A CARION INGATLAN BEFEKTETÉSI ALAP II. negyedév

Átírás

1 A CARION INGATLAN BEFEKTETÉSI ALAP 2013 II. negyedév 1

2 A CARION INGATLAN BEFEKTETÉSI ALAP LEGFONTOSABB ADATAI Zártkörű, zárt végű alap Az alap indulásának dátuma: október 15. Az Alap induláskori nettó eszközértéke: forint Az Alap nettó eszközértéke június 28-án: forint Az Alap I. félévi teljesítménye (nem évesített): -7,16 % 2

3 A CARION INGATLAN BEFEKTETÉSI ALAP BEFEKTETŐI Befektető Nyugdíjreform és Adósság Csökkentő Alap Concorde Alapkezelő Zrt. OTP Alapkezelő Zrt. Richter Nyugdíjpénztár Axa Befektetési Alapkezelő Zrt. Vasutas Nyugdíjpénztár Aegon Befektetési Alapkezelő Zrt. Rába Nyugdíjpénztár Allianz Hungária Nyugdíjpénztár Bizalom Nyugdíjpénztár Carion Holding Zrt. Diófa Alapkezelő Zrt. / Pannónia Nyugdíjpénztár Összesen Darabszám Befektetők aránya 52,20% 12,08% 8,67% 7,88% 5,86% 4,98% 3,85% 2,21% 1,57% 0,25% 0,22% 0,22% 100,00% 3

4 A II. negyedév jellemzése Magyarországi ingatlanpiaci kép Irodapiac második negyedévében a teljes budapesti irodaállomány, beleértve a saját tulajdonú és a spekulatív épületeket, elérte a négyzetmétert. Magyarországon 2013 első negyedévében a befektetések összege 159 millió euró volt, ami jelentős növekedés a tavalyi év azonos időszakához képest. A budapesti irodapiacon a kihasználatlansági ráta 19,9 százalék, ami az előző negyedéves értékhez képest lényegében nem változott, ugyanakkor 2012 azonos időszakához mérten javulást mutat. A legalacsonyabb kihasználatlansági ráta, 14,2 százalék továbbra is a Dél- Budai alpiacon, a legmagasabb érték pedig, 30,1 százalék, újra az Agglomerációban állapítható meg második negyedévében 156 bérleti szerződéskötés ment végbe, amelyek átlagos mérete 476 négyzetméter volt. Ez az előző negyedévhez képest némi növekedést jelent, azonban 35 százalékkal alacsonyabb, mint 2012 azonos időszakában volt. Továbbra is a szerződések közel 80 százalékát 500 négyzetméter alatti irodaterületre kötötték. 16 szerződést kötöttek négyzetméternél nagyobb területre, amelyből négy szerződéshosszabbítás, nyolc költözés, egy bővülés, egy hosszabbítással egybekötött bővülés, egy előszerződés és egy székházvásárlás volt. A negyedév legnagyobb tranzakciója egy szerződéshosszabbítás volt az Átrium Parkban. A legnagyobb új szerződést az R70 irodaházba költöző Keler Elszámolóház Zrt. írta alá. A legeredményesebb bérlői aktivitás a Pest Központi alpiacon volt, az összes bérbeadás közel 24 százalékát itt kötötték. A második legaktívabb lokáció a Belváros volt 22 százalékkal, amitől alig maradt el a Váci úti folyosó 21,8 százalékkal. 4

5 A II. negyedév jellemzése Magyarországi ingatlanpiaci kép Ipari ingatlanok A második negyedévében az ipari ingatlanok iránti teljes kereslet négyzetméter volt, amely 32 százalékkal volt kevesebb, mint az első negyedévben. A bérbeadás túlnyomó részét, 76 százalékát, új bérleti szerződések és bővülések tették ki összesen négyzetméterrel. A szerződéshosszabbítások volumene alacsony volt, összesen négyzetméter, ami a teljes bérbeadás 24 százalékát jelentette. Lényegében az összes bérbeadás logisztikai parkokban történt első felében összesen négyzetméter bérbeadás történt (a hosszabbításokat nem számolva). Ez 30 százalékkal marad el a tavalyi év első félévének értékétől. Míg ben számos hosszabbítás történt, az idei első félév során csupán négyzetméteren tárgyaltak újra bérleti szerződéseket. A negyedév során összesen 11 tranzakció történt a piacon, az átlagos bérbeadás négyzetméter volt. Az év első felében összesen 31 bérleti tranzakciót kötöttek, melyek átlagos mérete négyzetméter volt. Ez a szint jelentősen elmarad a 2012 első félévében rögzített átlagos tranzakció mérettől. Az üresedési ráta 2012 negyedik negyedévében kezdődött emelkedése tovább folytatódott. A ráta 100 bázisponttal nőtt az első negyedévhez képest, elsősorban azért, mert egy nagyobb élelmiszerlánc úgy döntött, hogy nem hosszabbítja meg lejáró szerződését a repülőtér környékén. Bár a megüresedett területek bérbeadása már elkezdődött, a jelentős volumenre való tekintettel ez várhatóan huzamosabb ideig fog tartani. Jelenleg 22,8 % a kihasználatlanság, ami az eddig mért legmagasabb szint. 5

