonló hasonló hasonló 1,00 1,00 1, % 33% 33%

12 CITY-FORM 2000 KFT. 14/12 A rendelkezésünkre bocsátott felújítási költségvetésben foglalt munkák elvégzését követően a bérlemény kiadásának lehetőségei, feltételei javulnak. A felújítás elősegíti az esetleges új bérlő számára az ingatlan használatba vételét. A bérlői használatbavételhez elvégzendő felújítás a következőket tartalmazza: gépészeti hálózat felújítása, elektromos hálózat korszerűsítése, vakolatok javítása, glettelés és festés, új padló burkolatok, meglévő nyílászárók felújítása. Gépészeti felújításra br Ft, építészeti munkákra br Ft, elektromos munkákra br Ft-ról szóló költségvetések állnak rendelkezésre. A költségvetésben szereplő munkák összértéke cca. bruttó 9,6 MFt. Fajlagos felújítási költség cca. br. 71 eft/m2. A költségek reálisnak mondhatóak (átfogó és teljes felújítás esetén). A felújítást követően a bérleti díj kalkulálásához alkalmazott összehasonlító műszaki állapot korrekciók változásával a lehetséges bérleti díj is növekszik. Összehasonlítás szempontjai Ingatlan címe: Értékelendő 1148 Budapest XIV. ker. Bánki Donát utca 16. alagsor Összehasonlító - 1 Budapest XIV. ker. Mexikói út Összehasonlító - 2 Budapest XIV. ker. Örs vezér tere Összehasonlító - 3 Budapest XIV. ker. Egressy tér közelében Emeleti elhelyezkedése: alagsor 1. emelet földszint emelet Jelleg, funkció: iroda iroda (lakásban) iroda (irodaházban) iroda (irodaházban) GAZDASÁGI TÉNYEZŐK Építés éve: Adat forrása: ingatlan.com ingatlan.com ingatlan.com Adat azonosítója: bérleti díj (Ft/hó) redukált alapterület (m2) fajlagos ár (Ft/m2/hó) bérleti viszony típusa kínálat kínálat kínálat kínálat/realizálás időpontja június június június kínálat/realizálás korrekciós tényező 0,95 0,95 0,95 korrigált fajlagos bérleti díj (Ft/m2/hó) ÉRTÉKKIIGAZÍTÁS AZ ELHELYEZKEDÉS, MIKROKÖRNYEZET ÉS MINŐSÉG MIATT kerületen belüli elhelyezkedés alapterület műszaki állapot közterületről megközelítés emeleti elhelyezkedése fűtési mód hasznosíthatóság parkolás ÖSSZEHASONLÍTÁS KÖVETKEZTETÉSE SÚLYOZÁS számítás alapját képező terület (m2) 134,00 fajlagos átlagár (Ft/m2/hó) becsült bérleti díj (Ft/hó) kedvezőbb kedvezőbb hasonló 0,95 0,95 1, m2 kisebb kisebb kisebb 0,95 0,95 0,90 felújítandó hasonló kedvezőbb kedvezőbb 1,00 0,95 0,95 2 db bejárat kedvezőtlenebb kedvezőtlenebb kedvezőtlenebb 1,05 1,05 1,05 alagsor kedvezőbb kedvezőbb kedvezőbb 0,95 0,95 0,95 központi gáz hasonló hasonló hasonló 1,00 1,00 1,00 iroda hasonló hasonló hasonló 1,00 1,00 1,00 közterületen hasonló hasonló hasonló 1,00 1,00 1, % 33% 33%

13 CITY-FORM 2000 KFT. 14/13 Összesített bérleti díj meghatározása: Bérletidíj az ingatlanra: Ft súly: 100% Ft A vizsgált ingatlan havi (nettó) bérleti díja kerekítve = Ft A szakértői jelentésben szereplő Budapest XIV. ker. Bánki Donát utca 16. alagsor 31913/14/A/126 hrsz alatti 1/1 ingatlan bérleti díját az Általános Feltételrendszerben foglaltak szerint elvégezve i fordulónapra Ft/hó + ÁFA összegben, azaz SZÁZHARMINCHÉTEZER Forintban/hó összegben határoztuk meg.

