TÁJÉKOZTATÓ az adásvételi szerződés követelményeiről

Átírás

1 Tájékztató az adásvételi szerződés követelményeiről Tisztelt Ügyfelünk! TÁJÉKOZTATÓ az adásvételi szerződés követelményeiről Kölcsönkérelme előkészítésének megkönnyítése és a sikeres hitelnyújtás érdekében az alábbiakban kívánjuk tájékztatni arról, hgy a Hitelintézet milyen szempntk betartását kéri ügyfeleitől az adásvételi szerződés megkötése körében. Általáns tájékztató: A hitelkérelem benyújtásakr a hitelkérőnek elegendő előszerződéssel vagy szándéknyilatkzattal rendelkeznie. Ez alól kivétel, ha a kérelem kamattámgattt kölcsönnel, vagy állami támgatással (CSOK, ÁFA) érintett, tt ugyanis minden esetben a végleges adásvételi szerződés a kérelem benyújtásának feltétele. Javasljuk aznban, hgy amennyiben előszerződést kíván kötni, úgy már ennek keretében legyen figyelemmel a végleges adásvételi szerződéssel szembeni követelményekre. Az előszerződést a végleges adásvételi szerződésre előírt alakban és tartalmmal az összes ügyletszereplő aláírásával ellátva, ügyvéd által ellenjegyzett teljes biznyító erejű magánkiratban kell megkötni. A szándéknyilatkzatban legalább az alábbiaknak kell szerepelniük: eladó(k), vevő(k) adatai, ha több vevő van, milyen arányban vásárlják meg az ingatlant a megvásárlandó ingatlan adatai mekkra a vételár, a vevő miből finanszírzza, mekkra az önerő, mekkra a hitel összege, lesz-e munkáltatói kölcsön vagy önkrmányzati hitel, támgatás terhelt ingatlan megvásárlása esetén a krábbi hitel önerőből kerül kiegyenlítésre vagy eladói hitelkiváltással történik. Amennyiben szándéknyilatkzat kerül benyújtásra, a szándéknyilatkzatt elegendő a vevő(k)nek és két tanúnak aláírnia. Legkésőbb a kölcsönszerződés megkötéséhez a hitelkérőnek már végleges, az itt felsrlt követelményeknek megfelelő adásvételi szerződéssel kell rendelkeznie; tartalmaznia kell az ingatlan vételárát, megfizetésének ütemezését és módját, és a vételár kölcsönből fizetendő részét utlsó részletként kell minden esetben megjelölni; ezen utlsó vételárrész fizetési határidejének meghatárzásakr kérjük, vegyék figyelembe, hgy ezen időpntig a flyósítás valamennyi feltételét teljesíteni kell. A Hitelintézet az egyéb feltételek teljesítése esetén is flyósítást csak akkr tud teljesíteni, ha a fizetési határidő még nem telt le; fglaló vállalása esetén a feltételek meghatárzása srán javasljuk figyelembe venni, hgy a kért kölcsön tényleges engedélyezése az adásvételi (elő)szerződés megkötését követően történik; új vagy használt lakás vásárlása esetén a telekárat is tartalmazó vételár, lakáscsere esetén a vételár-különbözet legfeljebb 10%-át készpénzben, a fennmaradó fizetési kötelezettséget az eladó által megjelölt bankszámlára/ fizetési számlára ideértve amennyiben a vételár ügyvédi letéti számlára kerül megfizetésre, akkr az ügyvédi letéti számlára kell teljesíteni, tehát a vételár készpénzben teljesített összege nem haladhatja meg a vételár 10%-át 1. Ez az alábbi termékek esetén alkalmazandó: FHB Államilag Támgattt lakáshitel új lakásvásárlásra FHB Otthnteremtő Kamattámgattt hitel (OTK) új vagy használt lakásvásárlásra Családi Otthnteremtési Kedvezmény (CSOK) használt lakásvásárlásra