6 A II. negyedév jellemzése Magyarországi ingatlanpiaci kép Kereskedelmi ingatlanok A kiskereskedelmi forgalom kis mértékben növekedett, ezzel együtt továbbra is stagnáló bérleti díjak, az üres területek nehézkes hasznosítása jellemzik ezt az ingatlanpiaci szegmenset. Finanszírozás A bankok ingatlanpiaci finanszírozási hajlandósága továbbra sem javult, ami megakadályozza a spekulatív fejlesztések megkezdését, vagy a nagyobb volumenű felújítások lebonyolítását. 6

7 A II. negyedév A Carion Ingatlan Befektetési Alap működésében bekövetkezett legfontosabb változások Az Alap hivatalos értékbecslője az Eston International, elvégezte az ingatlanok értékének első negyedéves felülvizsgálatát. Az első negyedéves időszakban bekövetkezett változások alapján az ingatlanportfolió értéke ~460 M HUF összeggel csökkent. Az Alap futamidejének hosszabbítása vonatkozásában egyeztetések jöttek létre a befektetőkkel, azonban a hosszabbítás időtartamát illetően nem alakultak ki egységes álláspontok. Jelen állás szerint folyamatban van a befektetők határozott álláspontjának bekérése. 7

8 A II. negyedév A Carion Ingatlan Befektetési Alap portfoliójában bekövetkezett legfontosabb változások Az Északi Városközpont projekttel kapcsolatos fejlemények: További egyeztetések történtek potenciális partnerekkel és befektetőkkel, a KÉSZ Kft. is érdeklődést mutatott a befektetési lehetőségre A meglévő felépítmények további érdeklődőknek kerültek bemutatásra, jelenleg bérleti szándékot mutatott a Lidl. Az ingatlanok területén szükségessé vált a gyomírtás elvégzése. Az Alapot az alábbi költségek terhelték az második negyedévében a BNCC projekt vonatkozásában: Ügyvédi díj: Társasági adó, iparűzési adó: Közművek: HUF HUF HUF 8

9 A II. negyedév A Carion Ingatlan Befektetési Alap ingatlanportfoliójában bekövetkezett legfontosabb változások A bérlői portfolió nagy mértékben stabilizálódott a problémásabb bérlőkkel kötött megállapodások következtében. A debreceni Carion Business Center irodaházban további területek bérbeadása történt meg földszinti üzlethelyiség, valamint az ITSH az apartmanokat bérbe veszi, ezen kívül további irodaterületek vonatkozásában is érdeklődést mutat. A pécsi Carion Business Center irodaházban a NAV meghosszabbította bérleti szerződését további 3 év határozott időszakra, változatlan bérleti díj szinten. A Carion Corner egyik megüresedett irodablokkja bérbeadásra került határozott 1 éves időszakra, a bérlő az éves bérleti díjat egy összegben, előre megfizette. Az ingatlanportfolió értékesítése vonatkozásában vételi ajánlat érkezett a Budapest, Gömb u-ban található patikaként üzemelő üzlethelyiségre, a vételi ajánlat HUF + ÁFA. Az értékbecslő által meghatározott ingatlanérték ezzel szemben a negyedéves értékelést követően EUR. A Tchibo nem hosszabbította meg bérleti szerződését, így a budaörsi ipari ingatlanban m2 irodaterület üresedik meg (az 527 m2 alapterületű raktárterület vonatkozásában még folynak az egyeztetések). Az irodaterületek hasznosítása tekintetében az alapkezelő helyi ingatlanügynökségeket is felkeresett a nagyobb ingatlan tanácsadókon kívül. A Miskolc, Mindszent tér 3. alatti irodaház esetében a Provident újabb 2 évvel hosszabbítja meg a szerződését, a szerződéstervezet készítése jelenleg folyamatban van. A CRK Stúdióépület vonatkozásában egy összegben kifizetésre került a 2012 augusztus hónaptól kezdődően megnyílt üzemeltetési költség ezért az első kifizetés 34 millió HUF összeg volt. Ugyanakkor, tárgyalások kezdődtek az RTL-lel a stúdió 5-6 hónapos bérbeadása vonatkozásában, az ebből származó bevétel fedezetet nyújtana a 2012-es és 2013-as kiadásokra. 9

10 AZ ALAP NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ÖSSZETÉTELE ( ) Eszközök Pénzforgalmi számla egyenleg Lekötött bankbetét időarányos kamattal Ingatlanok Ingatlanon fennálló vételi jog Követelések Kötelezettségek Hitelállomány Kötelezettségek Összesített nettó eszközérték Befektetési jegyek darabszáma Egy jegyre jutó nettó eszközérték Ft Ft Ft Ft Ft Ft Ft Ft Ft Ft , Ft 10

