2009. II. félév. Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt. 1

Átírás

1 II. FÉLÉVES JELENTÉS N A P Ingatlanfejlesztő Alap II. félév I. Az Alap bemutatása üzletpolitikai célkitűzés A NAP Ingatlanfejlesztő Alap a tőkepiacról szóló, évi CXX. számú törvény (a Tpt.) alapján nyilvánosan létrehozott, zártvégű, határozott futamidejű ingatlanfejlesztő alap. (PSZÁF engedély száma: E-III/ /2008. Dátuma: június 10.; E-III/ /2008. Dátuma: július 8.; Lajstromszáma: ). A NAP Ingatlanfejlesztő Alap ( Alap ) futamideje a nyilvántartásba vételtől számított 3 év. A B sorozat kibocsátása október 27-én zárult, melynek során 50,000 db befektetési jegy került forgalomba. A részesedési arány A sorozat: %; B sorozat %. Az Alap létrehozásával az Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt. ( Alapkezelő ) célja az, hogy nyilvános úton vonjon be elégséges tőkét az általa megvalósítandó ingatlanfejlesztésekhez. Az Alapkezelő a termék létrehozatalakor abból indul ki, hogy az ingatlanfinanszírozás természetes közege, a jelenlegi banki finanszírozási piaci feltételei nem eléggé kedvezőek azokhoz az előnyökhöz képest, amik a nyilvános tőkebevonással kiaknázhatóak. Mivel a banki hitelfelvétel 2008 folyamán jelentősen megdrágult, vagyis az ingatlanfejlesztésekre az év elején jellemző EURIBOR feletti 1-1,5- százalékpontos felár mára megduplázódott, a hitelelbírálás egyedi szempontúvá, lassúvá és drágábbá vált, e költségek helyett érdemesebb hozamot fizetni a befektetőknek, akiktől valószínűleg hatékonyabban lehet tőkét bevonni az Alapkezelő kialakult joggyakorlatát kihasználva, egy új alap, a NAP Ingatlanfejlesztő Alap megalapítása révén. Az Alap a befektetőknek a tervei szerint visszaadja az ingatlanfejlesztésen elérhető hozamot úgy, hogy abból egy, a befektetői bizalmat erősítő, 100 millió forint legmagasabb összeg erejéig igénybe vehető bankgaranciával alátámasztott minimum évi 15%-os hozamot tervez, s azon felül az elért hozam felét is kifizeti. A félévet követően az Alap A sorozatú befektetési jegyenként 1501 Ft hozamot fizetett az első működési évének tőkenövekménye alapján, a júniusi és a júliusi portfólió-jelentésben közzétettek szerint. Az Alapkezelő az aktív fejlesztési tevékenységhez képest kifejezetten alacsony alapkezelési díjú, és ingatlan-portfóliót kezel, amit a futamidő végén értékesíteni tervez. E cél megvalósításához a honi jogszabályi környezet, elsősorban a Tőkepiaci Törvény a zárt végű ingatlanfejlesztő alap létrehozását indokolja. A zártvégű szerkezet kockázata a hazai befektetési alapok piacára jellemző nyíltvégű fajtával szemben egyértelműen az, hogy a befektetési jegyet a futamidő lejárata előtt visszaváltani nem lehet. Ennek ellentételezésére az Alap éves hozamfizetést vállal. A tervezett ingatlanfejlesztések kizárólag zöld - illetve barnamezős beruházások, amelyek Magyarország egész területét lefedik, jórészt kis és közepes városokat céloznak meg. A kiválasztásra kerülő ingatlanok fejlődésnek indult, s jelentős növekedési potenciállal bíró területeken találhatóak. Az Alap magasabb kockázatot vállal annak érdekében, hogy ingatlanfejlesztések révén elérhető fejlesztői hozamot tudjon visszajuttatni befektetőinek: megveszi a telket, amelyre szándéknyilatkozatokat szerzett legalább a tervezett beruházás 60%-ának jövőbeli kibérlésére, majd elkészíti és beadja az építéshatósági engedélykérelmet, kiválasztja a kivitelezőt és felépíti az ingatlant. Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt. 1

