Ingatlanbefektetések elemzése

Átírás

1 Ingatlanbefektetések elemzése Előadás Ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő Szakképesítés, Ingatlankezelő Szakképesítés A-V. modul Tőkeköltségvetés: Lehetséges teljes bevétel - Kihasználatlanságból eredő veszteség + Egyéb bevétel = Effektív bevétel (EGI) - Működési költségek = N o működési bevétel (NOI) N o működési bevétel (NOI) - Adósságszolgálat (ADS) - (Tőkeráfordítás) = (Adózás előtti) cash flow (CF) - Jövedelemadó = (Adózott) cash flow 1

2 Az ingatlanbefektetés kockázatai Ország- és politikai kockázat: Az országos és helyi politikával és szabályozással összefüggő kockázatok, Sok tekintetben fedi egymást a két fogalom, A legnagyobb politikai kockázat a kisajátítás (államosítás) veszélye, A nemzetközi hitelminősítők kockázati besorolása mérvadó. Nemzetközi hitelminősítők Standard & Poor s Hosszú távú hitelminősítés Befektetés fokozatú AAA: a legjobb hitelfelvevők kategória, megbízható és stabil. AA: jó hitelfelvevők, a kockázat magasabb, mint az AAA. A: a gazdasági helyzet hatással lehet a befektetésre. BBB:közepes kockázatú hitelfelvevők. Nem befektetési fokozatú (más néven bóvli kategória) BB: Hajlamosak a gazdasági változásokat követni. B: a Pénzügyi helyzetük észrevehetően változik. CCC: Jelenleg sérülékeny és függ a kedvező gazdasági helyzettől, hogy teljesíteni tudja a kötelezettségét. CC: Nagyon sérülékeny, nagyon spekulatív kötvények. C: Nagyon sérülékeny, talán a csőd szélén áll vagy elmaradva, de még teljesíti a kötelezettségét. D: Fizetésképtelen, az S&P úgy véli bizonyos vagy az összes kötelezettségeit nem teljesíti. RD: Nem értékelt 2

3 Rövid távú hitelminősítés A-1: Az ügyfél tudja teljesíteni pénzügyi kötelezettségvállalást a kötelezettség erős. A-2: Ki van téve a kedvezőtlen gazdasági feltételek azonban az ügyfél tudja teljesíteni pénzügyi kötelezettségvállalást a kötelezettség megfelelő A-3: A kedvezőtlen gazdasági feltételek valószínűleg gyengíteni fogják az ügyfél pénzügyi kötelezettségvállalását. B: Alapvetően spekulatív karakterisztika. Az ügyfél jelenleg képes teljesíteni a kötelezettségeit, de a bizonytalanság hatással lehet a pénzügyi kötelezettségvállalására. C: Jelenleg veszélyeztetett a nem fizetés terén és a pénzügyi kötelezettségvállalása a kedvező pénzügyi és gazdasági helyzettől függ. D: Fizetési teljesítés elmaradása. A kötelezettségét nem teljesít időben és talán a türelmi időszakban sem. Moody s Hosszú távú besorolás: Aaa, Aa, A, Baa, Ba, B, Caa, Ca, C Rövid távú besorolás: P-1, P-2, P-3, NP Fitch Hosszú távú hitelminősítés Befektetés fokozatú: AAA: a legjobb minőségű, megbízható és stabil AA: egy kicsit nagyobb kockázatot jelent, mint AAA A: gazdasági helyzet hatásának figyelembe vételével lehet finanszírozni BBB: középkategóriás 3

