FEDEZET ÉRTÉKELÉS ELLENRZ LAP

Átírás

1 A Raiffeisen Bank Rt. tölti ki! FEDEZET ÉRTÉKELÉS ELLENRZ LAP A megrendelés ellenrzése: a megrendelésnek megfelel a benyújtott értékbecslés a megbízott értékbecsl nyújtotta be a Raiffeisen Bank Rt. elírt adatlapja a megbízásban szerepl ingatlanról készült az adatlap az ingatlantípusnak megfelel az értékelés fordulónapja 90 napon belüli aláírás rendben (Képviseleti jogosultság adatb. szerint) Az ingatlan ellenrzése: az ingatlan összesített és részletezett adatai a tulajdoni lap szemle adataival megegyeznek postai cím egyezik helyrajzi szám egyezik tulajdonos egyezik vagyonérték jog címe és mértéke egyezik az ingatlan típusa (mvelési ága) egyezik a funkció a tényleges használattal egyezik A piaci érték megközelítések ellenrzése: az ingatlan típusra elírt megközelítéseket az értékbecslés tartalmazza* piaci összehasonlító megközelítés készült hozamszámítás alapú megközelítés készült költség alapú megközelítés készült a megközelítések súlyozása feltüntetésre került az ingatlan rövid távú értékesíthetsége az elírt osztályba sorolással minsítésre került A piaci összehasonlító megközelítés ellenrzése: az összehasonlításba vont adatok dokumentálása megfelel a figyelembe vett ingatlanok típusa megegyezik az ingatlanok címe azonosított az adatok keletkezésének idpontja szerepel az adat megbízhatósága (pl. tranzakciós tény vagy kínálati ár) feltüntetésre került az adatok forrása megjelölésre került Kötelez mellékletek ellenrzése: 30 napnál nem régebbi tulajdoni lap másolat települési térkép részlet (nem kötelez melléklet) földhivatali helyszínrajz másolat (lakásnál nem) küls és bels fényképek alaprajz vagy vázlat; terület-kimutatás felelsséget kizáró körülmény hiányáról nyilatkozik dátum: ellenrizte: branch code ügyfélreferens * lakás és telek ingatlanok esetében a költség alapú megközelítés nem alkalmazható, más ingatlan típusok esetében pedig csak ellenrzésként használható, a forgalmi érték számításába nem vehet figyelembe 03-C-921 1

2 Ipari ingatlan I * a megfelel rovatot jelölje X-el Az értékel társaság: Szakért(k) neve: IDD Budapest Kft. Kanka István Az értékelés fordulónapja: szeptember 11. A megbízás hivatkozási száma: A vizsgálat célja * els fedezet vizsgálat x éves felülvizsgálat egyéb: A banki ügyfél: Velezd Invest Kft Budapest, Váci u. 84. földszint 2. Összefoglaló tábla Az ingatlan helyrajzi száma: 015/20 Az ingatlan címe: Az ingatlan megnevezése: Az ingatlan hasznosítási formája: Sajóvelezd, Ilona dl (külterület) kivett anyagbánya A tárgyi ingatlanon végzett beruházás manyag profil- és ablakgyártó üzem létesítésére irányult. A tulajdonos- és funkcióváltást követen az ipari csarnokban manyag flakonokból diesel olajat állítanak majd el, amely villamosáram fejlesztését teszi lehetvé. A f tevékenység mellett elektronikai hulladékok bontását is tervezik. Az épületegyüttes jelenleg használaton kívül, üresen áll. Értékelt vagyonérték jog megnevezése: tulajdonjog mértéke / idtartama: 1/1 Telek területe: m 2 Összes nettó felépítmény terület: m 2 Felépítmények darabszáma: 3 db Piaci érték Piaci összehasonlító megközelítés szerint: Piaci hozadéki megközelítés szerint: Költség elv megközelítés szerint ( csak ellenrz módszer ): Egyeztetett ( végs ) piaci érték : Ft Ft Ft Ft Megjegyzés: Az ingatlan piaci értéke a gyártócsarnokhoz tartozó speciális technológiai egységek és saválló acél tároló tartályok (3 db 175 m 3 -es pvc por fogadó tartály, 1 db 40 m 3 -es segédanyag tároló, 4 db 40 m 3 -es napi adag tároló) értékét nem tartalmazza. 03-C-921 2

3 Az ingatlan rövid távú értékesíthetsége * Könnyen Átlagos Problematikus x Nehéz ers kereslet kiegyensúlyozott piac kínálati túlsúly ers túlkínálat Az értékelt épületegyüttest korszer anyagok felhasználásával alakították ki, de a kivitelezési munkákat fedezet hiány miatt a befejezési stádiumban leállították. A csarnok statikai állaga megfelel, esztétikai és mszaki színvonala lényegében jó. Az egységnél az esetleges funkcióváltás viszonylag könnyen megvalósítható. A település fekvése az országhatár közelsége ellenére kedveztlen, a közúti kapcsolatok a 26-os útról kiépített rossz minség bekötre korlátozódnak. A tömb méretébl és piaci árából adódóan véleményünk szerint a fizetképes kereslet felkutatására a térségben viszonylag hosszú id szükséges. Felelsséget kizáró körülmény: Az értékelt x Mellékletek: ingatlanhoz tartozó épületek és egyéb létesítmények használatbavételi engedéllyel még nem rendelkeznek. 1. Tulajdoni lap x 2. Földhivatali térképmásolat, tereprendezési x helyszínrajz PH 3. A gyártócsarnok szintenkénti x alaprajza 4. Sajóvelezd környékének térképe az x ingatlan megjelölésével Fotók x Az értékel aláírása 6. Egyéb: Építési engedély x A Raiffeisen Ingatlan Rt. tölti ki! Piaci érték Ft Likvidációs érték Ft 03-C-921 3

