A Carion Ingatlan Befektetési Alap féléves jelentése 2016. II. félév I. Alapadatok Befektetési alap megnevezése Típusa Futamideje Carion Ingatlan Befektetési Alap Ingatlanforgalmazó 2019. szeptember 19-ig tartó határozott időtartam Alapkezelő neve Carion Befektetési Alapkezelő Zrt. Székhelye 1023 Budapest, Bécsi út 25. Letétkezelő és forgalmazó neve Unicredit Bank Zrt. Székhelye 1054 Budapest, Szabadság tér 5-6. Könyvvizsgáló neve Union Audit Kft. Székhelye 1124 Budapest, Thomán I. u. 8. Ingatlanértékelő neve Eston International Zrt. Székhelye 1024 Budapest, Lövőház utca 39. II. Az Alap stratégiája Az Alapkezelő az Alap pénzeszközeiből ingatlanokat vásárol, a tőke nem ingatlanokba fektetett részét pedig likvid eszközökbe fekteti be. Az Alapkezelő törekszik arra, hogy a likvid befektetéseken felüli tőkerészt az Alap teljes mértékben ingatlanokba fektesse. Az Alapkezelő az Alapot egy jól diverzifikált, a kockázatot maximálisan szem előtt tartó, magyarországi, illetve lehetőség szerint külföldi ingatlanokba is fektető befektetési alapként kívánja kezelni. Az Alapkezelő elsődleges célja, hogy a befektetési lehetőségek kockázati szintjének minimálisra csökkentése mellett az intézményi befektetők középtávon a jegybanki kamatokat és az állampapír hozamokat is meghaladó hozamot érjenek el. Az Alap tőkéjét elsősorban hozamtermelő képességgel rendelkező iroda-, kereskedelmi- és logisztikai ingatlanokba kívánja fektetni, miután a befektetési jegyek hosszú távú, stabil hozamát elsősorban a folyamatos, előre leszerződött díjbevételekkel lehet biztosítani, nem kizárva a tőkenövekedési céllal vásárolt ingatlanokat sem, amelyekkel ugyanakkor magasabb hozamszint érhető el. A bérbeadás során elsődleges szempont a bérleti időszak hossza, valamint az, hogy a bérlő a Befektetők számára is megnyugtató garanciákat biztosítson a bérleti konstrukcióban, minimalizálva ezzel az úgynevezett nemfizetés kockázatát. 1
III. A forgalomban lévő befektetési jegyek száma és az egy jegyre eső nettó eszközérték (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet II. és III. pont) Befektetési jegyek száma Tárgyidőszak elején forgalomban lévő befektetési jegyek száma 7 359 736 418 Tárgyidőszakban eladott befektetési jegyek száma 0 Tárgyidőszakban visszaváltott befektetési jegyek száma 0 Tárgyidőszak végén forgalomban lévő befektetési jegyek száma 7 359 736 418 Portfolió összesített nettó eszközértéke Egy jegyre jutó nettó eszközérték 4 586 920 663 Ft 0,623245 Ft IV. Vagyonkimutatás (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet I. pont) Megnevezés 2016.06.30 Arány 2016.12.30 Arány Eszközök 7 975 233 503 Ft 173,87% 7 906 055 763 Ft 172,36% Átruházható értékpapírok 0,00% 0,00% Pénzforgalmi számla egyenleg (Unicredit) 63 523 298 Ft 1,38% 329 585 658 Ft 7,19% Lekötött bankbetét (Unicredit) 240 001 867 Ft 5,23% 0 Ft 0,00% Ingatlanok és ingatlanon fennálló vételi jog 7 480 222 320 Ft 163,08% 7 452 757 920 Ft 162,48% Követelések 191 486 018 Ft 4,17% 123 712 185 Ft 2,70% Kötelezettségek -3 616 201 844 Ft -78,84% -3 319 135 100 Ft -72,36% Hitelállomány és kamatkötelezettség -3 504 470 982 Ft -76,40% -3 236 044 920 Ft -70,55% Kötelezettségek -111 730 862 Ft -2,44% -83 090 180 Ft -1,81% Összesített nettó eszközérték 4 359 031 659 Ft 95,03% 4 586 920 663 Ft 100,00% Befektetési jegyek darabszáma 7 359 736 418 7 359 736 418 Egy jegyre jutó nettó eszközérték 0,592281 Ft 0,623245 Ft 2