11 AZ ALAP BÉRBE ADHATÓ INGATLANJAINAK KIHASZNÁLTSÁGA ( ) Üres terület 39% Bérbe adott 61% 11

12 1, , , , , , , CARION ALAP ÁRFOLYAM ÉS BIX INDEX ALAKULÁSA AZ ALAP INDULÁSA ÓTA Carion BIX

13 INGATLANALAPOK HOZAMA 2012-BEN 20,00% 0,00% Raiffeisen; -1,94% Európa; 0,59% BIX Index; 1,89% OTP; 5,37% 1 Erste; 7,91% -20,00% Carion; -13,54% -40,00% -60,00% -80,00% -100,00% MAG; -100,00% -120,00% 13

14 INGATLANALAPOK HOZAMA 2013 I. FÉLÉVBEN (nem évesített) 5,00% Erste; 3,28% Raiffeisen; 3,57% OTP; 3,69% 3,00% BIX Index; 1,64% 1,00% -1,00% 1 Európa; -1,56% -3,00% -5,00% -7,00% Carion; -7,16% -9,00% 14

15 Ingatlanportfolió ( ) Megnevezés Budapest, Nagytétényi út 45. stúdióépület Keszthely, Kossuth Lajos utca 103. bankfiók Kiskunlacháza SPAR Miskolc, Kiss Ernö utca 35/A irodaház és raktár T-Com Irodaház Debrecen Budapest, Fehér Hajó u. DM Üzlet Veszprém, Kossuth Lajos utca 25. irodaház Berettyóújfalu, Dózsa György u. 24. bankfiók HUF

16 Budapest, XIII. Gömb u. 4.b üzlet Budapest, I. Márvány u. 16. irodaház Hajdúszoboszló SPAR Ócsa, DM Üzlet Bük, DM Üzlet Komárom, Igmándi út bankfiók Kodolányi Főiskola T-Com Irodaház Csepel/ Épület T-Com Irodaház Pécs Budaörs, Iparos utca 3-5. raktár és irodaépület Miskolc, Mindszent tér 3. irodaépület Budapest, Illatos út 9. Roham utca étterem és irodaház Tiszaújváros, Bethlen G. u. 5. üzletház Miskolc, Kiss Ernö utca 35. üzemanyagtöltö állomás Krúdy Vigadó Összesen

17 Bevétel- és költségkimutatás (2013. I. félév) millió Ft Bérleti díj bevétel Üzemeltetési díj bevétel Továbbterhelt közműdíj, közös költség, stb. bevétele Lekötött betét kamata Egyéb bevétel Összes bevétel Alapkezelési díj Letétkezelési díj Felügyeleti díj Könyvvizsgálat díja Ingatlanértékelő díja Bankköltség Az Alap ingatlanjainak megszerzésével kapcsolatban felmerülő költségek ebből jogi tanácsadás díja ebből ügynöki díjak ebből viszterhes vagyonátruházási illeték Az Alap ingatlanjainak értékesítésével kapcsolatban felmerülő költségek ebből jogi tanácsadás díja ebből ügynöki díjak I. negyedév 198,09 32,30 16,82 3,54 1,15 251,90 44,43 1,78 0,56 0,53 4,28 0, II. negyedév 202,22 33,99 16,32 2,61 255,14 41,51 1,66 0,52 0,53 2,27 0,11 17

18 Az Alap ingatlanjainak működtetésével, fenntartásával, hasznosításával kapcsolatos kiadások ebből őrzés-védés ebből távfelügyelet, járőrszolgálat ebből takarítás ebből kertfenntartás és hóeltakarítás díja ebből hulladékkezelés díja ebből ingatlankezelési díj ebből műszaki tanácsadás ebből gondnoki díj ebből közös költség ebből közműdíj ebből jogi tanácsadás díja ebből ügynöki jutalék ebből üzemeltetési díj ebből egyéb Az Alap ingatlanjaira eső közterhek (építményadó, telekadó) Az Alap nevében felvett hitelek kapcsán felmerült hiteldíjak, közjegyzői díjak és egyéb bankköltségek Hitelkamatok Vagyonbiztosítási és egyéb biztosítási díj Felújítási és beruházási költségek (csökkentve a bérlői hozzájárulás mértékével) ebből javítás, karbantartás Fejlesztés Összes költség, kiadás Összes bevétel - összes költség, kiadás 63,92 11,50 0,30 3,78 0,95 0,63 7,57 0,40 3,21 0,69 28,86 0,31 0,41 5,31 18,72 30,22 0,83 20,16 7,66 185,51 66,39 86,16 11,75 0,13 3,06 0,64 0,80 6,01 3,87 0,72 18,63 0,75 1,12 34,27 4,41 18,86 30,44 0,83 17,30 6,74 200,19 54,95 18