Ingatlanfinanszírozás és befektetés
|
|
- Egon Csonka
- 8 évvel ezelőtt
- Látták:
Átírás
1 Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar Ingatlanmenedzser 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u Szakirányú Továbbképzési Szak Ingatlanfinanszírozás és befektetés 5. Befektetések értékelése, ingatlanbefektetések Szerzı: Harnos László 008. február
2 5.1 Tartalomjegyzék 5. Befektetések értékelése, ingatlanbefektetések Tartalomjegyzék Bevezetés A tanulási egység célja A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések Ajánlott irodalom Az ingatlanbefektetések jellemzıi Az ingatlanbefektetésbıl várható jövedelem Az ingatlan várható hozama A befektetések elemzése Nettó jelenérték vizsgálat Belsı megtérülési ráta elemzése Fedezeti pont elemzés A finanszírozás hatása a befektetésre Összefoglalás Ellenırzı kérdések...15
3 5. Bevezetés 5..1 A tanulási egység célja A jelen egység célja megismertetni Önt az ingatlanbefektetések sajátosságaival, az ingatlanból származó jövedelmek kalkulációjával, valamint az így összegyőjtött adatok leggyakoribb elemzési technikáival. Alapvetıen arra a kérdésre keressük majd a választ, hogy milyen szempontok szerint lehet dönteni egy befektetés elfogadásáról, vagy elvetésérıl, ill. ha több lehetıség is kínálkozik, hogyan tudunk választani közülük. Az egység végén visszakanyarodunk a kurzus elején tárgyalt finanszírozáshoz és megvizsgáljuk, milyen hatással lehet a külsı finanszírozás a befektetésre, pontosabban a befektetı saját tıkéjére. 5.. A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz Meghatározni a befektetési célú ingatlan fogalmát, Összehasonlítani az ingatlanbefektetéseket más befektetési formákkal, Megbecsülni az ingatlanbefektetésbıl származó jövedelmeket az általánosan elfogadott nemzetközi standardoknak megfelelıen, Kialakítani az ingatlanbefektetéssel szembeni hozamelvárást, Kiszámítani és elemezni a befektetés nettó jelenértékét, Kiszámítani és elemezni a befektetés belsı megtérülési rátáját, Kiszámítani a befektetési célú ingatlan fedezeti pontját és értékelni a kapott eredményt, Megvizsgálni a külsı eladósodottságot a tekintetben, hogyan hat az a befektetı saját tıkéjének hatékonyságára Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések A tananyagban történı könnyebb tájékozódás érdekében ebben a pontban megtalálhatók a legfontosabb fogalmak ABC szerint összegyőjtve. 3
4 Adózás elıtti cash-flow Adózott cash-flow Belsı megtérülési ráta Cash-flow Cash-flow modell Effektív bevétel Egyéb bevétel Fedezeti pont IRR-szabály Kihasználtságból eredı veszteség Lehetséges teljes bevétel Mőködési költségek Negatív külsı eladósodottság Nettó jelenérték Az ingatlan tiszta jövedelme a jövedelemadó kifizetése elıtt. Az ingatlan tiszta jövedelme a jövedelemadó kifizetése után. Az a kamatláb, amelynél a befektetés nettó jelenértéke éppen nulla. A befektetésbıl származó tiszta jövedelem. Az ingatlanbefektetésbıl várható jövedelmek becslésére használt, általánosan elfogadott séma. Az ingatlan tényleges éves bevétele. Az ingatlan minden olyan bevétele, amely nem a bérleti díjakból származik. Az ingatlan azon kihasználtsága, mely éppen fedezi a mőködési költségeket és az adósságszolgálatot. A befektetést akkor fogadjuk el, ha r < IRR. A tervezett bevétel azon része, melyet nem kapunk meg a kihasználatlan terület után. Az ingatlan jövedelmének elméleti maximuma. Az ingatlan tárgyévi mőködésével, üzemeltetésével összefüggı költségek, nem számítva a pótlólagos tıkeráfordítások költségét. A hitel felvételével csökken a saját tıkére jutó megtérülés. A befektetés jövıben várható jövedelmei jelenértékének és a jelenben befektetett saját tıkének a különbsége. NPV-szabály A befektetést akkor fogadjuk el, ha NPV > 0. Pozitív külsı eladósodottság Refinanszírozás Sajáttıke-arányos megtérülés A hitel felvételével nı a saját tıkére jutó megtérülés. Egy régi hitel kiváltása egy újabb hitel felvételével. A CF és a befektetett saját tıke aránya Ajánlott irodalom Brealey Myers: Modern vállalati pénzügyek, PANEM Kiadó, Budapest, 1999 Soós János (szerk.): Ingatlangazdaságtan, KJK-Kerszöv Kiadó, Budapest, 005 4
5 5.3 Az ingatlanbefektetések jellemzıi Befektetési célú ingatlan alatt olyan ingatlant értünk, melyet azért építettek, vagy azért vásároltak, hogy az a tulajdonosának (befektetı) a jövıben valamilyen jövedelmet termeljen. Befektetési célú ingatlan Az ingatlanértékelés során használják még a befektetési célúvá tehetı ingatlan fogalmát, mely olyan ingatlanra utal, mely jelenleg nem befektetésként mőködik, de elvileg nincs annak akadálya, hogy a jövıben akként mőködjön. E kurzus keretei közt azonban mi csak a valódi ingatlanbefektetésekkel fogunk foglalkozni. Sok befektetı kedveli az ingatlanokat, mint befektetési eszközt. Ennek egyik legfıbb oka, hogy az ingatlant alapvetıen értékállónak tartják. Az ingatlanok értékének változása csak