új lakásvásárlás esetén a telekárat tartalmazó vételár, lakáscsere esetén a vételár-különbözet legfeljebb 10%-ig történő készpénzes teljesítése csak akkr lehetséges, ha az eladó és a vevő előleg vagy fglaló megfizetéséről állapdik meg. 2 Ez az alábbi termékek esetén alkalmazandó: FHB Otthnteremtő Kamattámgattt hitel (10+10 OTK) Családi Otthnteremtési Kedvezmény (CSOK) új lakásvásárlásra 1 a fiatalk, valamint a többgyermekes családk lakáscélú kölcsöneinek állami támgatásáról szóló 134/2009. (VI.23.) Krm. rendelet, valamint az tthnteremtési kamattámgatásról szóló 341/2011. (XII.29.) Krm. rendelet, illetve a használt lakás vásárlásáhz, bővítéséhez igényelhető családi tthnteremtési kedvezményről szóló 17/2016. (II.10.) Krm. rendelet alapján. 2 az új lakás építéséhez, vásárlásáhz kapcslódó lakáscélú támgatásról szóló 16/2016. (II.10.) Krm. rendelet alapján. Hatálys: augusztus 22. 1/5

2 Tájékztató az adásvételi szerződés követelményeiről a vételár összegét új lakás vásárlása esetén szükséges megbntani: telek és lakás megbntással, illetve feltüntetni annak nettó és ÁFA-val növelt összegét az alábbi termékek esetén 3 : FHB Államilag Támgattt lakáshitel FHB Otthnteremtő Kamattámgattt hitel (OTK) Az adásvételi szerződés tartalmi kellékei: Az adásvételi szerződésben szereplő vevők és a kölcsönszerződésben szereplő adósk személyének és adataiknak egyezniük kell. Az adásvételi szerződés tartalmazza: Magánszemély adatait: családi és utónév, születési családi és utónév születési hely születési idő anyja születési neve lakcím személyi aznsító Gazdálkdó szervek adatait: cégnév statisztikai aznsító székhely cégjegyzékszám bírósági bejegyzési szám Az érintett ingatlan tulajdni lappal összhangban álló, pnts megjelölését (település neve, helyrajzi szám, természetbeni cím) és a bejegyzéssel érintett tulajdni hányad(ka)t, Az átruházás / jgváltzás jgcímét, Az eladó(k) nyilatkzatát az értékesített ingatlan per-, teher és igénymentességéről, vagy annak terheiről, Az eladó(k) tulajdnjg bejegyzést engedő feltétlen és visszavnhatatlan nyilatkzatát, A szerződő felek (amennyiben magánszemélyek) államplgárságra vnatkzó nyilatkzatát, A keltezés helyét és idejét, A felek aláírását és több lapból álló kirat esetén a szerződő felek, és az ellenjegyző ügyvéd kézjegyét minden lapn, Ügyvédi ellenjegyzést. (Ez akkr fgadható el, ha tartalmazza az ellenjegyző személy nevét, aláírását, irdájának székhelyét, az ellenjegyzés időpntját és az ellenjegyzem megjelölést. Az ügyvéd által teljesített ellenjegyzés érvényességének tvábbi feltétele a szárazbélyegző lenymata). Az adásvételi szerződés Hitelintézet által előírt kötelező tartalmi kellékei: A vételár egy része a Hitelintézet által flyósíttt kölcsönből vagy támgatásból kerül kiegyenlítésre, amely a vételár legutlsó része. Itt a hitel knkrét összegét is fel kell tüntetni. A szerződésben rögzíteni kell, hgy amennyiben a Hitelintézet kevesebb kölcsönt/csok-t nyújt, mint a szerződésben rögzített összeg, úgy Vevő, a kölcsön/csok flyósítását megelőzően e különbözetet saját erőből megfizeti Eladó részére. A vételár kölcsönből finanszírztt része átutalással kerül kiegyenlítésre az adásvételi szerződésben