Ingatlanvagyon-értékelı és Közvetítı Szakképzés SZAKMAI DOLGOZAT

Átírás

1 Ingatlanvagyon-értékelı és Közvetítı Szakképzés SZAKMAI DOLGOZAT....

2 I N G A T L A N V A G Y O N É R T É K E L É S fénykép 1..Budapest,. hrsz:. Készítette:..... Tel.:.. Az értékelés kelte: ! 2

3 Tartalomjegyzék 1. ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY A megrendelık adatai, utasításai Az értékelés célja 6 2. AZ INGATLAN KÖRNYEZETÉNEK LEÍRÁSA Általános környezet - Magyarország 7 Néhány földrajzi adat, éghajlati viszonyok Regionális elemzés 9 Budapest rövid története Közigazgatás Földrajzi adottságok Népesség Foglalkoztatottság Jövedelmi viszonyok Vállalkozások Ingatlanfejlesztések Közlekedés Szolgáltatás egészségügy, szociális intézmények, közszolgáltatás Oktatás és kultúra Összefoglaló Az ingatlan környékének részletes elemzése kerülete Néhány adat, lényeges mutató Településszerkezet A terület ismertetése Épületek az ingatlan környezetében Közlekedés Közmőellátás az ingatlan környezetében AZ INGATLAN LEÍRÁSA Általános adatok Tulajdoni lap adatai A épülete történetének rövid leírása Az ingatlan jelenlegi használata Az épület mőszaki leírása 30 3

4 4. AZ INGATLAN ÉRTÉKELÉSE A lehetséges ingatlanértékelési módszerek áttekintése Az értékelési módszer(ek) kiválasztása Piaci összehasonlító módszer Hozamszámításon alapuló értékelés A forgalmi érték meghatározása a két módszer eredménye alapján Alapfeltételezések, korlátozások, szabályozások 56 Mellékletek jegyzéke 57 - tulajdoni lap 57 - hiánypótlási felhívás (Budapest, I. sz. Körzeti Földhivatal) kimutatása 57 - fellebbezés (TULAJDONOS) 57 - alaprajzok 6 db 57 - homlokzat, metszet 57 - Budapest, ker. Szabályozási tervmódosítás 57 - kivonat az ÉPÍTİIPAR évi számából 57 MELLÉKLETEK 58 4

5 1. ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY a.. helyrajzi számú, természetben Budapest,... szám alatti, kivett lakóház, udvar elnevezéső ingatlanról. Az értékelés az ingatlan jelen állapot szerinti forgalmi értékének, valamint a felújítását követı bérbeadásából származó bevételek alapján az ingatlan értékének meghatározását tartalmazza. A megbízás a Megbízók által közölt adatok és tények alapján, helyszíni szemlét követıen, piaci összehasonlító értékeléssel és hozamelvő értékeléssel készült. Helyszíni szemlére két alkalommal, március 5-én és március 18-án került sor. Piaci összehasonlító számítás szerinti forgalmi érték: ,-ft, azaz,.millió forint. A felújítást feltételezı hozamszámításon alapuló érték: ,-Ft, azaz, millió forint. A két értékelés közötti eltérés ,- Ft, ami részben az összehasonlításként alkalmazható piaci kínálatból, részben a hozamszámításnál figyelembe vett becslésekbıl adódik. Korlátozó feltételrıl nincs tudomásom. A szakvélemény érvényessége: a megállapított forgalmi érték az értékelés idıpontjára jellemzı, ezen idıpontot követı 90 napig érvényes. Budapest, április 10. Hallgató 5

6 1.1. A megrendelık adatai, utasításai Megbízók:... A Budapest, I. ker.. hrsz-on nyilvántartott természetben 1012 Budapest,..... sz. alatt fekvı ingatlan 61/636 része a., 575/636 része a. tulajdonában van. A Megbízók az ingatlan forgalmi értékének, és befektetési célú hasznosításhoz a felújítás ráfordításainak valamint az ezt követı hasznosítás várható bevételének megállapítását kérték. Az értékbecslésbıl nyert adatokat az ingatlan további sorsára vonatkozó döntésük meghozatalához kívánják felhasználni. Amennyiben a döntés eredménye az ingatlan értékesítése lesz, az használati jogának megszüntetésérıl haladéktalanul gondoskodnak. Az osztatlan közös tulajdonban lévı ingatlan társasházzá alakítása folyamatban van Az értékelés célja Megbízók szándékában áll a Budapest, I. ker.. helyrajzi számú, természetben.budapest,. szám alatti, kivett lakóház, udvar megnevezéső ingatlan rövid idın belül történı értékesítése, vagy befektetési célú hasznosítása. A hasznosítás esetén figyelembe kell venni, hogy a Megbízók az esetleges befektetıvel 10 éves idıtartamra tervezik a hasznosítást. Az értékelés eredménye a döntés egyik meghatározója. Az értékelésnél a következı fıbb szempontok kerültek figyelembevételre: az ingatlan jövıbeli használati viszonyai, lehetıségei, a tárgybeli ingatlan tulajdoni viszonyaira vonatkozó és egyéb ingatlant érintı adatokra írásbeli információk, az épület szükséges felújításának költségnormatívái, képzett mőszaki értékei, korrekciós tényezık, amelyek az épület forgalmi értékét befolyásolhatják: a külsı és belsı infrastruktúra jelenlegi és jövıbeli állapota, egyéb környezeti tényezık, az adott ingatlanpiaci helyzet az értékelés idıpontjában. Az értékeléssel meghatározom az ingatlan forgalmi értékét és bérleti értékét, hogy a Megbízó ezek ismeretében dönthesse el az ingatlan hasznosításának módját. 2. AZ INGATLAN KÖRNYEZETÉNEK LEÍRÁSA 6

7 2.1. Általános környezet - Magyarország. Néhány földrajzi adat, éghajlati viszonyok 1 Magyarország az Európai Unió tagja, annak keleti szektorában helyezkedik el. Terület (Európa területének 1%-a) km 2 Fekvés Északi szélesség 45 48' 48 35' Keleti hosszúság 16 05' 22 58' Kiterjedés A legnagyobb szélesség kelet-nyugati irányban 528 km A legnagyobb hosszúság észak-déli irányban 268 km Az államhatárok hossza Szlovákia 679 km Ukrajna 137 km Románia 453 km Szerbia Montenegro 164 km Horvátország 355 km Szlovénia 102 km Ausztria 356 km Összesen km Tengerszint feletti magasság szerinti megoszlás 200 méter alatt 84% méter 14% 400 méter felett 2% Legmagasabb pont: Kékes (Mátra) m Legmélyebb pont: Szeged környéke 78 m Természeti tájegységek Alföld 50,8 ezer km 2 Északi-középhegység 11,1 ezer km 2 Kisalföld 5,3 ezer km 2 Dunántúli-középhegység 7,2 ezer km 2 1 Az adatok a Magyar Statisztikai Évkönyv 2005 kiadványból származnak 7

