Speciális ingatlanok értékelése
|
|
- Rezső Soós
- 8 évvel ezelőtt
- Látták:
Átírás
1 Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar Ingatlanfejlesztı 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u Szakirányú Továbbképzési Szak Speciális ingatlanok értékelése 4. Kereskedelmi ingatlanok értékelése Szerzı: Harnos László november
2 4.1 Tartalomjegyzék 4. Kereskedelmi ingatlanok értékelése Tartalomjegyzék Bevezetés A tanulási egység célja A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések Ajánlott irodalom A kereskedelmi ingatlanok általános jellemzıi Az egyes ingatlantípusok áttekintése Irodaházak Kiskereskedelmi ingatlanok Raktárak, logisztikai központok Szállodák A hozamelvő értékelés Direkt tıkésítés DCF-módszer Összefoglalás Ellenırzı kérdések
3 4.2 Bevezetés A tanulási egység célja Azon ingatlanok köre, melyeket a kereskedelmi potenciáljuk (jövedelemtermelı képességük) alapján értékelhetünk, meglehetısen széles. A jelen tanulási egység célja, hogy a leggyakrabban elıforduló kereskedelmi ingatlanok jellemzıinek áttekintése, a keresletüket befolyásoló tényezık számbavétele után Ön megfelelıen tudja alkalmazni az egyes hozamelvő értékelési módszereket A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz Eldönteni, hogy egy ingatlan értékelhetı-e a kereskedelmi potenciálja alapján, vagy sem, Eldönteni, hogy az adott típusú kereskedelmi ingatlan értékelésekor mely sajátos tényezıkre kell figyelemmel lennie, Hozamszámítással értékelni a leggyakrabban elıforduló kereskedelmi ingatlanokat Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések A tananyagban történı könnyebb tájékozódás érdekében ebben a pontban megtalálhatók a legfontosabb fogalmak ABC szerint összegyőjtve. DCF-módszer Direkt tıkésítés Diszkontált cash flow Kereskedelmi ingatlan Nettó mőködési bevétel NOI Tıkésítési kamatláb Azon idıszakban alkalmazott értékelési módszer, melyben az ingatlan jövedelme még nem stabil. A piaci értéket a vizsgált idıszak nettó mőködési bevételeinek és az exit-érték jelenértékeinek összegeként határozzuk meg. A stabil hozamú idıszakban alkalmazható módszer. Az ingatlan értékét, mint egy örökjáradék jelenértékét határozzuk meg. Lsd. DCF-módszer! Alapvetıen befektetési céllal vásárolt, vagy létesített ingatlan, mely a tulajdonosa számára rendszeres jövedelmet, azaz cash flowt ígér. Az ingatlan tényleges bevételeinek és mőködési költségeinek különbsége. E jövedelem szolgál a piaci érték meghatározásának alapjául. Lsd. Nettó mőködési bevétel! A hozamszámítás során alkalmazott kamatláb, mely kifejezi a befektetés várható kockázatait. 3
4 4.2.4 Ajánlott irodalom Soós János (szerk.): Ingatlangazdaságtan, KJK-KERSZÖV Kiadó, Budapest, Gyakorlati ingatlan-tanácsadó, VERLAG DASHÖFER Szakkiadó, Budapest, s.a. Európai Értékelési Szabványok 2003, FÜTI OMEGA Kft, Budapest, Bienert S. (szerk.): Bewertung von Spezialimmobilien, Gabler Verlag, Wiesbaden, Hajnal István: Az ingatlan-értékelés Magyarországon, BME Mérnöktovábbképzı Intézet, Budapest, A kereskedelmi ingatlanok általános jellemzıi Kereskedelmi ingatlannak azon ingatlanokat nevezzük, melyeket alapvetıen befektetési céllal létesítenek, ill. vásárolnak és a tulajdonos (befektetı) számára rendszeres jövedelmet termelnek. Kereskedelmi ingatlan A kereskedelmi ingatlanok köre meglehetısen széles. A legáltalánosabban elıforduló ingatlantípusok a következık: Irodaházak, Kiskereskedelmi ingatlanok: o Belvárosi üzlethelyiségek, o Bevásárló központok, o Strip mall-ok, o Szakáruházak, o Szupermarketek, o Bevásárlóutcák, o Factory outlet, stb. Raktárak, logisztikai központok, Vendéglátó és szabadidıs létesítmények: o Szállodák, o Éttermek, o Mozik, multiplex mozik, színházak, o Élményparkok, o Strandok, uszodák, gyógyfürdık, o Rendezvényközpontok, vásárközpontok, stb. 4
5 A felsoroltak közül a raktárak és logisztikai központok értékelésével alapvetıen az ipari ingatlanok értékelésén belül foglalkozunk majd. A kereskedelmi ingatlanok értékelése során magából a befektetésbıl indulunk ki, azaz azt vizsgáljuk, hogy legfeljebb milyen összeget érdemes ma befektetni azon jövıbeli hozamok megszerzése érdekében, melyet az adott kereskedelmi ingatlan ígér. A kereskedelmi ingatlanok értékelése jellemzıen hozamelvő értékelési módszerekkel történik. Természetesen értékelhetünk egy kereskedelmi ingatlant piaci összehasonlítással is, de tudnunk kell, hogy a befektetıket alapvetıen a befektetés várható hozama és kockázata érdekli, így befektetési (vásárlási, ill. eladási) döntéseiket is ekként alakítják. Ez azt jelenti, hogy a piaci összehasonlító módszerrel nagyon hasonló eredményt kell kapjunk, mint a hozamszámítással. Ha ez még sincs így, akkor valamelyik módszert nagy valószínőséggel hibásan alkalmaztuk. A kereskedelmi ingatlanok értékelésekor leggyakrabban elıforduló hibalehetıségek a következık: Hozamszámításnál: A piaci bérleti díjak becslési hibája, A potenciális kihasználtság becslési hibája, A mőködési költségek hibás becslése, A vizsgált idıszak önkényes leszőkítése, A kockázatok nem megfelelı számbavétele és ebbıl eredıen hibás kamatlábak alkalmazása, Számítási hibák. Hibalehetıségek! Piaci összehasonlításnál: Nem megfelelı alaphalmaz (pl.: túl nagyok a különbségek az ingatlanok között, vagy hibás kategorizálás), Páros összehasonlítás helyett csoportos összehasonlító módszer használata, Túl kevés összehasonlító ingatlan, Túl kevés, vagy nem releváns szempontok szerinti összehasonlítás, Túl durva korrekció, Hibás (pl.: fordított irányú) korrekció, Számítási hibák. 5
6 4.4 Az egyes ingatlantípusok áttekintése Irodaházak Az irodaházak a közigazgatási, a gazdasági, és a politikai adminisztratív teendık ellátását szolgáló épületek. Az irodaház munkahely. Szervezeti felépítésével a benne végzett munkát a legcélszerőbben kell szolgálnia. Elsıdleges feladat az irodaházban dolgozók kedvezı munkakörülményeinek biztosítása, amelyet a munkaterek megfelelı kiképzésével, berendezésével, a dolgozók "kényelmi" igényeinek kielégítésével lehet elérni. Eltérés mutatkozhat az irodaépületek egy részénél, ha a munka a belsı tevékenységre (adminisztráció, mőszaki tervezés, stb.), más részénél, ha a munka a külsı szervekkel, emberekkel (biztosító, pénzintézet, stb.) való kapcsolatra korlátozódik. Az irodaházak két alaptípusa: irodaszobás rendszer nagyterő rendszer különböztethetı meg. Az irodaszobás rendszer esetében az oldal-, közép-, vagy ikerfolyosók mentén, egy vagy két oldalon felsorakoztatott irodahelyiségek legkisebb egysége m 2 alapterülető. A szoba ajánlott szélessége 3.00 m. Az ilyen mérető szoba egy-két személy elhelyezésére ad lehetıséget. A nagyterő rendszernél a munkahelyiségek az egyes szinteken egyetlen nagy termet alkotnak. Ezáltal - a helykihasználás és a térelhatároló szerkezetek (válaszfalak, ajtók) szempontjából igen gazdaságosan - sok (esetleg több száz) munkahelynek egy térben való elhelyezésére adnak lehetıséget. Irodaházak besorolási követelményei "A" kategória Kizárólagos követelmények: - modern kábelvezetés, - emelt padló / álmennyezet, - modern légkondicionálás - biztonságos, fedett parkolási lehetıség, - parkolóhelyek/m 2 : Belváros - 1:100, Központi - 1:75, nem központi és perifériális - 1:50 - kiváló minıségő, I. osztályú szabvány kivitelezés, - színvonalas facility menedzsment, - 24-órás hozzáférés és biztonsági szolgálat, - min m 2 kiadható irodaterülettel rendelkezı irodaház. 6
