INGATLANÉRTÉKELÉSI SZAKÉRTŐI VÉLEMÉNY a 2049 Diósd, belterület 1380/45 hrsz alatti telekről

Átírás

1 INGATLANÉRTÉKELÉSI SZAKÉRTŐI VÉLEMÉNY a 2049 Diósd, belterület 1380/45 hrsz alatti telekről 1

2 INGATLAN ÉRTÉKELÉS Építési telek T Az értékelő társaság: Szakértő(k) neve: Spisák Sándor A vizsgálat időpontja: A vizsgálat célja és tervezett felhasználási helye: Diósd Város Önkormányzat részére, piaci érték meghatározása, adásvétel előkészítéséhez első fedezet vizsgálat X éves felülvizsgálat egyéb:aktualizálás Megrendelő neve: Diósd Város Önkormányzata Összefoglaló tábla Az ingatlan megnevezése kivett beépítetlen terület Az ingatlan címe 2049 Diósd, névtelen utca 1380/45 hrsz (Term: 2049 Diósd, Árpád fej.utca 1380/45 hrsz) Helyrajzi száma 1380/45 Telek területe 964 m 2 Telek terület szélessége és mélysége A megállapított értékek bruttó értékek az ÁFA összegét tartalmazzák! Forgalmi értékek ingatlanonként: szélesség: kb. 21 m, mélysége kb. 46 m Piaci összehasonlító megköz. szerint 1380/45 hrsz ,- Ft 1380/45 hrsz-ú ingatlan összesen: ,- Ft Az ingatlanok rövid távú értékesíthetősége Könnyen /0-90 nap/ Átlagos / nap/ Problematikus / nap/ X Nehéz /360 nap/ erős kereslet kiegyensúlyozott piac kínálati túlsúly erős túlkínálat Mellékletek * 1. Fotók ( ) X 2. Tulajdoni lap ( ) X Térképek, szabályozási terv részlet értékelő cég aláírása és pecsétje 4. Hész részlet X X 2

3 Az ingatlan értékelése Az ingatlan elhelyezkedése: Az értékelt ingatlanok Diósd belterületén a régi rádió állomás közelében Árpádház lakópark és az ipari terület határán helyezkedik el, az M0-ás mellett. Az ingatlan környezete új lakóparki parcellázás. Jogi helyzet: Az értékelt ingatlan tulajdonosa Diósd Város Önkormányzata, 1/1 tulajdoni arányban. A tulajdoni lap III/2 bejegyzése alatt az alábbi bejegyzés található: vezetékjog 4 m2 területre, jogosult: ELMŰ Hálózati Kft. Tehermentes bejegyzést nem tartalmaz. Telkek övezeti besorolása, szabályozási terv részlet: 3

4 A 1380/63 hrsz-ú ingatlan általános bemutatása Az ingatlan címe: 2049 Diósd, névtelen utca 1380/45 hrsz Helyrajzi száma: 1380/45 Bejegyzett tulajdonos(ok), tul. hányaduk: Diósd Nagyközség Önkormányzat. 1/1 Esetleges széljegyek tartalma: - Haszonélvezet, illetve egyéb terhek: önálló szöveges bejegyzés telekalakítás, vezetékjog 4 m2 területre, jogosult: ELMŰ Hálózati Kft. A telek területe: 964 m 2 A telek alakja, formája: A telek határai, kerítettsége: Domborzati és lejtésviszonyok: A terület beépítettsége, nyitottsága: Az ingatlanon jelenleg található: szabályos téglalap nem kerített enyhe lejtésű az Árpád fejedelem utca irányába 20 %-os beépíthetőség, 7,5 m építménymagasság üres saroktelek telek Környező ingatlanok hasznosítási formája: Árpád-házi lakóparkban családi házak, ipari zónában telephelyek, cégközpontok Településen belüli elhelyezkedése: Közművesítettség: Megközelíthetősége: Hasznosítás jelenlegi formája: Legcélszerűbb hasznosítás: Egyéb értéket befolyásoló körülmény: Diósd, Vadrózsa utca, Árpád fejedelem utca kereszteződésétől a 2. építési telek telken belül közmű csatlakozások a szemle során nem voltak láthatóak, információnk szerint minden közmű telekhatáron elérhető szilárd burkolatú úton kivett beépítetlen terület építési telek átlagos méretű kertvárosi övezetbe sorolt lakótelek, családi ház építésére alkalmas, az övezetben egy rendeltetési egységet magába foglaló lakóépület, szabadon álló beépítéssel helyezhető el, 10 m-es előkert és 5 m-es oldalhatár tartása mellett, az ingatlan közvetlen környezetében családi házak már nagyobb számban épültek, a vizsgált ingatlan telekszintje enyhe lejtésű az Álmos fejedelem utca irányába. Vélhetően a korábbi hasznosítás miatt, a telek nyugati szélén, betonoszlopos kerítés maradványai található. 4