8 Dunántúli-dombság 11,4 ezer km 2 Alpokalja 7,2 ezer km 2 Legnagyobb tavak Balaton: vízfelülete: 596 km 2, hossza: 77 km, szélessége: 1,5 km - 11 km Fertı tó: teljes vízfelülete: 335 km 2, ebbıl: Magyarországon: 87 km 2 Velencei-tó: vízfelülete: 26 km 2 Legnagyobb folyók Duna: teljes hossza: 2860 km ebbıl: Magyarországon: 417 km Tisza teljes hossza: 977 km ebbıl: Magyarországon: 597 km Maros teljes hossza: 754 km ebbıl: Magyarországon: 50 km A meteorológiai megfigyelıállomások fıbb adatai Megfigyelıállomás Évi középhımérséklet, C Napsütéses órák száma Csapadékos napok száma A lehullott csapadék (mm) közepes maximum minimum Békéscsaba 10,0 35,9-23, Budapest 11,0 35,1-10, Debrecen 9,8 34,1-22, Gyır 10,1 35,4-17, Kecskemét 10,5 35,8-19, Miskolc 9,6 34,3-14, Siófok 10,6 34,9-17, Szeged 10,2 35,5-20, Szombathely 9,3 32,7-22, Pécs 10,2 32,6-14, A városok és a községek száma (2006. január 1.) Év vf Fıváros, megyei jogú város ( (1980-ban és 1990-ben) Többi város Község Összes helyiség Látható, hogy helységek számában nem igazán történ változás az elmúlt idıszakban az országban. 8

9 2.2. Regionális elemzés 2 A Budapest, I. Krisztina tér 1. sz. alatti ingatlan meghatározó régiója Budapest, Magyarország fıvárosa. Budapest rövid története Budapest területén már több mint 4000 évvel ezelıtt is éltek emberek. Az elsı települést a kelták alapították a budai oldalon, a Gellért hegyen, Krisztus születése elıtt. Az ı területeiket foglalták el a rómaiak az elsı században, amikor határaikat a Dunáig terjesztették. Városuk Aquincum lassan harmincezer lakosúvá növekedett és késıbb Pannónia tartomány székhelyévé vált. Kövezett utakat, amfiteátrumokat, bástyákat, erıdöket építettek, melyek romjai Óbudán találhatók. I-IV. századi épületmaradványok még ma is láthatók a fıváros területén. A honfoglaló magyarok Árpád vezetésével 896-ban érkeztek ide, számukra nem határvonal, hanem országuk közepe lett a Duna. Elıször a síkságra, a mai pesti Belváros területén telepedtek le, ami akkor még egy, a folyó által körülölelt nagy sziget volt. IV. Béla király 1241-ben Budán várat építtetett, amely védelmet nyújtott a barbár támadások ellen. A vár évszázadokon keresztül a magyar királyok ideiglenes szálláshelyeként szolgált. Végleges kiterjedését Mátyás király uralkodása idején nyerte el és az ország gazdasági, politikai, kulturális központjává vált ben Buda török kézre került, amellyel kezdetét vette a 150 éves török hódoltság. A török uralom idıszakában nagyon kevés új épület épült. Ami érték keletkezett, az a város vízkészletéhez kötıdik, így a rómaiak után a törököknek is köszönhetjük, hogy városunkban földrajzi adottságánál fogva, meghonosodott a fürdı kultúra. Még napjainkban is üzemel néhány olyan fürdı, amelyek medencecsarnokai a török hódoltság idejébıl származnak. Ilyenek a Király-fürdı, a Rác-fürdı, és a Rudas-fürdı. A Gül Baba türbe szintén ebbıl az idıbıl maradt vissza ránk. Az ország törökök által el nem foglalt része a Habsburg császárság részévé vált. A XVII. század végén, 1686-ban Buda felszabadult a török elnyomás alól és az ország központjává vált. A reneszánsz várpalota Buda 1686-os visszafoglalásakor megsemmisült. Az ostrom során a három város, a Duna bal partján fekvı Pest, a jobb partján levı Buda és a tıle északra elterülı Óbuda komoly károkat szenvedett. A lakosság nagy része elmenekült vagy elpusztult. 2 Az adatok forrása a KSH által kiadott Budapesti Statisztikai Évkönyv

10 A XVIII. századot a város történetében a lassú éledés, majd talpra állás jellemezte. A felvilágosodás korában Buda kulturális élete fellendült, egyetem, mérnökképzı intézet és színház nyílt, 1783-ban Budára helyezték az ország kormányaként mőködı Helytartótanácsot, és a Magyar Kamarát. Nagyszabású építkezések kezdıdtek, ekkor jött létre a város területén megtalálható barokk épületek, templomok nagy része. Az igazi fejlıdés azonban a reformkor idején vette kezdetét, amikor a tehetısebb nemesek egymás után építtették fel pesti és budai palotáikat. A város az irodalmi-szellemi élet központjává vált. A Széchenyi István neve által fémjelzett új nemzeti mozgalom nem titkolt célja a hajdani dicsı fıváros feltámasztása volt. Ezt szolgálta a pesti Magyar Tudományos Akadémia alapítása (1825. november 3.), a Nemzeti Színház, a Nemzeti Múzeum és a Lánchíd építésének megkezdése is. A sikeres mozgalom eredményeként Pest-Buda vonzani kezdte az új betelepülıket, polgárokat, iparosokat Magyarországról és külföldrıl egyaránt ban megnyitották az elsı vasútvonalat Pest és Vác között ra gyakorlatilag elkészült a Lánchíd is, amely lehetıvé tette a két testvérváros valódi összekapcsolását. A híd esztétikus megjelenésén túl komoly technikai vívmányt is jelentett, mivel ez volt a világ akkor legnagyobb mérető acélszerkezető függıhídja. A XIX. század a függetlenségért és szabadságért folyó harcok idıszaka volt március 15-én kitört a pesti forradalom, ami a Batthyány-kormány megalakulásához vezetett júliusában megnyílt az elsı pesti országgyőlés és ezzel minden szempontból Pest-Buda vált az ország fıvárosává. Itt koncentrálódtak a kormányhivatalok, az országos intézmények. Az 1867-es kiegyezéssel született meg az Osztrák-Magyar Monarchia, amely az ország, így Budapest fejlıdését is segítette. A kiegyezés után az ország egésze, így Budapest is gyorsan fejlıdött november 17-én Budát és Pestet a harmadik résszel, Óbudával hivatalosan is egyesítették, így jött létre Budapest, amely a századfordulóra már Bécs vetélytársa lett. A dinamikusan fejlıdı Pest lett az ország adminisztratív, politikai, kereskedelmi és kulturális központja, Buda vára pedig hangulatos, történelmi atmoszférájú párjává szépült. Megkezdıdött az infrastruktúra kiépítése, vízvezeték- és csatornahálózat épült, megindult a tömegközlekedés fejlesztése. Ekkor kezdıdött az a nagyszabású városrendezési program, amely a Belváros mai arculatát határozta meg. Ebben az idıszakban épült a Belvároshoz közvetlenül kapcsolódó Szabadság- és Erzsébet híd, az Andrássy út és a belváros legelegánsabb bevásárló utcája, a Váci utca. Ekkor alakultak ki a szórakozóhelyek és a Dunakorzó is. A várnegyed és környéke újra fejlıdésnek indult; megépült a Halászbástya és újjá épült a Mátyás-templom. 10

