Ingatlanértékelés ll. Feladat Kovács Zsombor PBTO0G Hozamráta meghatározása: A hozamráták illetve a bérbeadások diagramja 2015-től az elmúlt 10 évre nézve.
A Cushman tavalyi adatai szerint a Váci úton némileg csökkent a yield és ez az országos adatokon is meglátszik. Viszont én mégis felvenném 8%-ra mivel a kiadások növekedő tendenciát mutatnak az eddigi évekhez képest, plusz az inflávió némleg csökkent magyarországon. Forrás: Cushman & Wakefield Ofice Market Snapshot 2015 4th q. Piaci bérleti díj meghatározása: Center Point irodaház: 12-13 (3600-3900Ft) most épülő Váci út 81-83. Business Center: 11-12 (3300-3600Ft) Váci út 140 Business Center 91: 9 (2700Ft) Váci út 91. Az értékek m 2 /hó-ra értendők. A fenti értékek átlagából 11 /m 2 /hó-t állapítottam meg Forrás: http://www.ujiroda.hu Iroda üzemeltetési díjának meghatározása: 4 /m2/hó-t határozok meg a magyar átlagot tekintve.
Értékek: Dolgozók száma 1800 Fő Üzemeltetési díj összesen 8 m 2 /Fő Iroda terület 14400 m 2 Vizesblokk, teakonyha, szerver terület 14% 2016 m 2 Falak alatti terület 5% 720 m 2 Kizárólagosan használt irodaterület 17136 m 2 Közös terület (%) 10 1713.6 m 2 bérleti időtartam 50 hó Bérleti díjmentes időszak 5 hó Bérleti terület összesen 18849 m 2 Iroda bérleti díj 11 /m 2 /hó Iroda effektiv bérleti díj 9.9 /hó Bérleti díj összesen 186605 /hó Raktár bérleti díj 6 /hó Raktár effektív bérleti díj 5.4 /hó Parkolohely(ek) szama 60 db Bérleti díj összesen 186605 /hó Üzemeltetési díj 4.0 /m 2 /hó Üzemeltetési díj összesen 75396 /hó Bérleti díj mindösszesen (üzemeltetési díjjal együtt) Pénzügyi biztosíték 262001 /hó 3 hóna p Pénzügyi biztosíték összege 786003 Forrás: http://irodahaz.info/berleti-dij-szamitas
Összes beruházási költség becslése: Építési kölltségek 17000,0 m2 össz. nettó épület terület 60,0 db parkolók darabszáma 100,0 m2 külső tér, burkolat, parkosítás 9 % szerkezet 18530,0 m2 össz. bruttó épületterület 80 eft/m2 fajl. építési ktg. 1482,4 MFt nyers építési ktg. 1,10 építészeti szorzó kialakítás, anyaghasználat, stb. 1,10 mûszaki szorzõ talaj, technol., szomszédos ép,, stb. 1,10 szervezési szorzó telek, megközel,.határidõ, pénzügyek, stb. 1973,1 MFt épület építési ktg. 1500 eft/db parkoló, út 90,0 MFt parkoló építési költség 100 eft/m2 fajl. ktg. 10,0 MFt kertépítési költség 2073,1 MFt összes nettó építési költség Járulékos költségek 1 2 % előkészítés 41,5 MFt beruházási és építészeti program, tanulmányok 1 % geod., talajm. 20,7 MFt próbafúrások, szakértések, tervek 3 % építészeti tervezés 62,2 MFt a vállalt feladattól és épületnagyságtól függ (ÉSZ Kamara) 3 % szaktervezők 62,2 MFt a speciális technológiáktól függő (Mérnökkamara) 3 % beruházásszervezés 62,2 MFt folyamatok irányítása, szervezése, proj.man., admin., stb. 4 % finanszírozás 82,9 MFt a felvett hitel nagysága, feltételei 2 % jogi ktg. 41,5 MFt szerződéskötések, illetékek, perköltségek, stb. 2 % biztosítás és őrzés 41,5 MFt az építés- és egyéb biztosítások, örés-védelem 2 % PR, tájékoztatás 41,5 MFt hirdetés, eladási költségek, sajtó, megnyitás, stb. 1 % művészeti alkotások 20,7 MFt műalkotások elhelyezése az épületben v. környékén 1 % tartalékkeret 20,7 MFt előre nem látott kockázatok fedezésére 497,5 MFt Járulékos költségek 2 15 telekár 15,0 MFt helyi ingatlanpiaci adatok alapján 3 MFt közműfejlesztés 3,0 MFt helyi infrastruktura szolgáltatói adatok alapján 6 eft/m2 belsőépítészet 6,0 MFt spec. burkolatok, berendezések, tárgyak, stb. 7 eft/m2 mobíliák 7,0 MFt bútorok, egyedi vagy gyári tárgyak 5 eft/m2 spec. technológia 5,0 MFt tárolás, mozgatás, órzés, stb. technikai feltételei 15 eft/m2 inform.techn. 15,0 MFt tájékoztatás, számítástechnika és védelmi hálózatok 20 MFt szoftver 20,0 MFt legális hálózati és felhasználói szoftverek 71,0 MFt Összes beruházási költség: építés 2073,1 MFt járulékos 568,5 MFt összes 2641,6 MFt 27 % ÁFA 713,2 MFt Beruházás bruttó költsége: 3354,8 MFt