V. Az Alap portfoliójában lévő ingatlanok Megnevezés Hrsz. EUR HUF 8360 Keszthely, Kossuth Lajos u. 103. bankfiók 964/2/A/2 97 000 000 Kiskunlacháza SPAR 1418/2, 1418/2/A 760 000 234 809 600 4100 Berettyóújfalu, Dózsa György utca 24.bankfiók 1780 65 500 000 T-Com Irodaház Pécs 18559/2 4 930 000 1 523 172 800 2040 Budaörs, Iparos utca 3-5.raktár és irodaépület 4020/21 325 000 000 Miskolc,Mindszent Tér 3. irodaépület 6942/1 1 897 000 586 097 120 Roham utca étterem és irodaház 7080 2 090 000 645 726 400 Ócsa, DM üzlet 1899/8 432 000 133 470 720 1097 Budapest, Illatos út 9. 38226/10, 38226/10/A/1-4, 38226/10/B/1 568 000 000 3525 Tiszaújváros, Bethlen Gábor u. 5. 982/5/A/2 768 000 237 281 280 2900 Komárom, Igmándi út 19-21. bankfiók 1416/17/A/1 79 700 000 1222 Budapest, Nagytétényi út 37-45. stúdióépület 232002/18/A/1-3,232002/27 874 000 000 3531 Miskolc, Kiss Ernő utca 35.irodaház és raktár 23371/12 168 000 000 T-Com Irodaház Debrecen 8306 1 323 000 000 Székesfehérvár 415/3/A/1, /4, /5, /6 173 000 000 3531 Miskolc, Kiss Ernő utca 35/A üzemanyagtöltő állomás 23365/25/A/1, /2 120 000 000 1052 Budapest, Fehér Hajó utca 8-10. DM üzlet 24418/0/A/11 174 000 000 Bük, DM üzlet 147/157 125 000 000 Összesen 7 452 757 920 3
VI. Ingatlanok besorolása funkcionális kategóriák szerint (2011. évi CXIII. törvény 7. sz. melléklet 2. pont) HUF Funkcionális kategóriák Budapest és környéke Vidék Külföld Összesen Egyéb ingatlan 874 000 000 0 0 874 000 000 Fejlesztés alatt álló ingatla 0 0 0 0 Ipari ingatlan 0 0 0 0 Irodaingatlan 645 726 400 3 605 269 920 0 4 250 996 320 Kereskedelmi ingatlan 174 000 000 1 092 761 600 0 1 266 761 600 Lakóingatlan 0 0 0 0 Logisztikai ingatlan 893 000 000 168 000 000 0 1 061 000 000 Telek 0 0 0 0 Vegyes hasznosítású inga 0 0 0 0 Összesen 2 586 726 400 4 866 031 520 0 7 452 757 920 VII. Igénybe vett hitelek Ingatlan Felvett hitel összege Fennálló tőketartozás eredeti devizában Fennálló tőketartozás forintban Lejárat Kamat (bázis + marge) Berettyóújfalu Debrecen Drogerie Markt Illatos út Keszthely Kiskunlacháza Komárom Mindszent tér Miskolc, Kiss Ernő utca MOL Pécs Roham RTL Klub Székesfehérvár Tchibo Tiszaújváros Bük Ócsa 151 000 EUR 2 518 000 EUR 330 000 EUR 1 525 000 EUR 316 500 EUR 369 075 EUR 166 500 EUR 2 200 500 EUR 10 208 452 EUR 1 237 500 EUR 648 500 EUR 2 377 000 EUR 1 361 499 EUR 4 845 000 EUR 500 000 EUR 1 101 500 EUR 955 500 EUR 480 000 EUR 243 839 EUR 3 154 003 311 Ft 75 336 482 Ft 2019.08.19 2019.08.19 3 havi EURIBOR + évi 3,5% 1 havi EURIBOR + évi 4,25 % Összesen 10 452 291 EUR 3 229 339 793 Ft 4