5 HÉSZ részlet az övezet előírásaival: 1380/45 hrsz-ú telekre vonatkozó szabályozási terv részlet 5

6 A LEHETSÉGES FEJLESZTÉS ADATAI A telek mérete: 964 m2 A legjobb és legértékesebb hasznosítási forma: HÉSZ szerint családi ház építhető rá Beépíthetőség: 20 % Besorolás: Lke-13, belterület Főfunkció: Építési telek Építménymagasság: 7,5 m A megépíthető szintszám a földszint alatt: Na. A megépíthető szintszám a földszint felett: Pince + földszint+ tetőtér (6,5 m-es építménymagasság) Szintterületi mutató: - Legkisebb zöldterület: 60 % Oszthatóság: nincs információ A beépíthető terület nagysága: - A megépíthető szintszám a földszint alatt: - A megépíthető szintszám a földszint felett: Fsz+emelet A piaci értéket befolyásoló tényezők: Az értékelt ingatlan az Árpádház lakópark észak-keleti szélén, a nagy átmenő forgalmat bonyolító Vadrózsa utca közelében helyezkedik el. A terület az ipari park felé eső részen található a saroktól a 2. építési telek, de az M0-ás közeli elhelyezkedése és az ipari zóna közelsége miatt, az átlagostól nagyobb forgalomból származó zajhatás vélelmezhető. A telek területe enyhe lejtésű, csak részben kerített. Vélhetően a korábbi hasznosítás miatt, a telek nyugati szélén, betonoszlopos kerítés maradványai találhatóak. A telek átlagos mérete miatt, jelenleg családi házépítésre alkalmas, ezért véleményem szerint magánszemélyek részére lehet leginkább értékesíteni. Az ingatlan piaci értékének meghatározása során a fejleszthető, üres telekértéket vettem figyelembe, az M0-ás közeli fekvés miatt az átlagostól nagyobb zajhatást vélelmezek. Pontos tervek hiányában a hasznosításból eredő többlet költségek nem becsülhetőek. 6

7 A telek értékelése 1380/45 hrsz-ú ingatlan esetén Piaci összehasonlító értékelés A környezet fajlagos telekárai Elhelyezkedés, fekvés Művelési ág / övezeti besorolás Vizsgált ingatlan 2049 Diósd, belterület 1380/45 hrsz Ingatlan I. Diósd, IV. Béla király utca Ingatlan II. Diósd, IV. Béla kiraly utca Ingatlan III. Diósd, Szent László utca lakó lakó lakó lakó Beépíthetőség 20% 20% 20% 20% Elhelyezkedés Árpád fejedelem utca lakópark lakópark lakópark Közművesítettség közművek telekhatáron találhatóak közművek telekhatáron, utca szintjéhez magasabban fekszik közművek telekhatáron közművek telekhatáron Megközelíthetőség szilárd burkolat szilárd burkolat szilárd burkolat szilárd burkolat Ár / Kínálati ár Telek területe (m 2 ) Fajlagos érték (Ft/m 2 ) Adat forrása (időpont) megvalósult adásvétel ingatlan.com/ helyi hirdetés A telekérték korrekciója Vizsgált ingatlan Ingatlan I. Ingatlan II. Ingatlan III. Kínálati ár kínálat miatt -3% -3% Beépíthetőség Beépítettség Alak, forma, terület -5% -5% Fekvés Elhelyezkedés ipari zóna közelsége -5% miatt Környezeti szenny. Hatósági előírások nem saroktelek 5% Hasznosíthatóság tepeprendezés nem 10% szükséges Lejtésviszonyok Összes módosítás -2% 10% -8% -8% Módosított alapár Módosított alapár kerekítés után TÉ = 964 m Ft / m Ft Összesen kerekítve: Ft Ft 7