11 1874-ben adták át a fogaskerekő vasutat, 1877-ben megnyílt a Nyugati-, 1884-ben a Keleti pályaudvar, 1887-ben az országban elsıként megindult a villamosközlekedés, majd 1896-ban Európa elsı földalatti vasútja. A kulturális élet is fellendült, 1884-ben átadták az Operaházat. Budapest a századfordulóra több mint lakosú világvárossá fejlıdött. Európa-szerte híres volt pezsgı kulturális életérıl, kávéházairól, gyógyfürdıirıl, szórakozóhelyeirıl és éjszakai életérıl. A két világháború komoly károkat okozott, a mőemlékek nagy része megsérült, illetve elpusztult. Az újjáépítés során jött létre a ma látható lakótelepek többsége. Az 1960-as években nagyjából befejezıdött a világháborús károk helyreállítása. Újjáépültek a hidak, felépült az új Erzsébet híd ben átadták a metró kelet nyugati vonalát; 1979-ben pedig az észak déli vonal elsı szakaszán indult meg a forgalom, a vonalat teljes hosszában 1990-ben helyezték forgalomba. A rendszerváltást követıen számos területen megkezdıdött a fıváros bizonyos fokú átalakulása, egyes iparterületek teljesen megszőntek és helyükön új, más funkciójú létesítményeket építettek (pl. West End, Duna Pláza, Nemzeti színház és Mővészetek Palotája). Más helyeken a régi, korszerőtlen és elhanyagolt lakóépületeket lebontották és korszerő és kellemes környezetbe épített új lakóházakkal új lakótömböket hoztak létre (pl. IX. kerületi tömbrehabilitáció). A város szélén korábban nem beépített területeken szintén jelentıs ingatlanfejlesztéseket valósítottak meg, elsısorban kereskedelmi, logisztikai és esetenként idegenforgalmi létesítményekkel. Ez a folyamat ma is tart, és magával vonja a közlekedési és közmőhálózatok további fejlesztését is (Dél-pesti szennyvíztisztító telep, Lágymányosi híd, 4-es METRO, M0 autóút, stb.) Közigazgatás január 1-jén a Budapest környezetében lévı települések hozzácsatolásával létrejött az ún. Nagy-Budapest. A fıváros jelenleg 23 kerületbıl áll, a közigazgatási feladatokat a 23 kerületi- és a Fıvárosi Önkormányzat látja el Földrajzi adottságok Budapest a Kárpát medence központi részén található, a Duna két partján fekszik. Itt alakultak ki a dunai átkelés és a kereskedelem kedvezı feltételei, így fejlıdése gyors ütemben növekedhetett. 11

12 A fıváros területe 525 km 2. A budai és a pesti oldal területileg 1/3 2/3 arányt mutat. Buda változatos domborzatú hegyvidéki rész, legmagasabb pontja az 529 m magas János hegy. Jelentıs része tájvédelmi körzetet képez. A pesti oldal sík terület, ezért népessége több, beépítettsége sőrőbb Népesség Terület, lakónépesség és népsőrőség kerületenként, január 1. Kerület Terület (km 2 ) Lakónépesség Egy km 2 - re jutó népesség 2006 I. 3, II. 36, III. 39, IV. 18, V. 2, VI. 2, VII. 2, VIII. 6, IX. 12, X. 32, XI. 33, XII. 26, XIII. 13, XIV. 18, XV. 26, XVI. 33, XVII. 54, XVIII. 38, XIX. 9, XX. 12, XXI. 25, XXII. 34, XXIII. 40, Összesen 525,

13 Az alábbi grafikon szemléletesen is mutatja a fıváros lakosságának folyamatos csökkenését, amely kis mértékben meghaladja az országos átlagot. Budapest állandó népességének alakulása ( ) Állandó lakosok száma (fı) Állandó népesség A lakónépesség megoszlása nem és kor szerint (2006. január 1.), Összesen Férfi Nı Összesen Élveszületés és halálozás aránya Év Élveszületés Halálozás Természetes szaporodás, ill. fogyás

14 Foglalkoztatottság A gazdaságilag aktív és a gazdaságilag nem aktív népesség megoszlása és a munkanélküliségi ráta régiónként, 2001, 2005 Régió Gazdaságilag Gazdaságilag aktív nem aktív Munka- aktív nem aktív népesség (az összesen százalékában) nélküliségi ráta népesség (az összesen százalékában) Munkanélküliségi ráta Budapest 56,4 43,6 4,2 61,0 39,0 4,7 Közép- Magyarország 43,6 56,4 6,8 46,1 53,9 6,3 Közép-Dunántúl 42,8 57,2 7,1 45,0 55,0 8,7 Nyugat- Dunántúl 44,0 56,0 5,7 45,3 54,7 8,3 Dél-Dunántúl 38,5 61,5 11,8 41,4 58,6 14,4 Észak- Magyarország 36,4 63,6 16,6 38,8 61,2 16,4 Észak-Alföld 35,8 64,2 16,1 39,1 60,9 16,0 Dél-Alföld 38,5 61,5 11,2 41,0 59,0 12,4 Összesen 40,3 59,7 10,1 42,7 57,3 10,8 A munkanélküliek támogatásának módja a munkanélküli-járadék, a rendszeres szociális segély, a foglalkoztatási programok, valamint az álláskeresést ösztönzı juttatások finanszírozása. Az alkalmazásban állók száma gazdálkodási forma szerint, 2005* 14

15 Gazdasági ág Mezıgazdaság, vad-, erdı-, halgazdálkodás Vállalkozás a Ebbıl: jogi személyiségő gazdasági társaság * a 20 és több fıt foglalkoztató vállalkozások, létszámhatártól függetlenül a költségvetési szervek, valamint a megfigyelt nonprofit szervezetek adatai Költségvetési szerv a átalakulásra kötelezett és megszőnı gazdálkodási formákkal együtt Non-profit szervezet Összesen Bányászat Feldolgozóipar Villamosenergia-, gáz-,gız-, vízellátás Ipar Építıipar Kereskedelem, javítás Szálláshely-szolgáltatás. vendéglátás Szállítás, raktározás, posta, távközlés Pénzügyi közvetítés Ingatlanügyletek, gazdasági szolgáltatás Közigazgatás, védelem, kötelezı társadalombiztosítás Oktatás Egészségügyi, szociális ellátás Egyéb közösségi, személyi szolgáltatás Összesen Jövedelmi viszonyok Az egy fıre jutó évi bevételek és jövedelmek,

