Ingatlanvagyon értékelés

Átírás

1 Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar Ingatlanfejlesztı 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u Szakirányú Továbbképzési Szak Ingatlanvagyon értékelés 5. A vagyonérték megállapítása Szerzı: Harnos László január

2 5.1 Tartalomjegyzék 5. A vagyonérték megállapítása Tartalomjegyzék Bevezetés A tanulási egység célja A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések Ajánlott irodalom Az értékelés során használatos kamatlábak értelmezése A nyereség tıkésítésén alapuló módszer A többletnyereség módszere A diszkontált jövıbeni nyereségek módszere Bruttó árbevétel szorzók Összefoglalás Ellenırzı kérdések...8 2

3 5.2 Bevezetés A tanulási egység célja A jelen tanulási egység célja bemutatni és elsajátítani a leggyakrabban alkalmazott üzletértékelési módszereket: Nyereség tıkésítésén alapuló eljárások, Többletnyereség módszere, A diszkontált jövıbeli nyereségek módszere, Bruttó árbevétel szorzók A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz Kiválasztani az adott értékelési megbízáshoz leginkább megfelelı módszert, Külsı szakmai segítéség (irányítás) mellett megállapítani a vagyonértéket Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések A tananyagban történı könnyebb tájékozódás érdekében ebben a pontban megtalálhatók a legfontosabb fogalmak ABC szerint összegyőjtve. EBDIT EBIT EBT Hitelállandó P/E ráta Többletnyereség Tıkésítési ráta Értékcsökkenési leírás, kamatköltségek és adók (társasági adó) levonása elıtti nyereség. Kamatköltségek és adók levonása elıtti nyereség. Adók levonása elıtti, de az értékcsökkenési leírás és a kamatköltségek levonása utáni nyereség. Az éves adósságszolgálat és az eredeti kölcsönösszeg hányadosa. A részvény árfolyamát osztjuk az egy részvényre jutó adózott (elızı 12 havi) nyereséggel, így tulajdonképpen azt mutatja meg, hogy a cég értéke hány évi nyereségbıl fedezhetı. A tárgyi eszközökön felüli eszközállományra jutó nyereség. Azt a megtérülési rátát fejezi ki, amely a piacon olyan (hasonló kockázatú) befektetéseknél érhetı el, amelyek várhatóan hasonló nyereségfolyamokat eredményeznek. 3

4 5.2.4 Ajánlott irodalom Shannon P. Pratt: Üzletértékelés; Módszertan és gyakorlat, Kossuth Könyvkiadó, 1992, Budapest Európai Értékelési Szabványok FÜTI OMEGA Kft MAISZ, 2003, Budapest 5.3 Az értékelés során használatos kamatlábak értelmezése Az üzletértékelési módszerek többsége az értéket, mint az adott cég esetén a jövıben várható jövedelemáram (pénzfolyam) jelenértékeként fogja fel. A jelenérték kiszámítása mint azt a késıbbiekben látni fogjuk diszkontálással, vagy tıkésítéssel történik. A diszkontáláshoz is és a tıkésítéshez is szükségünk van egy rátára (kamatlábra), amivel a számítást elvégezhetjük. 1 A tıkésítési rátákat alapvetıen a piac határozza meg. A tıkésítési ráta azt a megtérülési rátát fejezi ki, amely a piacon olyan (hasonló kockázatú) befektetéseknél érhetı el, amelyek várhatóan hasonló nyereségfolyamokat eredményeznek. Ahhoz, hogy ezen nyereségfolyamokat értelmezni tudjuk, meg kell ismerkednünk néhány alapvetı fogalommal: EBDIT: Értékcsökkenési leírás, kamatköltségek és adók (társasági adó) levonása elıtti nyereség. EBIT: Kamatköltségek és adók levonása elıtti nyereség. EBT: Adók levonása elıtti, de az értékcsökkenési leírás és a kamatköltségek levonása utáni nyereség. Nyereség: Az eredménykimutatás szerinti adózás elıtti nyereség. tıkésítési ráta EBDIT EBIT EBT A kamatlábak (tıkésítési ráták) a következı módszerek valamelyikével határozhatók meg: 1 A szakirodalom gyakran nem különbözteti meg a diszkontrátát és a tıkésítési rátát, hanem mindkettıt tıkésítési rátaként említi. 4

