Integráló építés II. IV. előadás - Értékbecslés MET.BME.HU 2011 / 2012 II. Szemeszter LINDWURM GYÖRGY, MRICS, értékbecslő, ingatlan szakértő DTZ Hungary Kft Marktstudie 30.06.2010 30.06.2010 1 1
4. Előadás Értékbecslés 1 Bemutatkozás (Lindwurm György és DTZ Hungary) 2.1 Az ingatlan definíciója 2.2 Az ingatlan életciklusa 3. Az értéket meghatározó tényezők 4. Az értékbecslés alapvető ismérvei 5. RICS Red Book 6. Az értékbecslési módszerek 6.1 Költségalapú / újraelőállítási érték 6.2 Összehasonlító 6.3 Hozamalapú 6.4 Az értékbecslési módszerek alkalmazhatósága 7. A maradványelvű számítás érzékenységvizsgálata / esettanulmány
1.1 Bemutatkozás Lindwurm György Végzettség: közgazdász, OKJ-s regisztrált értékbecslő (2001), BME RICS ingatlanszakértő (2010) 1999-2004: Wallis Ingatlan (WING), a Harbor Park logisztikai központ fejlesztésével kapcsolatos pénzügyi jelentések, fejlesztési költségvetések, bevétel-tervek, banki hitel-lehívások elkészítése 2004-2006: DTZ nemzetközi ingatlantanácsadó, értékbecslő 2006-2007: DTZ nemzetközi ingatlantanácsadó, értékbecslés és tanácsadás üzletág vezetője 2008- : DTZ nemzetközi ingatlantanácsadó, ingatlan-befektetési tanácsadó MRICS (Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors - Okleveles Ingatlanszakértők Szövetsége) - 2009 december telefonszám: 30/999-2031 email: gyorgy.lindwurm@dtz.com 5.1 Ermittlung Grundstückkaufpreis anhand der Marktanalyse
1.2 Bemutatkozás - DTZ DTZ is one of the big four global real estate advisers operating across Europe, the Middle East and Africa (EMEA), Asia Pacific (APAC) and the Americas. (www.dtz.com) A team of over 12,500 people and a service platform operating across 162 cities in 45 countries DTZ operates in five sectors: Office, Industrial & Logistics, Retail, Hospitality and Residential. DTZ organises its products and services into 6 business groups: Capital Markets, Occupational Markets, Valuation, Professional Services, Consulting 5.1 Ermittlung Grundstückkaufpreis anhand der Marktanalyse
2.1 Az ingatlan definíciója Az 1997. évi CXLI. törvény (ingatlan-nyilvántartásról) szerint ingatlan az olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásba önállóan bejegyezhető: egy helyrajzi számon nyilvántartott földrészlet a hozzá tartozó felépítménnyel külön telekkönyvezett felépítmény társasházi külön tulajdon közterületről nyíló pince Az ingatlan fogalom tágabb értelmezései: a föld, a felépítmények és a jogi környezet a földfelszín egy meghatározott, rendszerint az ingatlan-nyilvántartásban önálló egységként kezelt részlete, annak minden alkotórészével és tartozékával (gyümölcsével) együtt, és minden olyan körülmény, amely ennek jelenlegi vagy jövőbeli sorsára kihatással lehet. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) nem tartalmazza az ingatlan definícióját. A jogelmélet azonban egységes abban, hogy ingatlannak azok a dolgok minősülnek, amelyek állaguk sérelme nélkül egyáltalán nem vagy csak jelentős értékvesztéssel helyezhetők át másik helyre. Ingatlannak minősülnek továbbá a már gyökeret eresztett növények és a folyók hordalékai is. Ingatlantípusok: magán (üzleti és lakó) ingatlanok, fejlesztési területek (erről lesz szó) lakás, irodaház, bevásárlóközpont, logisztika, ipari csarnok, hotel, középületek (teljesen más hasznosság figyelembe vétele, állam szerepe, stb.) mezőgazdasági ingatlanok