7 Egyéb követelmények: - nagy sebességő modern liftek, - irodai belmagasság: min m, - prestige minıségő recepciós terület, - flexibilis irodák kialakíthatósága, - kiváló minıségő építészeti tervezés, - szolgáltatások az épületben vagy a közvetlen szomszédságában, - szünetmentes áramellátás vagy kettıs betáplálás, - kettıs üvegezéső ablakok, reflexiós üvegezéssel vagy árnyékolással, - étterem. "B" kategória Kizárólagos követelmények: - Irodaházak melyben az "A" kategóriás kizárólagos követelmények egyike hiányzik: (modern -kábelvezetés, -légkondicionálás, fedett parkoló, minıségi kivitelezés, színvonalas FM, 24 órás recepció és biztonsági szolgálat), - min. 750 m 2 kiadható irodaterülettel rendelkezı irodaház. Egyéb követelmények: - Irodaházak melyben az "A" kategóriás egyéb standardok közül legalább 6 követelmény nem áll fenn, valamint - liftek, - I. osztályú szabvány kivitelezés, - kettıs üvegezéső ablakok, - recepció, - büfé. "C" kategória Egyszerő kialakítású irodaházak, az irodaterületek nem flexibilisek. Nincs légkondicionálás. A parkolás nem, vagy csak igen korlátozott mértékben megoldott. A szolgáltatások köre meglehetısen szők. Általában nincs recepció, csak porta. Nincs étterem, sıt gyakran büfé sem, csak ital-automaták. A rendszerváltást megelızıen épült vállalati székházakból létrejött irodaházak többnyire ebbe a kategóriába sorolhatók. Az irodapiac Magyarországon a rendszerváltást követıen teremtıdött meg, hiszen ekkor alakultak az új vállalkozások, ekkor érkeztek hazánkba az elsı nyugati cégek, akik megteremtették a keresletet. A kínálatot tekintve a piacot kezdetben a korábbi vállalati székházakból, telephelyekhez tartozó irodaépületekbıl alakult C kategóriás irodák uralták, de hamarosan beindultak a B és A kategóriás fejlesztések is. Az elsı jelentısebb A kategóriás fejlesztés Budapesten az East-West Business Center volt az Astoriánál. 7
8 A jelentısebb fejlesztési területek a fıvárosban: Váci úti folyosó (olcsó területek, jó infrastruktúra), Belváros (drágább irodák, célzott bérlıi körrel), Lágymányos (egyetemek közelsége), Budaörs (az egyetlen komolyabb irodafejlesztés az agglomerációban), Bel-Buda (a cégvezetık lakóhelyéhez közeli terület), Dél-Pest (Soroksári út, Könyves Kálmán krt.), Corvin sétány, XI. kerület (Metró építés). Az irodakínálat gyorsabban tud reagálni a kereslet változására, mint más ingatlanok esetén, ugyanis viszonylag kevés számú szereplı, ugyanakkor jelentıs tartalék irodaterület jellemzi. Budapesten jelenleg kb. 2 millió m2 A és modern B kategóriás irodaterület található. Ez a mennyiség évente kb %-kal növekszik. Az üresedési ráta (kihasználatlanság) éves szinten kb. 12%. Az átlagos bérelt terület kb. 600 m 2, a piacot általában 5-7 éves határozott idejő bérleti szerzıdések jellemzik. A keresletet illetıen míg a 2000-es évek elején a piac éves szinten kb ezer m 2 területet szívott fel, addig ez a felszívás ben már m 2 körül alakult Kiskereskedelmi ingatlanok A kiskereskedelmi ingatlanok piacán a következı bolttípusokat különböztetjük meg: Egyedi üzlethelyiség, Általános áruház (pl.: Skála), Szakáruház (Pl.: IKEA), Hipermarket (Pl.: Tesco), Bevásároló központ (Pl.: Duna Plaza), Strip mall (Pl.: Stop Shop), Factory outlet center, stb. Ha az európai trendeket tekintjük, akkor elmondható, hogy Nyugat-Európában az egyre szigorodó szabályozás, ill. a piacvédelmi szabályok a fejlesztéseket egyre inkább kelet felé tolják. Ez érezhetı pl. akkor is, ha egy magyarországi hipermarket minıségi színvonalát hasonlítjuk össze ugyanazon cég egy nyugat-európai hipermarketjének minıségével. Míg korábban a fejlesztések a külvárosok felé irányultak, ma újra elıtérbe kerülnek a belvárosi fejlesztések is (pl.: bevásárló utcák). Európa-szerte új fejlesztési helyszínek is megjelentek: Repülıterek, Pályaudvarok, Korábbi gyártelepek, stb. 8
9 A 2000-es évekre csökkent az új projektek száma, de jelentısen nıtt ezek mérete. A vásárlás mellett elıtérbe kerül a szórakozás és a szabadidı eltöltése is (lsd. nagy bevásárló központok) Raktárak, logisztikai központok A nyersanyagok, félkész- és készáruk, valamint egyéb anyagi javak tárolására, tartalékolására és elosztására szolgáló épületeket raktáraknak nevezzük. A raktárak lehetnek: nyitottak, vagy zártak egy-, vagy többszintesek A raktárépületek sokféleségében a funkciót alapvetıen a tárolás- és az anyagmozgatás módja határozza meg. A tárolás módja (padozatos, polcos, szekrényes, függesztett, stb.) az árú tulajdonságaitól (alakjától, súlyától, stb.) mennyiségétıl, a tárolási idıtartamtól és a csomagolás módjától függ. Az anyagmozgatás, illetve a szállítás, a következı részfolyamatokból tevıdik össze: átvétel (berakás) belsı szállítás: o osztályozás o karbantartás o csomagolás kiadás (kirakodás) A kisebb raktárépületek a tároló téren kívül raktárvezetıi, vagy kezelı irodával, a nagyobb raktárak átvevı, elıkészítı, csomagoló és kiadó helyiségekkel, gépházzal, WC-vel és kisebb öltözıvel is rendelkezhetnek. Budapesten és környékén kb modern logisztikai park található, ami kb. 1 millió m 2 területet jelent. Ezt a szegmenst 2000-tıl gyors felfutás jellemzi. A fejlesztések szinte kizárólag az autópályák, fıutak bevezetı szakaszára illetve az M0-ás körgyőrő menti területekre koncentrálódnak. A piac meglehetısen belterjes, kevés számú szereplı jellemzi mind a fejlesztıi, mind a befektetıi oldalon. Az elmúlt években találkozhatunk jelentısebb fejlesztésekkel a nyugati országrészben is. Az még kérdéses, hogy az elmúlt évek autópálya fejlesztései meghozzák-e ilyen értelemben is a gyümölcsüket, ill. hogy a keleti országrész is színterévé tud-e válni a nagyarányú logisztikai célú fejlesztéseknek. 9
10 4.4.4 Szállodák A szállodák rendeltetése, hogy hosszabb-rövidebb ideig tartó elszállásolást és ellátást biztosítsanak az utazók, üdülık, sportolók, gyógyulók, vagy lakóhelyüktıl távollévı üzletemberek, dolgozók, tanulók számára. Elsıdleges feladatuk az ideiglenes (idıszakos) alvási, pihenési, tisztálkodási lehetıségek megteremtése, amelyhez kapcsolódnak az étkezési, szórakozási, munka- és tárgyalási lehetıségek, szolgáltatások biztosítása. A sokfajta szállodajellegő épületnél: városi luxusszálló, átutazó (tranzit-) szálló, üdülı- és gyógyszálló, turista- és menedékház, motel, diákszálló, stb. Az ideiglenes elszállásolás alapvetıen azonos funkciója mellett különbözı szerkezeti és felszerelési igények érvényesülnek. A többszintes és sokszobás szállodatípusok sejtszerő felépítésüknél, a kiegészítı és kiszolgáló helyiségek változatos szerkezeti követelményeiknél fogva különösen alkalmasak arra, hogy vázas, vagy egyéb cellás méhsejt-szerő építési módszerrel épüljenek. Vázas szerkezettel elsısorban az alábbi szállodafajták épültek/épülnek: városi szállodák, üdülıszállók, nagyobb turista- és sportszállók, diákotthonok, stb. A turista- és sportszállóknál a sokszintes megoldások ritkábbak. A gyógyszállók átmenetet képeznek az üdülıszálló és a kórház között, ezért azokat a körházra vonatkozó követelmények szerint építik. Az autóutak mellett és a városok zöldövezetében épülı motelek, valamint a családiházas építési övezetekben épülı panziók egy-két szinttel épülnek, többnyire falazott, ritkábban vázas szerkezettel. A konkrét rendeltetésnek megfelelıen a különbözı fajtájú szállodák funkció/helyiség kapcsolási sémája módosulhat, de a helyiségcsoportok hármas tagozódása a legtöbb esetben megfigyelhetı. Ezek a következık: az elıcsarnok, illetve a fogadás a vendégszobák az éttermi-gazdasági helyiségei. Ezek a csoportok az igények szerint kapcsolódhatnak egymáshoz, illetve további helyiségekkel bıvülhetnek. 10