megjelölt fizetési számlá(k)ra, amely lehet az Eladó(k) bármely magyarrszági székhellyel rendelkező Hitelintézetnél vezetett HUF devizanemű számlája vagy akár ügyvédi letéti számla. Több eladó esetén meg kell határzni a kölcsönből fizetendő vételárrész eladók, illetve a hasznélvezeti eladók (amennyiben nem ellenérték nélkül mnd le a hasznélvezeti jgáról) közötti megszlását. Ez esetben az előbbi bekezdésben leírt számlák eladók szerinti megjelölése szükséges. Több eladó esetén, ha a kölcsönből / támgatásból fizetendő vételárrész utalását egy (azns) bankszámlára kérik, úgy együttesen nyilatkzniuk kell, hgy e nem saját bankszámlára érkezett összeget (vételárrészt) is saját kezükhöz történő teljesítésnek ismerik el. 3 a fiatalk, valamint a többgyermekes családk lakáscélú kölcsöneinek állami támgatásáról szóló 134/2009. (VI.23.) Krm. rendelet, valamint az tthnteremtési kamattámgatásról szóló 341/2011. (XII.29.) Krm. rendelet alapján Hatálys: augusztus 22. 2/5

3 Tájékztató az adásvételi szerződés követelményeiről A vételár megfizetésének határidejét, amelyet kérjük, úgy határzzn meg, hgy a teljesítés határideje a kölcsön/támgatás flyósításáig ne teljen le. Amennyiben a fizetési határidő már letelt, az Eladó magánkirati nyilatkzatát szükséges benyújtani a határidő megfelelő meghsszabbítására vnatkzóan. Ha kamat, vagy kötbér is kikötésre került, annak a megfizetését igazlni kell. Vevői nyilatkzatt arról, hgy a vevő kifejezetten elismeri, és tudmásul veszi, hgy bármely fél elállása esetén az általa kölcsönből/csok-ból kiegyenlített vételárat az eladó kizárólag a Hitelintézet részére fizeti vissza, a Hitelintézet által megadtt fizetési számlaszámra. Fglaló kikötése esetén annak rögzítése, hgy amennyiben a hitelintézeti kölcsön nyújtása bármely kból meghiúsul, úgy az a vevő felelősségi körén kívül álló knak minősül, és ezen kból vevő a fglalót nem veszti el. Amennyiben jelen kikötés az adásvételi szerződésben nem kerül rögzítésre, abban az esetben a hitelkérelem benyújtásáhz a vevő nyilatkzata szükséges arra vnatkzóan, hgy a kölcsönnyújtás elmaradása miatt esetlegesen elvesztett fglalóval kapcslatban a Hitelintézetet semmilyen felelősség nem terheli. A felek megállapdását arra vnatkzóan, hgy a bankkölcsön és/vagy a lakáscélú állami támgatás flyósítását követően egyik fél sem jgsult a szerződéstől önállóan elállni vagy a szerződést bármilyen módn megszüntetni, a szerződést felbntani. Ezek a jgk csak abban az esetben gyakrlhatók, ha ehhez a Hitelintézet előzetesen írásban hzzájárul. A Hitelintézet írásbeli hzzájárulása nélkül a szerződés felbntása, megszüntetése vagy az elállás érvényesen nem gyakrlható. Javasljuk szerepeltetni az adásvételi szerződésben az Eladó(k) kötelezettségvállalását arra vnatkzóan, hgy a szerződésben vállaltakn túlmenően is minden ésszerű nyilatkzatt megtesz(nek) annak érdekében, hgy a Vevő(k) hitelfelvételét és a bankkölcsönből finanszírzandó vételárrész(ek) határidőben történő flyósítását elősegítse/elősegítsék. Az adásvételi szerződést ún. függőben tartási kérelemmel kell benyújtani a Földhivatalhz. Abban az esetben, ha az eladók a tulajdnjgukat a vételár teljes kifizetéséig fenntartják, az adásvételi