4 AZ INGATLAN ÁLTALÁNOS BEMUTATÁSA Általános adatok Az ingatlan címe: Sajóvelezd, Ilona dl (külterület) Helyrajzi száma: 015/20 Bejegyzett tulajdonos ( ok ), tulajdoni hányad (uk): Duna Pofit Rt. adásvétel címén, a 30484/ számú bejegyz határozat alapján, 1/1 tulajdoni hányaddal. A Velezd Invest Kft. "B.A." tulajdonjog fenntartással történt eladás feljegyzése iránti kérelme a tulajdoni lapon széljegyként szerepel. Az esetleges széljegyzetek tartalma: 43013/ : Velezd Invest Kft. "B.A." tulajdonjog fenntartással történt eladás feljegyzése iránti kérelme Szolgalmi jogok, haszonélvezet ill. egyéb terhek: Vízvezetési jog (szolgalmi jog 390 m 2 -re) az ÉRV. Északmagyarországi Regionális Vízmvek Zrt. jogosultságaként, a 37492/ számú bejegyz határozat alapján. Bérl ( k ): Az üzemi egység hasznosítása kapcsán bérleti szerzdéseket nem kötöttek. Bérl ( k ) minsége: A fentiek alapján a kérdéskör nem értelmezhet. Bérleti szerzdés idtartama, lejárata: A fentiek alapján a kérdéskör nem értelmezhet. Mszaki adatok, leíró információk A telek területe: m 2 A telek alakja, formája: Az értékelt ipari bázishoz tartozó földrészlet geometriája szabályos mértani alakzathoz nem hasonlítható. A 015/2 hrsz-ú út mentén kb. 480 méter hosszan elnyúló tömb mélysége a keleti oldalon 52 méter, a középs részen 120 méter, amely nyugaton hegyesszögben végzdik. A telek határai, kerítettsége: A földrészletet északról a 015/2 hrsz-ú út övezi. A tömb keletrl a 015/9 hrsz-ú legelhöz, délrl és nyugatról a 016/9 hrsz-ú erdhöz kapcsolódik. Az ingatlan határait kerítéssel még nem zárták le. Elhelyezkedése, fekvése, tájolása: Az értékelt ingatlan Sajóvelezd külterületén, az un. Ilona dlben helyezkedik el. A tömb fekvése a közvetlen környezetéhez viszonyítva magasságilag átlagosnak mondható. A déli oldalt övez erd a bázis határától meredeken emelkedik, a 015/2 hrsz-ú út túloldala mentén kanyargó Sajó medre ezen a szakaszon mély bevágásként jelenik meg. A terület képzeletbeli hossztengelye keletnyugati irányban húzható meg, az épületek feltárására elssorban észak fell van lehetség. 03-C-921 4

5 Domborzati és lejtésviszonyok: A terület beépítettsége, nyitottsága: Az ingatlanon jelenleg található: A környez ingatlanok jellemz hasznosítási formája: Lakott településen belüli elhelyezkedése: Megközelíthetsége: Sajóvelezd a tengerszint felett 166 méterre fekszik, a legmagasabb pontja 407 méteres. Az értékelt gyártócsarnok padlóvonalát 157,20 méteren alakították ki. Az egységhez tartozó, délrl meredeken emelked erdkkel övezett földrészlet sík terepfelszínnel jellemezhet. Az ingatlan beépítettségének mértéke az épületek bruttó alapterületét figyelembe véve 22,4 %. A ffunkciós gyártócsarnokot a földrészlet közepén helyezték el, így a nyitottságról legfeljebb északi irányban lehet beszélni. A bázis déli oldalát meredeken emelked erd övezi, a nyugati és keleti oldal természetes határai jól kirajzolódnak. A földrészleten 3 db épületet (gyártócsarnok, bemutató terem, porta és hídmérleg) helyeztek el. A létesítmények aszfaltozott bels úton közelíthetk meg, a közlekedési vonalakat azonos kivitel térburkolatok és parkolók egészítik ki. A gyártócsarnok nyugati végfala eltt 3 db 175 m 3 -es saválló acél siló áll. A központi tömb keleti és nyugati oldala mentén 1-1 db hídmérleg található. Az eleveniszapos kommunális szennyvíztisztítót a bemutató terem déli oldala mellett alakították ki, a technológiai htvíz rendszer mtárgyainak kivitelezése még nem fejezdött be. A tüzivíz hálózatot 150 m 3 -es tároló medence egészíti ki. Az értékelt ingatlan környezetében a GÖMÖR-SZÉN ÉPKER Kft. telepe található. A 015/2 hrsz-ú út túloldalán bányatelep (beépítetlen terület) és meddhányó terül el. A bázis erds környezetbe illeszkedik. Az értékelt üzemi egységet Sajóvelezd külterületén, a településtl nyugatra es un. Ilona dlben, a küls bányatelepnél, bányászati rekultivációs területen alakították ki. A községtl délre a Lázbérci Tájvédelmi Körzet terül el, a térséget északról a Sajó övezi. A kérdéskörben a szlovák államhatár közelsége külön említést érdemel. Az értékelés tárgyát képez ingatlan a 26-os fút (Miskolc-Bánréve) fell a Sajóvelezdre vezet bekötn, majd a községen áthaladva és a vasutat, valamint a Putnok-Királd közutat keresztezve a küls bányatelephez csatlakozó aszfaltozott közúton közelíthet meg. Az úthálózat kiépítettsége megfelel, a pályatestek burkolatát viszont rendkívül sok helyen javítani kell. A gépjármvek parkolására a tárgyi bázison belül van 03-C-921 5