11 A szállodák minıségi besorolása megkönnyíti a vendégek számára, hogy igényeiknek, elvárásaiknak ill. anyagi keretüknek megfelelı hotelt választhassanak. A csillag jelzi az adott szálloda felszereltségét, szolgáltatásának színvonalát. A minıségi besorolást csillagokkal jelzik. A magyarországi szokások szerint 1 az egyes kategóriák jelentése a következı: * Fogadóhelyiséggel, tartózkodó helyiséggel, étkezıvel és recepcióval is rendelkezı állami vagy magántulajdonban lévı iskolai kollégium. A recepció általában nincs nyitva 24 órán keresztül. A szolgáltatások köre korlátozott. Általában közös fürdıszobával vannak felszerelve. Telefon a portán áll a vendégek rendelkezésére. A szobákat és valamennyi mellékhelyiséget kötelezı naponta takarítani. ** Kis és közepes mérető szálláshelyek, amelyek felszerelésüket tekintve egyszerőek. A vendégek számára csak az alapvetı szolgáltatásokat nyújtják. A hallban nemzetközi hívásra is alkalmas telefonkészülék található. Lift csak a két emeletnél magasabb szállodákban, ha a szálloda idényjelleggel üzemel, akkor csak a három emeletnél magasabb szálloda rendelkezik lifttel. *** Ezen szállodák mérete, nagyobb létszámú személyzete már lehetıvé teszi a szélesebb körő szolgáltatásnyújtást. A recepciószolgálat 24 órán át üzemel, de két idegen nyelven napi 16 órán át látják el. Csomagszolgálat is biztosított a vendég kívánságára. A közös helyiségek tágasabbak. A szálloda hallal, legalább egy melegkonyhás vendéglátó egységgel rendelkezik. A szobákból közvetlenül lehet városi és távhívást is lebonyolítani. A hálószobák fürdıszobával rendelkeznek, zömében légkondicionáltak. Kérés esetén szobaszolgálat is igénybe vehetı. **** A négycsillagos kategóriában jelentıs különbségek tapasztalhatóak a szálloda kialakítását, berendezését, felszereltségét, illetve a nyújtott szolgáltatásokat illetıen az elızı kategóriához képest. A recepciószolgálat 24 órán át mőszakonként legalább 3 idegen nyelven üzemel. A csomagszolgálatot legalább napi 16 órán át londiner végzi. 24 órás szobaszervíz, mosoda vagy vegytisztítás mellett a szobákban elhelyezett széf, bel-és külföldi sajtótermékek árusítása, fittnes vagy gyógyászati centrum, garázsszolgáltatások, konferenciaszolgáltatás is igénybe vehetı. Az étterem á la carte étel- és italválasztékkal, legalább 12-féle magyar minıségi borral várja a vendégeket. Az egy emeletnél magasabb szállodákban lift áll a vendégek rendelkezésére. Mind a szobák, mind a közös helyiségek légkondicionáltak. ***** Az ötcsillagos kategóriájú szállodák a legmagasabb színvonalon, luxus minıségő ellátással, a nemzetközi elvárásoknak megfelelıen különleges szolgáltatásokkal várják a vendégeket. Mindezek mellett az ott tartózkodást minden szálloda a különleges anyagokból készült berendezési tárgyak, a saját tervezéső interior által keltett egyedülálló hatással teszi élvezetessé. 1 A nemzetközi gyakorlatban az egyes kategóriákat illetıen eltérések mutatkozhatnak. 11
12 4.5 A hozamelvő értékelés A kereskedelmi ingatlanokat jellemzıen hozamelvő értékelési módszerrel értékeljük. A hozamelvő értékelés lényege, hogy az értéket az ingatlan jövıben várható jövedelmeibıl vezetjük le. Hozamérték alatt az ingatlan jövıben várható jövedelmeinek jelenértékét értjük. Az ingatlan piaci értékét mindig a nettó mőködési bevételébıl (NOI) határozzuk meg. Nagyon fontos, hogy az értékelés idıpontjából kiindulva az ingatlannak mindig a teljes hátralévı életciklusát vizsgálnunk kell. A hozamelvő értékelésnek két módszere terjedt el a gyakorlatban, a direkt tıkésítés és a diszkontált cash flow módszer, melyekkel az Ingatlanfinanszírozás és befektetés, valamint az értékbecslési ismeretek I. c. modulok keretében Ön már részletesen megismerkedett. Fentiekre való tekintettel a jelen jegyzetben e módszereket csak röviden foglaljuk össze Direkt tıkésítés A direkt tıkésítési módszer az ingatlanból származó pénzfolyamot, mint örökjáradékot tekinti, és az értéket az örökjáradék jelenértékeként határozza meg. A módszer akkor alkalmazható, ha az ingatlan jövedelme az örökjáradékhoz hasonlóan viselkedik, azaz stabil. Ez többnyire akkor áll fent, ha az ingatlan kihasználtsága megközelíti azt a potenciális szintet, amit a piaci keresleti-kínálati viszonyok megengednek és ez az állapot várhatóan hosszú távon (legalább 7-8 éven keresztül) is fennmarad. Az érték meghatározása a következı összefüggés szerint történik: V M, i NOI i+ 1 =,ahol R VM: Az ingatlan piaci értéke i: Az értékbecslés éve, ill. az elsı stabil hozamú év sorszáma NOI: Az ingatlan nettó mőködési bevétele R: Tıkésítési kamatláb A módszer a tıkésítési kamatlábra nagyon érzékeny, így annak helyes megválasztása különösen fontos. A tıkésítési rátát meghatározhatjuk: 12
13 a befektetés hosszútávú kockázatainak elemzésével ún. build-up módszerrel, a más hasonló kockázatú befektetések tıkésítési kamatlábainak figyelembe vételével (azaz a piaci tapasztalatok alapján) és az adott befektetés tıkepiaci alternatívájának felhasználásával, ún. CAPMmódszerrel DCF-módszer A diszkontált cash flow módszert akkor alkalmazzuk, ha a direkt tıkésítés feltételei nem állnak fenn. Az egyes évek várható jövedelmeinek becslését mindaddig el kell végeznünk, amíg várhatóan a NOI nem fog stabilizálódni. Ezt követıen az elsı stabil hozamú évet követı év jövedelmébıl direkt tıkésítéssel meghatározzuk az ún. exitértéket (Vi), majd ezt és az elıtte lévı évek jövedelmét az értékbecslés évére diszkontáljuk: V M = NOI V i t i + t t= 1 (1 + r) (1 + r) i, ahol r: a befektetéstıl elvárt rövid távú megtérülés (a tıke alternatíva költsége) Az elvárt megtérülési ráta meghatározása a tıkésítési rátánál felsorolt módszerekkel történhet, de itt alapvetıen a rövid távú kockázatokat kell figyelembe venni. 4.6 Összefoglalás Az egység tanulmányozása során a hangsúlyt az egyes kereskedelmi ingatlanok (azon belül is elsısorban az irodák és a szállodák) gondos szegmentálására, azaz kisebb, minél több szempontból homogénnek tekinthetı csoportokba rendezésére helyeztük. A kereskedelmi ingatlanokat alapvetıen, mint befektetéseket tekintjük és ekként értékelhetjük. Ahhoz, hogy egy ilyen befektetés piaci értékét meghatározzuk, meg kell becsülnünk az abból származó jövedelmeket (nettó mőködési bevételeket) és ezek jelenértékét kell valamilyen módszerrel megállapítanunk. A jövedelmek becslése alapvetıen nem túl nehéz, de meglehetısen idıigényes feladat. Ehhez meg kell becsülnünk az ingatlan bérterületét, majd a piaci bérleti díjakat. A meglévı bérleti szerzıdéseket elemeznünk kell a bennük foglalt bérleti díjak, a lejáratuk és a belılük származó kockázatok szempontjából. A mőködési költségek becslésében az ingatlan kezelıje lehet a segítségünkre, hiszen ı birtokában van a múltbéli és a jelenlegi tényleges költségadatoknak, így ezek segítségével könnyebben tudjuk azok 13
