INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE

Átírás

1 MIK Miskolci Ingatlangazdálkodó Zrt. Helyiséghasznosítási iroda Miskolc, Széchenyi u. 60. iktatószám: /G30/2013. MISKOLC, József A. u. 44. szám alatti 4800 helyrajzi számú INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE

2 2 T a r t a l o m j e g y z é k 1. Bevezetés 1.1 Megbízás tárgya 1.2 A megbízó 1.3 Az értékelés célja 1.4 Felhasznált adatok és információk 1.5 Feltételezések és érvényességi feltételek 1.6 Irat- és dokumentációkezelés 2. Az ingatlan ismertetése 2.1 A vizsgált ingatlan azonosítása 2.2 A vizsgált ingatlan környezetének bemutatása 2.3 Az ingatlan (telek) bemutatása 2.4 Jogi szempontok 2.5 A felépítmény leírása Helyiségek, alapterületek, burkolatok Redukált alapterületek Szerkezeti jellemzők Használati szempontok 2.6 Az alternatív hasznosítás szempontjai 3. Értékmegállapítás 3.1 A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer bemutatása, a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés 3.2 Forgalmi érték meghatározása Mellékletek: 1. számú: településtérkép 2. számú: tulajdoni lap másolat ( ) 3. számú: térképmásolat ( ) 4. számú: alaprajzok 5. számú: szabályozási terv részlet 6. számú: fotók

3 3 INGATLANFORGALMI ÉRTÉKBECSLÉS 1. BEVEZETÉS 1.1 Megbízás tárgya: A Miskolc belterület 4800 helyrajzi számú általános iskola megnevezéssel nyilvántartott ingatlan 1.2 A megbízó: Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata (Miskolc, Városház tér 8.) 1.3 Az értékelés célja: Forgalmi érték megállapítása tulajdonosi döntés előkészítő dokumentumaként. 1.4 Felhasznált adatok és információk: Az értékbecslést a március 28-i helyszíni szemlén tapasztaltak, valamint a MIK Zrt. által vezetett önkormányzati ingatlanvagyon kataszter alapterületi adatai, továbbá a takarnetes rendszer tulajdoni lapja, hivatalos térképmásolata és saját értékesítési adatbázisunk alapján készítettük el. 1.5 Feltételezések és érvényességi feltételek: A rendelkezésünkre bocsátott, valamint beszerzett, megbízhatónak tekintett forrásokból származó adatok és információk, - melyek az értékelés során felhasználásra kerültek -, a tudomásunk szerint helytállóak és pontosak. Teljes körű ellenőrzésüket azonban nem volt mód elvégezni, ezért a szakértő felelőssége e vonatkozásban korlátozottnak tekinthető. Alapterületi felmérést nem végeztünk, a hasznos alapterületre szóló adatokat a MIK Zrt. korábbi értékbecslése alapján fogadtuk el és alkalmaztuk. Az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége stb.) nem végeztünk. Nem vizsgáltuk az értékelt ingatlannal szemben esetlegesen fennálló terheket és kötelezettségeket, feltételezve, hogy az értékelés időpontjában az ingatlan használatával közvetlenül összefüggő tartozás nem áll fenn. Az értékelői vizsgálati módszerünk ún. szemrevételezéses diagnosztika volt, így az esetlegesen fennálló, de érzékszervi vizsgálattal nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkért (pl.: talajfelszín alatti problémák, környezetre ártalmas anyagok jelenléte, geotechnikai hátrányok stb.) nem vállalunk felelősséget.

