A CARION INGATLAN BEFEKTETÉSI ALAP 2014 III. negyedév 1
A CARION INGATLAN BEFEKTETÉSI ALAP LEGFONTOSABB ADATAI Zártkörű, zárt végű alap Az alap indulásának dátuma: 2004. október 15. Az alap lejárata: 2019. szeptember 19. Az Alap induláskori nettó eszközértéke: 505.061.500 forint Az Alap nettó eszközértéke 2014. szeptember 30-án: 3 387 899 598 Ft Az Alap 2014. III. negyedévi teljesítménye: - 1,19 % (nem évesített) 2
A CARION INGATLAN BEFEKTETÉSI ALAP BEFEKTETŐI Befektető Darabszám Befektetők aránya Nemzeti Eszközgazdálkodási Zrt. 3 841 836 338 52,20% Concorde Alapkezelő Zrt. 1 255 725 302 17,06% OTP Alapkezelő Zrt. 40 461 440 0,55% OTP Önkéntes Kiegészítő Nyugdíjpénztár 597 746 598 8,12% Richter Nyugdíjpénztár 580 248 717 7,88% Axa Befektetési Alapkezelő Zrt. 431 268 475 5,86% Aegon Befektetési Alapkezelő Zrt. 283 671 440 3,85% Rába Nyugdíjpénztár 162 331 349 2,21% Allianz Hungária Nyugdíjpénztár 115 412 361 1,57% Bizalom Nyugdíjpénztár 18 559 541 0,25% Carion Holding Zrt. 16 261 500 0,22% Diófa Alapkezelő Zrt. / Pannónia Nyugdíjpénztár 16 213 357 0,22% Összesen 7 359 736 418 100,00% 3
A 2014. I. félév jellemzése Magyarországi ingatlanpiaci kép Modern irodaházak A 2014 első felében mért adatok alapján a modern bériroda piac fokozatosan visszaáll a növekedési pályára; a fejlesztések beindulása és a kereslet megerősödése várakozásaink szerint tartós fejlődést alapoznak meg. Az új irodaátadások volumene idén várhatóan megközelíti az elmúlt két év teljes állománybővülését, mindemellett a nettó bérbeadás több mint egynegyedével nőtt a január-júniusi időszakban, az egy évvel korábbi szinthez képest. Az irodabérleti szerződések száma és átlagos mérete egyaránt jelentősen növekedett, ennek köszönhetően a piacra jellemző átlagos üresedés fél év alatt 0,9 százalékponttal, 17,6%-ra csökkent. Az év első felében két új irodaházat avattak, ezáltal a teljes állomány 3 205 600 négyzetméterre bővült. Az év közepéig átadott 35 600 négyzetméter mellett idén további 30 ezer négyzetméternyi iroda jön a piaca; az éves fejlesztési volumen (65 400 m2) átlépi az előző három év kínálatbővülését. Bizakodásra ad okot, hogy a tervezett átadások mennyisége 2015-ben is hasonló lesz: a Skanska Nordic Light elnevezésű épülete és a Váci Greens új egységei piacra kerülésével a modern bérirodák piaca újabb 60 ezer négyzetméterrel bővül majd. A január-júniusi időszakban bérbeadott irodák összterülete (közel 250 ezer négyzetméter) jelentősen meghaladja az előző két év azonos időszakaiban mért mennyiséget (150 ezer négyzetméter egyenként). A kereslet bővülése 2013 első félévéhez mérten 71%-os volt; és bár a legnagyobb mértékben a szerződéshosszabbítások volumene nőtt (több mint két és félszeresére), jelentősen élénkült a nettó kereslet is (az új és az előbérleti szerződések, illetve a területbővítési megállapodások 27%-kal múlták felül az egy évvel korábbit).