14 jövıbeli alakulását prognosztizálni. A hozamelvő értékelési módszerek a kamatlábak helyes megválasztására nagyon érzékenyek, így a kellı gondossággal kell eljárnunk és az sem árt, ha azok becslése során akár többféle módszerrel is megpróbálkozunk. A hozamelvő értékelési módszerek áttekintésekor feltételeztük, hogy ezen ismeretekkel Ön már korábbi tanulmányaiból rendelkezik, így azokról csak egy rövid összefoglaló jellegő áttekintést adtunk. 4.7 Ellenırzı kérdések 1. Mit nevezünk kereskedelmi ingatlannak? 2. Csoportosítsa a kereskedelmi ingatlanokat! 3. Milyen módszerekkel értékelhetjük a kereskedelmi ingatlanokat? 4. Melyek a hozamszámítás során elıforduló fıbb hibalehetıségek? 5. melyek a piaci összehasonlítás során elıforduló fıbb hibalehetıségek? 6. Melyek az irodaházak fıbb jellemzıi? 7. Melyek az A kategóriás irodaház általános követelményei? 8. Melyek a B kategóriás irodaház fıbb követelményei? 9. Mely ingatlanok tartoznak a C kategóriás irodaházak körébe? 10. Röviden jellemezze a magyarországi (azon belül is elsısorban a fıvárosi) irodapiacot a rendszerváltástól napjainkig! 11. Mely ingatlanok tartoznak a kiskereskedelmi ingatlanok körébe? Mondjon példát az egyes típusokra! 12. Milyen trendek jellemzık a kiskereskedelmi helyszíneket tekintve Európában és Magyarországon? 13. Jellemezze a raktárakat és a logisztikai ingatlanokat! 14. Jellemezze a szálloda ingatlanokat! 15. Hogyan kategorizáljuk a szállodákat? Melyek az egyes kategóriák jellemzıi? 16. Mi a hozamelvő értékelés lényege? 17. Mikor alkalmazhatjuk a direkt tıkésítést és mi a módszer lényege? 18. Mikor alkalmazhatjuk a DCF-módszert és mi a lényege? 14
Speciális ingatlanok értékelése
Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar Ingatlanfejlesztı 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u. 1-3. Szakirányú Továbbképzési Szak Speciális ingatlanok értékelése 3. Speciális lakóingatlanok értékelése
RészletesebbenIngatlanvagyon értékelés
Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar Ingatlanfejlesztı 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u. 1-3. Szakirányú Továbbképzési Szak Ingatlanvagyon értékelés 4. A vagyon elemzése Szerzı: Harnos László
RészletesebbenIngatlanvagyon értékelés
Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar Ingatlanfejlesztı 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u. 1-3. Szakirányú Továbbképzési Szak Ingatlanvagyon értékelés 2. Számviteli alapok Szerzı: Harnos László
RészletesebbenSpeciális ingatlanok értékelése
Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar Ingatlanfejlesztı 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u. 1-3. Szakirányú Továbbképzési Szak Speciális értékelése 2. Alapismeretek Szerzı: Dippong Magdolna 2008.
RészletesebbenEurópa Ingatlanbefektetési Alap
I. Piaci folyamatok a évben Európa Ingatlanbefektetési Alap Európa Ingatlanbefektetési Alap Makrogazdasági áttekintés A folyó fizetési mérleg hiánya 2006-ban 5.197 millió euró volt, ami 894 millió euróval
RészletesebbenOTP INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP 2012.06.30 FÉLÉVES JELENTÉS
OTP INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP 2012.06.30 FÉLÉVES JELENTÉS 2012. augusztus 28. I. Piaci folyamatok, a befektetési politikára ható tényezők alakulása 2012 tavaszára némileg javultak a konjunkturális kilátások
RészletesebbenKÖSZÖNTŐ. Kühne Kata Otthon Centrum, ügyvezető igazgató. Tisztelt olvasóink, kedves volt, jelenlegi és jövőbeli ügyfeleink!
2015 IV. negyedév 1 KÖSZÖNTŐ Tisztelt olvasóink, kedves volt, jelenlegi és jövőbeli ügyfeleink! A 2015-ös évben a lakáspiac minden tekintetben szárnyalt: emelkedtek az árak, csökkentek az értékesítési
RészletesebbenHajdúszoboszlói kistérség Foglalkoztatási Stratégia FOGLALKOZTATÁSRA A HAJDÚSZOBOSZLÓI KISTÉRSÉGBEN TÁMOP-1.4.4-08/1-2009-0016 2010.
A TURISZTIKAI VONZERŐ FELHASZNÁLÁSA FOGLALKOZTATÁSRA A HAJDÚSZOBOSZLÓI KISTÉRSÉGBEN FOGLALKOZTATÁSI STRATÉGIA TÁMOP-1.4.4-08/1-2009-0016 2010. NOVEMBER MEGAKOM Stratégiai Tanácsadó Iroda, 2010. 1 Tartalomjegyzék
RészletesebbenKiemelt pénzügyi adatok
Tisztelt Részvényeseink! A Társaság a 2007-es év harmadik negyedévét az első két negyedévhez hasonló üzletmenettel és eredményekkel zárta. Kiemelt pénzügyi adatok Szept. 30- cal végződő Szept. 30- cal
RészletesebbenHAJDÚSZOBOSZLÓ VÁROS ÖNKORMÁNYZATÁNAK
HAJDÚSZOBOSZLÓ VÁROS ÖNKORMÁNYZATÁNAK GAZDASÁGI PROGRAMJA 2014-2019 Hajdúszoboszló Város Önkormányzata Az elkészítésben közreműködő külső szakértők: Róka László, Deme Lóránt MEGAKOM Stratégiai Tanácsadó
RészletesebbenVeresegyházi kistérség
Veresegyházi kistérség területfejlesztési koncepciója és stratégiai programja Pest megyei Terület-,Település-, Környezet Tervező és Tanácsadó Kft. 1085. Budapest, Kőfaragó u. 9. Tel: 267 05 08, 267 70
RészletesebbenJ/55. B E S Z Á M O L Ó
KÖZBESZERZÉSEK TANÁCSA J/55. B E S Z Á M O L Ó az Országgyűlés részére a Közbeszerzések Tanácsának a közbeszerzések tisztaságával és átláthatóságával kapcsolatos tapasztalatairól, valamint a 2005. január
RészletesebbenA POZITÍV KORREKCIÓ ELLENÉRE IS BORÚSAK AZ INGATLANPIACI KILÁTÁSOK (2013. ÁPRILISI FELMÉRÉSEK ALAPJÁN)
2006. I. A POZITÍV KORREKCIÓ ELLENÉRE IS BORÚSAK AZ INGATLANPIACI KILÁTÁSOK (2013. ÁPRILISI FELMÉRÉSEK ALAPJÁN) A GKI évente kétszer szervez felmérést a vállalatok, az ingatlanokkal foglalkozó cégek (fejlesztők,
RészletesebbenA munkaanyag készítıi: Dr. Csatári Bálint, kandidátus, geográfus, intézetigazgató, MTA RKK ATI, Kecskemét
A munkaanyag készítıi: Dr. Csatári Bálint, kandidátus, geográfus, intézetigazgató, MTA RKK ATI, Kecskemét Dr. Lengyel Imre, az MTA Doktora, közgazdász, dékánhelyettes, tanszékvezetı egyetemi tanár, Szegedi
RészletesebbenTÁJÉKOZTATÓ. Budapest Csúcsmix Tőkevédett Származtatott Nyíltvégű Befektetési Alap
TÁJÉKOZTATÓ Budapest Csúcsmix Tőkevédett Származtatott Nyíltvégű Befektetési Alap Alapkezelő: Budapest Alapkezelő Zrt. Székhely: 1138 Budapest, Váci út 188. Vezető Forgalmazó: Budapest Bank Nyrt. Székhely:
RészletesebbenInnováció és együttm ködési hálózatok Magyarországon
Bajmócy Zoltán Lengyel Imre Málovics György (szerk.) 2012: Regionális innovációs képesség, versenyképesség és fenntarthatóság. JATEPress, Szeged, 52-73. o. Innováció és együttm ködési hálózatok Magyarországon
RészletesebbenA NYUGAT-DUNÁNTÚLI RÉGIÓ TURISZTIKAI HELYZETKÉPE ÉS FEJLESZTÉSI FELADATAI
A NYUGAT-DUNÁNTÚLI RÉGIÓ TURISZTIKAI HELYZETKÉPE ÉS FEJLESZTÉSI FELADATAI VEZETŐI ÖSSZEFOGLALÓ (első munkaváltozat) Készült a Magyar Tudományos Akadémia RKK felkérésére Győr, 2004. Dr. Fekete Mátyás egyetemi
RészletesebbenVI. A STRATÉGIA MEGVALÓSÍTHATÓSÁGA
VI. A STRATÉGIA MEGVALÓSÍTHATÓSÁGA Tartalomjegyzék VI. A STRATÉGIA MEGVALÓSÍTHATÓSÁGA...1 VI.1. Ingatlangazdálkodás... 2 VI.1.1... 2 VI.1.2. Ingatlanállomány és ingatlangazdálkodás... 3 VI.1.3. Ingatlangazdálkodási
RészletesebbenMARTFŰ VÁROS TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI KONCEPCIÓJA. Kiszelovics és Társa Településtervező Kft.