4 4 A közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre, kellő pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják a szakértői vélemény forgalmi értékre vonatkozó megállapításait. Ezért a szakvéleményt 180 napig tartjuk érvényesnek. 1.6 Irat- és dokumentációkezelés: A szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják. Az értékbecslés készítése során tudomásunkra jutott adatokat és információkat titokként kezeljük, azokat harmadik fél tudomására csak a Megbízó hozzájárulásával hozzuk. A szakvélemény csak egységes egészként kezelhető, abból részeket kiragadni és azokat magukban értelmezni nem lehet. 2. AZ INGATLAN ISMERTETÉSE 2.1 A vizsgált ingatlan azonosítása: A vizsgált ingatlant a Miskolci Körzeti Földhivatal március 26-i takarnetes nyilvántartási adatai szerint azonosítottuk. Az ingatlanra vonatkozó általános adatok: Hrsz: Miskolc I. kerület belterület 4800 Címe: Miskolc, József A. u. Területe: 3577 m 2 Megnevezése: kivett általános iskola Védettsége: Tulajdonos: Terhek: Értékelt tulajdoni hányad: 1/1 nincs védettség 1/1 tulajdoni hányad arányában Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata (3525 Miskolc, Városház tér 8.) - jogutódlás jogcímen magassági korlátozás, mértéke 20 m, 3393 m 2 területre Jogosult: MATÁV Rt. PKI Fejlesztési Intézet 2.2. A vizsgált ingatlan környezetének bemutatása: Az ingatlan Miskolc Zsolcai kapu városrészében, a József Attila utcán, lakóházak és kereskedelmi egységek (autószalonok, gumiszervíz, boltok) közelében fekszik. Az északi utcafronti fekvésű ingatlan közvetlen szomszédjai nyugatról Szekerész utca, délről lakóház, míg keleti irányból névtelen, belső aszfaltozott út. Az ingatlan egészének megközelítése kiváló úgy tömegközlekedéssel (a József Attila utcán 100 méteren belül az MVK Zrt városi autóbusz járatának megállói), mint gépkocsival. 2.3 Az ingatlan (telek) bemutatása Az ingatlan földterülete, melyen egy épület áll, szabályos téglalap alakot formál, sík domborzati viszonyok mellett. A telek teljesen körbekerített, melyen az épület szabadon álló módon helyezkedik el. Az udvar nagyrészt aszfaltozott, elsősorban labdajátékokra alkalmas. Az épület és a József Attila utcai kerítés között elhelyezkedő udvarrészen található füves területen és az ugyanott lévő néhány fán kívül növényzet nincs.

5 5 A telekhatárok közül a József Attila utca és a Szekerész utca felőli kerítés terméskő lábazatos, acél kerítésmezős szerkezetű. A keleti telekhatáron tömör, beton oszlopok között beton kerítéselemekből, a délre lévő szomszédos lakóház felől szintén zárt, falazott kerítés készült. Úgy a telek, mint az ingatlanon lévő épület teljes közművel, azaz víz-, szennyvíz, elektromos áram, földgáz, csapadékcsatorna és távközlési kapcsolattal rendelkezik. 2.4 Jogi szempontok Az ingatlan rendezett tulajdoni viszonyokkal bír, melyet az értékelés során tehermentesként kezeltünk. Az ingatlan forgalomképes vagyontárgy. Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzatának Építési Szabályzata a 27/2012. számú rendelettel elfogadott módosításával az értékelés tárgyát képező ingatlant Vt övezetbe sorolja. Vt Településközponti vegyes zóna 6 Építészeti karakter - vegyes 1 Kategória nem kialakult 1 Beépítési mód szabadon álló - telepszerű 7 Megengedett legkisebb építési telek nagysága 1100 m 2 7 Megengedett legnagyobb beépítettség mértéke 60 % 6 Megengedett építménymagasság 12,5 m 2.5 A felépítmény leírása Az ingatlanon egy négyszintes (pince+földszint+emelet+tetőtér) épület áll. Az épület alsó három szintjén a korábbi általános iskolai funkcióhoz tartozó helyiségek, tantermek találhatók, míg a kazánház a tetőtérben kapott helyet Helyiségek, alapterületek, burkolatok Pinceszint (Bm: 2,60 m): Helyiség jele megnevezése területe (m2) burkolata M01 közlekedő 31,98 cementsimított beton M02 számítástechnika terem 42,14 laminált parketta M03 közlekedő/raktár 22,80 cementsimított beton M04 rajzterem 42,62 cementsimított beton M05 előtér 14,62 cementsimított beton M06 műhely 40,33 cementsimított beton M07 raktár 39,51 cementsimított beton M08 raktár 18,19 pvc M09 takarítószer raktár 3,09 cementsimított beton M10 technika terem 34,04 mozaiklap M11 raktár 10,66 cementsimított beton összesen: 299,98