16 Munkajövedelem összesen Társadalm i jövedelem összesen Egyéb jövedelem összesen Bruttó jövedelem összesen Nettó jövedelem összesen Közép-Magyarország Ebbıl: Budapest Közép-Dunántúl Nyugat-Dunántúl Dél-Dunántúl Észak-Magyarország Észak-Alföld Dél-Alföld Összesen Jövedelmek a fı gazdasági áganként nettó havi átlagkereset, 2005 Gazdasági ág Férfi Nı Mezıgazdaság, vad-, erdı-, halgazdálkodás Bányászat Feldolgozóipar Villamosenergia-, gáz-,gız-, vízellátás Ipar Építıipar Kereskedelem, javítás Szálláshely-szolgáltatás. vendéglátás Szállítás, raktározás, posta, távközlés Pénzügyi közvetítés Ingatlanügyletek, gazdasági szolgáltatás Közigazgatás, védelem, kötelezı társadalombiztosítás Oktatás Egészségügyi, szociális ellátás Egyéb közösségi, személyi szolgáltatás Összesen Vállalkozások A regisztrált gazdasági szervezetek száma gazdálkodási forma szerint 16

17 Gazdálkodási forma Társas vállalkozás Egyéni vállalkozás Vállalkozás öszesen Költségvetési szerv Nonprofit szervezet MRPszervezet Összesen Látható, hogy a szervezetek száma fokozatosan emelkedett, azonban 2005-ben kismértékő csökkenés lépett fel Ingatlanfejlesztések Beruházások A KSH kimutatása alapján a beruházások értéke évrıl évre folyamatosan növekszik, 2000-ben millió Ft érték 2005-re millió Ft lett. Lakásállomány, laksőrőség, január 1. Év Lakásállomány 100 lakásra jutó lakos a Látható, hogy a lakásállomány folyamatos növekedésével az egy lakásra jutó lakók száma csökken, mely a lakosság életszínvonalának javulására utal. Kereskedelem, ipar, 2005 A kereskedelmi tevékenység és évi adatait elemezve látható a vállalkozások számának csökkenı tendenciája ben összesen vállalkozás mőködött, 2005-ben 17

18 ez a szám re csökkent. Ez a tendencia mind a nagy-, mind a kiskereskedelmi vállalkozásokra jellemzı. az ipari termelés hasonló képet mutat. A vállalkozások száma ben volt. Ez a szám 2005-re ra csökkent, az alkalmazásban állók létszáma azonban mintegy másfélszeresére emelkedett ( fırıl fıre), és a termelés értéke is növekvı tendenciát mutat, 2000-ben 1.821,9 milliárd Ft volt, amely 2005-re 2.454,4 milliárd Ft-ra emelkedett, tehát a vállalkozások jelentıs koncentrációjával együtt a kereskedelmi tevékenység jelentısen bıvült. A város külsı részén nagymértékő pláza-, a országos fıútvonalak mellett raktár-, logisztikai fejlesztés tapasztalható. Irodaingatlanok 3 Az irodaház építés fejlıdése a rendszerváltás idıszakában kezdıdött. Ebben az idıben jelentek meg az A kategóriás irodaházak, mert a multinacionális cégek újiroda igénnyel léptek fel. Ezeknek az épületeknek a fejlesztése akkor nemzetközi cégek által valósult meg. Késıbb megugrott a kereslet, ám a fejlesztık idıben nem tudták követni a megnıtt igényeket és a realizálható bérleti díjak és hozamok igen magasra növekedtek (a jelenlegi bérleti díjak az akkorinak 40-50%-át teszik ki). A 90-es évek közepéig a keresleti piac dominált, így iroda céljára hasznosíthattak egyéb ingatlanokat, lakásokat, villákat is. Ennek hatására, 2000 környékén jó befektetésnek tőnt az irodaház építés, melynek eredményeként jelentıs túlkínálat keletkezett. A fejlesztést a világgazdasági események is jelentısen befolyásolták, megnehezítve a pontos elıretervezést. A vállalkozások egyre érzékenyebbé váltak a fix kiadásokra, így egyre meghatározóbbak lettek az irodabérletekkel kapcsolatos költségek. Ennek hatására a beruházók a belváros helyett, ahol az épületekben viszonylag kicsik az irodai szintterületek és egyre nehezebb a parkolás, már 1996-ot követıen újabb helyszíneket kerestek. Elıször a Váci út és környékén kezdıdött építkezés, azonban ma már a Ferencvárosban, Dél-Pesten és Dél-Budán is komoly beruházások folynak. Az új kormányzati negyed építésével kapcsolatosan az irodapiac pezsgésnek indult. A kimutatások szerint a piac még nem telített, a kereslet még mindig meghaladja a kínálatot. A kereslet egyre inkább nı az A kategóriás ingatlanok irányában, a 2005-ban bérbe adott irodák 27%-a mögött a régebbi építéső, B és C kategóriájú ingatlanokból való átköltözés állt. Az Eston elırejelzése szerint az irodaátadások 2007-ig növekedni fognak. 3 Üzleti Ingatlanévkönyv

19 Közlekedés Budapest az országos fıutak, autópályák, vasutak találkozási csomópontja. A város belsı forgalmának csökkenése a részben már átadott M0 körgyőrő használatával érezhetıen javult. A fıváros igen fejlett tömegközlekedési hálózattal rendelkezik, melynek elemei a villamos, autóbusz, troli és metro vonalak, valamint a viszonylag kis számban üzemelı elıvárosi gyorsvasutak. Ezek a rendszerek a város fejlıdésével jelentıs átalakításra, korszerősítésre és fejlesztésre szorulnak. A város központi részein található pályaudvaroknak a város külsı részeibe helyezése komoly városrendezési problémákat vet fel, megoldásuk még várat magára. A fıváros közlekedésének korszerősítése, fejlesztése mára már halaszthatatlanná vált. A megkezdett 4-es METRO vonala az eddig csak autóbusszal, villamossal és gépkocsival megközelíthetı városrészeket, a közúti forgalom csökkentésével együtt, bevonja a környezetvédelem szempontjából javuló területek közé, Az ország legnagyobb repülıtere is Budapesten található. A közelmúltban történt többirányú értékesítés folytán remélhetı a légi közlekedés, a repülıtéri ellátás javulása, az oda- és visszajutás megkönnyítése Szolgáltatás egészségügy, szociális intézmények, közszolgáltatás A KSH felmérése szerint a háziorvosok és házi gyermekorvosok száma 2000 óta csökkenı tendenciát mutat, a kórházi ágyak száma 2003 óta gyakorlatilag változatlan. Az egészségügy most folyamatban lévı átalakításának, az egyes egészségügyi intézmények bezárásának, mások kibıvítésének hatása az ingatlanpiacra még nem mérhetı fel teljesen. A szociális hálózat a családok támogatását, a rászorulók ellátásának könnyítését célozza. Ennek a feladatnak az ellátását nagymértékben kibıvítik a különféle karitatív szervezetek, alapítványok, egyesületek. A közszolgáltatások köre az elmúlt években jelentısen kibıvült, és egyre több külföldi és belföldi bank, biztosító, stb. jelent meg a piacon Oktatás és kultúra Budapest, helyzeténél fogva az ország oktatási és kulturális központja. A középiskolai és a felsıoktatási intézmények száma, a hallgatók létszáma és az ezzel összefüggı tudományos kutatás meghaladja a fıvárosi- és nem fıvárosi lakosság arányát. A fentiek vonatkoznak a kulturális intézményekre, színházakra, mozikra, a könyvtári ellátás azonban kiegyenlítettnek látszik. 19