Kiszelovics és Társa Településtervező Kft. 5000 Szolnok, Karczag L. út 11. I/11. Iroda: 5000 Szolnok, Szántó krt. 52. II/5 Tel/fax: 56/343-279 Sz.: 4/2015. MARTFŰ VÁROS TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI KONCEPCIÓJA
RészletesebbenPÁLYÁZATI ÚTMUTATÓ. 2007. december. Nemzeti Kapcsolattartó, a Támogatási forrást nyújtó alap: Pályázati kapcsolattartó, támogatásközvetítı szervezet:
PÁLYÁZATI ÚTMUTATÓ Az EGT/ Norvég Finanszírozási Mechanizmus keretében a magyar környezet- és természetvédelmi céllal létrejött társadalmi szervezetek támogatása, a Második Nemzeti Környezetvédelmi Program
RészletesebbenINGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS
INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 6065 Lakitelek, Szikra dűlő 25. sz. alatti ingatlan (Hrsz: 08/2.) A szakvélemény Készült: 19 db számozott oldalt tartalmaz 2 példányban K e c s k e m é t, 2015. május 04. Egyszerűsített
RészletesebbenDr. Saxné Dr. Andor Ágnes Márta. Immateriális javak a számviteli gyakorlatban
Dr. Saxné Dr. Andor Ágnes Márta egyetemi tanársegéd, Budapesti Corvinus Egyetem Immateriális javak a számviteli gyakorlatban A szerző a SZAKma 2012. novemberi számában a szellemi tőkével kapcsolatos hazai
RészletesebbenVÁLLALAT- GAZDASÁGTAN. A vállalat
VÁLLALAT- GAZDASÁGTAN A vállalat Vállalakozás - vállalat Az üzleti vállalkozás a bukás kockázatával végzett gazdasági tevékenység. A vállalat a jogi személyiséggel rendelkező vállalkozás szervezeti kerete.
RészletesebbenTÁMOP 5.6.1C-11/2-2011-0003 azonosítószámú. Ne legyél áldozat! című projekt KÖZVÉLEMÉNYKUTATÁS ZÁRÓTANULMÁNY
TÁMOP 5.6.1C-11/2-2011-0003 azonosítószámú Ne legyél áldozat! című projekt KÖZVÉLEMÉNYKUTATÁS ZÁRÓTANULMÁNY Közvélemény-kutatás időpontja: 2015. szeptember Kaposvár lakosságának véleménye a bűnmegelőzésről,
Részletesebben1. Befektetési alapok 1
1. Befektetési alapok 1 A befektetési alap egy jogi személyiséggel rendelkező vagyontömeg, amelyet a befektetési alapkezelő a befektetők érdekében a meghirdetett befektetési elveknek megfelelően kezel.
RészletesebbenK I V O N A T. Ercsi Város Önkormányzat Képviselő-testületének 2013. október 29-én megtartott nyílt ülésének jegyzőkönyvéből
K I V O N A T Ercsi Város Önkormányzat Képviselő-testületének 2013. október 29-én megtartott nyílt ülésének jegyzőkönyvéből Ercsi Város Önkormányzat Képviselő-testülete a Napfény Óvoda Szervezeti és Működési
RészletesebbenBalkány Város Megalapozó Vizsgálat és Településfejlesztési Koncepció
A szociális alapellátási feladatok mellett a tanyagondnoki szolgálatot is a Központ látja el. A lakosság szociális jellegű anyagi támogatással, kapcsolatos teendői azonban a Polgármesteri Hivatal feladatai
RészletesebbenKészült: Készítette: IBS Kutató és Tanácsadó Kft
A feldolgozott interjúk alapján készült áttekintő értékelő tanulmány Készült: A szlovák-magyar határmenti migráció/slovensko-maďarská pohraničná migrácia HUSK 1101/1.2.1/0171 számú projekt keretében a
RészletesebbenTörökszentmiklós Város Akcióterületi terve 2009. november
Törökszentmiklós Város Akcióterületi terve 2009. november 1 Tartalom 1. A fejlesztés integrált városfejlesztési stratégiához való illeszkedése...3 2. A településfejlesztési akcióterület kijelölése, jogosultság
RészletesebbenEurópa Ingatlanbefektetési Alap
Európa Ingatlanbefektetési Alap ÉVES JELENTÉS 2007. Európa Ingatlanbefektetési Alap ÉVES JELENTÉS 2007 I. Piaci folyamatok a 2007. évben Makrogazdasági áttekintés A magyar gazdaságpolitika jelentıs irányváltást
RészletesebbenA SZOLNOKI FŐISKOLA INTÉZMÉNYFEJLESZTÉSI TERVE
SZOLNOKI FŐISKOL E SZOLNOKI FŐISKOL TRTLOMJEGYZÉK VEZETŐI ÖSSZEFOGLLÓ... 3 I. FEJEZET 6- BN ELFOGDOTT ÉS -BEN MÓDOSÍTOTT CÉLJINK ÉRTÉKELÉSE... 4 I.. MEGÚJULÁSI STRTÉGIÁBN DEFINIÁLT STRTÉGII CÉLOK MEGVLÓSULÁSÁNK
RészletesebbenINTEGRÁLT VÁROSFEJLESZTÉSI STRATÉGIA NAGYKŐRÖS
INTEGRÁLT VÁROSFEJLESZTÉSI STRATÉGIA NAGYKŐRÖS 2008. április. Módosítva: 2009. május. 1 TARTALOMJEGYZÉK 1. BEVEZETÉS... 4 2. ÖSSZEFOGLALÓ... 6 3. NAGYKŐRÖS SZEREPÉNEK MEGHATÁROZÁSA A TELEPÜLÉSHÁLÓZATBAN...
RészletesebbenBalatonfűzfő Város komplex. városfejlesztési stratégiája. 2007. február
komplex városfejlesztési stratégiája 2007. február HitesyBartuczHollai Euroconsulting Kft. 1124 Budapest, Németvölgyi út 114. tel: [06-1]-319-1790 fax: [06-1]-319-1381 e-mail: info@hbhe.hu www.hbheuroconsulting.hu
RészletesebbenFelmérés a hitelezési vezetők körében, a bankok hitelezési gyakorlatának vizsgálatára Az első három felmérés összesített eredményének ismertetése
Felmérés a hitelezési vezetők körében, a bankok hitelezési gyakorlatának vizsgálatára Az első három felmérés összesített eredményének ismertetése Az elemzést készítette: Bethlendi András Pénzügyi Stabilitási
RészletesebbenSZÉKESFEHÉRVÁR MJV ÖNKORMÁNYZAT GAZDASÁGI PROGRAMJA 2007-2010
SZÉKESFEHÉRVÁR MJV ÖNKORMÁNYZAT GAZDASÁGI PROGRAMJA 2007-2010 (TERVEZET) 2007. MÁJUS KÉSZÍTETTE: KÖZÉP-PANNON REGIONÁLIS FEJLESZTÉSI ZRT. Tartalomjegyzék 1. A Gazdasági Program sajátosságai... 4 1.1. Gazdasági
RészletesebbenÖsszevont Alaptájékoztató
A jelen dokumentum két alaptájékoztatót foglal magában (a jelen dokumentum alkalmazásában az alaptájékoztatók együttesen: Alaptájékoztató), amelyek alapján a kibocsátó kötvényprogram keretében a jelen
RészletesebbenINGATLAN FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE
MIK Miskolci Ingatlangazdálkodó Zrt. Helyiséghasznosítási iroda Miskolc, Széchenyi u. 60. iktatószám: 11342-1 /G30/2013. MISKOLC, József A. u. 44. szám alatti 4800 helyrajzi számú INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE
RészletesebbenAranyszárny CLaVis. Nysz.: 17386
Aranyszárny CLaVis rendszeres díjas, befektetési egységekhez kötött, élethosszig tartó életbiztosítás különös feltételei (G75/014) Hatályos: 014. március 15. Módosítva: 014. november 1. Nysz.: 1786 Tartalomjegyzék
RészletesebbenTartalomjegyzék. Közép magyarországi Regionális Munkaügyi Központ Rövidtávú munkaerő-piaci prognózis 2008. évre
Közép magyarországi Regionális Munkaügyi Központ Rövidtávú Munkaerő-piaci Prognózis 2008. év BUDAPEST Összeállította Statisztikai és Elemzési Osztály Budapest, 2008. február I. Általános ismertető... 4
RészletesebbenSÁRVÁR VÁROS ÉS KISTÉRSÉGE TERÜLETFEJLESZTÉSI TÁRSULÁS TERÜLETFEJLESZTÉSI PROGRAM STRATÉGIAI ÉS OPERATÍV PROGRAM
SÁRVÁR VÁROS ÉS KISTÉRSÉGE TERÜLETFEJLESZTÉSI TÁRSULÁS TERÜLETFEJLESZTÉSI PROGRAM STRATÉGIAI ÉS OPERATÍV PROGRAM 2002 2 Tartalom Bevezetés I. A Sárvári Kistérség területfejlesztési ja II. A Sárvári Kistérség
Részletesebben- A TÁMOP-6.2.2. A-11/1-2012-0063
Táj. hird. az eljárás eredményéről - A TÁMOP-6.2.2. A-11/1-2012-0063 azonosító számú, Egészségügyi dolgozók szakképzése és fejlesztése a makói kórházban elnevezésű projekt keretében egészségügyi dolgozók
Részletesebben6000 Kecskemét, Kölcsey u. 7/a. Tel.: 76/508-750 Fax: 76/508-751
Az üzleti infrastruktúra és a befektetési környezet fejlesztése- ipari parkok és iparterületek támogatása (DAOP-1.1.1./A-13, ÉAOP-1.1.1/A-13) A pályázat célja 1. Ipari parknak minısülı területek infrastrukturális
RészletesebbenRövidített Tájékoztató* Az Európa Ingatlanbefektetési Alap befektetési jegyeinek nyilvános forgalomba hozataláról
Rövidített Tájékoztató* Az Európa Ingatlanbefektetési Alap befektetési jegyeinek nyilvános forgalomba hozataláról *Jelen tájékoztató anyag nem tekinthető az Európa Ingatlanbefektetési Alap hivatalos tájékoztatójának.
