A CARION INGATLAN BEFEKTETÉSI ALAP I. negyedév

Átírás

1 A CARION INGATLAN BEFEKTETÉSI ALAP 2014 I. negyedév 1

2 A CARION INGATLAN BEFEKTETÉSI ALAP LEGFONTOSABB ADATAI Zártkörű, zárt végű alap Az alap indulásának dátuma: október 15. Az alap lejárata: szeptember 19. Az Alap induláskori nettó eszközértéke: forint Az Alap nettó eszközértéke március 31-én: Ft Az Alap I. negyedévi teljesítménye: -17,32 % (nem évesített) 2

3 A CARION INGATLAN BEFEKTETÉSI ALAP BEFEKTETŐI Befektető Darabszám Befektetők aránya Nemzeti Eszközgazdálkodási Zrt ,20% Concorde Alapkezelő Zrt ,06% OTP Alapkezelő Zrt ,55% OTP Önkéntes Kiegészítő Nyugdíjpénztár ,12% Richter Nyugdíjpénztár ,88% Axa Befektetési Alapkezelő Zrt ,86% Aegon Befektetési Alapkezelő Zrt ,85% Rába Nyugdíjpénztár ,21% Allianz Hungária Nyugdíjpénztár ,57% Bizalom Nyugdíjpénztár ,25% Carion Holding Zrt ,22% Diófa Alapkezelő Zrt. / Pannónia Nyugdíjpénztár ,22% Összesen ,00% 3

4 A I. negyedév jellemzése Magyarországi ingatlanpiaci kép Az irodapiaci szegmensben év első negyedéve során összesen 158 bérleti szerződés jött létre a piackutatók által regisztrált adatok alapján. Az átlagos tranzakció méret 362 négyzetméter volt, mely 12,8%-al alacsonyabb érték 2013 ugyanezen időszakához képest és majdnem fele az előző negyedév értékének. E viszonylag kis méret oka a nagy tranzakciók hiánya (5.000 négyzetméter feletti),valamint a kisméretű tranzakciók nagy aránya volt az új területek bérbeadása során. A szerződések 80%-át kevesebb, mint 500 négyzetméterre kötötték. 10 szerződést írtak alá négyzetméternél nagyobb területre,melyekből 7 új bérbeadás és területbővülés volt. A kis területekre megjelenő nagyobb igényt az Alapkezelő is tapasztalta, hiszen az utóbbi negyedévben kiemelkedő számban sikerült szerződéseket kötni a m2 területű bérleményekre. A legnagyobb tranzakció négyzetméteren jött létre szerződéshosszabbítás tárgyában az Infopark területén, míg a legnagyobb új bérbeadás a Krisztina Palace-ban történt négyzetméterre. Tovább bővítette irodáját a GE a Váci Greens-ben (2.900 négyzetméter), amely egyúttal a negyedév legnagyobb területbővülése is volt. A kereslet összetételét tekintve az új bérlők domináltak, melyek a teljes bérbeadás 44,1%-át tették ki. Ezt követték a szerződéshosszabbítások (35%), majd pedig a bővülések (20,9%). Hasonlóan az előző negyedévekhez, a legerősebb bérlői aktivitás most is Dél-Budán valamint a Váci úti irodafolyosón volt tapasztalható; a teljes kereslet több mint egyharmada ezen a két részpiacon realizálódott.

5 A I. negyedév jellemzése Magyarországi ingatlanpiaci kép A kiskereskedelmi ingatlanok esetében a bérleti díjak továbbra is mozdulatlanok, a kisebb üzletházak esetében a tulajdonosok kénytelenek lemondani a kitűzött bérleti díj elvárásaikról, és rosszabb bonitású (jellemzően használt- vagy kínai ruházat) bérlők számára bérbe adni a megüresedett, vagy régebb óta üresen álló üzlethelyiségeket. Érdekes információ, hogy az utóbbi negyedévben a külföldi tőke által generált kereslet az iroda- és ipari ingatlanpiacon jelent meg nagyobb arányban, és a kiskereskedelmi ingatlanok szegmensében továbbra is elenyésző. Ugyanakkor hazai befektetők által értékelhető kereslet jelent meg az egy bérlős, hosszú távra bérbe adott kereskedelmi egységet iránt. 5