20 Összefoglaló Az elızıek alapján látható, hogy Budapest az ország legdinamikusabb területe. Itt alakult ki az ország központi irányítása, itt koncentrálódik az oktatás, a kultúra, a tudományos élet, ez a város az ország gazdasági, pénzügyi és kereskedelmi központja is. Az állami cégek és intézmények jelentıs része itt található. Budapestrıl indulnak és futnak be a közlekedési útvonalak, autópályák, vasútvonalak, itt van az ország legnagyobb repülıtere. Magyarország népességének majdnem egyötöd része itt él és jelentıs vonzáskörzete révén még nagyobb része itt dolgozik. A fıváros kor szerinti összetétele nem ideális, lakossága elöregedı, a nyugat-európai országokhoz képest egészségügyileg kedvezıtlenek a lakosság jövıbeni kilátásai. Budapest nemcsak a közigazgatás szempontjából tölt be központi szerepet, itt összpontosul a gazdasági, pénzügyi, kereskedelmi, mővészeti élet jelentıs része is. A különféle politikai és gazdasági intézkedések hatására a pénzügyi-, gazdasági-, szociális változások kedvezı iránya remélhetı, növekvı számú beruházással, munkahelyteremtéssel. Kiemelendı az M0 körgyőrő, melynek idei évben újabb szakasza épül, az M6 autópálya, melynek Dunaújvárosig tartó szakaszát már átadták, a 4-es METRO vonal kivitelezésének megkezdése, valamint a növekvı számú iroda, raktár, logisztikai központok, és lakásépítések. Az I. kerületben új építéső ingatlanok számára szinte csak a meglévık helyén van lehetıség, így ezek az ingatlanok értéken felül is elkelhetnek. Az említett építkezések következménye azonban a kerületben is érezhetı, az ingatlanpiacot kedvezıen befolyásolja. 20

21 2.2. Az ingatlan környékének részletes elemzése Budapest Fıváros, I. kerülete. A kerület történetének rövid összefoglalása A kerület története összeforrott a.. történetével. A középkorban, a virágzó.körül, a hegy lábánál több kis település alakult, melyek bár részben falak védték ıket a török idıkben elpusztultak. Helyüket ma a és a..város foglalja el. A majd 150 év török uralom alatt szinte semmi nem épült a és a környékén, csak pusztult. Ez alól talán csak a török eredető nevét máig megırzı volt kivétel, az is elsısorban fürdıi miatt. A XVIII-XIX. században fokozatosan alakult ki a kerület mai képe. Beépült a és a közötti rész, melyet a gyakori elöntései miatt neveztek el..). A.. alatti gyakorlótér (a mai.) katonai jellegének megszőntével jött létre az Albert herceg feleségérıl elnevezett, melynek mai arculatát is nagyban meghatározta az 1861-ben megnyitott vasút. A filoxéra és a városi fejlıdés is hozzájárult, hogy a..-hegy oldalából eltőntek a szılıskertek, helyet adva villanegyednek, természetvédelmi területnek és - láthatatlanul - a fıváros legnagyobb ivóvíztározójának. Legtovább a.. ırizte meg girbe-gurba utcáit és földszintes házait, melyeket - az itt lévı kedvelt vendéglıkkel együtt - az 1930-as évek elején tüntetett el a bontókalapács, hogy helyén egy nagyszerő park születhessen. A teljes terület belterületi besorolású, északon a II., nyugaton a XII., délen a XI. kerület, keleten pedig a Duna határolja. A kerület területe 3,41 km 2, lakossága fı, így egyik legsőrőbben lakott területei közé tartozik. A kerület ingatlan-fejlesztését behatárolja, hogy a helyi elıírások a meglévı zöld területeket védik, így új ingatlan ma már gyakorlatilag csak valamely meglévı épület lebontását követıen építhetı, ami az építési költségek növelését okozza. A kerület korábbi, megmaradt sőrő beépítésébıl következik, hogy a parkolási lehetıségek a mai gépjármőforgalom igényeit nem tudják kielégíteni, tekintettel arra, hogy ez a fajta probléma korábban nem létezett. Az új épületeket a mai igényeknek megfelelı belsı kialakítással, több gépkocsi számára helyet biztosító saját parkolóval építik, mely hasznosításukat megkönnyíti a meglévı, patinás, de a kor feltételeit csak részben kielégítı épületekkel szemben. 21

22 A kerület keresettségét növeli, illetve alátámasztja, hogy itt épültek a Top 7 között nyilvántartott Lánchíd Palota irodaház, valamint a Vár mellett, illetve a forgalmas pályaudvar, illetve a..-es METRO végállomása közelében létesített irodaházak. A kisebb forgalmú cégek a rosszabb tömegközlekedéssel, illetve parkolási lehetıségekkel rendelkezı, de jobb levegıjő, kellemesebb közérzetet biztosító részek bérleményeit is szívesen veszik igénybe. A kerület lakossága klasszikusan polgári, hagyományos szemlélettel. Az iskolázottság aránya a többi kerület lakosságához képest magas. Az idısebb korúak száma meghaladja a 30%-ot, mely mutatja, hogy a lakosság szereti lakóhelyét és ragaszkodik hozzá. A kerületi lokálpatriotizmus a nagy forgalmú, zajos, a környezetet hátrányosan befolyásoló mőködésre az önkormányzati elıírásokon keresztül hat, így a régi, bár sem mőemléki, sem helyi védettséggel nem bíró ingatlanok esetében is szigorúan befolyásolja az átalakítási, modernizálási lépéseket, hogy a történelmi városkép a lehetıségek szerint megmaradjon, adott esetben visszaálljon Néhány adat, lényeges mutató Terület, lakónépesség január 1.* kerület terület (km 2 ) lakónépesség állandó népesség megoszlás korcsoportok szerint összesen felett ebbıl: lakás munkaképes nyugdíjas I. 3, II. 36, XI. 33, XII. 26, Fıvárosi Önkormányzat kerületi kimutatása (db) Az kerület a környezı kerületeknél sokkal nagyobb népsőrőséggel bír, melynek oka többek között az, hogy területe teljes egészében belterület, míg a II., XI. és XII. kerület egy része külterület, ahol a lakósőrőség sokkal alacsonyabb. Személyi jövedelemadó adatai évi APEH adatok kerület 1000 lakosra jutó adózók száma szja-alapot képezı szja jövedelem egy állandó lakosra Ft-ban 22