6 6 Földszint (Bm: 3,18 m): Helyiség jele megnevezése területe (m 2 ) burkolata 1 szélfogó 7,12 mázas mozaik 2 porta 5,15 pvc 3 lépcsőház 11,96 műkő 4 zsibongó 63,81 mázas mozaik 5 tanári szoba 39,79 parketta 6 titkárság 17,02 parketta 7 igazgatói iroda 16,83 parketta 8 szélfogó 6,72 mázas mozaik 9 folyosó 64,69 mázas mozaik 10 gazdasági iroda 22,28 parketta 11 tanterem 31,12 parketta 12 étterem 49,73 parketta 13 konyha/mosogató 20,44 kerámia 14 raktár 3,82 kerámia 15 előkészítő 9,68 kerámia 16 előtér 7,09 mozaiklap 17 öltöző 6,38 kerámia 18 WC 1,20 kerámia 19 dohányzó 3,48 kerámia 20 leány WC 4,02 kerámia 21 leány mosdó 3,70 kerámia 22 fiú mosdó 2,02 kerámia 23 fiú piszoár 2,02 kerámia 24 fiú WC 4,02 kerámia 25 tanterem 22,30 mozaiklap 26 folyosó 37,45 mázas mozaik 27 tornaterem 52,06 parketta 28 tanterem 52,00 parketta 29 tanterem 17,72 parketta 30 előtér 1,92 kerámia 31 WC 5,16 kerámia 32 előtér 1,78 kerámia 33 zuhanyzó 4,33 kerámia összesen: 598,81

7 7 Emelet (Bm: 3,18 m): Helyiség jele megnevezése területe (m 2 ) burkolata 101 zsibongó, folyosó 141,65 mázas mozaik 102 tanterem 32,82 parketta 103 tanterem 54,55 parketta 104 tanterem 53,15 parketta 105 tanterem 52,99 parketta 106 tanterem 53,01 parketta 107 leány mosdó 6,61 kerámia 108 leány WC 4,02 kerámia 109 fiú mosdó 3,78 kerámia 110 fiú WC 4,02 kerámia 111 férfi tanári WC 4,02 kerámia 112 női tanári WC 4,02 kerámia 113 folyosó 37,44 mázas mozaik 114 tanterem 52,06 parketta 115 tanterem 52,00 parketta 116 foglalkoztató 17,74 parketta 117 szertár 7,48 kerámia 118 szertár 6,28 kerámia összesen: 587,64 Tetőtéri kazánház: Helyiség jele megnevezése területe (m 2 ) burkolata T01 előtér 2,22 cement simított beton T02 kazánház 20,57 cement simított beton T03 gázmérő helyiség 2,90 cement simított beton összesen: 25, Redukált alapterületek Az összehasonlító adatok korrekt alkalmazásához elengedhetetlen az épületen belüli szintek területeinek közös nevezőre hozása. Ennek módja az egyneműsített, vagy más néven redukált alapterületnek a felépítmények használati, illetve műszaki értéke alapján történő meghatározása. épületen belüli szint terület redukciós tényező redukált alapterület elhelyezkedés (m 2 ) (%) (m 2 ) pince (Bm: 2,60 m) földszint (Bm: 3,18 m) emelet (Bm: 3,18 m) tetőtér összesen:

8 Szerkezeti jellemzők: - építés éve: alapozás: terméskő sávalap - teherhordó szerkezetek: terméskő és téglafal - válaszfalak: falazótéglából építve - födém: VB födém - tetőzet: faszerkezetű nyeregtető égetett cserépfedéssel - csapadékvíz-elvezetés: horganylemez függőeresz és lefolyócsatornákkal összegyűjtve - homlokzat: kőporos vakolt felület beton lábazattal, a földszinten a külső nyílászárók vagyonvédelmi rácsokkal védettek - külső nyílászárók: faszerkezetűek, tessauer rendszerű ablakokkal, a bejárati ajtó fémszerkezetű portál hőszigetelő üvegezéssel - belső nyílászárók: faszerkezetű nyílószárnyas ajtók, lakkozott, festett, illetve laminált felületekkel, tele, illetve üvegezett kivitelben - közművesítettség: víz-szennyvíz, csapadékcsatorna, földkábelen érkező elektromos áram, vonalas telefon és szabvány szerinti villámvédelem - tűz- és vagyonvédelem: az épület egésze behatolásérzékelőkkel felszerelt riasztórendszerre kötött - fűtési mód: lapradiátoros hőleadókon át a tetőtérben lévő gázkazánokról biztosítva - melegvízellátás: tetőtéri kazánházból hőcserélővel megoldva - falburkolatok: festett, tapétázott, a közlekedő folyosón 1,5 m magasságig olajfesték lábazat, a vizes helyiségekben csempézett falfelületek - szellőzés, klíma: természetes úton Használati szempontok A korábban általános iskolaként használt épület, melyet utoljára ~30 éve újítottak fel, évek óta használaton kívül van, eredeti funkcióját nem tölti be. Az épület alsó szintjein a korábbi általános iskolai funkcióhoz tartozó helyiségek találhatók, míg a tetőtérben a kazánház kapott helyet. A lakatlan épület parkettával burkolt tantermeinek jelentős (~80%) részében a parkettázat felpúposodott. Az épület nagyságát belső elrendezését tekintve az leginkább valamilyen közösségi funkcióra, vagy oktatási célra lenne igazán alkalmas, a szabályozási terv településközponti vegyes besorolása lehetővé teszi kereskedelmi egység, üzlet, szálláshely vagy éppen igazgatási tevékenység folytatását is. Az épület egésze stabil állapotú, szemrevételezés alapján szerkezeti hibára utaló elváltozások nem észlelhetők. Figyelembe véve az épület korát, karbantartottságát, műszaki állapotát, annak használhatósági fokát 70 %-ban állapítjuk meg.