RészletesebbenIDŐSEK KLUBJA SZAKMAI PROGRAMJA. Jóváhagyva: Kálmán Béla polgármester
Nyírmadai Szociális Ápolási- Gondozási Központ 4564 Nyírmada, Petőfi út 1. Telefon/fax: 45 /492-042 IDŐSEK KLUBJA SZAKMAI PROGRAMJA Jóváhagyva: A képviselő-testület határozatával Kálmán Béla polgármester
RészletesebbenKIEGÉSZÍTŐ MELLÉKLET a MIBERSZOLG Miskolci Beruházó és Szolgáltató Kft. 2012. évi gazdálkodásáról
MIBERSZOLG Miskolci Beruházó és Szolgáltató Kft. 3530 Miskolc, Hunyadi u. 21. KIEGÉSZÍTŐ MELLÉKLET a MIBERSZOLG Miskolci Beruházó és Szolgáltató Kft. 2012. évi gazdálkodásáról Miskolc, 2013. április 19.
RészletesebbenEGYEZTETÉSI MUNKAANYAG. 2006. március 13.
EMBERI ERŐFORRÁSOK FEJLESZTÉSE OPERATÍV PROGRAM (2007-2013) EGYEZTETÉSI MUNKAANYAG 2006. március 13. Fájl neve: OP 1.0 Oldalszám összesen: 51 oldal TARTALOMJEGYZÉK 1. Helyzetelemzés...4 1.1. Demográfiai
RészletesebbenÜDE FOLT A HOMOKHÁTSÁGBAN!
ÜDE FOLT A HOMOKHÁTSÁGBAN! ÜDE-KUNSÁG Vidékfejlesztési Nonprofit Kft. Helyi Vidékfejlesztési Stratégiája 2011 Tartalomjegyzék 1. Vezetői összefoglaló 3 1.1 A Helyi Vidékfejlesztési Stratégia jövőképe 3
RészletesebbenEurópa Ingatlanbefektetési Alap
I. Piaci folyamatok a 2012. évben Európa Ingatlanbefektetési Alap ÉVES JELENTÉS 2012. Európa Ingatlanbefektetési Alap ÉVES JELENTÉS 2012 Makrogazdasági áttekintés A magyar gazdaság 2011 egészében 1,6%-kal
Részletesebbencentrope Regionális Fejlődési Jelentés 2012 Projekt-összefoglaló és következtetések
centrope Regionális Fejlődési Jelentés 2012 Projekt-összefoglaló és következtetések Bevezető Ez a regionális fejlődési jelentés a centrope regionális fejlődés-monitoring kísérleti projekt harmadik és egyben
RészletesebbenGYORSJELENTÉS. e-mail:investor.relations@synergon.hu
GYORSJELENTÉS A Synergon Informatika Rt. 2003. január 1-től június 30-ig tartó 6 hónap pénzügyi eredményei Nem auditált, konszolidált Nemzetközi Pénzügyi Jelentés/ Beszámolói Szabályok szerint összeállított
RészletesebbenTársaság címe: H-9027 Győr, Martin u. 1. Ágazati besorolás: 2015. I-IV. negyedév Telefon: 06 96 624-460 Telefax: 06 96 624-006 adam.steszli@raba.
A RÁBA Nyrt. I-IV. negyedéves jelentése Nem auditált, konszolidált negyedéves jelentés a Nemzetközi Pénzügyi Jelentéskészítési Szabványok (IFRS) szerint A Társaság neve: RÁBA Járműipari Holding Nyrt. Társaság
RészletesebbenA NAGYKÁTAI KISTÉRSÉG GAZDASÁGFEJLESZTÉSI KONCEPCIÓJA ÉS PROGRAMJA I. kötet
A NAGYKÁTAI KISTÉRSÉG GAZDASÁGFEJLESZTÉSI KONCEPCIÓJA ÉS PROGRAMJA I. kötet 2005. november 1. A STRATÉGIAI HELYZETÉRTÉKELÉS (SWOT ANALÍZIS)...4 ERŐSSÉGEK (ADOTTSÁGOK)...4 Földrajzi környezet, természeti
RészletesebbenBF jelű Főtér és környezete Akcióterület
ELŐZETES AKCIÓTERÜLETI TERV BUDAPEST FŐVÁROS XXI. KER. CSEPEL VÁROSKÖZPONT BF jelű Főtér és környezete Akcióterület Megbízó: CSEVAK Csepeli Vagyonkezelő Zrt. Készítette: MaHill Mérnökiroda Kft. Budapest,
RészletesebbenTERÜLETFEJLESZTÉSI KONCEPCIÓ II. kötet
HAJDÓBÖSZÖRMÉNYI KISTÉRSÉG TERÜLETFEJLESZTÉSI KONCEPCIÓJA ÉS PROGRAMJA TERÜLETFEJLESZTÉSI KONCEPCIÓ II. kötet 2005. szeptember Tartalom Bevezetés... 2 Stratégia helyzetértékelés (SWOT elemzés)... 4 Erősségek...
RészletesebbenINGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS
INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 6065 Lakitelek - Tőserdő, Szikra 46. sz. alatti ingatlan (Hrsz: 3585.) A szakvélemény Készült: 18 db számozott oldalt tartalmaz 2 példányban K e c s k e m é t, 2014. április 03. Egyszerűsített
RészletesebbenTartalomjegyzék. GYÖRFY LEHEL BÁLINT TAMÁS LŐRINCZI ATTILA ImPulzus a határon Szatmárnémeti gazdasági jellemzői, az ígéretes fejlődés és a lehetséges
1 Tartalomjegyzék GYÖRFY LEHEL BÁLINT TAMÁS LŐRINCZI ATTILA ImPulzus a határon Szatmárnémeti gazdasági jellemzői, az ígéretes fejlődés és a lehetséges veszélyek........................................................