szerződésnek az alábbiakat is tartalmaznia kell azzal, hgy a tulajdnjg fenntartással történő eladás tényének tulajdni lapra történő feljegyzésére vnatkzó kérelmet az adásvételi szerződés nem tartalmazhatja: Eladó(k) az átruháztt ingatlan teher, per és igénymentességéért szavatlnak. Eladók a tulajdnjgukat a vételár teljes kifizetéséig fenntartják. Eladók a szerződés aláírásával ahhz járulnak hzzá, hgy vevő(k) tulajdnjg bejegyzési kérelmét az Ingatlan-nyilvántartásról szóló évi CXLI. törvény (Inytv.) 47/A. (1) bekezdésének b) pntja alapján az Eladó(k) bejegyzési engedélyének megadásáig az illetékes Földhivatal vegye nyilvántartásba és tartsa függőben. Eladók kötelezettséget vállalnak arra, hgy a kölcsönből eredő vételárrész kifizetését megelőzően a tulajdnjg bejegyzéséhez szükséges feltétlen és visszavnhatatlan nyilatkzatt ügyvédi letétbe helyezik azzal, hgy a letétbehelyezés tényét letétkezelő ügyvéd írásban igazlja, valamint mint letéteményes a szerződés aláírásával hitelesít is a Hitelintézet részére. A tulajdnjg bejegyzési nyilatkzat ügyvédi letétbe helyezéséről szóló igazlást Vevő jgsult beszerezni, és a hitel flyósításáhz a Hitelintézet részére benyújtani, az eljáró ügyvéd a Vevő kérésére az igazlást jgsult és egyben köteles kiadni. (A függőben tartás határideje legfeljebb a tulajdnjg bejegyzése iránti kérelem földhivatali benyújtásának időpntjától számíttt 6 hónapig terjedhet. Amennyiben ez alatt az idő alatt a bejegyzési engedély nem kerül benyújtásra, a földhivatal a kérelmet elutasítja, ezért a 6 hónap lejárta előtt a tulajdnjg bejegyzési kérelmét ismételten be kell nyújtani, szükség esetén széljegycsere kérelemmel együtt.) Kizárólag új lakás vásárlása esetén elfgadja a Hitelintézet az ún. tulajdnjg fenntartással történt adásvételt: Amennyiben az adásvételi szerződés megkötése tulajdnjg fenntartással történt, az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell az Eladó(k)nak a tulajdnjg fenntartására vnatkzó nyilatkzatát, és a fenntartással való eladás tényének ingatlan nyilvántartásba való bejegyzéséhez való hzzájárulását. Tartalmaznia kell tvábbá az Eladó(k) kötelezettségvállalását arra vnatkzóan, hgy a tulajdnjg átruházását és a Vevő(k) tulajdnjg bejegyzésének, valamint a Hitelintézet zálgjgának és elidegenítési és terhelési tilalmának engedélyezését tartalmazó feltétlen és visszavnhatatlan nyilatkzatát (bejegyzési engedélyt) a kölcsönszerződés megkötésekr kiadtt hitelintézeti kötelezettségvállaló nyilatkzat rendelkezésre állásával egyidejűleg kiadja, tekintettel arra, hgy a kölcsön flyósításának egyik feltétele a Vevő tulajdnjgának és Hitelintézet zálgjgának, valamint elidegenítési és terhelési tilalmának földhivatali bejegyző határzattal az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése. A szerződő felek hzzájárulása a hitel flyósítása esetén ahhz, hgy a Hitelintézet javára a kölcsönszerződés biztsítására (FHB Kereskedelmi Bank Zrt. által nyújttt kölcsön esetén a kölcsöntőke 130%-a erejéig önálló) zálgjg Hatálys: augusztus 22. 3/5