4 Nem befektetés fokozatú BB: hajlamosabbak a változásokra a gazdaságban B: pénzügyi helyzete észrevehetően változik CCC: sérülékeny, de gazdasági kötelezettségvállalásait teljesíteni tudja CC: nagyon sérülékeny, nagyon spekulatív kötvények C: rendkívül sérülékeny, de még csődközeli állapotban is tud fizetni D: fizetésképtelen NR: nyilvánosan nem értékelt Rövid távú minősítések F1 +: a legjobb minőségi osztály, kivételesen erős képessége mellett az ügyfél teljesíti a pénzügyi kötelezettségvállalást F1: a legjobb minőségi osztály, erős kapacitásokkal rendelkező ügyfél teljesíti a pénzügyi kötelezettségvállalást F2: jó minőségű osztály, a kielégítő kapacitással rendelkező ügyfél teljesíti a pénzügyi kötelezettségvállalást F3: valós minőségi osztály, a megfelelő kapacitású ügyfél eleget tud tenni a pénzügyi kötelezettségvállalásnak, de rövid távon a kedvezőtlen körülmények hatással lehetnek az adós kötelezettségvállalásaira B: a spekulatív jellegű C: a pénzügyi kötelezettségvállalás az ügyféltől függ, tartós, kedvező üzleti és gazdasági feltételek D: leggyengébb minősítés Magyarország jelenlegi besorolása Standard & Poor s: Moody s: Fitch: BB+ Ba1 BB+ 4

5 CDS felár Azt mutatja meg, hogy mekkora a valószínűsége, hogy az adós lejáratkor, ill. az esedékes törlesztéskor nem tud majd fizetni. Bázispontokban mérjük. 100 bázispont = 1% Magyarország CDS felára jelenleg* 300 bázispont között ingadozik. Egy kis válságtörténet (1) 1. A 2000-es évek első felének konjunktúrája következtében hatalmas befektetésre váró pénztőke halmozódott fel a fejlett világban. 2. Fokozódott a verseny a hitelek kihelyezése terén. 3. Egyre könnyebb lett a jelzálog-hitelek felvétele, ami miatt megnőtt a hitelek kockázata. 4. A nagy amerikai bankok (Lehman Brothers, Citigroup, J.P. Morgan, stb.) a kockázatos hiteleket értékpapírokba (ún. CDO-kba) csomagolták. CDO Collateralized Debt Obligation Fedezett Adósság-kötelezettség Az értékpapír hozamai egy olyan kosár hozamaiból származnak, mely különböző kockázatú hiteleket tartalmaz. A nagy nemzetközi hitelminősítők a CDO-kat a kibocsátójuk szerint minősítették, így minden CDO a legjobb, azaz AAA besorolást kapott. A jó minősítést kihasználva a bankok egyre kockázatosabb hiteleket tettek a kosárba, így a CDO-k egyre kockázatosabbá váltak anélkül, hogy a befektetők tudtak volna róla. 5

6 Egy kis válságtörténet (2) 5. A CDO-kat kibcsátó bankok a nagy kockázat tudatában csődkockázati biztosítást (ún. CDS) kötöttek. 6. Ezt követően elkezdtek a tőzsdén a saját maguk által kibocsátott CDO-k ellen spekulálni. 7. A biztos csőd tudatában más biztosítóknál csődkockázati biztosítást kötöttek a korábban megkötött CDS-ekre is. 8. Részben a kockázatos hitelek bedőlése, részben a spekuláció révén a CDO-k kezdtek bedőlni, magukkal rántva a CDS-ek kibocsátóit is. 9. Végül a csődhullám megrengette az amerikai pénzügyi rendszert. Ágazati kockázat: Az ingatlanpiacon belül az adott szegmens sajátos kockázatait jelenti: Lakáspiac, Irodapiac, Kereskedelmi ingatlanok piaca, Idegenforgalmi, vendéglátóipari létesítmények, Ipari, logisztikai célú ingatlanok, Mezőgazdasági ingatlanok, stb. Régió kockázata: Régió: Az ingatlan legtágabb környezete, mely gazdaságilag még hatással van annak keresletére, Nem feltétlenül esik egybe valamely tervezési-statisztikai régióval, A kockázat megítélésénél elsősorban a régió rövid-, közép- és hosszútávú fejlesztési stratégiájából kell kiindulni. 6