RészletesebbenTerület- és településrendezési ismeretek
Terület- és településrendezési ismeretek Tankönyv a köztisztviselők továbbképzéséhez Szerkesztette: László László Budapest 006. október A TANANYAGOT MEGALAPOZÓ TANULMÁNYOK SZERZŐI: DR. KÖKÉNYESI JÓZSEF
RészletesebbenKUTATÁSI BESZÁMOLÓ. A terület alapú gazdaságméret és a standard fedezeti hozzájárulás (SFH) összefüggéseinek vizsgálata a Nyugat-dunántúli régióban
KUTATÁSI BESZÁMOLÓ A terület alapú gazdaságméret és a standard fedezeti hozzájárulás (SFH) összefüggéseinek vizsgálata a Nyugat-dunántúli régióban OTKA 48960 TARTALOMJEGYZÉK 1. A KUTATÁST MEGELŐZŐ FOLYAMATOK
RészletesebbenBudapest Gyógyfürdői és Hévizei Zrt. Üzleti jelentés. Budapest, 2013.március 28. Jóváhagyta: Szőke László vezérigazgató
2012 Budapest Gyógyfürdői és Hévizei Zrt. Üzleti jelentés Budapest, 2013.március 28. Jóváhagyta: Szőke László vezérigazgató 2 TARTALOM I. ÖSSZEFOGLALÓ 3 I. 1. A tulajdonosi szerkezet 3 I. 2. A Társaság
RészletesebbenA Tolna Megyei Önkormányzat Közgyűlésének 2008. április 25-i ülése 23. számú napirendi pontja
Egyszerű többség A Tolna Megyei Önkormányzat Közgyűlésének 2008. április 25-i ülése 23. számú napirendi pontja Javaslat települési és kistérségi szociális szolgáltatástervezési koncepciók jóváhagyására
RészletesebbenKözép- és hosszú távú vagyongazdálkodási terv. Répcelak Város Önkormányzat
Közép- és hosszú távú vagyongazdálkodási terv Répcelak Város Önkormányzat P.H... Dr.Németh Kálmán Polgármester Dr.Kiss Julianna Jegyző Készült: 2012... Old. 1 Közép- és hosszú távú vagyongazdálkodási terv
RészletesebbenHÉVÍZ VÁROS TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI KONCEPCIÓJA. HÜBNER TERVEZŐ KFT. 7621 Pécs, János u. 8.
HÉVÍZ VÁROS TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI KONCEPCIÓJA A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI KONCEPCIÓRÓL, AZ INTEGRÁLT TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI STRATÉGIÁRÓL ÉS A TELEPÜLÉSRENDEZÉSI ESZKÖZÖKRŐL, VALAMINT EGYES TELEPÜLÉSRENDEZÉSI SAJÁTOS
RészletesebbenEgyéb elıterjesztés Békés Város Képviselı-testülete 2007. december 20-i ülésére
Tárgy: Uszoda építése Sorszám: IV/8 Elıkészítette: Gál András osztályvezetı Mőszaki Osztály Véleményezı bizottság: Pénzügyi Bizottság Döntéshozatal módja: Minısített többség az SZMSZ 12. (4) bek. j) pont
RészletesebbenTávhőszolgáltatási Közüzemi Szabályzata
MÓRHŐ Kft. közüzemi szabályzat Móri Hőtermelő és Szolgáltató Kft. Távfűtési Üzletág Távhőszolgáltatási Közüzemi Szabályzata Mór, 2010... Jóváhagyta: Előszó A Móri Hőtermelő és Szolgáltató Kft. Távfűtési
RészletesebbenDévaványa Város Közfoglalkoztatási terve
Dévaványa Város Közfoglalkoztatási terve 2010. I. A közfoglalkoztatási terv célja A közfoglalkoztatási terv elkészítésének célja a szociális igazgatásról és szociális ellátásokról szóló 1993. évi III.
RészletesebbenDuna House Barométer. 07. szám. 2011. év 2011. december hónap
Duna House Barométer 07. szám 2011. év 2011. december hónap Tartalomjegyzék: Éves összefoglaló: ingatlanpiac 2011 Vezetői összefoglaló Tranzakciószám és keresletindex Lakásindexek Lakásindexek - Regionális
RészletesebbenHatályos Jogszabályok Gyűjteménye
Page 1 of 98 CompLex (http://www.complex.hu/) Jogtár (http://www.jogtar.hu/) Céginfo (http://www.complex.hu/ceginfo.php) Termékeink (http://www.complex.hu/termekek.php) Hatályos Jogszabályok Gyűjteménye
RészletesebbenBeszámoló a családsegítő szolgálat 2014 évi munkájáról
Beszámoló a családsegítő szolgálat 2014 évi munkájáról Az Útkeresés Segítő Szolgálat az alapító okiratában foglaltaknak megfelelően a 85324-4 szakfeladat számon működteti a családsegítést, mint önálló
RészletesebbenPÁTY KÖZSÉG TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI KONCEPCIÓ KIEGÉSZÍTÉS. A 2012. évi Településszerkezeti terv módosításhoz
PÁTY KÖZSÉG TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI KONCEPCIÓ KIEGÉSZÍTÉS A 2012. évi Településszerkezeti terv módosításhoz Páty Község Önkormányzata Képviselő-testületének 362/2012. (XII. 12.) határozatával elfogadva TARTALOMJEGYZÉK
RészletesebbenZÁRÓ VÉGREHAJTÁSI J E L E N T É S
Agrár- és Vidékfejlesztési Operatív Program Irányító Hatóság ZÁRÓ VÉGREHAJTÁSI J E L E N T É S Az Agrár- és Vidékfejlesztési Operatív Program megvalósításáról (Határnap: 20 ) Jóváhagyta a Monitoring Bizottság
RészletesebbenA PÉTÁV Pécsi Távfűtő Kft. Üzletszabályzata 2006. júl. 1-től 2013. aug. 15-ig.
A PÉTÁV Pécsi Távfűtő Kft. Üzletszabályzata 2006. júl. 1-től 2013. aug. 15-ig. Bevezetés A PÉTÁV Pécsi Távfűtő Korlátolt Felelősségű Társaság (PÉTÁV Kft.) a felhasználók tájékoztatása, a szolgáltatási
RészletesebbenKiegészítő Melléklet TARTALOMJEGYZÉK I. ÁLTALÁNOS RÉSZ... 3 I/A. A Társaság és a számviteli politika bemutatása... 3 1. A TÁRSASÁG BEMUTATÁSA... 3 2. A SZÁMVITELI POLITIKA BEMUTATÁSA... 6 I/B. A társaság
RészletesebbenEurópa Ingatlanbefektetési Alap
Európa Ingatlanbefektetési Alap I. FÉLÉVI JELENTÉS 2009 I. Piaci folyamatok a I. félévében Makrogazdasági áttekintés A magyar gazdaságnak 2009-ben rendkívüli kihívásokkal kell szembenéznie: egyrészt a
RészletesebbenAZ EURÓPAI KÖZÖSSÉGEK BIZOTTSÁGA A BIZOTTSÁG KÖZLEMÉNYE A TANÁCSNAK ÉS AZ EURÓPAI PARLAMENTNEK. Jobb képzés a biztonságosabb élelmiszerekért
AZ EURÓPAI KÖZÖSSÉGEK BIZOTTSÁGA Brüsszel, 20.9.2006 COM(2006) 519 végleges A BIZOTTSÁG KÖZLEMÉNYE A TANÁCSNAK ÉS AZ EURÓPAI PARLAMENTNEK Jobb képzés a biztonságosabb élelmiszerekért {SEC(2006) 1163} {SEC(2006)
Részletesebben2014.04.30. MINDEN SZINTEN SZINTE MINDEN. Kereskedelem városra gyakorolt hatása SZENDREI ZSOLT 2014 04 23. avagy
MINDEN SZINTEN SZINTE MINDEN avagy Kereskedelem városra gyakorolt hatása SZENDREI ZSOLT 2014 04 23 1 Kereskedelmi, szolgáltató és gazdasági térségek_budapest Városfejlesztési koncepció_2011 Bartók Béla
RészletesebbenHasonlítsa össze a Kft-t és a Bt-t, mint vállalkozási formát! Melyiket, milyen esetben érdemes létrehozni?