5 Közvetlen piaci összehasonlítás: A módszer lényege abban áll, hogy olyan piaci tranzakciókat keresünk, ahol hasonló nyereségárammal rendelkezı vállalkozásokat (illetve azok részvényeit) adtak el, és kiszámítjuk azokat a tıkésítési rátákat, amelyek e tranzakciók áraiban benne foglaltatnak. A módszer leginkább olyan vállalkozások esetén alkalmazható, melyekhez hasonlókat már valamely tızsdére bevezettek, így az értékük (a részvényeik értéke) nyilvános és könnyen követhetı. Részvénytársaságok esetén ez a kamatláb az adott részvény P/E (ár/nyereség) rátájának reciproka. A P/E ráta kiszámítása során az adott részvény árfolyamát osztják az egy részvényre jutó adózott (elızı 12 havi) nyereséggel, így tulajdonképpen azt mutatja meg, hogy a cég értéke hány évi nyereségbıl fedezhetı. P/E ráta A módszer alkalmazása során nem szabad megelégedni egyetlen összehasonlító adattal, hanem lehetıség szerint több hasonló cég részvényeit érdemes megvizsgálni és eredményként az így kiszámított tıkésítési ráták átlagát elfogadni. Összegzési módszer: A kockázatmentes kamatlábat növeljük az egyes kockázati elemeknek megfelelı prémiummal. A módszer alkalmazásához az adott befektetés kockázatait elemeire kell bontanunk (pl.: likviditás hiánya, vállalkozás specifikus kockázatok, stb.), majd elemenként kell megbecsülni az értéküket %-osan. A módszer alkalmazása igen problémás, hiszen rengeteg szubjektív elemet tartalmaz. Súlyozott átlagszámítási módszer A módszer azt feltételezi, hogy az adott céget részben saját tıkébıl, részben idegen tıkébıl lehet megvásárolni. Ekkor a saját tıke hányadot súlyozzuk a saját tıkére elvárt hozammal, míg az idegen tıkére jutó hányadot a bank megtérülési elvárásával, azaz a hitelállandóval. A hitelállandó (K) az éves adósságszolgálat és az eredeti kölcsönösszeg hányadosa. hitelállandó A tıkésítési kamatláb kiszámítása: Saját tıke arány saját tıkére elvárt megtérülés + Idegen tıke arány K 5

6 5.4 A nyereség tıkésítésén alapuló módszer A módszer alkalmazása elıtt a korábbiakban tanultak szerint el kell végezni a beszámoló helyesbítését. A kisvállalkozások és praxisok értékelése az adózásuk nehézkes követhetısége miatt általában adózás elıtti bázison, míg a tızsdére bevezetett részvénytársaságok értékelése adózás utáni bázison történik. Megjegyezzük ugyanakkor, hogy ezt a módszert leginkább a kisvállalkozások értékelésekor szokták alkalmazni. Ennek megfelelıen a korrigált (helyesbített) éves adózás elıtti nyereséget kell tıkésíteni 2 (elosztani) a tıkésítési rátával és így kapjuk meg a becsült értéket. 5.5 A többletnyereség módszere A többletnyereség módszer tulajdonképpen a tıkésített nyereségen alapuló módszer egy másik változata. Általában kisvállalkozások és praxisok értékelésekor használatos. A módszer lépései a következık: 1. Meghatározzuk a nettó tárgyi eszközök (helyesbített) értékét. 2. Meghatározzuk a helyesbített (korrigált) adózás elıtti nyereséget. 3. Meghatározunk egy tıkésítési rátát a tárgyi eszközökre. Megszorozzuk ezt a rátát a nettó tárgyi eszköz értékkel, majd az eredményt levonjuk a 2. pontban meghatározott nyereségbıl. Az így kapott összeg az ún. többletnyereség. 4. Meghatározunk egy tıkésítési rátát a többletnyereségre, majd ezzel a rátával tıkésítjük a többletnyereséget. 5. A tıkésített többletnyereséghez hozzáadjuk az 1. pontban meghatározott nettó tárgyi eszköz értéket. Az így kapott érték lesz a cég értéke. többletnyereség A módszernél tulajdonképpen két különbözı tıkésítési rátát is felhasználunk. Ennek az alapja, hogy a gyakorlatban, ha egy befektetı vesz egy céget, akkor ezt a tranzakciót annál kevésbé érzi kockázatosnak, minél nagyobb tárgyi eszköz vagyonnal rendelkezik a társaság, hiszen a tárgyi eszközök kézzel fogható, értékkel bíró és értékesíthetı javak, melyek akár még hitelfedezetül is szolgálhatnak. Ez azt jelenti, hogy a befektetését felfoghatja úgy is, mintha tárgyi eszközöket, továbbá egy tárgyi eszközök nélküli (ezért jóval kockázatosabb) céget vett volna. 2 A módszer matematikai alapja ugyanaz, mint a direkt tıkésítéses ingatlanértékelési módszernek. 6