2.2 Az ingatlan életciklusa átvilágítás koncepciótervek értékbecslés (vevő / bank, eladó) finanszírozás szerződéskötés Adásvétel Az ingatlan jellegéből következően egyes fázisok kimaradhatnak (kérdés), ismétlődhetnek, párhuzamosan folyhatnak. Minden fázis hozzáadott értéket teremt. időszakos értékbecslés re-finanszírozás property/facility management Üzemeltetés Építkezés, felújítás, átalakítás, bővítés marketing / ügynökség(ek) bérlői terület ki-, átalakítás (tervezés/kivitelezés) szerződéskötés Bérbeadás építészeti tervezés pontos gazdaságossági számítások finanszírozás kivitelezés
3. Az értéket meghatározó tényezők (kérdés a hallgatókhoz) műszaki / fizikai állapot (fizikai jellemzők méret/szerkezet/gépészet/lejtés/talaj/stb, avulás, meghibásodások, hibák/hiányok, szennyezettség) fekvés, elhelyezkedés és kapcsolat a környezettel (domborzat, láthatóság, közlekedési és útkapcsolatok, közművesítettség, szomszédok, szolgáltatások kiépítettsége) jogi állapot (besorolás, tulajdonviszonyok, terhek, jogosultságok, pl. földhasználati jog) jelenlegi hasznosítás / fejlesztési potenciál / hasznosíthatóság (bérbeadottság, üresedés, üzemeltetési költségek, adók, szabályozási terv, építési engedély, egyéb állami előírások/korlátozások/támogatások pl. műemlék, leghatékonyabb hasznosítás) piaci tényezők (kereslet/kínálat, finanszírozás, befektetői hozamelvárások, piaci hasznosíthatóság/előrejelzések)
4. Az értékbecslés alapvető ismérvei Értékbecslés alapesete: a Piaci érték meghatározása. Piaci érték: Az a becsült összeg, melyért az ingatlan az értékelés napján gazdát cserélhet, egy határozott szándékot mutató eladó és egy tőle független határozott szándékot mutató vásárló között megfelelő értékesítési időtartamot követően, ahol a felek jól informáltan, körültekintően és kényszertől mentesen járnak el. Mitől függ tehát az ingatlan piaci értéke? A PIACTÓL. Mekkora az a legmagasabb összeg, amit valaki még hajlandó kifizetni az adott ingatlanért? A legértékesebb hasznosítás elvét követve Előírások által szabályozott folyamat és módszertan - sok szubjektív elemmel: az értékbecslő szakmai véleménye/ítélete (RICS Red Book, IVS, 25/1997 PM rendelet, 54/1997 FM rendelet) Megfelelő piaci háttérrel, tapasztalattal szabad értékbecslést végezni (pl. hotel értékelés, repülőtér). Egy bizonyos időponthoz köthető / érvényességi ideje van Egy bizonyos célra készül (pl. belső döntéshozatalhoz, könyveléshez, banki jelzáloghitelhez, biztosításhoz, osztatlan közös tulajdon tulajdonostársa számára) Bizonyos feltételezéseken is alapulhat (pl. van szabályozási terv és az építési előírások engedélyezik az értékbecslés alapját képező projekt felépítését) 5.1 Ermittlung Grundstückkaufpreis anhand der Marktanalyse Az értékbecslő felelősségre vonható, ha hibázik Alapesetben az értékbecslőnek függetlennek (kívülállónak) kell lennie
5. RICS Red Book Főleg Európában, de nemzetközileg is elfogadott iránymutatás / keret-szabályrendszer. Kötelezően alkalmazandó elemek, ha Red Book értékbecslést végez a tanácsadó. Ebben az esetben egy RICS tagnak alá kell írnia Folyamatosan frissített, karbantartott 1. Etikai követelmények (függetlenség <> conflict of interest, őszinteség, hozzáértés/határok ismerete, dokumentálás/számonkérhetőség, becsületesség, objektivitás, titoktartás, félrevezetés/hamis benyomás keltésének elkerülése). 