6 Közlekedési eszközök: Közmvesítettség: Amennyiben elérhet a lekötött kapacitások: ( elektromos áram, gáz, víz, ipari víz, stb. ) A telefonvonalak száma: Hasznosítás jelenlegi formája: Hasznosítási forma az érvényben lév SzT szerint: Várható e a közeljövben a terület átminsítése, ha igen milyen célra: Egyéb, az ingatlan értékét jelentsen befolyásoló körülmény: Korábbi ill. Jelenlegi környezetszennyez tevékenység: Egyéb az ingatlan értékét lényegesen befolyásoló körülmény: lehetség. A helyközi buszok Sajóvelezdet (és természetesen a szomszédos Putnokot) érintik, a járatok a településeket a futakkal (25 és 26-os fút) is összekötik. Vasútállomást Putnokon alakítottak ki. Az ingatlan közmvesítését lényegében teljes körben megoldották. Az elektromos energia a 20 kv-os országos hálózatról 2 db egymástól független betáp és saját tulajdonú trafóállomás segítségével vételezhet. A vízellátást az ÉRV gerincrl valósítják meg. A földgáz a TIGÁZ nagyközépnyomású vezetékérl telekhatáron belüli nyomásfokozó állomáson keresztül érkezik. A kommunális szennyvizet eleveniszapos tisztító mtárgyban kezelik. A bázis üzembehelyezése (beleértve a közmbekötéseket is) még nem történt meg. Az ingatlanhoz kapcsolódó lekötött közmkapacitásokról információnk nincs. Az ingatlanhoz kapcsolódó telefonvonalak számáról információnk nincs. A manyag profil- és ablakgyártó üzem céljára kialakított épületegyüttes jelenleg használaton kívül, üresen áll. A tárgyi beruházás az érvényben lév szabályozási elvekkel szinkronban van. A terület átminsítése a közeljövben nem várható, az ipari célú hasznosítás változtatása a környezeti adottságok tükrében nehezen képzelhet el. Nincs Az értékelt ingatlannál korábbi ill. jelenlegi környezetszennyez tevékenységrl nincs tudomásunk. Nincs Rövid szöveges ismertet: Az értékelés tárgyát képez ingatlan Sajóvelezd külterületén, az un. Ilona dlben helyezkedik el. Az üzemi egység a 26-os fút fell Sajóvelezden keresztülhaladva, vagy Putnok irányából közelíthet meg, a legközelebbi vasútállomás Putnokon található. A 015/20 hrsz-ú, sík felszín földrészlet geometriája szabályos mértani alakzathoz nem hasonlítható, a 015/2 hrsz-ú út menti front 480 méter hosszú. A tömb határait kerítéssel még nem zárták le. Az épületek aszfaltozott bels úthálózaton közelíthetk meg, a közlekedési vonalakat azonos kivitel térburkolatok és parkolók egészítik ki. A közmvesítést lényegében megoldották, a víz-, az elektromos energia, a földgáz és a telefon ellátás 03-C-921 6

7 közüzemileg történik. A szennyvizet eleveniszapos tisztító mtárgyban kezelik. A létesítmény üzembehelyezésére még nem került sor. 03-C-921 7

8 AZ ÉPÜLETEK ADATAI * több épület esetén minden épületrl önálló adatlap töltend ki Általános és területi adatok Épület megnevezése: Funkciója: Gyártócsarnok Az épületet a tervek szerint manyag profil- és ablakgyártó üzem céljára alakították ki, a beruházás azonban fedezet hiány miatt nem fejezdött be. A csarnok jelenleg használaton kívül, üresen áll. A tömb alaprajzát az alábbi egységekre tagolták: Földszint: 001 profilgyártó csarnok 1 984,85 m ablakgyártó csarnok 2 328,00 m profilraktár 679,48 m ablakraktár 549,95 m szerszámraktár 281,76 m htkompresszor 337,22 m traszformátor I. 18,19 m traszformátor II. 18,19 m kapcsolótér 13,69 m kapcsolótér 34,98 m kompresszor 28,14 m profildaráló 36,00 m közleked 98,48 m közleked 63,37 m BIG BAG raktár 193,86 m labor 40,50 m iroda 40,80 m napi silók 55,57 m kever helyiség 315,04 m liftakna 7,80 m liftgépház 6,56 m lépcsház 15,22 m gépészet 17,27 m ftési helyiség 40,13 m szélfogó 7,33 m közleked 53,91 m eltér 6,56 m férfi öltöz 100,00 m férfi mosdó 15,00 m férfi zuhanyzó 7,29 m férfi wc 1,94 m eltér 3,60 m ni öltöz 31,50 m 2 03-C-921 8

9 034 ni mosdó, zuhanyzó 8,00 m ni wc 1,80 m takarítószer raktár 3,55 m elssegély 15,00 m 2 összesen: 7 460,53 m 2 Emelet: 101 közleked 41,14 m étkez 95,89 m dohányzó 19,33 m közleked 81,19 m iroda 25,00 m iroda 15,75 m iroda 20,16 m iroda 19,53 m iroda 19,53 m iroda 18,14 m iroda 13,95 m iroda 18,10 m tárgyaló 24,85 m munkaügy 16,90 m teakonyha 4,97 m eltér 3,52 m férfi wc 6,46 m eltér 3,96 m ni wc 5,12 m takarítószer raktár 2,42 m lépcsház 15,21 m gépészeti tér 340,94 m 2 összesen: 812,09 m 2 Becsült építési éve: 2003 Utolsó felújítás éve ( ha volt ): Az épületnél felújítási munkákat nem végeztek, errl a fentiek alapján érdemben nem is lehet beszélni. Pince: Az épületnél pinceszintet nem alakítottak ki. Padlás: Az épületnél padlástér nincs. Szintszám a földszint felett: 1 (a nyugati végfalnál részben kiépítve) Nettó alapterület: földszint: m 2 emelet: 812 m 2 összesen: m 2 Épületszerkezettel kapcsolatos információk Alapozás, szigetelés: Az épület függleges teherhordói monolit vasbeton lemez- és pontalapokon nyugszanak. A felszívódó nedvesség ellen bitumenes szigetelést alkalmaztak. Felmen falazat: Az épületet idomacél vázas megoldással kivitelezték. A 03-C-921 9