6 A I. negyedév A Carion Ingatlan Befektetési Alap működésében bekövetkezett legfontosabb változások Az alap futamidejének technikai hosszabbítása szeptember 19. napjáig jött létre, az Alapkezelő a jelenlegi piaci helyzetben továbbra is úgy látja, hogy hosszabb távú, legalább 5 éves hosszabbítás szükséges az ingatlanok hasznosítottságának optimalizálásához, valamint az értékek és így elérhető vételárak maximalizálásához, továbbá az ingatlanok refinanszírozásának megvalósításához. Az Alapkezelő tájékoztatta a finanszírozó bankokat az Alap futamidejének technikai hosszabbításáról. A bankok álláspontja, hogy a hitelszerződések hosszabbításához az Alap jelenlegi rövid futamideje a bankok számára újabb hitelhosszabbítás szempontjából nem értelmezhető. Ennek megfelelően a hitelszerződések lejárata a következő: MKB Bank: június 30. Takarékbank: június 30. ERSTE Bank: március 14. 6

7 A I. negyedév A Carion Ingatlan Befektetési Alap működésében bekövetkezett legfontosabb változások Az Alapkezelő mindent megtesz, hogy a hitelszerződések lejáratát követően a banki igényérvényesítéseket elkerülje. Az Alap megszűnése esetére a bankok előzetesen azt a tájékoztatást adták, hogy az ingatlanok közös, Alapkezelővel együttműködésben megvalósuló értékesítését preferálják, ennek prioritása megelőzi a banki végrehajtást. Az Alapkezelő továbbra is folyamatosan dolgozik az MKB Bank hitelállományának refinanszírozásán, a leginkább előrehaladott tárgyalások a Takarékbankkal vannak folyamatban.

8 A I. negyedév A Carion Ingatlan Befektetési Alap portfoliójában bekövetkezett legfontosabb változások Az Északi Városközpont projekttel kapcsolatos fejlemények: Az elmúlt hónapokban a Projekttársaságok egyeztető tárgyalásokat folytattak a Raiffeisen Bankkal és a CIB Bankkal (a továbbiakban: Bankok ) abból a célból, hogy kidolgozásra kerülhessen a Felek közötti együttműködés lehetséges alternatívája áprilisban további két befektető jelezte érdeklődését a projekt megvásárlása iránt (egy amerikai és egy izraeli befektetési társaság). Az izraeli Shechter csoport hivatalos Letter of Intent-et is küldött a bankok részére a követelés 40%-án történő megvásárlásra és ennek elfogadása esetén kifejezte megállapodási szándékát a Carion Ingatlan Befektetési Alap Befektetői felé is. A projekt átvilágítására 60 napot kért. A napján lefolytatott csődegyezségi tárgyalás során a CIB Bank hozzájárult a csődegyezségi moratórium 60 napos meghosszabbításához, ugyanakkor a Raiffeisen Bank a hosszabbítás ellen szavazott. Ennek következményeképpen az Alpha Tower Kft. projekttársaság felszámolás alá kerülhet. A felszámolás elkerülése érdekében az Alapkezelő április 25-re újabb csődegyezségi tárgyalást hívott össze a hivatalos határidők lejárata ellenére, ami esetleges egyezség esetén még lehetőséget biztosíthat a csődegyezség Csődbírósági elfogadására. A bekövetkezett fejleményekről az Alapkezelő az Alap hivatalos értékbecslőjét is tájékoztatta. Az értékbecslő már korábban is előre megadott álláspontja a kialakult helyzetben, hogy az NCC projekt telkei nem értékelhetők projekt- és hozam alapon, mivel a felszámolás gyakorlatilag ellehetetleníti a projekt megvalósításához szükséges feltételek biztosítását. Ennek következtében a projekt ingatlanjainak, és ezzel együtt az Alap opciójának teljes leértékelése vált szükségessé, ez pedig az Alap nettó eszközértékében április 18. vonatkozási nappal HUF értékű csökkenést okozott. 8

9 A I. negyedév A Carion Ingatlan Befektetési Alap ingatlanportfoliójában bekövetkezett legfontosabb változások Az elmúlt negyedévben újabb bérleti szerződések jöttek létre a bel-budai irodaházak esetében. A bérleti díjak tekintetében elmúlt időszakban fennálló kintlévőségek nagy része beérkezett az Alapkezelő követeléskezelési tevékenységének köszönhetően. Az IT Services Hungary a pécsi Carion Business Center irodaházban további területekkel bővítette bérleti szerződését, ezzel az irodaház 100% hasznosítottsági szintet ért el. Tárgyalások vannak folyamatban a Spar üzletek, és a Budapest Bankfiókok hosszabbítása vonatkozásában. Az eddigi tárgyalások alapján elmondható, hogy amennyiben az Alapkezelőnek lehetősége van kivárni a bérleti szerződések lejáratát (azaz létrejön az Alap hosszabb távú meghosszabbítása), úgy erősebb alkupozícióban, magasabb bérleti díjak érhetők el, ezzel elkerülve az ingatlanok további leértékelődését. A debreceni Carion Business Center épület vonatkozásában továbbra is egyeztetések vannak folyamatban újabb irodaterületek bérbeadása tekintetében, ugyanakkor a IT Services Hungary szerződésének lejártát követően a jogviszonyt határozatlan időre módosította. Az EPAM Systems újabb 3 évre hosszabbította meg bérleti szerződését. Az RTL stúdió épület vonatkozásában vételi ajánlat érkezett az Alapkezelőhöz az RTL érdekeltségébe tartozó társaságtól. Az RTL jelezte, hogy az újabb produkcióihoz újabb beruházásokat szükséges megvalósítani, és ezt saját tulajdonú ingatlanon valósítaná meg. 9