4 Tájékztató az adásvételi szerződés követelményeiről és az azt biztsító elidegenítési és terhelési tilalm is bejegyzésre kerül, valamint CSOK igénylése esetén a Magyar Állam javára a támgatás összege erejéig jelzálgjg és az azt biztsító elidegenítési és terhelési tilalm is bejegyzésre kerül. Amennyiben az adásvétel tárgyát képező ingatlan résztulajdni illetőségre - amely aznban természetben egy önálló ingatlant testesít meg - vnatkzik, úgy szükséges egy, valamennyi tulajdns által aláírt, ügyvédi ellenjegyzéssel elláttt, az sztatlan közös tulajdnban lévő ingatlanra vnatkzó használati megállapdás csatlása is. Ha megállapdásban vázrajzra is történik hivatkzás, akkr annak szintén valamennyi fél által aláírt és ügyvéd által ellenjegyzett példányának a benyújtása is szükséges. Tvábbi követelmény terhelt ingatlan vásárlása és vételárból történő tehermentesítése (eladói hitelkiváltás) esetén A hitelkiváltási célra frdíttt kölcsönrész a kiváltandó kölcsönt nyújtó pénzügyi intézmény által kiállíttt igazlásn szereplő fizetési számlaszámra kerül átutalásra. Szükséges annak rögzítése, hgy amennyiben az új kölcsönt nyújtó Hitelintézet a hitelkiváltási kölcsönrészt már átutalta a kiváltandó kölcsönt nyújtó pénzügyi intézmény részére, az adás-vételi szerződéstől elállni csak az új kölcsönt nyújtó Hitelintézet engedélyével lehet, és ebben az esetben az átutalt összeget a kiváltandó kölcsönt nyújtó pénzügyi intézménynek vissza kell utalnia az új kölcsönt nyújtó Hitelintézet részére. Az eladó(k) nyilatkzata, hgy amennyiben az új kölcsönt nyújtó Hitelintézet által átutalt összeg a kiváltandó kölcsön lezárásáhz nem elegendő, a különbözetet 15 munkanapn belül megfizeti(k) a kiváltandó kölcsön lezárása érdekében. Tartalmazza Eladó(k) kötelezettségvállalását arra vnatkzóan, hgy a fennálló tartzás kiegyenlítését követően haladéktalanul beszerzi és az illetékes földhivatalnak benyújtja a kiválttt teherre/terhekre vnatkzó törlési engedélyt/engedélyeket. Elidegenítési és terhelési tilalmmal is biztsíttt eladói kölcsön esetén Eladó(k) kötelezettséget vállal(nak) arra, hgy szükség esetén beszerzi(k) a kiváltandó eladói kölcsönt nyújtó pénzügyi intézmény feltétlen és visszavnhatatlan hzzájárulását ahhz, hgy a Vevő(k) tulajdnjga, valamint a jelzálgjgát követő zálgjgi ranghelyen a Vevő(k) által felvenni kívánt kölcsön/támgatás biztsítására a Hitelező, vagy a Magyar Állam javára alapíttt zálgjg és elidegenítési és terhelési tilalm bejegyzésre kerüljön az ingatlan tulajdni lapjára. Szükséges annak rögzítése az adásvételi szerződésben, hgy a felek hzzájárulnak ahhz, miszerint az illetékes földhivatal a kiváltandó kölcsönt nyújtó pénzügyi intézmény törlési engedélyét (engedélyeit) a felek külön nyilatkzata nélkül, az adás-vételi szerződésben tett ezen rangsr megváltztatására irányuló (rangsrcsere) kérelmük, hzzájárulásuk alapján legelőször intézze el, ezáltal az adás-vétel tárgyát képező ingatlant a vevő tulajdnjgának bejegyzése előtt vagy azzal egyidejűleg tehermentesítse. Terhelt ingatlan vásárlása esetén javaslt az alábbi szöveget szerepeltetni a szerződésben: Felek már mst rögzítik, hgy kifejezetten, feltétlenül és visszavnhatatlanul hzzájárulnak ahhz, hgy a(z) számn a(z) Bank javára bejegyzett jelzálgjg/önálló zálgjg, valamint elidegenítés és terhelési tilalm törlésére vnatkzó kérelmet az illetékes földhivatal a jelen szerződés alapján benyújttt és az ingatlan-nyilvántartásról szóló évi CXLI. törvény (a tvábbiakban: Inytv.) 