A 2014. I. félév jellemzése Magyarországi ingatlanpiaci kép Ipari és logisztikai ingatlanok A modern ipari és logisztikai ingatlanok piacára egyelőre nem tért vissza a fejlesztői bizalom, a keresleti mutatók ugyanakkor javulást mutattak 2014 első felében. Az első félévben az állomány mindössze egy csarnokkal bővült, ám a kereslet az előző év azonos időszakához mérten jelentősen, csaknem három és félszeresére nőtt. A legnagyobb mértékű növekedést a bérlethosszabbítások esetén regisztrálták, de a nettó kereslet mértéke is megduplázódott az egy évvel korábban mérthez. A kedvező keresleti adatoknak köszönhetően az átlagos üresedés ismét 20% alá csökkent. A teljes regisztrált állomány 2014 közepén megközelítette az 1,85 millió négyzetmétert, ennek egytizede található városi logisztikai létesítményben (city logistics), túlnyomó része pedig modern logisztikai parkban. Az átadások éves mennyisége immár negyedik éve marad 20 ezer négyzetméter alatt, és spekulatív beruházások hiányában egyelőre nincs jele annak, hogy ezt a határt a 2015-ös állománybővülés átlépi. A szerződéshosszabbítások aránya továbbra is meghatározó (52%), de fontos megjegyezni, hogy az újratárgyalt megállapodások volumene az előző év első felében mérthez képest kiemelkedő mértékben, több mint nyolcszorosára bővült (94 966 m²). Eszerint a piac bízik a kereskedelmi forgalom élénkülésének folytatásában, és remélhetőleg megáll a lejáró szerződések nyomán kiürülő raktárak állományának bővülése. Bizakodásra ad okot, hogy sok bérlő az általa használt terület bővítése mellett döntött: a területnagyobbítások több mint megnégyszereződtek (34 890 m²). 5
A 2014. I. félév jellemzése Magyarországi ingatlanpiaci kép Üzlethelyiségek Az üzlethelyiségek piacát kedvezően érinti a kiskereskedelmi forgalom 2013 tavasza óta megfigyelhető folyamatos erősödése. A pozitív tendencia a havi és a negyedéves adatok alapján is kirajzolódik. A bevásárlóközpontok piaca az ismertté vált fejlesztési elképzelések alapján nem bővül a 2014-2015-ös időszakban. Ezt követően több új létesítmény is piacra kerülhet, összesen több mint 110 ezer négyzetméter kiadható területtel (ECE: Árkád Acquincum, Futureal: Etele City Center és Klepierre: Alba Pláza bővítés). A meglévő központok iránt folyamatos az érdeklődés, a legkeresettebb épületekben számos új üzlet nyitott meg az év első hat hónapjában. Az élelmiszerláncok és drogériák terjeszkedése 2014 első felében is folytatódott. Két új üzletet avatott a Drogerie Markt (Erzsébet krt. és Margit krt.), a Spar első (nem benzinkúton lévő) non-stop üzletét adta át a XI. kerületi Gellért térnél; mindemellett, a cég két új szupermarket megnyitását tervezi Érden. 6
A 2014. III. negyedév A Carion Ingatlan Befektetési Alap működésében bekövetkezett legfontosabb változások Az alap futamideje a többségi befektetői akaratnak megfelelően 5 évvel meghosszabbításra került, ennek értelmében a Carion Ingatlan Befektetési Alap futamidejének lejárta 2019. szeptember 19. Az Alapot finanszírozó bankokkal hosszas egyeztetéseket követően 2014. augusztus 13. napján létrejött az úgynevezett stand-still megállapodás, melynek értelmében a bankok az Alap futamideje kérdésének lezárásáig, de legkésőbb október 30 napig eltekintetnek az igényérvényesítéstől, és megállapodnak, hogy amennyiben az Alap futamideje meghosszabbításra kerül, úgy a finanszírozási szerződések az Alap futamidejéhez igazodva szintén meghosszabbításra kerülnek. Az MKB Bank hitelszerződése meghosszabbításának feltételeként határozta meg az Alap letétkezelőjének váltását. 7
A 2014. II. negyedév A Carion Ingatlan Befektetési Alap ingatlanportfoliójában bekövetkezett legfontosabb változások A miskolci Mindszent téri irodaházban bérbeadásra került ~300 m2 irodaterület szakközépiskola számára Bérlői kintlévőségek tovább csökkennek a korábbi időszakokban kötött megállapodásoknak megfelelően, egy nem fizető bérlő esetben szükségessé vált radikális lépésként a szerződés megszüntetése A debreceni Carion Business Center irodaházban az Epam Systems kisebb bővülési szándékát jelezte, ezen kívül bérbeadásra került egy földszinti üzlethelyiség a Notebook.hu számára A bel-budai irodaházak esetében újabb bérleti szerződések jöttek létre, ezzel tovább növelve a kihasználtságot. Bérleti díjak tekintetében egyértelműen elmondható, hogy a díjszintek csökkenése megállt, és a bérlők magasabb kínálati bérleti díjszinteket is elfogadnak. A bérbeadások tekintetében elmondható, hogy az ingatlanpiac élénkülése elkezdődött, és közép-hosszú távon a válságban megüresedett területek jelentős mértékben bérbeadásra kerülhetnek olyan bérleti díj szinteken, melyek az ingatlanok értékének további csökkenését kiküszöbölik. 8
