FEDEZET CÉLJÁRA FELAJÁNLOTT INGATLANOKRA VONATKOZÓ SZABÁLYOK

HTML
DOWNLOAD

Méret: px

Mutatás kezdődik a ... oldaltól:

Download "FEDEZET CÉLJÁRA FELAJÁNLOTT INGATLANOKRA VONATKOZÓ SZABÁLYOK"

Róbert Balla
10 évvel ezelőtt
Látták:

1 FEDEZET CÉLJÁRA FELAJÁNLOTT INGATLANOKRA VONATKOZÓ SZABÁLYOK Előzetes ingatlanérték, fedezeti alkalmasság megállapítása az ügyfél adatszolgáltatásai alapján: 1. TULAJDONI LAPRÓL LEOLVASHATÓ INFORMÁCIÓK: Ingatlan fekvése: Belterület: a település közigazgatási területének - jellemzően a település történetileg kialakult, elsősorban összefüggő, beépített, illetőleg beépítésre szánt területeket tartalmazó - kijelölt része. Külterület: a település közigazgatási területének belterületnek nem minősülő, elsősorban mezőgazdasági, erdőművelési, illetőleg különleges (pl. bánya, vízmeder, hulladéktelep) célra szolgáló része. Zártkert: A zártkerteket az 1960-as években alakították ki, avval a céllal, hogy kompenzálják az államosítás és a kezdődő TSZ-esítés által előidézett tulajdonosi és termesztési bizonytalanságot oly módon, hogy magántulajdon, ezáltal és földhasználatot adtak a népnek. Természetben a település külterületének nagyüzemileg nem művelhető, elkülönített része voltak ezek. A zártkert, mint ilyen, ma már a jogszabályok szerint megszűnt, azonban az állampolgárok és a hivatalos szervek zöme még ma is ilyenként ismeri, annak tartja, és annak nevezi a volt zártkerteket, amelyek ma már külterületek. Ingatlan megnevezése: Tulajdoni lapon szereplő megnevezés lényeges, az értékelő a tulajdoni lapon szereplő megnevezésből kiindulva tudja az értékelést elkészíteni. Példák: Zártkerti ingatlannál gazdasági épület megnevezéssel szerepel a lakófunkcióra használt épület: legtöbb bank nem fogadja el fedezetnek- de van lehetőség annak vizsgálatára, hogy átvezethető a lakó funkció. Beépítetlen terület megnevezéssel szerepel tulajdoni lapon a már felépült lakóépület: ez esetben az ügyféltől használatbavételi engedélyt kell kérni. Ha nincs, akkor lakóépületként aktuális értéken nem lehet értékelni.

illetőleg beépítésre szánt területeket tartalmazó - kijelölt része.

2 Alapterület: Általában egységes minden hitelintézetnél, hogy a tulajdoni lapon szereplő lakásterületen kívüli egyéb alapterületeket/épületrészeket, például lakáshoz tartozó garázst, kertrészt, tárolót, stb. csak akkor lehet figyelembe venni, ha társasház alapító okirattal igazolták, hogy a lakáshoz tartozik. 2. TÉRKÉPMÁSOLATRÓL LEOLVASHATÓ INFORMÁCIÓK: Közterület kapcsolat: Banki hitel fedezetének csak az olyan ingatlanok fogadhatóak el, melyek közterületről önállóan megközelíthetőek. Példa: építési teleknél közút szélesítés miatt szabályozási tervben lejegyeznek egy út részt. Ez önálló helyrajzi számot kap. Ez esetben a telek közterület felől csak az úton keresztül közelíthető meg. Be kell kérni az út tulajdoni lapját is, és a két ingatlan (út+telek) csak egyetemleges terheléssel lehet fedezet! Fel nem tüntetett épületrészek: Ha egy épület/épületrész nem szerepel a térképmásolaton, csak akkor vehető figyelembe, ha használatbavételi vagy fennmaradási engedéllyel rendelkezik. Ez alól enyhébb szabályt csak az AXA, MKB, és OTP enged: ha bizonyíthatóan 10 évnél régebben épült figyelembe lehet venni, ha az értékbecslő nyilatkozik, hogy a helyi építési szabályoknak megfelelően épült az épületrész. 3. INGATLAN MŰSZAKI ADOTTSÁGAI Falazat Vályog, vegyes és vert falazatú épületek értékelésének feltételei Az értékelés során a szakértőnek meg kell vizsgálnia, hogy épületen vizesedés nyomai láthatók-e, megoldott- e az épület körüli külső vízelvezetés és a csapadék vízelvezetése rendszeresen karbantartott-e Vegyes falazatú ingatlanok csak kivételesen fogadhatóak be fedezetként, csak akkor, ha nincsen szigetelési hiányosság, és jó állapotú. Ennek oka, hogy a bank hosszú távra helyez ki hitelt: rossz állapotú, nem karbantartott ingatlan értékállósága hosszú távon nem biztosított. Ha vegyes falazatú ingatlanon vizesedés nyoma látható nem fogadható el fedezetnek: AXA, RAIFFEISEN, ERSTE, KH, MKB OTP-nél ilyen szigorú kritérium nincsen. Belmagasság: Kis belmagasság általában értékcsökkentő tényező. Ha az átlagos belmagasság a 2,2 m belmagasságot nem éri el nem alkalmas fedezetnek. (ERSTE) 2

TÉRKÉPMÁSOLATRÓL LEOLVASHATÓ INFORMÁCIÓK: Közterület kapcsolat: Banki hitel fedezetének csak az olyan ingatlanok fogadhatóak el, melyek közterületről önállóan megközelíthetőek.