8 Piaci értékek meghatározása A piaci forgalmi érték meghatározásának szempontjai, a kiválasztott módszer indoklása A forgalmi érték meghatározása során az ingatlan jellege valamint a környezetében kialakult ingatlanpiaci viszonyok alapján az értékesítés jellemző, ezért 100 %-os súllyal vesszük figyelembe a piaci összehasonlításon alapuló módszer eredményét. A megállapított értékek bruttó értékek az ÁFA összegét tartalmazzák! Az értékelt ingatlan hrsz-a: 1380/45 hrsz Az ingatlan egyeztetett piaci értéke, kerekítve (Ft): ,-Ft Tájékoztatás képen az ingatlanok nettó értékei önkormányzati értékesítés esetén: Amennyiben a 1380/45 hrsz-ú ingatlan értékesítésre kerül, akkor annak számviteli célú elszámolásánál figyelembe veendő végső piaci érték: Ft. 8

9 Záradék 1. A szakvélemény tárgyi ingatlan, mint forgalomképes ingatlan tulajdonjogát értékeli, és a helyszíni szemle során tapasztalt állapotra, készültségre vonatkozik. Az értékelést követően bekövetkezett bármilyen nemű változásokért -bontás, gazdasági-erkölcsi avulás, gazdasági-környezeti körülmények megváltozása, gondatlanság, funkciótól eltérő használat, állagromlás, műszaki-fizikai elváltozás, engedély nélküli építés-, melyek az ingatlan értékét befolyásolják, felelősséget nem vállalunk. 2. Az értékelők nem végeztek földmérést, területmérést, a szakvéleményben található alapadatok a Megbízó adatszolgáltatásán és az ingatlan nyilvántartás adatain alapulnak. 3. A helyszíni szemle során feltárás vagy épületfizikai, statikai és egyéb vizsgálat nem történt, a szemrevételezéssel nem látható vagy nem közölt rejtett hibák (esetleges veszélyes anyagok jelenléte) az értékelést nem érintik. 4. A rendelkezésre bocsátott, valamint a szakértés alatt beszerzett adatok és információk, mint tudomásunk szerint helytállóak kerültek felhasználásra teljes körű ellenőrzés nélkül. 5. Az értékbecslés az eredeti felhasználást kivéve - csak az értékelő előzetes írásbeli hozzájárulásával adható ki harmadik félnek. Az értékelés csak egységes egészként kezelhető, abból részeket kivenni, és azokat magukban értelmezni nem lehet. 6. Az értékelés per-, teher- és igénymentes állapotra vonatkozik. 7. Jogi vizsgálatot az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően az értékelő nem végzett. Az ingatlan forgalomképességének jogi eredetű korlátozottságáról a tulajdoni lapon bejegyzetteken túlmenően nincs tudomása, de ezekért felelősséget nem vállal. 8. Az értékelés azon feltételezésen alapul, hogy az ingatlanok jelenlegi, jövőbeni hasznosításával összefüggésben a helyi és országos hatóságoktól és egyéb szervezetektől valamennyi szükséges engedély, jóváhagyás és felhatalmazás rendelkezésre áll, ill. ezek beszerezhetők. 9. Javadalmazásunk nem függ az értékelt vagyontárgy értékétől, sem pedig olyan eseménytől, amely e szakvéleményben foglalt következtetések felhasználásának eredményeképpen jöhet létre. 9

10 OTP-INGATLAN Vadrózsa liget aktuális hirdetései A diósdi Vadrózsa-liget eladó telkei magánszemélyeknek és befektetőknek is értékálló, biztos beruházást jelentenek. A telkek mérete (768-tól 4650 négyzetméterig) úgy lett kialakítva, hogy azok minél szélesebb érdeklődői kör számára nyújthassanak lehetőséget: induló családoktól egészen az ingatlan befektetőkig. 10

11 1380/45 hrsz-ú ingatlan elhelyezkedése 1380/45 hrsz-ú telek elhelyezkedése telek területe, telekhatáron korábbi hasznosítás miatt betonkerítés maradványai telek területe, környezet 11

12 elbontandó kerítés nyomvonal. Utcakép Környezet, ipari park elektromos elosztó a telek előtt, kitűzött telekhatár telekhatár jelölése 12

13 Térkép az ingatlan elhelyezkedéséről 13

14 1380/45 hrsz hrsz 14

15 Szabályozási terv részlet (2015) 15

16 Az értékelt ingatlanokra vonatkozó HÉSZ leírás, részlet 16