2 Az Alap befektetési stratégiájában első helyen a kereskedelmi ingatlanpiac áll. A jövőben az Alap portfóliójába kerülhetnek Magyarország területén kívül elhelyezkedő ingatlanok is, amennyiben azt a jogszabályok nem tiltják. Az ingatlanokat az Alapkezelő a futamidőn belül bármikor értékesítheti, forgalmazhatja. A változó (és 2008 ősze óta romló) ingatlanpiacon elképzelhető, hogy a futamidő alatt veszteséget realizál egy-egy adásvételen, amely a nettó eszközérték hirtelen esését is okozhatja. A HUF/EUR árfolyam szintén jelentősen befolyásolja a nettó eszközértéket; jelen jelentés idején a forint erősödése kedvez az Alapnak. Az Alap befektetési jegyeit a Budapesti Értéktőzsdén is forgalmazzák, adásvételi lehetőséget biztosítva a befektetőknek a futamidő alatt is. Az Alapkezelő a tőzsdei likviditás elősegítése érdekében naponta közli az egy jegyre jutó nettó eszközértéket. Az Alapkezelő a BAMOSZ tagjaként fokozottan szorgalmazza a tőzsdén kereskedett befektetési jegyek valós keresletét fejlesztő új befektetési jegykereskedési rendszer bevezetését, továbbá folyamatosan szorgalmazza a jogszabályok kedvező módosítását. II. Általános adatok Az Alap nyilvános módon létrehozott, zártvégű ingatlanfejlesztő alap, az első részkibocsátás során kibocsátott A sorozatú befektetési jegyei, majd a B sorozatú befektetési jegyei (a mai napig két részkibocsátás történt) névre szólóak, névértékük Ft (tízezer forint). Az Alap a nyilvántartásba vétel napjától számított 3 éves futamidejű. Alapkezelő: Letétkezelő: Vezető Forgalmazó: További forgalmazók: Ingatlanértékelő: Könyvvizsgáló: Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt., 2040 Budaörs, Neumann J. u. 1. UniCredit Bank Hungary Zrt., 1054 Budapest, Szabadság tér 5-6. Magyar Takarékszövetkezeti Bank Zrt., 1122 Budapest, Pethényi köz 10. Budapest Bank Nyrt., 1138 Budapest, Váci út 138. Concorde Értékpapír Zrt., 1123 Budapest, Alkotás u. 50. Bering Stúdió Kft., 1067 Budapest, Eötvös u. 22. KPMG Hungária Kft., 1139 Budapest, Váci út 99. Nyilvántartásba vétel időpontja: július 8. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelet által kiadott lajstromozási száma: Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt. 2

3 III. Ingatlanportfólió ( ) Ingatlan címe Ingatlan helyrajzi száma Funkcionális kategória Földrajzi kategória 8000 Székesfehérvár, Balatoni út 13211, 13212, 13213, 13214, telek Vidék 9700 Szombathely, Faludy u. / Dolgozó u. sarok 3785/143, 146, 147, 151, 0160, 161, 165, 291 telek Vidék (24. sz. melléklet: 1./b) 8000 Székesfehérv ár, Balatoni út 9700 Szombathely, Faludy u. / Dolgozó u. sarok Helyrajzi száma 13211, 13212, 13213, 13214, / /157, 160, 161, /143, 146, 147, 151 Övezeti besorolás Közműellátottság Gazdaságikereskedelm i szolgáltató terület (Gksz-8.2) Kisvárosias lakóterület (Lk) Lakó és intézményi funkciók elhelyezésér e szolgáló terület (Lk,I) Lakó funkció elhelyezésér e szolgáló terület (Lke) Szintterületi mutató * Beépíthetőség Építménymagasság ** Minimum zöldterületi mutató *** 25% m 40% részben ellátott 60% m 20% nem ellátott 50% m 30% nem ellátott 30% - 4.5m 50% nem ellátott Építési engedély Folyamatban Folyamatban **** Folyamatban **** Folyamatban **** Funkc. kategória * Szombathely Megyei Jogú Város Önkormányzata Közgyűlésének 30/2006. (IX.7.) számú rendelete Szombathely Megyei Jogú Város Helyi Építési Szabályzatáról, valamint Szabályozási Tervének jóváhagyásáról c. rendeletében a szintterületi mutató nem került meghatározásra. ** A telek beépíthető lehetőségei az épület legnagyobb építménymagassága *** OTÉK 12 szerint: (4) A területen a telek területének legalább 20%-ént zöldterületként kell kialakítani, fenntartani. Amennyiben a szabályozási terv 60%-nál kisebb beépítést határoz meg, úgy a zöldterület %-a növelendő a beépítéscsökkenés %- ával. **** Az építési engedély én vált jogerőssé Szombathely ingatlan vonatkozásában. telek telek telek telek Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt. 3