23 I II XI XII Az I. kerület lakosságának összetételére jellemzı, hogy legkevesebb az adózók száma, de legmagasabb a személyi jövedelemadó alapot képezı jövedelem. Regisztrált munkanélküliek száma december Regisztrált munkanélküliek száma ebbıl kerület 180 középiskolánál összesen középiskolai férfi nı napon alacsonyabb végzettséggel túl végzettséggel fıiskolai végzettséggel I II XI XII A munkanélküliek aránya a kerületekben élı lakónépességgel arányos. Összefoglalás: A fıváros I. kerülete idegenforgalmi szempontból is és a benne lakók számára is igen vonzó. A kerület közlekedésileg..északi és déli részét köti össze, valamint a köztes és az átmenı forgalmat vezeti át a pesti oldal és a budai hegyvidék között. A városkép nagyrészt ırzi a történelmi hangulatot, az épületek jelentıs része megtartotta eredeti külsejét, míg egyes részei modern épületekkel egészültek ki. A lakosság lokálpatriotizmusával ırzi a megszokott környezetet, alapvetı változtatásoknak nem híve Településszerkezet A. u. és környéke a Budapesti Városrendezési Keretszabályzat alapján készült 52/1997. számú rendelet szerinti övezeti besorolása L1-V1-Z, vagyis nagyvárosias lakóterület, zártsorú beépítéssel. A Kerületi Építési szabályzat ezen túlmenı elıírásokat nem tartalmaz, vagyis az L1 jelő övezetek területére vonatkozóan a telkekre és az építményekre vonatkozó jellemzıket az alábbi táblázat tartalmazza: 23

24 Övezeti jel Beépítettség (%) Szintterületi határérték (1) (m 2 /m 2 ) Legkisebb zöldfelület (%) Megengedett legnagyobb magasság (m) terepszint engedménmagassámagasság építmény- homlokzat- határérték engedmény alatt felett L1-V1-Z ,5 +0,3 15 kialakult kialakult L2-V2-Z ,25 +0,25 20 kialakult kialakult L1-V3-SZ ,15 35 meghat. (2) 9,5 L1-KP ,5 3,5 (1) RSZT esetén szintterület sőrőség (2) közterület felıli homlokzatmagasság által meghatározott Az L1-V1-Z területre a fentieken túl meghatározó elıírás, hogy az elhelyezhetı építmények lakóépület, szálláshely-szolgáltató épület, közintézmény épület, irodaház, legfeljebb m 2 bruttó szintterülető kiskereskedelmi épület, sportépítmény alakítható ki. A pince-, földszint és elsı emeleti szinteken elhelyezhetı kereskedelmi funkciót betöltı helyiségek bruttó összszintterülete a telkenkénti 1500 m 2 -t nem haladhatja meg. Az övezet területén ipari épületet, önálló raktárépületet, nagykereskedelmi épületet elhelyezni, meglévı épület használati módját e célra megváltoztatni nem szabad A terület ismertetése A terület a város öt kisebb egységébıl Belsı-.ban található, a határolt területen. A.. felıli oldalon, szemben a mőemléki besorolású római katolikus templom áll, az utca felıli oldalon szemben a.. kert parkja fekszik. A út -.. u. által határolt terület épületei általában a század elején épült, az utcaszint felett két-három szintes épületek. Az elmúlt években a környezet némileg megváltozott, a foghíj telkeken és néhány tönkrement, lebontott épület helyén irodaházak, nagy lakóházak vagy vegyes rendeltetéső épületek épültek, épülnek. A BVKSZ rendelete ezt a városrészt a város belsı zónájába, a városképileg kiemelt, közeli védett közparkok (.. területbe sorolja. A tárgyi ingatlan elhelyezkedését a következı légifelvételen és térképen bejelöltem. térkép 24

25 Épületek az ingatlan környezetében A. szám alatti, a jelen értékelés tárgyát képezı ingatlan a. helyezkedik el, a, az.. utca, a. utca, és a utca által határolt háztömbben. Az épület oldalával szemben található a környék mőemlék épülete, a.templom, melyet...épített ben. A. a templom és a u. közötti részen megmaradtak a XIX. századi épületek, egyikben a kerület egyik legrégebbi általános iskolája mőködik, másikban a..múzeum található. A közelben, az úton mőködik az 1892-ben alapított mai.gimnázium, míg a. utcában az az iskola, amely1936-tól a. gimnázium. Az.. utca.-ben 1893-ban nyílt az kávéház, ahol ma hentes- és csemegebolt van. Az.. 3-ban, az. út sarkán volt a híres. kávéház, mely az ös ostromkor teljesen elpusztult, helyén a sokemeletes modern ház épült fel. Az. u. számú ház amely a tárgyi épület szomszédja elpusztult, helyén a környék léptékét tiszteletben tartó új épület áll. Az.. u.... sz. ház 1900-ig vendéglı volt, ma az. bisztró mőködik benne. A tér 3./..u. 1. sz. alatti ház a.cukrászda, ezt..-ben alapították. A. vendéglı, melynek helyét ma a több emeletes beton épület foglalja el a utca.körút sarkán, a.. sz. alatti házzal átlósan szemben. A. u. 3. szám alatti ház 1905-ben már létezett, a.. u. 7. szám alatt 1902-ben..ház nyílt. A környéken több irodaház is mőködik, legközelebb az 1990 körül épült több emeletes.irodaház található Közlekedés Az ingatlan egy forgalmas közlekedési csomópont, a.körút utca... utca találkozásánál fekszik. Kelet-nyugati irányban a budai hegyek és a pesti oldal kapcsolatát biztosítják az Alagúton és a Lánchídon áthaladó autóbuszok*. Észak-déli irányban a budai oldal északi II. és III. kerületi - valamint déli részeinek XI. és XXI. kerület összekötése történik a 18-as villamossal. Az ingatlan a Déli pályaudvartól és a 2-es Metro végállomásától 8 perc sétával, illetve villamossal közelíthetı meg, a Moszkva térrıl autóbusszal érhetı el. 25