9 9 2.6 Az alternatív hasznosítás szempontjai Fekvéséből, s kialakításából adódóan a jelenlegi mellett szinte mindazon más funkció megvalósítható az ingatlanon, amit a településközponti vegyes zóna előírásai az alábbiak szerint megengednek. 7 (1) Településközpont vegyes (Vt) a) A terület jellemzően több rendeltetési egységet magába foglaló lakó- és olyan igazgatási, kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épületek, valamint sportlétesítmények elhelyezésére szolgál, amelyek alapvetően nincsenek zavaró hatással a lakófunkcióra. b) A területen - lakóépület, igazgatási épület, kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató épület, egyéb közösségi szórakoztató épület a terület azon részén, ahol a gazdasági célú használat az elsődleges, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület, sportépítmény, parkolóház, továbbá kivételesen - nem zavaró hatású egyéb gazdasági építmény helyezhető el. c) A területen nem helyezhető el önálló parkoló terület és garázs a 3,5 t önsúlynál nehezebb tehergépjárművek és az ilyeneket szállító járművek számára. 3. ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS 3.1 A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer bemutatása a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései: 1. Az alaphalmaz kiválasztása. 2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése. 3. Fajlagos alapérték meghatározása. 4. Értékmódosító tényezők elemzése. 5. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása. 6. Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként. 1. Az összehasonlító vizsgálatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni. 2. Az elemzés során az értékelőnek az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket alaposan meg kell ismernie, és ezeket egyenként kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, illetve a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az összehasonlító adásvételi árakat az általános forgalmi adó nélkül kell figyelembe venni.

10 10 3. Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték, általában területre (négyzetméterre) vetítve, de egyes esetekben más volumen mérőszámok vagy kapacitási számok (tanterem, kórházi ágy, szállodai ágy stb.) is alkalmazhatóak. 4. A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, értéket befolyásoló tényező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző. Az értékmódosító tényezők közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell: Telekadottságok: Infrastruktúra: Környezeti szempontok: Jogi szempontok, hatósági szabályozás: 5. A szakvéleményben az értékmódosító tényezők közül az értéket jelentősen befolyásolókat fel kell tüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódosító hatásukat számszerűen is meg kell határozni. Az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket. 6. Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani. Összehasonlító adatok miskolci irodaházakra: Címe Győri kapu Belváros mellett Szentpéteri kapu Széchenyi negyed Görömböly Funkció irodaház irodaház irodaház iroda irodaház Alapterület (m2) Műszaki állapota jó jó jó jó jó Kínálati ár (eft) Fajlagos ár (Ft/m 2 ) Egyedi korrekciók a vizsgált ingatlanhoz képest (%) Városon belüli elhelyezkedése miatt -10% -20% -10% -20% -10% Ingatlan mérete miatt: 5% 5% 5% -5% -10% Műszaki állapota miatt -25% -30% -30% -30% -30% Kínálati ár miatt -15% -15% -15% -15% -15% Alternatív hasznosíthatóság miatt 0% 0% 0% 0% 0% Korrekció össz. -45% -60% -50% -70% -65% Korrigált fajlagos ár (Ft/m 2 ) Korrigált fajlagos átlagár (Ft/m2) Forgalmi érték: ,- Ft/m m 2 = ,- Ft ~55 MFt

11 Forgalmi érték meghatározása Figyelemmel az ingatlan elhelyezkedésére, karbantartottságára, egészének műszaki állapotára, fejlesztési lehetőségeire, a tulajdonjogra vonatkozóan az üres, valamint a 2.1 pontban rögzítetteken túli per-, igény, s tehermentes állapotra szóló forgalmi értéket a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer alkalmazásával M i s k o l c, március ,- Ft azaz Ötvenötmillió forintban állapítjuk meg, mely áfa fizetési kötelezettséget nem feltételez