7 Vállalkozás specifikus kockázatok: Meghatározza: A vállalkozás mérete, Tulajdonosi összetétele, Tőkeellátottsága, Goodwill, A menedzsment (pl.: ingatlankezelő), A vállalkozás jelenlegi piaci pozíciója, A vállalkozás stratégiája. Árfolyamkockázat: Attól függ, milyen devizanemben tervezzük a bevételeket és ráfordításokat, Az ingatlanbefektetések esetében a befektetők mindig banki eladási árfolyamon számolnak. Inflációs kockázat: Kezelése történhet: A kamatlábak megválasztásával, A bérleti díjak, ill. működési költségek indexálásával. 7

8 Kamatláb kockázat: A külső finanszírozás kockázatát jelenti. Mindig számításba kell venni az esetleges későbbi refinanszírozás lehetőségét is. Jogi kockázatok: A tevékenység (helyi) szabályozása, Szerződések, Bérleti díjak behajtásával kapcsolatos kockázatok, stb. Vis major kockázata: Azon kockázatok, melyek bekövetkezésének oka kívül esik a befektető hatáskörén, Némiképpen mérsékelhető az ingatlan biztosításával. 8

9 A beruházás kockázatának elemzése Érzékenység vizsgálat mely tényezőkre legérzékenyebb a nettó jelenérték Szcenárió-elemzés a legrosszabb, a legvalószínűbb és a legkedvezőbb esetekre Fedezeti pont elemzés Sajáttőke-arányos megtérülés: ahol INVBS: sajáttőke befektetés Külső eladósodottság Pozitív: A hitel felvételével nő a saját tőkére jutó megtérülés (ROE). Negatív: A hitel felvételével csökken a saját tőkére jutó megtérülés. 9

10 Példa: (Külső eladósodottság vizsgálata) Az ingatlan vételára: NOI (az 1. évben): 58 mft 7,3 mft 1. eset: Az ingatlant saját tőkéből vásároljuk meg. (0% külső eladósodottság) 2. eset: A megvásárláshoz hitelt veszünk fel. Hitelösszeg (P): 19,6 mft (33,79%-os külső eladósodottság) Futamidő (n): 15 év Kamatláb (r): 8% A hitel éves kamatperiódusú. 3. eset: A megvásárláshoz hitelt veszünk fel. Hitelösszeg (P): 19,6 mft (33,79%-os külső eladósodottság) Futamidő (n): 15 év Kamatláb (r): 26% A hitel éves kamatperiódusú. 10

11 Megoldás: 1. eset: 2. eset: 3. eset: 11

12 Az eredményeket táblázatba foglaljuk: 1. eset: 2. eset: 3. eset: Vételár: 58 mft 58 mft 58 mft INVBS: 58 mft 38,4 mft 38,4 mft P: 0 mft 19,6 mft 19,6 mft NOI: 7,3 mft 7,3 mft 7,3 mft ADS: 0 mft 2,29 mft 5,26 mft CF: 7,3 mft 5,01 mft 2,04 mft ROE: 12,59% 13,05% 5,31% Nulla külső eladósodottság Pozitív külső eladósodottság Negatív külső eladósodottság Fedezeti pont: Az a kihasználtság (%-ban), mely éppen elegendő a kiadások fedezéséhez: Kiszámítása: Működési ktg. + ADS Lehetséges B o bevétel 100 Nettó jelenérték: NPV = PV I PV a befektetés jövőbeni hozamainak jelenértéke I befektetett összeg (beruházás) I = CF 0 12

13 Példa: 161 mft-ért vásárolunk meg egy ingatlant, amely a következő 2 évben várhatóan évi 14 mft CF-t fog termelni, majd várhatóan 180 mft-ért lehet eladni. A hasonló befektetések megtérülési rátája 10,5%. Mennyi a befektetés nettó jelenértéke? Érdemes-e ennyiért megvásárolni az ingatlant? I = 161 n = 2 r = 0,105 Belső megtérülési ráta: Jele: IRR Kiszámítása: egyenlet megoldásával lenne lehetséges. 13

14 NPV IRR r A befektetés akkor fogadható el, ha r < IRR NPV r Ilyen esetben IRR mindig a kisebbik (az origóhoz legközelebbi) zérushellyel egyenlő! 14