10 Födémek: Tetszerkezet, héjalás: Küls felületek: Bels felületek: Nyílászáró szerkezetek: Padlóburkolatok: Közmvesítettség Vízhálózat: tartókereteket 9 méteres osztásközzel helyezték el, a nyugati végfalnál a rasztert srítették. A 38 méteres fesztávú fhajó délrl 15 méteres traktussal egészül ki. Az oldalhatárolást az elregyártott vasbeton lábazati gerendák felett kétoldali LINDAB lemezes, hszigetelt táblákkal valósították meg. A bels tereket gipszkarton és LINDAB lemezes falelemekkel választották le. A tömb nyugati részén a légteret alsó bordás monolit vasbeton lemezes födémekkel tagolták. Az enyhe hajlású, nyereg alakú (a déli traktusnál félnyereg idommal kiegészített), idomacél tartókból szerkesztett tetre LINDAB lemezes héjalás került. A természetes fényhatások érvényesülését polikarbonát bevilágító táblákkal tették lehetvé. A küls homlokzaton a LINDAB lemezes borítás dominál. Az üzemi terek bels frontjai LINDAB lemezes borítás kaptak, a táblákat csak részben helyezték el. A szociális helyiségekben csempézés készült. Az irodáknál és az öltözknél még csak a nyers gipszkarton felületek láthatók, az álmennyezetek keretrácsát már felfüggesztették. A csarnok bejáratainál SPEDOS típusú szekcionált kapukat helyeztek el. Az irodai és szociális egységeknél ez idáig csak az ajtók acél tokját építették be. A kiszolgáló blokk üzemi területre nyíló helyiségeinél SCHÜCO ajtók találhatók, az ablakok DIMEX típusú manyag keretes szerkezetek Az üzemi területeken gépi simítású vasalt beton aljzatot alakítottak ki. A szociális helyiségeknél és az emeleti közlekednél gres lapos padozat készült, a betonozott irodáknál a végleges burkolat még hiányzik. A vízellátó hálózat kiépítésre került, a szerelvények és a szaniterek (néhány zuhanytálcától eltekintve) még hiányoznak. 03-C

11 Elektromos hálózat: Gázhálózat: Ftési rendszer: Használati melegvíz ellátás: Telefon, hírközlés: Az elektromos hálózat kiépítésre került, a szerelvények és a lámpatestek (az üzemi terület megvilágítását biztosító fényforrásoktól eltekintve) még hiányoznak. A gázhálózat kiépítésre került, az ellátás viszont még nem biztosítható. Az épület ftési hálózatait kiépítették, a hleadókat viszont még nem helyezték el. A rendszereket tápláló REMEHA GAS 550 típusú gázkazán már beépítésre került. A használati melegvíz ellátó hálózat kiépítésre került, a szerelvények viszont még hiányoznak. A telefon és hírközl hálózat kiépítésre került, a szerelvények viszont még hiányoznak. Igényszint általánosan: A gyártócsarnokot korszer anyagok felhasználásával alakították ki. A befejezési munkák lezárását megelzen leállított beruházásnál az esztétikai és mszaki színvonal jónak mondható. Az üzemi területek bels falborításainak, az irodai és szociális blokk ajtóinak, burkolatainak és felületképzéseinek, valamint a gépészeti rendszerek szerelvényeinek hiánya a kérdéskörben külön említést érdemel. Fizikai állapot: Az épület statikai állaga megfelel, állékonysági problémára utaló alakváltozások a tartószerkezeteken - szemrevételezéses diagnosztika alapján - nem azonosíthatók. Fizikai állapot %-ban kifejezve: 75 % Rövid szöveges ismertet: Az alápincézetlen, földszint + a nyugati végfalnál emeletes tömböt monolit vasbeton lemez- és pontalapokon nyugvó idomacél vázas megoldással kivitelezték. Az elregyártott vasbeton lábazati gerendák felett az oldalhatárolást és az enyhe hajlású, nyereg alakú tet héjalását LINDAB lemezekkel valósították meg. Az üzemi terek bejáratainál SPEDOS típusú szekcionált kapukat helyeztek el, az irodai és szociális blokknál manyag keretes SCHÜCO ajtók és DIMEX ablakok találhatók. A nyugati végfalnál és a transzformátorháznál a légteret monolit vasbeton lemezes födémmel osztották meg, az északnyugati sarokrészt a tervezett technológiához igazodva torony jelleggel kiemelték. Az üzemi területeken gépi simítású vasalt beton aljzat, a szociális helyiségeknél és az irodai közlekednél gres lapos padozat készült. A gépészeti alapvezetékek kiépítésre kerültek, a szerelvények és a szaniterek viszont még hiányoznak. A központi ftéses hálózatot tápláló REMEHA GAS 550 típusú gázkazán letepítésre került. A létesítményt korszer anyagok felhasználásával alakították ki, a korábban részletezett befejezési munkák elvégzése az üzembehelyezéshez szükséges. 03-C

12 AZ ÉPÜLETEK ADATAI * több épület esetén minden épületrl önálló adatlap töltend ki Általános és területi adatok Épület megnevezése: Bemutató terem Funkciója: Az épület tervezett funkciója a megnevezésnek megfelel. A jelenleg használaton kívül, üresen álló felépítményben a bemutató terem mellett irodákat, tárgyalót és szociális helyiségeket választottak le. Becsült építési éve: 2003 Utolsó felújítás éve ( ha volt ): Az épületnél felújítási munkákat nem végeztek, a kivitelezést fedezet hiány miatt leállították. Pince: Az épületnél pinceszintet nem alakítottak ki. Padlás: Az épületnél padlástér nincs. Szintszám a földszint felett: 0 Nettó alapterület: 135 m 2 Épületszerkezettel kapcsolatos információk Alapozás, szigetelés: Az épület függleges teherhordói vasbeton pont- és lemezalapokon nyugszanak. A felszívódó nedvesség ellen bitumenes szigetelést alkalmaztak. Felmen falazat: Az épületet idomacél vázas megoldással kivitelezték. Az oldalhatárolást hszigetelt, a bels tér fell gipszkarton táblákkal lezárt LINDAB lemezekkel valósították meg. Födémek: Az épület zárófödémét (egyben a héjalását) idomacél kereszttartókra fektetett LINDAB lemezek alkotják. Tetszerkezet, héjalás: Az idomacél tartókból szerkesztett lapostetre LINDAB lemezes héjalás került, a küls falsíkon túlnyújtott szerkezettel a teraszokat és a járdákat védik az idjárás viszontagságaitól. Küls felületek: A küls homlokzaton a LINDAB lemezes borítás dominál. Bels felületek: A bels terek festésre elkészített gipszkarton felületekkel jellemezhetk, az álmennyezetek rácsozását már felfüggesztették. Nyílászáró szerkezetek: Az épület nyílászárói manyag keretes szerkezetek. Padlóburkolatok: A bels terekben gres lapos padozatot alakítottak ki. Közmvesítettség Vízhálózat: A vízellátó hálózat kiépítésre került, a szerelvények és a szaniterek viszont még hiányoznak. Elektromos hálózat: Az elektromos hálózat kiépítésre került, a szerelvények és a fényforrások viszont még hiányoznak. Gázhálózat: A földgáz hálózat az épületet nem érinti. Ftési rendszer: A ftési hálózat kiépítésre került, a hleadók viszont 03-C