2. A megbízási feltételek rögzítése, korlátozó tényezők ismertetése az ügyféllel 3. Piaci érték, piaci bérleti díj, befektetési érték (meghatározott tulajdonos számára, meghatározott működési célok esetén képződő érték), valós érték (két meghatározott fél által kötött ügyletben elérhető méltányos ár) 4. Az értékbecslés gyakorlata (pénzügyi kimutatásokhoz, ingatlan-fedezet mellett nyújtott hitelekhez, a közösségi szektor eszközei) 5. Az értékbecslő által elvégzendő vizsgálatok, kapott információk felülvizsgálata 6. Az értékbecslési jelentések minimális tartalmi elemei 7. Iránymutatások: gépek, berendezések, portfóliók, ásványtartalmú földterületek, hulladékkezelők értékelése az értékbecslés bizonytalansága (van egy alapvető bizonytalanság a becslés jelleg miatt 5.1 Ermittlung Grundstückkaufpreis anhand der Marktanalyse + ezt növeli: behatárolt piac, kevés összehasonlító, a modell érzékenysége a bemenő adatokra)
6. Értékbecslési módszerek Amortizált helyettesítési költség alapú Telekérték+építési költség-avulás Nem sok köze van a piachoz, esetenként ellenőrzésre jó Normál piaci körülmények között egy jó becslést ad az érték alsó határára Miért fizessek többet valamiért, ha ugyanazt a szomszédban fel tudom én is építeni? (az ingatlan egyedi jellege miatt / pl. speciális termelőeszköznél sem lehet már megfelelő ez a módszer) Piaci összehasonlító Hasonló ingatlanok eladási árának összehasonlítása Fajlagos (m 2 -re lebontott) értékek és korrekciós tényezők alkalmazása (az értéket meghatározó tényezők alapján lásd 7. dia) Fajlagos értékeknél fontos, hogy ugyanolyan típusú területre legyenek visszaosztva (GEA, GIA, NIA, NLA), hogy összehasonlíthatóak legyenek Hozamalapú (ennek különböző fajtái) Az ingatlan által jelenleg termelt és/vagy a jövőben potenciálisan kitermelhető nettó (tiszta) jövedelem alapján számol. (Nettó) jelenérték számítás a befektető által elvárt hozam (kamat) alapján. 5.1 Ermittlung Grundstückkaufpreis anhand der Marktanalyse A bemenő adatok piaci összehasonlításon illetve költségbecslésen alapulnak. Fajtái: Maradványelvű (direkt tőkésítés vagy cash flow) Core/Froth vagy Term/Reversion
6.1 Költségalapú / újraelőállítási érték Telekérték (összehasonlító vagy/és maradványelvű módszerrel) Építési költségek (soft és hard: tervezés, szakértői díjak, kivitelezés, bonyolítás) Egyéb adók, jutalékok, illetékek Finanszírozási és marketing költségek nélkül! Avulás: fizikai: (beépített anyagok, használat intenzitása, karbantartások, elhasználódás, hibák, stb.) erkölcsi (piaci): használati igények, divat változása, korszerűtlenség, nem hatékony alaprajzi kialakítás Az avulást %-ban szoktuk kifejezni. Egy használható épületnél a fizikai avulás általában max. 50% lehet.
6.2 Összehasonlító módszer Gyarm at u. Telepes u. Egressy út Eladás dátum a 2011 2011 2011 Ár (tranzakciós) 14 500 000 12 500 000 13 200 000 Értékelendő lakás Méret 45 40 42 42 Fajlagos ár 322 222 312 500 314 286 fűtés típusa cirkó cirkó házközponti egyedi mérő fényviszony napfényes napfényes napfényes napfényes nézet utca zöldudvar utca utca ingatlan állapota nagyon jó nagyon jó nagyon jó nagyon jó tájolás DNY DNY DK ÉNY em elet tetőtéri nincs adat 6 2 épült 2004 2003 2003 2007 épület stílusa új építésű új építésű új építésű új építésű Épület állapota nagyon jó nagyon jó nagyon jó nagyon jó lift nincs nincs hívó van tároló kocsibeálló korrekciós tényező a korrekció m értéke elhelyezkedés -5% 0% 0% állapot / minőség 0% 0% 0% használhatóság / beosztás -5% 5% 0% lift -5% -5% -2% tájolás / kilátás 0% -2% 0% összes korrekció -15% -2% -2% korrigált fajlagos ár 273 889 306 250 308 000 296 046 cirkó van van átlag