47/A. (1) bekezdés b) pntjában fglalt rendelkezés alapján függőben tartani kérelmezett tulajdnjg bejegyzési kérelmet megelőző ranghelyen vegye figyelembe és azt megelőzően intézze el. Felek kifejezetten rögzítik, hgy a kérelmük ranghelyével történt ezen rendelkezés sem a Felek, sem harmadik személy bejegyzett jgát nem sérti. Prjekthitellel finanszírztt prjektekben épülő társasházi lakásk esetén az adásvételi szerződéssekkel szemben támaszttt általáns követelményeken kívül támaszttt követelmények: Az ingatlan teljes vételárát, ezen belül külön összegszerűen megjelölve a telek és a felépítmény általáns frgalmi adót is tartalmazó vételárát. Szakaszs finanszírzás esetén a készültségi fknak megfelelő pénzügyi teljesítés ütemezését, A felépülő lakás előzetes társasház alapító kirat szerint várható albetétesítés utáni helyrajzi számát, a lakás aznsítására alkalmas egyéb adatát (a társasházi alapító kirat alapján pl. emelet, ajtószám), alapterületét, tvábbá fel kell tüntetni, hgy a megvásárlni kívánt ingatlan az sztatlan közös tulajdnból a lakáshz tartzó résszel együtt a teljes ingatlan mekkra részét képviseli (tulajdni hányad). A még nem albetétesített lakásk esetében a bejegyzés elsődlegesen a zálgkötelezett tulajdni hányadára kell kezdeményezni, másdlagsan a kérelemnek ki kell terjednie a jövőben bejegyzésre kerülő önálló társasházi albetétre. A vételárban kikötött fglaló mértéke nem haladhatja meg a teljes vételár és annak kölcsönből és esetleges közvetlen állami támgatásból fizetett részének különbözetét. Az önerő és a Hitelintézet által finanszírzandó vételárrész megfizetése az eladó által az adásvételi szerződésben megjelölt óvadéki számla javára, kizárólag átutalással történik. Az adásvételi szerződésben az eladó által a prjektet finanszírzó Hitelintézetnél nyittt óvadéki számla számát kell megadni. Hatálys: augusztus 22. 4/5

5 Tájékztató az adásvételi szerződés követelményeiről Az eladó a vevő részére az adásvételi szerződésben per- igény- és tehermentes tulajdnjg megszerzését szavatlja és kötelezettséget vállal arra, hgy az utlsó vételárrész megfizetését követően intézkedik a prjekthitel fedezeteként a lakásra bejegyzett jelzálgjg, valamint elidegenítési és terhelési tilalm törlése érdekében. Az adásvételi szerződés az alábbiakat nem tartalmazhatja: a megvásárlandó lakásra vnatkzóan semmilyen terhet, kivéve telki szlgalmi jg, a társasházi tulajdnstársak javára szóló elővásárlási jg, a vevők által alapíttt hasznélvezeti jg, valamint a prjektfinanszírzó (keretbiztsítéki) jelzálgjga a teljes vételár kifizetéséig; CSOK esetén a támgatással érintett lakásra hasznélvezeti vagy használati jgt a 10 éves elidegenítési és terhelési tilalm megszűnéséig nem lehet alapítani; az elállási jg kikötését az utlsó vételárészt finanszírzó kölcsön kifizetését követően (a szerződés nem teljesítésének esetét kivéve); lyan felfüggesztő, vagy bntó feltételt, amely a szerződés érvénytelenségét vagy hatálytalanságát eredményezheti a kölcsön első részletének flyósítását követően. Hatálys: augusztus 22. 5/5