13 Használati melegvíz ellátás: Telefon, hírközlés: még hiányoznak. A használati melegvíz ellátó hálózat kiépítésre került, a szerelvények viszont még hiányoznak. A telefon és hírközl hálózat kiépítésre került, a szerelvények viszont még hiányoznak. Igényszint általánosan: Az épületet korszer anyagok felhasználásával alakították ki. A befejezési munkák lezárását megelzen leállított beruházásnál az esztétikai és mszaki színvonal jónak mondható. A padozatoknál a fugázás elmaradt, a falaknál a festés, az álmennyezet, a kiépített gépészeti rendszereknél a szerelvényezés hiányzik. Fizikai állapot: Az épület statikai állaga megfelel, állékonysági problémára utaló alakváltozások a tartószerkezeteken - szemrevételezéses diagnosztika alapján - nem azonosíthatók. Fizikai állapot %-ban kifejezve: 75 % Rövid szöveges ismertet: Az alápincézetlen, fölszintes épületet vasbeton pont- és lemezalapokon nyugvó idomacél vázas megoldással kivitelezték. Az oldalhatárolást és a lapostet fedését hszigetelt LINDAB lemezekkel valósították meg. A nyílászárók manyag keretes szerkezetek. A bels tér gres lapos padozattal és festésre elkészített gipszkarton falakkal jellemezhet, az álmennyezet rácsozását már felfüggesztették. A gépészeti rendszerek kiépítésre kerültek, a szerelvényezés viszont még hiányzik. 03-C

14 AZ ÉPÜLETEK ADATAI * több épület esetén minden épületrl önálló adatlap töltend ki Általános és területi adatok Épület megnevezése: Porta, mérlegház Funkciója: Az épület tervezett funkciója a megnevezésnek megfelel. A felépítményben a porta mellett pihenszobát és szociális helyiségeket választottak le. Becsült építési éve: 2003 Utolsó felújítás éve ( ha volt ): Az épületnél felújítási munkákat nem végeztek, a kivitelezést fedezet hiány miatt leállították. Pince: Az épületnél pinceszintet nem alakítottak ki. Padlás: Az épületnél padlástér nincs. Szintszám a földszint felett: 0 Nettó alapterület: 31 m 2 Épületszerkezettel kapcsolatos információk Alapozás, szigetelés: Az épület függleges teherhordói vasbeton pont- és lemezalapokon nyugszanak. A felszívódó nedvesség ellen bitumenes szigetelést alkalmaztak. Felmen falazat: Az épületet idomacél vázas megoldással kivitelezték. Az oldalhatárolást hszigetelt, a bels tér fell gipszkarton táblákkal lezárt LINDAB lemezekkel valósították meg. Födémek: Az épület zárófödémét (egyben a héjalását) idomacél kereszttartókra fektetett LINDAB lemezek alkotják. Tetszerkezet, héjalás: Az idomacél tartókból szerkesztett lapostetre LINDAB lemezes héjalás került, a küls falsíkon túlnyújtott szerkezettel a járdákat védik az idjárás viszontagságaitól. Küls felületek: A küls homlokzaton a LINDAB lemezes borítás dominál. Bels felületek: A bels terek festésre elkészített gipszkarton felületekkel jellemezhetk, az álmennyezetek rácsozását már felfüggesztették. Nyílászáró szerkezetek: Az épület nyílászárói manyag keretes szerkezetek. Padlóburkolatok: A bels terekben gres lapos padozatot alakítottak ki. Közmvesítettség Vízhálózat: A vízellátó hálózat kiépítésre került, a szerelvények és a szaniterek viszont még hiányoznak. Elektromos hálózat: Az elektromos hálózat kiépítésre került, a szerelvények és a fényforrások viszont még hiányoznak. Gázhálózat: A földgáz hálózat az épületet nem érinti. Ftési rendszer: A ftési hálózat kiépítésre került, a hleadók viszont még hiányoznak. 03-C

15 Használati melegvíz ellátás: Telefon, hírközlés: A használati melegvíz ellátó hálózat kiépítésre került, a szerelvények viszont még hiányoznak. A telefon és hírközl hálózat kiépítésre került, a szerelvények viszont még hiányoznak. Igényszint általánosan: Az épületet korszer anyagok felhasználásával alakították ki. A befejezési munkák lezárását megelzen leállított beruházásnál az esztétikai és mszaki színvonal közepes. A padozatoknál a fugázás elmaradt, a falaknál a festés, az álmennyezet, a kiépített gépészeti rendszereknél a szerelvényezés hiányzik. Fizikai állapot: Az épület statikai állaga megfelel, állékonysági problémára utaló alakváltozások a tartószerkezeteken - szemrevételezéses diagnosztika alapján - nem azonosíthatók. Fizikai állapot %-ban kifejezve: 75 % Rövid szöveges ismertet: Az alápincézetlen, fölszintes épületet vasbeton pont- és lemezalapokon nyugvó idomacél vázas megoldással kivitelezték. Az oldalhatárolást és a lapostet fedését hszigetelt LINDAB lemezekkel valósították meg. A nyílászárók manyag keretes szerkezetek. A bels tér gres lapos padozattal és festésre elkészített gipszkarton falakkal jellemezhet, az álmennyezet rácsozását már felfüggesztették. A gépészeti rendszerek kiépítésre kerültek, a szerelvényezés viszont még hiányzik. 03-C