10 AZ ALAP NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ÖSSZETÉTELE ( ) Eszközök Ft Pénzforgalmi számla egyenleg Ft Lekötött bankbetét időarányos kamattal Ft Ingatlanok Ft Ingatlanon fennálló vételi jog Ft Követelések Ft Kötelezettségek Ft Hitelállomány Ft Kötelezettségek Ft Összesített nettó eszközérték Ft Befektetési jegyek darabszáma Egy jegyre jutó nettó eszközérték 0, Ft 10

11 AZ ALAP BÉRBE ADHATÓ INGATLANJAINAK KIHASZNÁLTSÁGA ( ) Üres terület 44% Bérbe adott 56% 11

12 1, , , , , , , , , , Carion Alap egy j egyre j utó nettó eszközérték és BIX alakulása Carion BIX

13 Ingatlanportfolió ( ) Megnevezés HUF Budapest, Nagytétényi út 45. stúdióépület Keszthely, Kossuth Lajos utca 103. bankfiók Kiskunlacháza SPAR Miskolc, Kiss Ernö utca 35/A irodaház és raktár T-Com Irodaház Debrecen Budapest, Fehér Hajó u. DM Üzlet Veszprém, Kossuth Lajos utca 25. irodaház Berettyóújfalu, Dózsa György u. 24. bankfiók

14 Budapest, I. Márvány u. 16. irodaház Hajdúszoboszló SPAR Ócsa, DM Üzlet Bük, DM Üzlet Komárom, Igmándi út bankfiók Kodolányi Főiskola T-Com Irodaház Csepel/ Épület T-Com Irodaház Pécs Budaörs, Iparos utca 3-5. raktár és irodaépület Miskolc, Mindszent tér 3. irodaépület Budapest, Illatos út Roham utca étterem és irodaház Tiszaújváros, Bethlen G. u. 5. üzletház Miskolc, Kiss Ernö utca 35. üzemanyagtöltö állomás Krúdy Vigadó Összesen

15 Bevétel- és költségkimutatás (2014. I. negyedév) miilió Ft I. negyedév Bérleti díj bevétel Üzemeltetési díj bevétel Továbbterhelt közműdíj, közös költség, stb. bevétele Lekötött betét kamata, folyószámla kamat Ingatlanértékesítés bevétele Egyéb bevétel Összes bevétel Alapkezelési díj Letétkezelési díj Felügyeleti díj Könyvvizsgálat díja Ingatlanértékelő díja Bankköltség 213,12 33,51 14,82 1,08 92,00 5,61 360,14 18,73 1,28 0,45 0,54 1,52 0,18 Az Alap ingatlanjainak megszerzésével kapcsolatban felmerülő költségek ebből jogi tanácsadás díja ebből ügynöki díjak ebből viszterhes vagyonátruházási illeték Az Alap ingatlanjainak értékesítésével kapcsolatban felmerülő költségek ebből jogi tanácsadás díja ebből ügynöki díjak 3,66 0,90 2,76 15

16 Az Alap ingatlanjainak működtetésével, fenntartásával, hasznosításával kapcsolatos kiadások ebből őrzés-védés ebből távfelügyelet, járőrszolgálat ebből takarítás ebből kertfenntartás és hóeltakarítás díja ebből hulladékkezelés díja ebből ingatlankezelési díj 57,27 9,83 1,18 2,16 0,86 0,58 6,67 ebből műszaki tanácsadás ebből gondnoki díj ebből közös költség ebből közműdíj ebből jogi tanácsadás díja ebből ügynöki jutalék ebből üzemeltetési díj ebből egyéb Az Alap ingatlanjaira eső közterhek (építményadó, telekadó) Az Alap nevében felvett hitelek kapcsán felmerült hiteldíjak, közjegyzői díjak és egyéb bankköltségek Hitelkamatok Vagyonbiztosítási és egyéb biztosítási díj Felújítási és beruházási költségek (csökkentve a bérlői hozzájárulás mértékével) ebből javítás, karbantartás 3,29 0,76 24,30 0,56 0,56 1,87 4,65 18,98 0,60 36,88 0,84 12,08 12,08 Fejlesztés Összes költség, kiadás Összes bevétel - összes költség, kiadás 149,35 210,80 16