összeg 400 300 200 100 0-100 -200-300 INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS II. 6.3 Hozamalapú általános megfontolások 1 2 3 4 5 6 7 évek A fejlesztő (beruházó) által realizált pénzáramlás elemzése, gazdaságossági számítás, jelenérték számítás. Mekkora tiszta hasznot produkál a pénzáramlás a fejlesztő számára? Mennyit ér meg a telek vagy az épület a fejlesztő számára, hogy a végén elegendő hozamot realizáljon? Mekkora bérleti díjat kell elérnie a fejlesztőnek, hogy elegendő hozamot realizáljon? Mikor és mennyiért kell eladnia az ingatlant, hogy elegendő hozamot realizáljon a fejlesztő? Mekkora az, hogy elegendő hozam? A befektető határozza meg. Az ingatlanhoz kapcsolható kockázattól függ. A kockázat függ az ingatlan szektortól, bérbe adott ingatlan vagy fejlesztés, bérlők, stb. Lehet, hogy a befektető túl magas hozamot képzel el magának, ezért túl olcsón akar vásárolni, így más elviszi előle az ingatlant egy magasabb áron. A pénzáramlás önmagában is sok bizonytalansági tényezőt hordoz, hiszen több összetevőjét előre meg kell becsülni (pl. piaci bérleti díj, építési költségek, eladási ár 5 év múlva). Érzékenységvizsgálat: az egyes bemenő adatok változtatása milyen mértékben változtat a végeredményen. fejlesztő bank
6.3 Hozamalapú jelenérték számítás (diszkontálás) évek 0 (jelenérték) 1 2 3 összeg 100 110 121 133,1 képlet (r=10%) C C*(1+r) 1 C*(1+r) 2 C*(1+r) 3 jelenérték számítása 110/(1+r) 1 =100 121/(1+r) 2 =100 133,1/(1+r) 3 =100 Mennyit ér meg nekem ma egy jövőbeli X forint? Mi alapján határozom meg a diszkontrátát? Ez a befektető által meghatározott, elvárt hozam. Ez általában bizonyos határok között elfogadható. Végtelen hosszú pénzáramlás (évente X forint) jelenértéke: X/r A diszkontráta hívható a pénzáramlás belső megtérülési rátájának (IRR internal rate of return) 5.1 Ermittlung Grundstückkaufpreis anhand der Marktanalyse
összeg INTEGRÁLÓ ÉPÍTÉS II. 6.3 Hozamalapú 1 - bérbeadott ingatlan (core / froth) 16 14 12 10 8 6 4 2 piaci szint feletti bérleti díj lejáró bérleti szerződések miatti bevétel-kiesés piaci bérleti díj 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Core Froth évek A piaci szintű bérleti díjhoz alacsonyabb kockázat/hozam páros tartozik. Üres területekhez magasabb kockázat/hozam páros tartozik A bérleti szerződések lejártakor egy 3-9 hónapos időszak feltételezése, amikor az ingatlan nem termel bevételt. Kezdeti hozam=jelenlegi éves bérleti díj/vételár Újra-bérbeadás hozama=piaci bérleti díj/vételár
6.3 Hozamalapú 1 - bérbeadott ingatlan (core / froth) 5.1 Ermittlung Grundstückkaufpreis anhand der Marktanalyse
6.3 Hozamalapú 1 - bérbeadott ingatlan (core / froth) 5.1 Ermittlung Grundstückkaufpreis anhand der Marktanalyse
6.3 Hozamalapú 2 - maradványelvű (residual) számítás (direkt tőkésítés vagy cash-flow) kezdeti költségek megvalósíthatósági tanulmány / üzleti terv vételár (telek / épület) vételhez kapcsolódó (illeték, ügyvéd, közjegyző, ügynök, értékbecslés) megvalósítás költségei tervezés/telekalakítás/építkezés/felújítás/átalakítás/bonyolítás/biztosítás üzemeltetés költségei értékesítés (marketing/ügynök) ingatlan-üzemeltetés CAPEX (capital expenditures) egyéb adminisztráció (ügyvéd, adók, bank, levelezés, könyvelés, bérek) finanszírozás költsége (a bank által elvárt profit) saját tőke (a befektető/fejlesztő által elvárt profit) bevételek eladási ár (pl. lakások) bérleti díj (nominális/effektív, bruttó/nettó) exit 5.1 Ermittlung Grundstückkaufpreis anhand der Marktanalyse
6.4 Az értékbecslési módszerek alkalmazhatósága Összehasonlító Hozamalapú Költségalapú Lakóingatlan? Bérbeadott bevásárlóközpont, irodaház, stb. Üres bevásárlóközpont, irodaház, stb. Hotel (üzemelő)??? Építési telek Termőföld / Erdő 5.1 Ermittlung Grundstückkaufpreis anhand der Marktanalyse
7. Maradványelvű számítás érzékenységvizsgálata