3 Komfortfokozat Ha az ingatlan komfortfokozata alacsony komfortos fokozatot el nem érő komfortfokozatú lakóingatlan esetén általában nem fogadható el fedezetként. Például nincsen fürdő, WC, vagy konyha a lakóépületen belül. (Ha a konyha lakóépületen belül nem, csak a melléképületben van, akkor sem minősül komfortosnak a lakóépület!!!) Rossz műszaki állapotú ingatlanok: Ha az ingatlan műszaki állapota rossz- nem biztosított a hosszú távú értékállóságaígy legfeljebb telekként lehet értékelni. De telekként is csak akkor, ha megfelel az építési telek kritériumainak. Ez esetben az értékbecslő vizsgálja a helyi építési szabályozás előírásait (beépíthető- e, hány %- ban, milyen paraméterekkel) Telek: egy helyrajzi számon nyilvántartásba vett földterület. Építési telek: beépítésre szánt területen fekvő, az építési szabályoknak megfelelően kialakított és közútról vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül megközelíthető telek. Elhelyezkedés: Nem vehető figyelembe fedezetként például az ERSTÉNÉL, vagy magas kockázatokat kell alkalmazni a hitelbiztosítéki érték megállapításánál, ha ingatlan közvetlen környezete és/vagy a település ingatlanpiaci presztízsének megítélése kifejezetten rossz. Ugyanez igaz abban az esetben, ha a potenciális vevői kör igen alacsony, vagy ilyen nem feltételezhető. Például: kis településen luxuskivitelben épület, nagy értékkategóriájú ingatlan. 4. GYAKORI PROBLÉMÁK: Építés alatt álló ingatlanok Várható értéken kell értékelni az olyan ingatlanokat, melyek építés alatt állnak, és ezáltal engedélyköteles munkát végeznek az ingatlanon! Ez esetben az értékelő megállapít egy aktuális értéket és várható értéket. Kötelezően csatolni kell a jogerős építési engedélyt, valamint az engedélyezési tervdokumentáció lepecsételt példányát. 3

!!) Rossz műszaki állapotú ingatlanok: Ha az ingatlan műszaki állapota rossz- nem biztosított a hosszú távú értékállóságaígy legfeljebb telekként lehet értékelni.

4 Aktuális értéken lehet értékelni építés alatt álló ingatlanokat az alábbi esetekben: o a végleges, jogerős használatba vételi engedéllyel rendelkező, de be nem fejezett új építésű ingatlanokat o a felújítás alatti, de az ide vonatkozó jogszabály (37/2007. (XII.13.) ÖTM rendelet) alapján nem engedélyköteles munkálatok alatt álló lakóházakat, lakásokat (lakások) Osztatlan közös tulajdonú ingatlanok Ügyvéd által ellenjegyzett használati megállapodás, és vázrajz kell!! Csak akkor fogadható el, ha a megállapodást minden tulajdonostárs aláírta. Ezt az értékbecslő vizsgálja. És csak akkor lehet fedezet, ha önállóan megközelíthető a közös használatú részből, valamint önálló a fűtési rendszere, és önállóak a mérőórái! Helyszíni szemlén kötelezően le kell fényképezni a lakáshoz tartozó közmű-mérőórákat. Önálló Hrsz-en lévő felépítményes ingatlan (pl.: 123/A): Vizsgálandó a felépítmény önálló értékesítése esetén az ingatlan forgalomképessége! az ingatlan alatti telek tulajdoni lapját is csatolni kell, valamint ha a felépítmény tulajdonosa szerepel a telek tulajdonosi körében, úgy azon ingatlan (telek) részt is fedezet alá kell vonni Értékcsökkentő tényezőként figyelembe kell venni a telekkel való rendelkezési jog hiányát Kis lélekszámú településen fekvő ingatlanok: Ha a településen gyenge az ingatlanforgalom a bank nem látja biztosítottnak, hogy értékesíthető az ingatlan. Így nem minden banknál felel meg fedezetként. Könnyűszerkezetes épületek: ÉME engedéllyel rendelkező könnyűszerkezetes épületek fogadhatóak el fedezetként. A hosszú távú értékállóság kockázata magasabban kell meghatározni. ÜGYFÉL ÁLTAL ADOTT ALAPRAJZ: Alaprajz az összes szintről valamint minden épületről szükséges, Olvasható, valós méretek (szélesség, hosszúság) Helyiségek megnevezése és alapterülete 4

) ÖTM rendelet) alapján nem engedélyköteles munkálatok alatt álló lakóházakat, lakásokat (lakások) Osztatlan közös tulajdonú ingatlanok Ügyvéd által ellenjegyzett használati megállapodás, és vázrajz

5 Nyílászárók feltüntetése 5

Hasonló dokumentumok

Ingatlan fedezet általános szabályok

1 Ingatlan fedezet általános szabályok Fedezet Minimális forgalmi érték: 6 millió forint Befogadható ingatlanok: Magyarország területén bejegyzett, per, teher, és széljegy mentes, forgalomképes ingatlanok