költség MFt Forrás: mono.eik.bme.hu/~zrostas/konyvtar/beruh_kbecs_2016.xls Időtartamok meghatározása: Előkészítési szakasz: ~7hónap (telek vásárlása, szerződéskötések, pályázati kiírás, jogok megszerzése) Tervezési szakasz: ~7hónap (vázlatterv, részletes tervezés, szakágak leszerződtetése, kivitelezők tendereztetése) Kivitelezési szakasz: ~12hónap (engedélyek beszerzése, helyszín előkészítése, kivitelezés folyamata) Üzemeltetési szakasz: ~50év (üzemeltetés, takarítás, irodakiadás) A telek fejlesztési pénzfolyama: 700 600 500 400 300 200 100 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 jelenérték 12 11 9,9 9,1 8,5 7,8 7,2 12 11 10 19 18 16 15 59 54 50 47 43 40 37 34 32 29 27 25 NPV 12 22 32 41 50 57 65 77 88 98 117 135 152 167 226 280 331 377 421 461 498 532 564 593 620 646 MFt/hó 12 12 12 12 12 12 12 21 21 21 41 41 41 41 173 173 173 173 173 173 173 173 173 173 173 173 hónap Ha feltételezzük, hogy 26 hónap alatta nulláról felépül az épület csúszás és plusz költség nélkül. Pénzfolyam részletes számítása 10 évre: t=10 i=8% bérleti bevétel = 78,6 MFt/hónap x 12 =943,2 MFt üzemeltetési díj = 22,618MFt/hónap x 12 =271,425 MFt -> összes havi bevétel: 671,775 MFt Beruházási költségek a 0. évben (előkészítés, tervezés) = 512,5 MFt Beruházási költségek a 1. évben (kivitelezés, építés) = 2841,5 MFt
MFt év bevétel MFt kiadás Mft jelenérték (bevétel) jelenérték (kiadás) jelenérték (Össz) NPV/év 0-512,5-512,5-512,5-512,5 1-2841,5-2631,0-2631,0-3143,5 2 943,2-271,4 808,6-232,7 576,0-2567,6 3 943,2-271,4 748,7-215,4 533,3-2034,3 4 943,2-271,4 693,3-199,5 493,8-1540,5 5 943,2-271,4 641,9-184,7 457,2-1083,3 6 943,2-271,4 594,4-171,0 423,3-659,9 7 943,2-271,4 550,3-158,4 392,0-267,9 8 943,2-271,4 509,6-146,6 363,0 431,1 9 943,2-271,4 471,8-135,8 336,1 431,1 10 943,2-271,4 436,9-125,7 311,2 742,3 1500,0 1000,0 500,0 0,0-500,0 Diagramcím -1000,0-1500,0-2000,0-2500,0-3000,0-3500,0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 össz -512,5-2631,0 576,0 533,3 493,8 457,2 423,3 392,0 363,0 336,1 311,2 kiadás -512,5-2631,0-232,7-215,4-199,5-184,7-171,0-158,4-146,6-135,8-125,7 bevétel 808,6 748,7 693,3 641,9 594,4 550,3 509,6 471,8 436,9 NPV -512,5-3143,5-2567,6-2034,3-1540,5-1083,3-659,9-267,9 431,1 431,1 742,3 év A pénzfolyamábra nettó jelenértéke: 742,277 Mft
Érzékenységvizsgálat: A nettó jelenérték változása adott diszkont rátával, és hozzátartozó tőkésítési rátával. Tőkésítési ráta Diszkont ráta 5,0% 5,5% 6,0% 6,5% 7,0% 7,5% 8,0% 8,5% 9,0% 9,5% 10,0% 4,5% 17 824 17 716 17 613 17 513 17 418 17 326 17 237 17 152 17 071 16 992 16 917 5,0% 16 174 16 067 15 963 15 864 15 768 15 676 15 588 15 503 15 421 15 343 15 267 5,5% 14 825 14 717 14 613 14 514 14 418 14 326 14 238 14 153 14 072 13 993 13 917 6,0% 13 700 13 592 13 489 13 389 13 294 13 202 13 113 13 029 12 947 12 868 12 793 6,5% 12 748 12 641 12 537 12 438 12 342 12 250 12 162 12 077 11 995 11 917 11 841 7,0% 11 933 11 825 11 721 11 622 11 526 11 434 11 346 11 261 11 179 11 101 11 025 7,5% 11 226 11 118 11 014 10 915 10 819 10 727 10 639 10 554 10 473 10 394 10 318 8,0% 10 607 10 499 10 396 10 296 10 201 10 109 10 021 9 936 9 854 9 775 9 700 8,5% 10 061 9 954 9 850 9 751 9 655 9 563 9 475 9 390 9 308 9 230 9 154 9,0% 9 576 9 468 9 365 9 265 9 170 9 078 8 990 8 905 8 823 8 744 8 669 9,5% 9 142 9 034 8 931 8 831 8 736 8 644 8 555 8 471 8 389 8 310 8 235 10,0% 8 751 8 644 8 540 8 441 8 345 8 253 8 165 8 080 7 998 7 920 7 844 10,5% 8 398 8 290 8 187 8 087 7 992 7 900 7 811 7 726 7 645 7 566 7 491 11,0% 8 077 7 969 7 865 7 766 7 670 7 578 7 490 7 405 7 323 7 245 7 169 Telek árának rögzítése: A telek ára hozamszámítási értékbecslési módszer alapján: 742,27 Milló forint Fajlagos ár: 148,45 ezer Ft/m 2