4 (24. sz. melléklet: 2.) Befektetési ingatlanállomány értéke az időszak elején Funkcionális kategóriák Ingatlanérték (Ft) az időszak elején ( ) Budapest és környéke Vidék Külföld Összesen Telek 0 1,578,984, ,578,984,258 Lakóingatlan Irodaingatlan Kereskedelmi ingatlan Logisztikai ingatlan Ipari ingatlan Vegyes hasznosítású ingatlan Fejlesztés alatt álló ingatlan Egyéb ingatlan Összesen: 0 1,578,984, ,578,984,258 Befektetési ingatlanállomány értéke az időszak végén Funkcionális kategóriák Ingatlanérték (Ft) az időszak végén ( ) Budapest és környéke Vidék Külföld Összesen Telek 0 1,668,356, ,668,356,904 Lakóingatlan Irodaingatlan Kereskedelmi ingatlan Logisztikai ingatlan Ipari ingatlan Vegyes hasznosítású ingatlan Fejlesztés alatt álló ingatlan Egyéb ingatlan Összesen: 0 1,668,356, ,668,356,904 Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt. 4

5 (24. sz. melléklet: 3/e.) Fajlagos ingatlan értékek a fordulónapon (HUF/m²) Funkcionális kategóriák Fajlagos ingatlanértékek Budapest és környéke Vidék Külföld Összesen Telek 0 16, , Lakóingatlan Irodaingatlan Kereskedelmi ingatlan Logisztikai ingatlan Ipari ingatlan Vegyes hasznosítású ingatlan Fejlesztés alatt álló ingatlan Egyéb ingatlan Összesen 0 16, , (24. sz. melléklet: 3/f.) Ingatlanok adott időszaki piaci értékének százalékos változása Funkcionális kategóriák Ingatlanok értékének változása (%) Budapest és környéke Vidék Külföld Összesen Telek 0.00% 5.66% 0.00% 5.66% Lakóingatlan 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% Irodaingatlan 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% Kereskedelmi ingatlan 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% Logisztikai ingatlan 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% Ipari ingatlan 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% Vegyes hasznosítású ingatlan 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% Fejlesztés alatt álló ingatlan 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% Egyéb ingatlan 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% Összesen 0.00% 5.66% 0.00% 5.66% Kizárólag Szombathely ingatlant figyelembe véve (Székesfehérvár én került birtokba). Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt. 5

6 (24. sz. melléklet: 4/a.) Az ingatlanportfólió aránya a nettó eszközértéken belül Ingatlanportfólió aránya Időszak elején (%) Időszak végén (%) Ingatlanportfólió aránya % %* (24. sz. melléklet: 4/e.) Tőkeáttétel Az Alap tőkeáttétele december 31-én: 21,91 %. Tekintettel arra, hogy az ingatlanok telek besorolásúak, azok nincsenek bérbe adva, továbbá az Alapkezelő ingatlant nem értékesített, a 24. sz. melléklet alábbi pontjai nem értelmezhetőek az ingatlanra vonatkozóan: 3/a.; 3/b.; 3/c.; 3/d.; 4/b.; 4/c; 4/d. Az Alap nettó eszközértékének főbb sorai én Ingatlan NEÉ Részarány Deviza Székesfehérvár (3211, 3212, 3213, 3214, 3217 hrsz.) 1,171,289, % Szombathely (3785/143,146,147,151,157,160,161,165,328,329 hrsz.) 497,067, % HUF Ingatlan összesen: 1,668,356, % HUF Pénzeszközök Unicredit Bank Hungary Zrt folyószámla 61,802, % HUF Pénzeszközök összesen: 61,802, % HUF Elhatárolások összesen: -16,396, % HUF Követelések összesen: 619,068, % HUF Kötelezettségek összesen: 693,551, % HUF Költségek: Alapkezelői díj (kumulált, negyedéves, max. 2%) 5,724, % HUF Felügyeleti díj (Tpt. szerint) 95, % HUF Forgalmazói díj (Magyar Takarékszöv. Bank) 1,369, % HUF Forgalmazói díj (Concorde) 468, % HUF Forgalmazói díj (Budapest Bank) 2,303, % HUF Könyvelési díj (kumulált) szerződés szerint 87, % HUF Könyvvizsgálói díj (kumulált) szerződés szerint 1,068, % HUF Letétkezelői díj (havi) 0,15 bp szerződés szerint 416, % HUF Ügyvédi díj 4,961, % HUF Költségek összesen: 16,495, % HUF NAP Ingatlanfejlesztő Alap eszközértéke: 1,622,784, % HUF Befektetési jegyek száma ( db): 173,374 db A sorozat nettó eszközértéke: 1,148,120,168 HUF Befektetési jegyek száma A sorozat: 123,374 db A sorozat egy jegyre jutó nettó eszközértéke: 9, HUF B sorozat nettó eszközértéke: 474,664,522 HUF Befektetési jegyek száma B sorozat: 50,000 db B sorozat egy jegyre jutó nettó eszközértéke: 9, HUF Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt. 6