AZ ALAP NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ÖSSZETÉTELE (2014.09.30.) Eszközök 8 538 789 442 Ft Pénzforgalmi számla egyenleg 20 482 955 Ft Lekötött bankbetét időarányos kamattal 103 376 008 Ft Ingatlanok 8 315 097 041 Ft Ingatlanon fennálló vételi jog 0 Ft Követelések 99 833 438 Ft Kötelezettségek 5 150 889 844 Ft Hitelállomány 5 096 199 351 Ft Kötelezettségek 54 690 493 Ft Összesített nettó eszközérték 3 387 899 598 Ft Befektetési jegyek darabszáma 7 359 736 418 Egy jegyre jutó nettó eszközérték 0,460329 Ft 9
AZ ALAP BÉRBE ADHATÓ INGATLANJAINAK KIHASZNÁLTSÁGA (2014.09.30) Üres terület 44% Bérbe adott 56% 10
Ingatlanportfolió (2014.09.30.) Megnevezés HUF Budapest, Nagytétényi út 45. stúdióépület 805 000 000 Keszthely, Kossuth Lajos utca 103. bankfiók 80 974 400 Kiskunlacháza SPAR 237 628 720 Miskolc, Kiss Ernö utca 35/A irodaház és raktár 127 000 000 T-Com Irodaház Debrecen 1 232 000 000 Budapest, Fehér Hajó u. DM Üzlet 167 000 000 Berettyóújfalu, Dózsa György u. 24. bankfiók 53 879 120 11
Budapest, I. Márvány u. 16. irodaház 289 639 200 Ócsa, DM Üzlet 135 476 400 Bük, DM Üzlet 122 707 360 Komárom, Igmándi út 19-21. bankfiók 73 499 840 Kodolányi Főiskola 169 000 000 T-Com Irodaház Csepel/ Épület 418 000 000 T-Com Irodaház Pécs 1 423 280 800 Budaörs, Iparos utca 3-5. raktár és irodaépület 319 537 440 Miskolc, Mindszent tér 3. irodaépület 611 356 720 Budapest, Illatos út 9. 609 176 640 Roham utca étterem és irodaház 550 314 480 Tiszaújváros, Bethlen G. u. 5. üzletház 313 931 520 Miskolc, Kiss Ernö utca 35. üzemanyagtöltö állomás 236 694 400 Krúdy Vigadó 339 000 000 Összesen 8 315 097 040 12
Bevétel- és költségkimutatás (2014. III. negyedév) miilió Ft 2014. II. negyedév 2014. III. negyedév Bérleti díj bevétel Üzemeltetési díj bevétel Továbbterhelt közműdíj, közös költség, stb. bevétele Lekötött betét kamata, folyószámla kamat Ingatlanértékesítés bevétele Egyéb bevétel Összes bevétel Alapkezelési díj Letétkezelési díj Felügyeleti díj Könyvvizsgálat díja Ingatlanértékelő díja Bankköltség Az Alap ingatlanjainak megszerzésével kapcsolatban felmerülő költségek ebből jogi tanácsadás díja ebből ügynöki díjak ebből viszterhes vagyonátruházási illeték Az Alap ingatlanjainak értékesítésével kapcsolatban felmerülő költségek ebből jogi tanácsadás díja ebből ügynöki díjak Az Alap ingatlanjainak működtetésével, fenntartásával, hasznosításával kapcsolatos kiadások ebből őrzés-védés ebből távfelügyelet, járőrszolgálat ebből takarítás ebből kertfenntartás és hóeltakarítás díja ebből hulladékkezelés díja ebből ingatlankezelési díj 177,55 27,05 16,67 0,98 407,96 630,21 15,71 0,92 0,38 0,54 2,81 0,31 46,06 9,96 1,24 1,68 0,75 0,59 6,67 214,98 33,75 10,76 0,53 0,00 260,03 15,68 0,67 0,24 0,52 1,48 0,08 45,76 10,38 0,45 1,56 0,49 0,46 6,67 ebből műszaki tanácsadás 13
ebből gondnoki díj ebből közös költség ebből közműdíj ebből jogi tanácsadás díja ebből ügynöki jutalék ebből üzemeltetési díj ebből egyéb Az Alap ingatlanjaira eső közterhek (építményadó, telekadó) Az Alap nevében felvett hitelek kapcsán felmerült hiteldíjak, közjegyzői díjak és egyéb bankköltségek Hitelkamatok Vagyonbiztosítási és egyéb biztosítási díj Felújítási és beruházási költségek (csökkentve a bérlői hozzájárulás mértékével) ebből javítás, karbantartás Fejlesztés Összes költség, kiadás Összes bevétel - összes költség, kiadás Összes bevétel - összes költség, kiadás (ingatlan értékesítés nélkül) 3,27 0,76 16,00 0,57 2,39 2,18 16,65 0,05 36,24 0,84 8,21 8,21 128,72 501,50 93,54 3,12 0,66 13,33 4,58 2,23 1,82 16,47 0,06 100,65 0,73 8,83 8,83 176,53 83,50 83,50 * Az értékesítés teljes bevétele hitel előtörlesztésként került elszámolásra. 14