26 Közmőellátás az ingatlan környezetében A terület teljes egészében közmővesített. 26

27 3. AZ INGATLAN LEÍRÁSA 3.1. Általános adatok A Budapest,. ker... alatti ingatlan Budapest történelmi városrészében, a. krt., valamint a vonalában épült.u. találkozásánál helyezkedik el. A krt. felıli oldalon lévı bejárata a mőemléki katolikus templom,. utcai homlokzata a.kertre néz. A földszintet elfoglaló áruház bejárata is a.. körútról nyílik. A tér a fıváros egyik legzsúfoltabb pontja, a. a hídon át vezetı, illetve a..- Budára, valamint a Budaörs, Balaton felé irányuló forgalom jelentıs része itt halad keresztül, emiatt a zaj jelentıs. A ház elıtt lévı utcai keresztezıdésben villamos-, illetve autóbusz megálló található. A..pályaudvar két villamos megállónyi távolságban van. A.krt. felıli oldalon az. modern épülete, az.utcai oldalon lakóház határolja. A környék lassan átalakul, az eklektikus házak egy részének helyén modern, soklakásos lakóépületek, irodaházak, banképületek épülnek. A közvetlen környezetben nagy múlttal rendelkezı általános iskola, két gimnázium, múzeum is található Tulajdoni lap adatai ingatlan megnevezése helyrajzi szám: cím 1): ingatlan megnevezése 2) : terület:.. m 2 tulajdoni arányok 3) :. bejegyzések a III. részen 4) : Budapest,.. ker. belterület.. lakóház, udvar.. 1. ingyenes használat joga m 2 -re jogosult az.. 2. vezeték jog jogosult:. Rt. 3. fellebbezés jogosult TULAJDONOS széljegy 5) : másodfokú határozat iránti kérelem Fıvárosi Földhivatal, Tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem,. Megjegyzések: 27

28 1) Az ingatlan címe hibás, helyesen:... 2) Az ingatlan megnevezése módosítandó, mivel az utóbbi 50 évben.., majd..székházként ismert, a valóságban irodaházként és áruházként üzemel. 3) A tulajdonában lévı ingatlannak a tulajdoni lapon Az.. és a tulajdonjogának bejegyzésével egyidejőleg került sor a tulajdoni arányok bejegyzésére. 4) A III. részen található bejegyzések Az. jelenleg nem használja a teljes feltüntetett területet, azonban az.. elhelyezésére szolgál. 2. A Rt-t illetı vezeték szolgalmi jog bejegyzése tévesen történt, mert a benyújtott távhıvezeték szolgalmi jog bejegyzés iránti kérelem nem tartalmazza ezt az ingatlant. 3. A fenti kimutatás alapján a TULAJDONOS fellebbezést nyújtott be, mely alapján a Budapesti I. sz. Földhivatal kezdeményezésére a Fıvárosi Földhivatal hiánypótlási felhívást adott ki. 5) Széljegyen szerepel a Fıvárosi Földhivatal másodfokú határozat iránti kérelme, mely megállapítja, hogy a. hrsz-ú ingatlan a vezetékjog bejegyzési kérelemben nem szerepelt. A kiigazításra azonban a földhivatali információ szerint csak akkor kerülhet sor, ha a határozatban felsorolt többi ingatlan helyzete is tisztázódik.. bejegyzési kérelme, mivel a tulajdoni lapon A.. épülete történetének rövid leírása 1 Az épületet eredetileg a Budai polgári kaszinó számára építették. Az építtetık a.. sz. alatti telket találták megfelelınek ahhoz, hogy város egyik kiválóan elınyös pontján állandó, kellemes és vonzó hajlékot nyerjenek, és ezzel újabb, igen fontos föltétel birtokába jussanak ahhoz, hogy az I. kerületben a társadalmi viszonyok fejlesztésére irányzott törekvéseknek minél erısebb központjává legyenek. Az épület..-ban épült,. építész tervezte. Az alaprajzi megoldást megnehezítette a telek kis területe és szabálytalan alakja, valamint az, hogy különbözı rendeltetéső és beosztású helyiségeket kellett elhelyezni. 28

29 A kapubejáró a krt. felıli részen épült, hogy szükség esetén az összes földszinti helyiségeket egy üzlethelyiséggé lehessen egyesíteni. A kapubejáró folytatásában az elıtér, az aláboltozott fılépcsı és mögötte a melléklépcsı nyert elhelyezést. 4 A vendéglıbe az épület sarkára helyezett elıcsarnokból lehetett bejutni, ahonnan külön lépcsı vezetett le a pincében lévı, a közönség részére fenntartott helyiségekhez. A pincében az alagút utcai oldalon étterem mőködött, mely az utca felıli ablakok kialakításával nappal elegendı természetes fényt kapott, falait 1,70 m magasságig Zsolnay féle majolikalapok burkolták. A pince udvari szárnyában egy külön étterem és egy kuglizó nyert elhelyezést, aminek eredményeként az ott lévı társság a többiektıl teljesen elkülönülve szórakozhatott. A pince többi része a vendéglı kiszolgáló része (mellékhelyiségek, fáspince) volt. A pincehelyiségeket az I. emeleti kaszinóval belsı falépcsı és étel-felhúzó is összekötötte. A földszinten a vendéglı helyiségeken kívül egy nagyobb bolthelyiség és a kapus lakása helyezkedett el. A vendéglı személyzete részére szükséges mellékhelyiségek kialakítása céljából a földszint udvari részébe 2,80 m belmagasságú félemeletet iktattak be, aminek következtében egy külön éttermet és négy lakóhelyiséget nyertek. Ezen a szinten helyezték el kaszinó helyiségeit főtı kazánszerkezetet. Az elsı emeleten egy nagy, ruhatárnak használt elıszoba, egy kisebb elıszoba, olvasó, játék, társalgó helyiségek és egy nagy terem nyert elhelyezést. A nagy terembe csak egy közvetítı udvari helyiségen keresztül lehetett bejutni, azonban ez a kedvezıtlennek látszó körülmény a gyakorlatban enyhült, mivel a táncmulatságok alkalmával ez az udvari helyiség is ruhatárul szolgált, mintegy indokolttá téve a helyiségnek az elıszoba után való beiktatását. A nagy terem 8 x 15 m alapterülető, 8 m magasságúra épült. Egy tagú zenekar részére, a padozattól 40 cm magasságra emelt fülke épült, melybe, valamint a nıi toilette szobába a második ruhatárból egy kis folyosón lehetett eljutni. A második emeleten eredetileg három lakás volt. Az összes helyiségek szellıztetésére, ide értve a pincét is, különös gondot fordítottak, melynek eredményeként, bár a helyiségeket gázzal világították meg, kellemetlen meleget a legnagyobb látogatottság mellett sem lehetett tapasztalni. Az épület külsı és belsı architektonikus kiképzésére, tekintettel az építésre szánt csekély összegre, csak a legegyszerőbb eszközöket lehetett felhasználni. A homlokzat könnyed olasz. 1 Az Építı Ipar XVII. évfolyam, száma alapján Budapest