16 AZ INGATLAN ÉRTÉKELÉSE Értékelés Piaci összehasonlító megközelítés A telekérték meghatározása A telek területe: m 2 Besorolása: kivett anyagbánya A környezet fajlagos telekárai helyszín Id funkció méret (m 2 ) piaci ár* (Ft) fajlagos ár (Ft/m 2 ) Alsózsolca ipari övezetben lév telek 15 % (K) 450 os beépíthetséggel Ajánlattev megnevezése és elérhetsége: Doxabi Ingatlankezel és Forgalmazó Rt. - 46/ Felszsolca fejlesztésre alkalmas földterület (K) 700 Ajánlattev megnevezése és elérhetsége: Doxabi Ingatlankezel és Forgalmazó Rt. - 46/ Kistokaj kereskedelmi és szolgáltató (K) 489 létesítmény elhelyezésére alkalmas terület 50%-os beépíthetséggel Ajánlattev megnevezése és elérhetsége: Doxabi Ingatlankezel és Forgalmazó Rt. - 46/ Sajóbábony vegyipari parkban lév, saját iparvágánnyal rendelkez terület Ajánlattev megnevezése és elérhetsége: Magyar Ingatlan Centrum - 1/ (K) C

17 Hejpapi kereskedelmi és ipari hasznosításra alkalmas, közmvekkel ellátott földterület Ajánlattev megnevezése és elérhetsége: Magyar Ingatlan Centrum - 1/ Bükkábrány közmvesíthet ipari terület Ajánlattev megnevezése és elérhetsége: City Cartel - 30/ *megvalósult tranzakció jelölése: (T) kínálati ár jelölése: (K) (K) (K) 367 Fajlagos alapár: 458 Ft/m 2 a felhasznált adatok forrása: ingatlanközvetítk internetes adatbázisa, hirdetési újságok A telekérték korrekciója Részletezés % eltérés az alapértéktl -kínálati ár a tranzakciók jellegébl adódóan a kínálati - 15 ár csökkentése indokolt -beépíthetség a szabályozási elvek szerint hasonló 0 -beépítettség az ingatlan beépítettsége tovább 0 növelhet, de ez a tény a piaci értékítéletet nem befolyásolja -alak, forma, területi méret az értékelt üzemi egységhez tartozó - 5 telektest geometriája szabályos mértani alakzathoz nem hasonlítható, tömbhatása kedveztlen, az utcafront mérete kedvez, térmértéke 3 db hasonlító adatnál kisebb, 3 db-nál nagyobb -fekvés a telephely a környezetéhez viszonyítva 0 átlagos magassági szinten helyezkedik el -elhelyezkedés a külterületi elhelyezkedés hasonló 0 -megközelíthetség közúton és tömegközlekedési eszközökkel 0 a terület elérhet -domborzat és lejtésviszonyok a lényegében sík terepfelszín hasonló 0 -infrastruktúra a térségben kiépített infrastruktúra hasonló 0 -esztétikai benyomás az épületek környezete rendezett, a + 5 térburkolattal ellátott udvar a hasznosítási lehetségek tükrében kedvez -környezeti szennyezettség vonatkozó adat nincs, hasonló 0 -meglév közmvek a telephely közmellátottsága hasonló 0 03-C

18 -kerítettség a telephely határait kerítéssel nem zárták 0 le -gazdasági környezet a kereskedelmi, intézményi és szolgáltató - 10 központok közelsége a térség viszonylatában kedveztlenebb -hatósági elírások nem korlátozza a hasznosítási 0 lehetségeket -hasznosíthatóság a szabályozási elvek szerint hasonló 0 Σ - 25 % A telekérték megállapítás TÉ= m 2 x 458 Ft / m 2 x 0,75 = Ft Összesen (kerekítve): Ft Az építmények értékének megállapítása Piaci összehasonlító adatok a piaci összehasonlító adatok a telekértéket nem tartalmazzák a telekértéket tartalmazzák x helyszín Id funkció méret (m 2 ) piaci ár* (Ft) fajlagos ár (Ft/m 2 ) Edelény élelmiszeripari tevékenységre (K) alkalmas telephely (telek terület: m 2 ) Ajánlattev megnevezése és elérhetsége: Doxabi Ingatlankezel és Forgalmazó Rt. - 46/ Kazincbarcika Berente Ipari Parkban lév (K) vasbeton vázas csarnok (telek terület: m 2 ) Ajánlattev megnevezése és elérhetsége: Doxabi Ingatlankezel és Forgalmazó Rt. - 46/ Miskolc Besenyi út mellett lév fthet (K) építipari raktár (telek terület: m 2 ) Ajánlattev megnevezése és elérhetsége: Doxabi Ingatlankezel és Forgalmazó Rt. - 46/ Sajóbábony ipari park területén lév üzemi (K) C

19 egység (telek terület: m 2 ) Ajánlattev megnevezése és elérhetsége: Doxabi Ingatlankezel és Forgalmazó Rt. - 46/ Miskolc Fonoda út menti ipari telephely (telek terület: m 2 ) Ajánlattev megnevezése és elérhetsége: ALDI Magyarország Kft. - 46/ Putnok Serényi Béla út mentén lév, 1980-as években épült pillérvázas csarnok (telek terület: m 2 ) Ajánlattev megnevezése és elérhetsége: Újlipót-Invest - 20/ *megvalósult tranzakció jelölése: (T) kínálati ár jelölése: (K) (K) (K) a felhasznált adatok forrása: ingatlanközvetítk internetes adatbázisa, hirdetési újságok Fajlagos alapár: Ft/m 2 03-C

20 Korrekciós tényezk Tényez Értéke Kínálati ár - 15 % Épületállomány mérete - 15 % Épületek mszaki állapota, hasznosíthatósága + 10 % Elhelyezkedés, megközelíthetség - 20 % Telek mérete + 10 % Az épületek felszereltsége 0 % A teljes korrekció mértéke: - 30 % Korrigált fajlagos alapár : Ft/m 2 x 0,70 = Ft/m 2 Az építményérték megállapítása * több épület esetén minden épületre önálló értékelési táblázat töltend ki. Hasznos Épület megnevezése alapterület (m 2 ) gyártócsarnok x Ft/m 2 x 1,00 = Ft bemutató terem 135 x Ft/m 2 x 0,90 = Ft rporta, mérlegház 31 x Ft/m 2 x 0,90 = Ft Összesen: Ft Összesen (kerekítve): Ft az építményérték a telekértéket nem tartalmazza a telekértéket tartalmazza x Az ingatlan értéke összesen Telek értéke: (csak ha a piaci összehasonlító adatok nem tartalmazták) 0 Ft Felépítmények értéke: Ft Az ingatlan értéke összesen: Ft 03-C