VIII. Az Alap saját tőkéjének és az egyre jutó nettó eszközértékének változása JÚLIUS AUGUSZTUS SZEPTEMBER OKTÓBER NOVEMBER DECEMBER Nettó eszközérték hónap végén 4 445 813 411 4 472 415 378 4 503 094 132 4 534 314 800 4 563 171 542 4 586 920 663 Változás előző hónaphoz képest -86 781 752 26 601 967 30 678 754 31 220 668 28 856 742 23 749 121-1,99% 0,60% 0,69% 0,69% 0,64% 0,52% Egy jegyre jutó nettó eszközérték 0,604072 0,607687 0,611855 0,616097 0,620018 0,623245 Változás előző hónaphoz képest 0,011791 0,003615 0,004168 0,004242 0,003921 0,003227 1,99% 0,60% 0,69% 0,69% 0,64% 0,52% HUF IX. A Carion Ingatlan Befektetési Alap hozamadatai a tevékenység megkezdésétől (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet VI. pont) Év Nettó eszközérték Egy jegyre jutó NEÉ Éves hozam * BIX Index Referenciahozam * 2004 513 257 113 Ft 1,016227 Ft 7,69% 124,27 12,60% 2005 1 278 675 350 Ft 1,132172 Ft 11,41% 135,47 9,01% 2006 5 882 228 474 Ft 1,247753 Ft 10,21% 145,63 7,50% 2007 10 553 271 876 Ft 1,362015 Ft 9,16% 157,03 7,83% 2008 7 755 793 436 Ft 1,053807 Ft -22,63% 156,78-0,16% 2009 8 778 183 266 Ft 1,192731 Ft 13,18% 155,90-0,56% 2010 9 738 555 660 Ft 1,323221 Ft 10,94% 166,31 6,68% 2011 10 240 157 290 Ft 1,391376 Ft 5,15% 174,55 4,95% 2012 8 853 303 159 Ft 1,202938 Ft -13,54% 177,85 1,89% 2013 7 021 595 844 Ft 0,954055 Ft -31,43% 184,54 5,72% 2014 3 543 951 572 Ft 0,481563 Ft -49,52% 193,34 4,77% 2015 4 126 948 454 Ft 0,560747 Ft 16,44% 200,61 3,76% 2016 4 586 920 663 Ft 0,623245 Ft 11,15% 214,96 7,15% * Éven belül nem évesített, éven túl évesített hozamok 1,800000 Carion Alap egy jegyre jutó nettó eszközérték és BIX alakulása 1,700000 1,600000 1,500000 1,400000 Carion BIX 1,300000 1,200000 1,100000 1,000000 0,900000 0,800000 0,700000 0,600000 0,500000 0,400000 X. Az Alap tulajdonában lévő értékpapírok állománya a nettó eszközérték arányában (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet IV. pont) Az Alap 2016. II. félévében nem rendelkezett értékpapírral, likvid eszközeit kizárólag lekötött betétben tartotta. XI. Származtatott ügyletek (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet VII. pont) Az Alap 2016. II. félévében nem rendelkezett származtatott ügyletekkel. 5
XII. A Carion Ingatlan Befektetési Alap bevételei és ráfordításai (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet V. pont) e HUF Megnevezés 2016. I. félév 2016. II. félév Ingatlan értékesítés 1 137 937 0 Bérleti díj 381 064 336 669 Üzemeltetési ktg. 55 758 53 015 Továbbszámlázott közüzemi díjak bevétele 15 450 18 729 Bérlemény kialakítás Kapott bírság, kötbér, késedelmi kamat, kártérítés 210 0 Káresemény bevétele 445 Egyéb bevételek 2 990 2 659 Kártérítés Követelés visszaírt értékvesztése Egyéb bevétel 1 946 2 601 Óvadék kamata Pénzintézeti (folyószámla) kamat 87 43 Betétlekötés kamata 737 884 Átváltási, értékelési árfolyamnyereség 355 0 Bevételek összesen 1 596 534 415 045 Megnevezés 2016.I. félév 2016.II. félév Anyagköltség 114 1 327 Közüzemi díj 22 535 26 095 Bérleti díj, üzemeltetési ktg 3 741 7 572 Javítás, karbantartás 17 709 23 748 Szállítás, rakodás, raktározás 0 38 Hirdetés 759 342 Alapkezelői díj 42 476 44 603 Ügyvédi ktg. 4 984 3 850 Könyvvizsgálati, tanácsadói díj 12 365 14 533 Letétkezelési díj 4 247 4 460 Értékbecslési, építőip. szolg. díja 3 547 3 322 PSZÁF díj 531 548 Vagyonőrzés 17 334 21 645 Gondnoki szolgáltatás 4 839 5 621 Takarítás, kerti munkálatok 3 773 3 617 Ügynöki jutalék 62 282 0 Hulladék kezelés 668 615 Közös költség 1 224 1 290 Egyéb tevékenységhez kapcsol. szolgáltatások 316 424 Egyéb igénybevett szolg. 