30 reneszánsz modorban van tagozva, cementhabarccsal vakolták, az ornamentális és figurális részeket gipszbıl készítették. A fıhomlokzaton végigfutó erkély piszkei kıbıl, a lábazat vörös márványból, a fılépcsı fokai karsti márványból, az oszlopok kolozsmonostori kıbıl készültek. A tetı héjazata cserép, a saroktorony kupolája palafedést kapott Az ingatlan jelenlegi használata Az ingatlan a. és. osztatlan közös tulajdonában van. Az tulajdon pince egy részét, a földszint. körút felıli bejáratát és a portásfülkét, és a magasföldszint nagy légudvar körüli részét, valamint a fölötte lévı összes területet foglalja magában. Az tulajdon a földszinti áruházat, a pince jelentıs részét és az áruház magasföldszinten lévı kiszolgáló területét tartalmazza (az alaprajzokon 1 számmal jelölt területek). Az épület a felszabadulás után a kerületi pártszékház volt, és az állami rész ma is alapvetıen a pártok elhelyezését biztosítja. Az általuk kihasználatlanul maradt területet a Tulajdonos irodaként adja bérbe. A tetıtérben gondnoki lakás üzemel. A tulajdonosok a hasznosítás javításának érdekében az ingatlant társasházzá kívánják alakítani Az épület mőszaki leírása A felépítmény szabálytalan négyszög alaprajzú, zártsoros beépítéső, belsı udvaros, hagyományos szerkezető, magas tetıs, 6 szintes (pince + fszt. + mfszt. + I. emelet + II. emelet + padlás) épület. Alapozás Síkalapozás, az épület falai alatt a korabeli építési módból adódóan tégla sávalap épült. Függıleges teherhordó szerkezet A felmenı teherhordó falak égetett agyagtéglából készültek. Vastagságunk a pincében cm, a fszt. II. emelet között cm, a padlástérben 45 cm. Vízszintes teherhordozó szerkezet A pince fölött dongaboltozat, a közbensı szinteken acélgerendás (poroszsüveg) födém került beépítésre. A díszterem fölötti csapos gerendás födém acélgerendákkal van kiváltva. Lépcsı 30

31 A pincét a II. emelettel összekötı 2 x 1,70 m széles fılépcsı kétkarú, gyámolított, kıfokokból álló lépcsı, a kıfalak alatt boltozattal. A korlát balluszteres kı, vagy mőkı szerkezet. A kı, illetve mőkı lépcsıfokokon ma is láthatók a szınyegborítás leerısítésére szolgáló fémgyőrők. A pihenık burkolata mőkı, melyek minısége a különbözı szinteken változó. A pincébe vezetı részen a lépcsı cementsimítással készült. A melléklépcsı húzott lebegı kılépcsı, acél korláttal. Ez a 2,20 m széles íves kialakítású lépcsıház köti össze a földszintet és a tetıteret, illetve csak ezen keresztül lehet a tetıtérben lévı gondnoki lakást megközelíteni. A lépcsıháznak az I. és a II. emeleten a fılépcsıházba nincs kijárata. A lépcsı cementsimítással készített beton. Belsı udvar A magasföldszinten kialakított belsı udvaron az I. emelet magasságában épített üveg elıtetı hivatott arra, hogy az innen nyíló helyiségek bejáratát esı ellen védje. Az udvart zöld színő gumiszınyeg borítja. A II. emeleti függıfolyosó részben eredeti kıkonzolos, kılemezes szerkezet, részben monolit vasbeton lemez saját levében simított felülettel rabicolt acél konzolos alátámasztással. Errıl a szerkezetrıl érhetı el a hátsó lépcsı. Homlokzat Az..utcai és a körúti éles falcsatlakozást a saroktorony tompítja, mely az épületet egyedivé teszi. Az I. emeleti erkély gipszdíszes acélkonzolon nyugvó kılemezekkel fedett. Szakipari szerkezetek Válaszfalak A válaszfalak 12 cm-es égetett agyagtéglából készültek. Nyílászáró szerkezetek Az épületben fából készült nyílászáró szerkezetek kerültek beépítésre. Az ablakok kétszárnyú, gerébtokos, nyíló rendszerőek, egy részükön redınytokokat is elhelyeztek. A nyílászárókat a felújított helyiségekben újra mázolták, azonban a használaton kívüli díszteremben és a folyosókon elhanyagoltak, felújításra szorulnak. Belsı burkolatok A pince betonozott, egyéb burkolatot nem kapott. A földszinti és emeleti közlekedık burkolata mőkı, illetve parketta. Az irodákban parketta van, amely több helyen megkopott. A felújított helyiségekbe szalagparkettát fektettek. A vizes helyiségeket mind a padlón, mind a falakon csempe burkolat borítja. 31

32 Az üzletben és a hozzá tartozó burkolt helyiségekben hidegpadló található. Falak felületképzése A belsı falak festettek, a díszteremben még látható a korabeli gipsz díszítések egy része. Az épület külsı homlokzatainak felületén lévı vakolat és a díszítések felújítandók. A homlokzat részben klinkertéglával burkolt, részben vakolt. Tetıfedés Az épület fa szerkezető, nyereg formátumú tetıszerkezettel fedett. A tetıszerkezet két álló, illetve dıltszékes, kötıgerendás, talp, közép és taréjszelemenes. Az udvari oldalon talpszelemen nélküli, az utcai oldalon a nyereg tetı a térdfalba süllyesztett. A tetıhéjazat hornyolt hódfarkú cserépfedés. Vízelvezetés A csapadékvíz elvezetése a tetı peremén végigfutó csatornában történik. Tetı kiegészítık A tetıkibúvók javításra, cserére szorulnak. Épületgépészet A lakóház vezetékes épületgépészeti rendszerei Víz-, csatorna és gázhálózat a közüzemi hálózatra van rákötve. A használati hidegvíz az Alagút utca felıl az Ü1 jelő üzlet pincéjén keresztül, 2 db 1 -os horganyzott acél vezetéken jut az épületbe. A szenny- és csapadékvíz közösítve NA 300 célvezetéken az épület részén lépnek ki az épületbıl és kötnek rá az csatornára. A melegvizet a csapoló egységek fölött elhelyezett elektromos nyitott rendszerő vízmelegítık adják, központi melegvíz ellátás nincs. A vízmérı órák az üzlethelyiség pincéjében találhatók. A gázvezeték az épületbe a Krisztina téri bejárat alatti pincerészen érkezik 3 -os acélvezetéken. A gázvezeték hálózat hegesztett acélcsövekbıl készült. Elektromos hálózat A villamos energia ellátást biztosító erıátviteli kábel a gázbelépés helye mellet érkezik a pincébe, innen a kapualjban lévı fogadószekrénybe van bekötve. Az épület egészének, a lakásnak és a II. emeleti villanybojlernek külön mérıórái vannak, melyek a portásfülkében találhatók. Az elektromos hálózat felszálló vezetékei általában PVC szigeteléső alumínium kábelek. Főtés 32