21 Értékelés Költség alapú megközelítés A telek értéke a piaci összehasonlító megközelítés szerint TÉ= m 2 x 458 Ft / m 2 x 0,75 = Ft Összesen (kerekítve): Ft Az építményérték megállapítása Alapterület Bruttó pótlási költség Avulás Nettó pótlási költség Fizikai Erkölcsi Piaci ( m 2 ) ( Ft / m 2 ) ( Ft ) ( % ) ( % ) ( % ) ( Ft ) gyártócsarnok-földszint % 10% 20% gyártócsarnok-emelet % 15% 20% bemutató terem % 10% 20% porta, mérlegház % 10% 20% Épületek összesen Egyedileg értékelend elem Építmények összesen Épületek és építmények értéke összesen Telek értéke Ingatlan értéke összesen (telekkel együtt) Ingatlan értéke kerekítve: C

22 Értékelés Hozamalapú megközelítés A piaci bérleti díjakat az alábbi táblázatban foglaltuk össze: Bérlemény elhelyezkedése Bérlemény funkciója Bérelhet terület (m 2 ) Bérleti díj (Ft/m 2 /hó) Miskolc, Besenyi u. raktár, mhely Miskolc, Repültéri út felújított épületegyüttesben lév irodák és raktárak Miskolc, Fonoda u. raktár Putnok ipari csarnok Kazincbarcika raktár Sajóbábony üzem, raktár, iroda Direkt tkésítés Fajlagos mennyiség Összeg Bevételek A bérletileg hasznosítható terület Funkció 1. gyártócsarnok m 2 A bérletileg hasznosítható terület Funkció 2. bemutató terem 135 m 2 Bérleti díj Funkció Ft/m 2 /hó x 12 hó Ft Bérleti díj Funkció Ft/m 2 /hó x 12 hó Ft Kihasználtság 70 % Figyelembe vehet bevétel Ft Kiadások A tulajdonos fenntartási költségei Az éves bevételek 5 %-a Ft Menedzselési költségek Az éves bevételek 5 %-a Ft Felújítási költségalap A bruttó pótlási költség 1 %-a Ft Egyéb költségek 0 Ft Éves üzemi eredmény Ft Tkésítési ráta 12 % Tkésített érték Ft Befektetési kiadások 0 Ft Az ingatlan hozadéki értéke kerekítve: Ft Megjegyzés: A porta, mérlegház bérbe adható egységként nem kezelhet. 03-C

23 AZ ÉRTÉKEK EGYEZTETÉSE, A VÉGS FORGALMI ÉRTÉK A végs forgalmi érték meghatározásának szempontjai, a kiválasztott módszer indoklása: Az ingatlan vizsgálatát a piaci összehasonlító, a költség- és hozamalapú módszerrel is elvégeztük. A piaci összehasonlító módszer a hasonló ingatlanok kínálati adatainak elemzésén alapul. E módszer elnye, hogy tükrözi a piacon jelenlév komoly vevk és eladók tényleges aktivitását. A költségalapú számítás szerint egy ingatlan értéke azon a tényen alapul, hogy egy jól informált vásárló nem fizet többet egy ingatlanért, mint amennyibe egy hasonló telek megvétele és a telken hasonló használati érték épületek megépítése kerülne. A hozamszámítás azoknak a tulajdoni elnyöknek a jelenlegi értékét tükrözi, amelyekért egy befektet hajlandó fizetni. A piaci összehasonlításon alapuló megközelítésre vonatkozóan az a véleményünk, hogy megfelel számú adat állt rendelkezésünkre ahhoz, hogy az e módszerrel kapott értéket megbízhatónak tekinthessük. A költségalapú megközelítés során a területrész ingatlanpiaci helyzetét közvetlenül vizsgálni nem lehet, a költségadatok sok bizonytalanságot tartalmaznak. A számítás eredményét mindezek alapján csak tájékoztató jelleggel fogadjuk el. A hozamalapú megközelítéssel végzett számítások során prognosztizáltuk a bérbe adható területek hasznosításából realizálható árbevételt. A bevétel tervezésénél a mszaki feltétel lényegében adott a jogügyletek megkötéséhez, a piaci szereplk érdekldése viszont nehezen számítható ki. Az ingatlan értéke a piaci összehasonlító megközelítés szerint Ft A piaci összehasonlító megközelítés súlyozása 70 % Az ingatlan értéke költség alapú megközelítés szerint Ft A költség alapú megközelítés súlyozása 0 % Az ingatlan értéke a hozamalapú megközelítés szerint Ft A hozadéki megközelítés súlyozása 30 % Az ingatlan egyeztetett értéke Ft Forgalmi érték kerekítve: Ft Megjegyzés: Az ingatlan piaci értéke a gyártócsarnokhoz tartozó speciális technológiai egységek és saválló acél tároló tartályok (3 db 175 m 3 -es pvc por fogadó tartály, 1 db 40 m 3 -es segédanyag tároló, 4 db 40 m 3 -es napi adag tároló) értékét nem tartalmazza. 03-C