7 A módszer elınye, hogy rámutat az olyan helyzetekre, mikor a tárgyi eszközpark többet ér, mint maga az egész cég (ilyenkor a többletnyereség negatív), azaz a cég goodwill-ja negatív (ún. badwill). 5.6 A diszkontált jövıbeni nyereségek módszere A módszer matematikai alapjai megegyeznek a korábbiakban a diszkontált cash flow (DCF) alapú ingatlanértékelési módszernél tanultakkal. A cég értékét a jövıbeni (a korrigált mérleg és eredménykimutatás alapján megbecsült) cash flow-k jelenértékével azonosítjuk. Megjegyzendı, hogy a módszert nem nagyon használják a kisvállalkozások és a praxisok értékelésekor, hiszen a jövıbeni cash flowk becslése nagyon nehézkes, hiszen annak számtalan eleme nagyon szorosan összefügg a cégvezetéssel, amit többnyire a régi tulajdonos (vagy azok egyike) lát el. A módszer sokkal inkább alkalmazható nagyobb vállalatok értékelésekor, ahol a cégeladás nem jár feltétlenül a menedzsment megváltozásával. 5.7 Bruttó árbevétel szorzók A módszer azt vizsgálja, hogy a cég hány évi árbevétele felel meg az értéknek. A módszert ritkán használják önállóan, hazánkban leginkább kisebb vendéglátóipari egységek (pl.: strand büfék) esetén lehet vele találkozni. A módszer lépései: 1. Elsı lépésben keresünk hasonló cégeket, melyeket korábban eladtak és ismert az éves árbevételük 3, valamint az eladási ár. 2. A kettı hányadosaként kiszámítjuk a bruttó árbevétel szorzót. 3. Ezt a vizsgálatot több hasonló cégre el kell végeznünk, majd az így kapott árbevétel szorzók közül a leggyakoribb értéket, vagy ennek hiányában az árbevétel szorzók átlagát vesszük alapul. 4. Az elızı pontban meghatározott bruttó árbevétel szorzót megszorozzuk az értékelendı cég éves nettó árbevételével és így kapjuk meg az értéket. A módszer akkor megbízható, ha nagyszámú minta áll rendelkezésünkre és ezek a kisvállalkozások nagyon sok tekintetben hasonlítanak egymáshoz. 3 Például a kötelezıen közzétett beszámolójukból 7

8 5.8 Összefoglalás Jelen jegyzetben azt mutattuk be, hogy a vagyonértékelés során milyen alapvetı módszereket alkalmazhatunk, ill. melyik módszert mikor, milyen cég értékelésére célszerő használni. Külön fejezetet szenteltünk a kamatlábak (tıkésítési ráták) meghatározására, hiszen a diszkontálás és a tıkésítés a nevezıben szereplı kamatláb mértékére a legérzékenyebb. A pontatlan kamatlábbecslés akár nagyságrendileg is eltérítheti az értéket a valóságostól. A jelen jegyzet áttanulmányozását követıen javaslom, hogy még egyszer alaposan tekintse át a konzultáción kiosztásra kerülı esettanulmányokat! 5.9 Ellenırzı kérdések 1. Mi a tıkésítési ráta? 2. Hogyan számítják ki az EBDIT értékét? 3. Hogyan számítják ki az EBIT értékét? 4. Hogyan számítják ki az EBT értékét? 5. Ismertesse a tıkésítési ráta becslése során alkalmazott közvetlen piaci összehasonlítás módszerét! 6. Mi a P/E ráta? 7. Ismertesse a tıkésítési ráta becslését az összegzési módszer segítségével! 8. Mi a hitelállandó? 9. Hogyan történik a tıkésítési ráta meghatározása a súlyozott átlagszámítási módszer szerint? 10. Ismertesse a nyereség tıkésítésén alapuló vagyonértékelési módszert! 11. Ismertesse a többletnyereség módszerét! 12. Ismertesse a diszkontált jövıbeni nyereségek módszerét! 13. Ismertesse a bruttó árbevétel szorzók alkamlazását! 8