Az ingatlanok elemzése. elemzése (gyakorlat) Ingatlanvagyon-értékelı és közvetítı Szakképzés modul

Átírás

1 Az ingatlanok elemzése elemzése (gyakorlat) Ingatlanvagyon-értékelı és közvetítı Szakképzés A-IV. modul

2 Az ingatlanok elemzésének helye az értékelési folyamatban: CÉL MEGHATÁROZÁSA ADATGYŐJTÉS, ELEMZÉS INGATLANVIZSGÁLAT ÉRTÉKELÉSI MÓDSZER KIVÁLASZTÁSA

3 ÉRTÉK MEGHATÁROZÁSA ÉRTÉKELÉSI SZAKVÉLEMÉNY ELKÉSZÍTÉSE

4 Az elemzés helye az értékelési szakvéleményben: Bevezetés Címoldal Tartalomjegyzék Értékelési bizonyítvány (értéktanúsítvány) A megrendelı adatai, utasításai Az értékelés céljának meghatározása

5 Az ingatlan környezetének bemutatása Tágabb környezet (térség vagy régió) Szőkebb (közvetlen) környezet Az ingatlan leírása Ingatlan-nyilvántartás nyilvántartás szerinti állapot Természetbeni leírás Telek, Felépítmény(ek) Funkcionális bemutatás, Alapterületek (helyiségleltár), Szerkezeti leírás, Épületdiagnosztika. Ingatlan jelenlegi gazdasági-pénzügyi állapota, Az ingatlan kezelése, üzemeltetése, Az ingatlan keresletének elemzése.

6 A lehetséges értékelési módszerek rövid áttekintése, A módszer(ek) ) kiválasztása, a választás indoklása, Az érték levezetése, A kapott értékekbıl a végsı érték kialakítása az eredeti célkitőzésnek megfelelıen, Alapfeltételezések, korlátozások, szabá- lyozások, Dátum, aláírás, Függelék.

7 Piramis elemzés: Ingatlan Környék Régió

8 Régió: Valamilyen ismérv alapján lehatárolt, a környezetétıl elkülönült területi egység, Az ingatlannak az a legtágabb környezete, melynek Gazdasági, Földrajzi, Szociológiai, Politikai, stb. Jellemzıi még hatással vannak az ingatlanra.

9 Régiók Homogén (funkcionális) régiók Egyjellemzıs régiók Csomóponti régiók Többjellemzıs régiók Tervezési, v. programozási régiók Totális régiók Pl.: borrégiók csomópontok 7 db. tervezésistatisztikai régió hálózatok hierarchiák kistérségek diffúzió (áramlás)

10 Régió jellemzıi: Rövid történeti áttekintés, Közigazgatás, Földrajzi adottságok, Népesség, Foglalkoztatottság, Jövedelemviszonyok, Vállalkozások,

11 Ingatlanfejlesztések, Közlekedés, Szolgáltatások, Oktatás, kultúra, Kereskedelem, Idegenforgalom.

12 A környék jellemzıi: A környék helyzete a régión belül (lsd. régió jellemzıi), Használat szerinti besorolás, pl.: Lakóterület, Ipari terület, stb. A környék szerepe, híre az ottlakók körében, Közbiztonság,

13 Politikai jellemzık, Bármilyen más információ, tényezı, mely az ingatlan közvetlen környezetét befolyásolja.

14 Ingatlan-nyilvántartás nyilvántartás szerinti bemutatás: Érvényes tulajdoni lap, Földhivatali térkép másolat, Helyi szabályozók: Építési szabályzat, Szabályozási terv, rendezési terv. Egyéb okiratok.

15 Telek jellemzıi: Elhelyezkedés, megközelíthetıség, Távolság a különbözı szintő ellátási köz- pontoktól, Méret, Alak, forma, Lejtési, geodéziai viszonyok, Beépíthetıség, Közmővesítettség, Növényzet, egyéb tartozékok, Telek-kommunikáció, kommunikáció, szolgalmak.

16 Felépítmények funkcionális bemutatása: Távolról közelítve elv, Épület funkciója, Helyiségek: Funkciója, Jellemzıi, Helyiségleltár.

17 Szerkezeti leírás: Fıtartó szerkezetek, Szakipari szerkezetek, Épületgépészet, Épületvillamosság.

18 Épületdiagnosztika: Építmény kórtörténete, Szemrevételezéssel észlelhetı hibajelen- ségek, Rendeltetésszerő használat, Karbantartottság helyzete, Fotó (videó) dokumentáció, Külsı szakértı(k) ) szükségessége.

19 Jelenlegi gazdasági- pénzügyi állapot: Bérleti díjak, kihasználtság elemzése, Mőködési költségek elemzése, Elmúlt évek cash-flowja (CF), Fennálló hitelek.

20 Bevétel Bevétel-kiadás kiadás-hozam hozam modell: Lehetséges B o bevétel - Kihasználatlanságból eredı veszteség + Egyéb bevétel = Effektív B o bevétel - Mőködési költségek = N o mőködési bevétel (NOI)

21 N o mőködési bevétel (NOI) - Adósságszolgálat (ADS) - (Tıkeráfordítás) = (Adózás elıtti) cash-flow (CF) - Jövedelemadó = (Adózott) cash-flow

22 A jelenlegi kezelés: Ki a kezelı? Bérleti stratégia: Bérlıkiválasztás, Bérlımix, Üresen állás. Marketing stratégia, Biztonság, biztosítás, Üzemeltetés (takarítás, gondnoki tevékenység, karbantartás, stb.), Minıségbiztosítás, bérlıi megelégedettség.

23 Az ingatlanok kínálata és kereslete: D P [Ft] D S E 2 E 1 Q [m 2 ]

24 Az ingatlanok keresletét alakító tényezık (lakóingatlanok): Háztartások számának alakulása, Háztartások jövedelme, Fogyasztási és megtakarítási hajlan- dóság, Kamatlábak alakulása, Állami és önkormányzati támogatások rendszere, Foglalkoztatottság (helyi szinten).

25 Az ingatlanok keresletét alakító tényezık (Kereskedelmi ingatl): A kiskereskedık termékei iránti kereslet, Megközelíthetıség, Más tényezık közelsége, melyek odacsalják a vásárlókat, Kamatlábak alakulása, Kereskedelmi tevékenységet érintı szabá- lyozás, Foglalkoztatottság (helyi szinten).

26 Az ingatlanok keresletét alakító tényezık (Irodák): Az adott területen mőködı, irodát igénybe vevı vállalkozások száma, Késıbbi terjeszkedési lehetıség, Az épület minısége, szolgáltatásai, Kamatlábak alakulása, Szolgáltató tevékenységet érintı szabá- lyozás, Foglalkoztatottság.