Mi szükséges egy üzleti vállalkozás sikeréhez? Potenciális üzleti lehetőség, Tőke (befektetés), Vállalkozói készség vállalkozó, Kockázatvállalás, Reális üzleti terv Hasonlítsa össze a Kft-t és a Bt-t,
RészletesebbenIpari parkok fejlődési lehetőségei:
Ipari parkok fejlődési lehetőségei: regionális gazdaságfejlesztés, innovációs folyamatok és klaszterek Szerkesztette: Buzás Norbert és Lengyel Imre JATEPress, Szeged 2002 Szerkesztette: Buzás Norbert Lengyel
RészletesebbenProof. Ingatlanpiaci elemzés 2008 március. Készítette: Molnár Tamás
Ingatlanpiaci elemzés 2008 március Készítette: Molnár Tamás 6000 Kecskemét, Irinyi u. 17. Tel.: (00-36-76) 497-658, 497-659, Fax: 418-850 E-mail: ingatlan.empire@axelero.hu Tartalomjegyzék Magyarország
RészletesebbenGraphisoft Park SE. Pénzügyi Jelentés 2006. a 2006. augusztus 21-től 2006. december 31-ig terjedő időszakra
Graphisoft Park SE Pénzügyi Jelentés 2006 a 2006. augusztus 21-től 2006. december 31-ig terjedő időszakra A MENEDZSMENT ÉRTÉKELÉSE A PÉNZÜGYI HELYZETRŐL ÉS AZ EREDMÉNYEKRŐL Az alapvetően szoftver fejlesztőként
Részletesebbenterületi Budapesti Mozaik 13. Idősödő főváros
területi V. évfolyam 15. szám 211. március 9. 211/15 Összeállította: Központi Statisztikai Hivatal www.ksh.hu i Mozaik 13. Idősödő főváros A tartalomból 1 A népesség számának és korösszetételének alakulása
RészletesebbenMAGYAR-KÍNAI KÉT TANÍTÁSI NYELVŰ ÁLTALÁNOS ISKOLA ÉS GIMNÁZIUM
MAGYAR-KÍNAI KÉT TANÍTÁSI NYELVŰ ÁLTALÁNOS ISKOLA ÉS GIMNÁZIUM PEDAGÓGIAI PROGRAM MAGYAR-KÍNAI KÉT TANÍTÁSI NYELVŰ ÁLTALÁNOS ISKOLA ÉS GIMNÁZIUM (1157 Budapest, Kavicsos köz 2-4.) Pedagógiai Program 2
RészletesebbenKazincbarcika, Herbolyai út 7/A. 566/5 hrsz-ú. épület, udvar
Miskolc, Adler Károly u. 37. 46/361-319 30/9833-938 n.sz. 401 30/5856-586 Kazincbarcika, Herbolyai út 7/A. 566/5 hrsz-ú épület, udvar I N G A T L A N F O R G A L M I É R T É K B E C S L É S E A szakvélemény
RészletesebbenDunaújváros kulturális intézményrendszerének vizsgálata térszemléletben
2012/I ISSN: 2062-1655 Varga Anita Dunaújváros kulturális intézményrendszerének vizsgálata térszemléletben 1. Bevezetés Napjainkban jellemző tendencia a kulturális intézmények kínálata iránti csökkenő
RészletesebbenA vállalkozások tevékenységének komplex elemzése
Dr. Bíró Tibor Kresalek Péter Dr. Pucsek József Dr. Sztanó Imre A vállalkozások tevékenységének komplex elemzése Dr. Bíró Tibor Kresalek Péter Dr. Pucsek József Dr. Sztanó Imre A vállalkozások tevékenységének
RészletesebbenPILIS VÁROS ÖNKORMÁNYZATA Képviselı-testületének. 35/2013. (XII.13.) sz. önkormányzati rendelete a gyermekvédelem helyi rendszerérıl
PILIS VÁROS ÖNKORMÁNYZATA Képviselı-testületének 35/2013. (XII.13.) sz. önkormányzati rendelete a gyermekvédelem helyi rendszerérıl Hatályba lépés napja: 2014. január 01. Ezen önkormányzati rendelet a
RészletesebbenKözbeszerzési Értesítő száma: 2016/35
Mecseki ökoturisztikai élménypark kialakítása a pécsi állatkert funkcióbővítő fejlesztésével és kerékpár turisztikai infrastruktúra fejlesztésével - 2. szerződésmódosítás Közbeszerzési Értesítő száma:
RészletesebbenEgyeztetési anyag 1. változat
AZ ÉRKERTI LAKÓTELEP NAGYVÁROSIAS LAKÓKÖRNYEZETÉNEK MINŐSÉGI MEGÚJÍTÁSA ELŐZETES AKCIÓTERÜLETI TERV VEZETŐI ÖSSZEFOGLALÓ Egyeztetési anyag 1. változat 2009. március 17. MEGAKOM Stratégiai Tanácsadó Iroda,
RészletesebbenEgyéni gazdaságok kockázatkezelése a növénytermesztésben Risk management at individual farms of crop producers
Tóth József 1 Nemes Anna 2 Egyéni gazdaságok kockázatkezelése a növénytermesztésben Risk management at individual farms of crop producers nemes.anna@aki.gov.hu 1 Budapesti Corvinus Egyetem, egyetemi docens
RészletesebbenEuRégiós Marketingstratégia Régión kívüli szakértői lekérdezések. Kutatási jelentés
EuRégiós Marketingstratégia Régión kívüli szakértői lekérdezések Kutatási jelentés Szombathely, 2005 EuRégiós Marketingstratégia Régión kívüli szakértői lekérdezések Kutatási jelentés A WESTPA EU régió
Részletesebben1.1. Településhálózati összefüggések, a település helye a településhálózatban, térségi kapcsolatok
1. HELYZETFELTÁRÓ MUNKARÉSZ Az Integrált Településfejlesztési Stratégia (ITS) középtávra (a 2015-2020 közötti időszakra) határozza meg egy község fejlesztésének főbb irányait, és konkrét lépéseit az önkormányzat
RészletesebbenAUDI HUNGARIA ÓVODA, ÁLTALÁNOS ISKOLA ÉS GIMNÁZIUM SZERVEZETI ÉS MŰKÖDÉSI SZABÁLYZATA
AUDI HUNGARIA ÓVODA, ÁLTALÁNOS ISKOLA ÉS GIMNÁZIUM SZERVEZETI ÉS MŰKÖDÉSI SZABÁLYZATA Győr, 2013. március 1. Készítette: Tálos Katalin intézményegység-vezető 2 Tartalom I.INTÉZMÉNYI SZINTŰ SZERVEZETI,
Részletesebben1) Régiós átalakulás regionális szervezeti felállásban
1) Régiós átalakulás 2007. január 01-jei hatállyal az állami adóhatóság már nem megyei, hanem regionális szervezeti felállásban működik. Ez azt jelenti, hogy térségünkben létrejött az APEH Észak-magyarországi
RészletesebbenBALATONFÜRED VÁROS INTEGRÁLT VÁROSFEJLESZTÉSI STRATÉGIÁJA 2008. JÚNIUS 12.
BALATONFÜRED VÁROS INTEGRÁLT VÁROSFEJLESZTÉSI STRATÉGIÁJA 2008. JÚNIUS 12. I. VEZETŐI ÖSSZEFOGLALÓ...I-4 II. BEVEZETÉS... II-17 II.1. AZ INTEGRÁLT VÁROSFEJLESZTÉSI STRATÉGIA FOGALMA ÉS ALKALMAZOTT MÓDSZERTAN...
RészletesebbenNAPPALI KÖZPONT LÉTREHOZÁSA
ESETTANULMÁNY/HEFOP-2004-4.2. A társadalmi befogadást támogató szolgáltatások infrastrukturális fejlesztése NAPPALI KÖZPONT LÉTREHOZÁSA HEFOP-2004-4.2. Projekt Esettanulmány Készült: 2006. október 29.
RészletesebbenÖSSZEVONT TÁJÉKOZTATÓ. a KEG Közép-európai Gázterminál Nyilvánosan Működő Részvénytársaság
Ez a Tájékoztató a Tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvény ( Tpt. ), a 2003/71/EK irányelvnek a tájékoztatóban foglalt információk formátuma, az információk hivatkozással történő beépítése, a tájékoztatók
RészletesebbenVezérigazgatói köszöntô
Tartalomjegyzék Vezérigazgatói köszöntő 2 A társaság vezető testületei 4 Az Igazgatóság jelentése 6 Általános gazdasági helyzet 6 A hazai biztosítási piac jellemzői 8 A Generali-Providencia teljesítménye
RészletesebbenElőterjesztés Békés Város Képviselő-testülete 2014. április 30-i ülésére
Tárgy: Beszámoló a Békési Rendőrkapitányság Békés városában végzett 2013. évi tevékenységéről Előkészítette: Ladányi Zoltán r. alezredes, rendőrségi főtanácsos, kapitányságvezető Véleményező bizottság:
RészletesebbenA Magyar Távhőszolgáltatók Szakmai Szövetségének javaslatai a távhőár-megállapítás témakörében
1 A Magyar Távhőszolgáltatók Szakmai Szövetségének javaslatai a távhőár-megállapítás témakörében Előszó A jelen javaslat összeállításánál nem tekintettük feladatunknak, hogy elméleti és szabályozási modelleket,
RészletesebbenIdőközi vezetőségi beszámoló - 2011. első negyedéves eredmények A lassú gazdasági fellendülés jelei látszódnak az üzleti eredményeinken
Társaság neve: Magyar Telekom Nyrt. Társaság címe: E-mail címe: 1013 Budapest Krisztina krt. 55. investor.relations@telekom.hu Befektetői kapcsolattartó: Beosztás: Telefon: E-mail cím: Krisztina Förhécz
Részletesebben2009. Perfekt Képzési Terv FAT: 0036 FNYSZ:01-0507-04. Képzési Terv 2009. 1. oldal
FAT: 0036 FNYSZ:01-0507-04 2009. 1. oldal Bevezetés A Perfekt Gazdasági Tanácsadó, Oktató és Kiadó Zrt. több mint fél évszázados tapasztalattal, szakmai hírnévvel, az egész országot lefedı hálózattal rendelkezı
Részletesebben