801 901 Hatósági illetékek 111 10 Biztosítási díjak 1 445 1 285 Bankköltség 968 812 Értékcsökkenési leírás 264 393 235 769 Késedelmi kamat, bírság 0 8 Értékesített tárgyi eszköz k.sz.é Céltartalék képzés Vevők értékvesztése Építményadó, telekadó 37 777 37 672 Egyéb ráfordítás 50 75 Hitel kamata 64 142 54 629 Pénzintézetnek fizetendő kamatok 311 4 Átváltáskori, értékelési árfolyamveszteség 880 0 Szerződéskötési díj, hitelfoly.jutalék 0 0 Ráfordítások összesen 574 322 494 815 6
XIII. Az Alapkezelő működésében bekövetkezett változások (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet VIII. pont) Az Alapkezelő működésében 2016. II. félévében nem történtek változások. XIV. A befektetési politika alakulására ható fontosabb tényezők bemutatása (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet VIII. pont) Az Alap jelenleg zártvégű, lejárata 2019.09.19. Az Alap újabb ingatlanbefektetéseket várhatóan nem valósít meg a közeljövőben a befektetői piac erőteljes visszaesése miatt. Az Alap célkitűzése az ingatlanportfolió kontrollált, és nyilvántartási értékek fölötti vételáron történő értékesítése. Az irodapiaci bérleti díjak stagnálnak. A kisebb irodaterületek iránt tapasztalható kereslet, azonban számos tulajdonos olyan konstrukcióban ad ajánlatot a bérlők felé, mely az üzemeltetési- és közüzemi díjak megfizetésével már lehetővé teszi a terület bérlését. A kiskereskedelmi szegmensben nem tapasztalható jelentős fellendülés, számos nemzetközi márkaterjeszkedési célokkal figyeli az országot, azonban a stabil gazdasági és kiskereskedelmi forgalom hiányában egyelőre kivárnak, és/vagy máshol terjeszkednek. A bérlői érdeklődés minden szegmens tekintetében továbbra is elenyésző, és leginkább az új, magas minőségi és jó energetikai tulajdonságokkal rendelkező ingatlanok esetében tapasztalható. A régebbi, nem új átadású ingatlanok esetében továbbra is csökkenés, vagy jó esetben stagnálás tapasztalható az effektív bérleti díjakban. A bérlők magatartásában érezhetően kialakult a tudatosság és az alkupozíciók alkalmazása, melynek következtében sok esetben jelentős bérletidíj kedvezményeket érnek el az aktuális bérleményük esetében is. A bankok ingatlanpiaci finanszírozási hajlandósága továbbra sem javult, ami megakadályozza a spekulatív fejlesztések megkezdését, vagy a nagyobb volumenű felújítások lebonyolítását, és nehezíti a cash-flow termelő ingatlanok vásárlását is. Tekintettel a folyamatosan csökkenő, kockázatmentes befektetésekre vonatkozó kamatokra, a kisebb volumenű befektetési ingatlanok piacán kialakulhat némi magánbefektetői kereslet. Budapest, 2017. február 21. Rudas Gábor Igazgatósági tag Carion Befektetési Alapkezelő Zrt. Papp Ádám Igazgatósági tag Carion Befektetési Alapkezelő Zrt. 7