24 A HITELBIZTOSÍTÉKI ÉRTÉK MEGÁLLAPÍTÁSI SZEMPONTJAI Piaci helyzetelemzés, kockázatelemzés Az észak-magyarországi régió karaktere A rendszerváltoztatás eltt a régió gazdaságát elssorban a nehézipar és a bányászat határozta meg. A kilencvenes évek elején az ipari termelés visszaesése miatt a térség egésze depressziós jellegvé vált, s azóta országosan itt a legmagasabb a munkanélküliség. A külföldi tke segítségével korszersített néhány nagyvállalat azonban megrizte a régió ipari (gép- és vegyipari) karakterét. A felsoktatás különösen a mszaki képzés szerepe meghatározó, a vállalkozó szférával való kapcsolatrendszer egyelre kezdetleges. A térség idegenforgalmi vonzerejét a változatos természeti adottságok, néprajzi hagyományok, gyógyvizek, valamint a híres szl és borkultúra adják, de a turisztikai potenciálban rejl lehetségek jórészt kihasználatlanok. Az észak-magyarországi régió bels közúti elérhetsége a hegyvidék által nehezített közlekedés miatt kedveztlen. Az autópálya mentén és a Közép-Magyarországhoz legközelebb fekv nyugati térségekben már érezhet a gazdasági fejldés, de a régió kistérségeinek fele stagnáló, vagy elmaradott terület. Az északi határ menti aprófalvas térség az ország legszegényebb területe, melyet jelents elvándorlás sújt. (A fenti megállapítások a Nemzeti Fejlesztési Terv helyzetelemzésébl származnak.) Információk Sajóvelezdrl Régió: Észak-Magyarország Megye: Borsod-Abaúj-Zemplén Kistérség: Ózdi Rang: község Terület: 23,02 km² Népesség: Összesen: 909 f (2001) Népsrség: 39,49 f/km² A település a Borsod- Abaúj- Zemplén megye szlovák határ menti részén, a történelmi Gömör megye határán, a Sajó folyó jobb partján, a hangulatos kisváros Putnok gazdasági, kulturális vonzáskörzetében helyezkedik el. A Miskolctól 40, Kazincbarcikától és Ózdtól kilométerre elterül község az Upponyi-hegység északi lejtjének és a Sajó árterületének a találkozásánál, a Sajómercsei és a Királdi völgytl keletre található. A 900 fnél alig több lakost számláló falu Miskolc fell a szlovák határra vezet 26-os nagy forgalmú fútról a Sajó folyó hídja eltt balra letérve, részben a folyó partjának vonalát követve, csodálatos természeti környezetben haladva közelíthet meg. Sajóvelezd a tengerszint felett 166 méterre fekszik, az erdvel borított legmagasabb pontja 407 méteres. Természeti szépségében meghatározó, hogy a terület két jellegzetes egységre bontható: a Sajó folyó árterületén kialakult homokos, kavicsos üledékkel egyenletesen feltöltött, kelet felé enyhén lejt sík térségre, valamint a hegység északi lejtjébl álló agyagos, vályogos, tufás és homokköves hegyoldalra. A hegység alapkzete általában a riolit és a riolittufa, ezen kívül kisebb andezit lávafolyások és tufa foltok is fellelhetk. Egyes helyeken a vulkanikus tevékenység idején vulkáni porral betemetett erdkbl származó, kovasavval átitatott fatörzsek és famaradványok kerültek el. Érdekes természeti jelenség 03-C

25 Sajóvelezd - Bánhorváti határán a Damasa szakadék, amelynek alján a jég nyáron is megmarad. Festi szépség a sziklákon és a függleges sziklafalakon felfutó borostyán, a sziklák között megkapaszkodó hatalmas bükkfák, a napos oldalakon díszl kövirózsák látványa. A Sajó árterületén lév síkság és a hegység lejtjének találkozása mezgazdasági mvelésre, míg a hegység nyugat-keleti lejtés oldalai szl és gyümölcstermesztésre kiválóan alkalmasak. Sajóvelezd völgyében a jól összeállt homokkbe és tufába - a korábban jelents szltermesztés érdekében kialakított - pincék ékeldnek. A község 2400 hektárnyi termterületébl 1200 hektár erd, 400 hektár szántó és 600 hektár rét és legel. Az ingatlanpiaci konjunktúra alakulása Mind fejleszti, mind bérli szempontból jó évet zárt az ipari ingatlanok piaca 2006-ban. Folytatódott az elz évi trend, a spekulatív fejlesztések és bérbeadások domináltak, a bérbe adott területek nagysága pedig a évi mennyiség duplájára emelkedett. Tavaly mintegy 25 spekulatív tranzakciót hoztak tet alá december közepéig, és 130 ezer négyzetméter bérbe adott területre írtak alá szerzdést, ezzel az egy évvel korábbi mennyiségnek a dupláját produkálta a piac. Ugyanakkor built-to-suit tranzakcióra mindössze 3 esetben került sor, mintegy 15 ezer négyzetméter ipari, logisztikai terület áll építés alatt a bérlk igényei szerint, a 2006-os szerzdések alapján. Mind a spekulatív, mind az elbérleti szerzdések alapján kötött üzletekben 2005-höz hasonlóan jelents volt a parkon belüli bvülések aránya, a létrejött üzletek mintegy harmada tartozott ebbe a kategóriába. Továbbra is a Budapest-központúság dominált, a spekulatív fejlesztések változatlanul Budapestre és környékére koncentrálódtak, és a kereslet is dönten ebben a térségben volt jelen. A múlt év eredménye a piacot egyre jobban tagoló, markánsan elkülönül háromféle fejlesztési koncepció. Az egyik ilyen jellemz beruházói magatartás eredménye a nagy volumen területek, nagyobb csarnokok létesítése, jellemzen a nagyobb területigénnyel jelentkezk kiszolgálására. Egyfajta business park koncepció alapján, a közepes és kisebb méret épületekre vonatkozó bérli igényekre is fogékonyan mködik egy másik, jól elhatárolható szegmens. Ezekben a központokban sokszor vegyesen épültek, épülnek spekulatív és elbérleti szerzdés szerinti csarnokok, és általában az ingatlanprofil is vegyes, a big box mellett közepes vagy kisebb objektumok is helyet kapnak, és az irodahányad is magas lehet. A harmadik koncepció a városi logisztikára fókuszál, ebben a szegmensben a megfelel helyszínt megtalálni a legnagyobb kihívás. Hosszú távú értékállandóság kockázata Az ingatlannál hosszú távon értékállandóságot várunk. Piaci adatok megbízhatatlanságának kockázata A piaci adatok megbízható forrásokból származnak, így az ilyen irányú kockázatot kizárhatjuk. Egyéb adatok megbízhatatlanságának kockázata Az értékelésben szerepl egyéb adatokat ellenriztük, így a megbízhatatlanság kockázatát kizárhatjuk. Követelés-kényszerbefektetés érvényesítésének kockázata - 40 % 03-C

26 Mellékletek 03-C