7 IV. A tárgyidőszak elején és a tárgyidőszak végén forgalomban lévő befektetési jegyek száma, a portfólió összesített nettó eszközértéke és az egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték: Az Alap zártvégű befektetési alap, így a forgalomba hozott Befektetési Jegyek a futamidő közben, az Alap nyilvántartásba vételétől számított 3 évig nem válthatók vissza. A forgalomban lévő A sorozatú befektetési jegyek darabszáma: 123,374 db, a B sorozatú befektetési jegyek darabszáma 50,000 db. A befektetési jegyek ugyanakkor a másodlagos forgalomban forgalomképesek, szeptember végétől a Budapesti Értéktőzsdén bevezetésre kerültek. Az Alap A sorozatú befektetési jegyeinek jegyzési időszaka tól ig tartott, amikor 1,233,740,000,- Ft összegű tőke gyűlt össze. Az Alap B sorozató befektetési jegyeinek jegyzési időszaka től ig tartott, 500,000,000,- Ft összegű tőke gyűlt össze. Dátum Összesített nettó eszközérték (HUF) Befektetési jegyek száma (db ) Egy jegyre jutó nettó eszközérték (HUF) ,274,050, ,374 10, A 1,148,120, ,374 9, B 474,664,522 50,000 9, V. Az Alap részére igénybe vett hitel feltételei Az Alapkezelő az Alap javára án az Allianz Bank Zrt-vel jelzálogjoggal biztosított deviza alapú jelzálogkölcsön szerződést kötött ingatlan vásárlására, valamint fejlesztésére fordított saját erő részbeni refinanszírozására 696, EUR összegre. A kölcsön lejárata: október án az Alapkezelő az Alap javára az FHB Kereskedelmi Bank Zrt.-vel jelzálogjoggal biztosított forint alapú jelzálogkölcsön szerződést kötött likvid eszköz biztosítási céljából, 210,000,000,- Ft összegre. A kölcsön lejárata július 20. VI. Az Alap nettó eszközértékének és az A sorozatú egy jegyre jutó nettó eszközérték alakulása II. félévében Dátum Nettó eszközérték (HUF) db Egy jegyre jutó nettó eszközérték (HUF) Változás %-ban az adott hónapban (az előző időszakhoz viszonyítva) ,237,392, ,374 10, % ,229,396, , % ,224,794, ,374 9, % ,215,796, ,374 9, % ,210,563, ,374 9,812, % 500,480,193 50,000 10, ,148,120, ,374 9, % 474,664,522 50,000 9, % Összességében az A sorozat nettó eszközértéke 64,743,491 Ft-tal csökkent július 1. és december 31. között, ami 5.08 % csökkenést jelent. Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt. 7

8 12, A NAP "A" sorozat alakulása 11, , , , , , , , július augusztus szeptember október november december 10, A NAP "B" sorozat alakulása 10, , , , , Az A sorozat Végleges Feltételeiben szereplő, július 8. napjától július 9. napjáig terjedő időszakra tervezett 15%-os hozamot július 9-re az Alap nettó eszközértéke elérte. Hozamfizetésre 2009 júliusában került sor. A futamidő lejártáig az Alap az egyes sorozatokra vonatkozó Végleges Feltételekben meghatározott sűrűséggel (az A és a B jelű sorozatnál minden évben egy alkalommal) az Alap Felügyelet által nyilvántartásba vételének naptári évfordulóját követően fizeti ki a nettó eszközérték növekménye alapján a Végleges Feltételekben meghatározott módon számított mértékű hozamát. Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt. 8

9 VII. Az Alap hozamadatai az indulástól kezdve Az Alap A sorozatú befektetési jegyeinek hozama : től* ig: 0.47 %; től ig % ** (*az A sorozat indulása; ** én 15.01%-os hozam került kifizetésre) A B sorozatú befektetési jegyeinek hozama: től* ig: % (*a B sorozat indulása) Az Alapkezelő működésében a II. félévében nem következtek be változások. A befektetési politika alakulására ható fontosabb tényezők: az aktuális ingatlanpiaci helyzet, a finanszírozási lehetőségek és a bevonható tőke nagysága. Vonatkozási időszak: től ig. Budaörs, február 15. Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt. Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt. 9