14 CITY-FORM 2000 KFT. 14/14 Jelen értékbecslés kizárólag az alábbi feltételek mellett érvényes: Az ingatlan teher-, igény- és permentes állapota. Az ingatlan jogi helyzetével kapcsolatos adatokat a Megbízó szolgáltatta. Az ingatlan jogi helyzetének vizsgálata beleértve az ingatlan tulajdonjogának, terheinek vizsgálatát nem képezte és nem is képezhette a megbízás tárgyát, így ezzel kapcsolatos adatok valósághűségéért semmiféle felelősséget nem vállalhatunk. Az ingatlan tulajdoni lapján szereplő adatokat és tényeket valósnak tekintettük, továbbá feltételeztük, hogy az ingatlan forgalomképessége semmilyen módon korlátozás alá nem esik. Nem vállalunk felelősséget a piaci, gazdasági körülményekben bekövetkezhető esetleges változásokért, így az értékelés határnapja után bekövetkező események vagy körülmények megváltozása esetén nem vagyunk kötelezhetőek jelen tanulmányunk térítésmentes újraírására. A jelentésben szereplő értékek az értékelés határnapjának megfelelő pénzügyi kondíciókat tükrözik. Értékbecslésünkben hozzáértő, felelős, a jó gazda gondosságával eljáró tulajdonost feltételeztünk. Az értékbecslésben mellékleteként becsatolt dokumentumok, térképek kizárólag az ingatlan bemutatását, azonosíthatóságát célozzák. Az értékelés során feltételeztük, hogy az ingatlanon nem találhatók olyan rejtett, nem látható vagy földfelszín alatti dolgok, amelyek az ingatlan megállapított értékét befolyásolhatják. Megbízásunknak nem képezte tárgyát geodéziai, statikai, talajmechanikai, épületfizikai, környezetvédelmi, valamint földfelszín alatti ásványkincsek feltárására és azok használati jogára vonatkozó vizsgálatok végzése. Fontosnak tartjuk rögzíteni, hogy ilyen irányú ismeretekkel nem is rendelkezünk. A helyszíni szemle szemrevételezés útján történt. Jelen értékbecslés a megjelölt célra készül és kizárólag arra használható fel. Bármilyen más felhasználás esetén semminemű felelősséget nem vállalunk. Jelen szakvélemény kizárólag a Zuglói Városgazdálkodási Közszolgáltató Zrt. részére készült. Ezzel a céllal nem összefüggő ügylet felhasználása esetén sem bírósági megjelenésre, sem tanúskodásra eltérő megállapodás hiányában nem vagyunk kötelezhetőek. Jelen értékbecslést nem lehet nyilvánosságra hozni, és nem lehet arra nyilvánosan publikált anyagokban hivatkozni. Társaságunk nem vállal felelősséget semmiféle következményként, véletlenszerűen vagy büntetésként felmerülő veszteségért, kárért vagy ráfordításért (kiemelten az el nem ért hasznot, opportunity cost- ot stb.). Veszélyes anyagok feltárására vonatkozó vizsgálatot nem végeztünk. A vagyonértékelő szakembernek nincs meg a képesítése arra, hogy felismerje a veszélyes, egészségre ártalmas anyagokat. Veszélyes anyagok, például azbeszt, savak, mezőgazdasági növényvédő szerek, egyes szigetelő anyagok jelenléte jelentősen befolyásolhatja az ingatlan érékét. Az értékelés elvégzésekor feltételeztük, hogy ilyen anyagok nem találhatók az ingatlanon. Amennyiben szükséges, ez ügyben Megrendelő kötelessége környezetvédelmi szakértő külön megbízása.

15

16 17,77 Belmagasság: 2,75 m 22 5, , , , , , , , , , , , , , , ,40 1,28 11,21 2,42 2, ,46 1, , ,00 2, ,46 1, , , ,46 1, , ,30 p.m.: 1,10 Csempeburkolat a fal tetejéig Csempeburkolat 2 m magasságig Raktár 02 P: Kerámia SzT: 6,05 m 2 Konyha 01 P: Kerámia SzT: 9,83 m 2 p.m.: 1,10 1,60 1, ,00 p.m.: 1,70 WC 03 P: Kerámia SzT: 1,14 m ,20 p.m.: 1,10 1,60 1,30 1,40 1,30 p.m.: 1,10 06 P: Parketta SzT: 11,87 m 2 07 Mosdó P: Parketta 04 SzT: 12,01 m 2 P: Kerámia 42 1, ,00 1, , , , , SzT: 1,44 m 2 08 P: Parketta SzT: 24,58 m 2 09 P: Parketta SzT: 15,46 m ,49 1, , , , , , , , p.m.: 1, ,30 5, , , , ,77 1,40 1,30 p.m.: 1,10 Közlekedő 05 P: Kerámia SzT: 21,46 m P: Parketta SzT: 20,90 m 2 1,40 p.m.: 1, ,30 1,10 1,00 90 p.m.: 1,10 1,60 1,30 1,40 1,30 p.m.: 1,10 11 P: Parketta SzT: 17,37 m ,84 3, , , ,84 3, ,10 11,21 Helyiség száma 01 Helyiség neve Konyha Terület 09,83 m Raktár WC 06,05 m2 01,14 m Mosdó Közlekedő 01,44 m2 21,46 m ,87 m2 12,01 m ,58 m2 15,46 m ,90 m2 17,37 m2 Összesen: 142,11 m2 ARKKITEHTI KFT. lc.:1148 Bp, Nagy Lajos király útja 68/B terv megnevezése: ÜZLETHELYISÉG/LAKÁS FELMÉRÉSI TERVDOKUMENTÁCIÓ munka megnevezése: Bérlemény 1145 Budapest, Bánki Donát u. 16 megbízó: Zuglói Zrt Budapest, Pétervárad utca építészet: Sipos Gergely 1162 Budapest, Diófa utca 25. okl.építészmérnök É rajz megnevezése: m=1: ÉPÍTÉSZ ÉS MÉRNÖKIRODA KFT. aláírás:... aláírás:... Alaprajz 1.1 Ez a rajz az Sipos Gergely szellemi tulajdona. Harmadik fél számára sem eredeti, vagy másolt formában, sem egyéb módon történő továbbadása nem megengedett. A rajz tartalmának közzététele tilos.

17 Ingatlan címe: Hrsz.: 1148 Budapest XIV. ker. Bánki Donát utca 16. alagsor 31913/14/A/126 Budapest térkép Kerülettérkép

18 Ingatlan címe: Hrsz.: 1148 Budapest XIV. ker. Bánki Donát utca 16. alagsor 31913/14/A/126 Térképrészlet Műholdkép

19 1148 Budapest XIV. ker. Bánki Donát utca 16. alagsor - Hrsz /14/A/126 Utcakép Utcakép Befoglaló társasház homlokzata 2 db bejárata közterületről Ablakok a közterület felé

20 1148 Budapest XIV. ker. Bánki Donát utca 16. alagsor - Hrsz /14/A/126 Salétromos falak Salétromos falak

21 1148 Budapest XIV. ker. Bánki Donát utca 16. alagsor - Hrsz /14/A/126

22 1148 Budapest XIV. ker. Bánki Donát utca 16. alagsor - Hrsz /14/A/126 Bejárat