késleltetve követi az inflációt, hiszen ez a hatás elsısorban az építıiparon keresztül szőrıdik be az ingatlanpiacra. Az ingatlan alkotórészét képezı föld néhány kivételtıl eltekintve (pl.: bánya, tartósan veszélyes hulladék elhelyezésére használt terület, temetı) még csak nem is amortizálódik. Építési módtól függıen a felépítményrıl is elmondható, hogy hosszabb élettartamú. Összességében elmondható, hogy a tıke biztonsága szempontjából az ingatlanok jó befektetésnek számítanak. Az ingatlanbefektetés legnagyobb hátrányának a likviditás hiányát tekintik. Likviditás alatt azt az idıt értjük, ami ahhoz szükséges, hogy a befektetett tıkét ki lehessen vonni a befektetésbıl. Ráadásul ez a folyamat nem csak idıigényes, de általában elég költséges is. Problémát okoz továbbá, hogy amennyiben a tıkének csak egy részére van szükségünk, akkor a befektetés nehezen osztható fel részekre. Ismerjük ugyan a közös tulajdon fogalmát, vagy alapíthatnak pl.: társasházat, de míg az elsı nem igazán kedvelt, addig az utóbbi elég nehézkes és költséges és még mindig csak meglehetısen korlátozott módon teszi lehetıvé a befektetés felosztását. Likviditás A befektetéseket szokták még minısíteni a hozam biztonsága szempontjából is. Tekintettel arra, hogy mint azt a következı pontban látni fogjuk, az ingatlanbefektetések jövıbeli jövedelmei elég jól kalkulálhatók, ill. megfelelı bérlıi garanciák esetén a legtöbb ingatlan e tekintetben is jó befektetésnek tőnik. A hozam biztonsága azonban nagymértékben függ az ingatlankezelıtıl, akinek a feladata többek között a bérleti politika kialakítása, a marketing, a bérleti szerzıdések megkötése és nem utolsó sorban, a bérlımegtartás Az ingatlanbefektetésbıl várható jövedelem Egy ingatlanbefektetésbıl alapvetıen két módon is jövedelemhez juthat a tulajdonos (befektetı). Egyrészt, mint azt ebben a pontban részletesen is megtárgyaljuk, a bérbeadással hasznosított területek után keletkezik egy rendszeres jövedelem, másrészt mivel többnyire hosszútávú befektetésekrıl van szó az eltelt idıszakban növekedhet az ingatlan értéke is. Ez utóbbi jövedelemhez persze csak az ingatlan eladásával lehet hozzájutni, ezért a befektetı minden idıszakban azt is vizsgálja, hogy 5
6 érdemes-e megtartania az ingatlant a következı idıszakra, vagy van-e már akkor ez az értékbeli többlet, hogy megéri eladni azt. Ez utóbbi jövedelem becslésével e kurzus keretei közt azonban nem foglalkozunk, az majd az értékbecsléssel kapcsolatos modulok feladata lesz. Az ingatlanokból várható jövedelmek kalkulációja egy nemzetközileg elfogadott, egységes modell, az ún. Cash-flow modell szerint történik. Nagyon fontos, hogy mint azt az elnevezés is mutatja, a modellben a ténylegesen várható pénzáramlások számítanak és nem a keletkezı követelések és kötelezettségek! A jövedelmeket mindig egy-egy évre becsüljük meg a következı részletezésben: Cash-flow modell Lehetséges teljes bevétel Kihasználatlanságból eredı veszteség + Egyéb bevétel = Effektív bevétel (EGI) Mőködési költségek = Nettó mőködési bevétel (NOI) Adósságszolgálat = Adózás elıtti cash flow (CF) Jövedelemadó = Adózott cash flow Lehetséges teljes bevétel: Az ingatlan éves jövedelmének elméleti maximuma. Ekkora bevételt realizálnánk, ha a teljes bérbeadható (ún. hasznos) területet bérbe tudnánk adni az egész év során, piaci bérleti díjon. Lehetséges teljes bevétel Azért elméleti ez a jövedelem, mert a piaci viszonyok ritkán teszik lehetıvé a teljes kihasználtságot, másrészt természetesen a bevételek mellett költségekkel is számolnunk kell. Kihasználatlanságból eredı veszteség: A legtöbb ingatlanbefektetés piacára elmondható, hogy sok- (vagy legalábbis több-) szereplıs, így a piaci szereplıket árelfogadóknak tekintjük, így a piaci bérleti díj számukra adottság, melyet a piaci keresleti-kínálati viszonyok alakítanak. Kihasználtsági veszteség A kereslet és kínálat alakulása azonban nemcsak a piaci bérleti díjat determinálja, hanem meghatározza azt a kihasználtságot (ún. potenciális kihasználtság), ami mellett 6
7 a piac egyensúlyba kerül. Éppen ezért reálisan a potenciális kihasználtság elérését célozhatjuk meg, így mindig lesz egy olyan része az ingatlannak, mely idılegesen kihasználatlan marad, így az erre jutó bérleti díjat sem fogjuk megkapni. Egy ingatlan kihasználtságának meghatározása a következıképpen történik: Bérbeadható (hasznos) terület az év elején (NYHT) + Év közben létrehozott új terület Év közben megszüntetett terület (ZHT) = Bérbeadható terület az év végén Átlagos bérbeadható terület (ÁHT) = (NYHT + ZHT) / Átlagos üresen állás (ÁÜ) = (Üres terület az év elején + Üres terület az év végén) / Éves átlagos kihasználtság = (1 (ÁÜ / ÁHT)) 100 [%] Egyéb bevétel: Minden olyan bevétel, mely nem bérleti díjként kerül beszedésére (pl.: a bérlık által fizetett üzemeltetési díj). Egyéb bevétel Effektív bevétel Effektív bevétel (Effective Gross Income EGI): Az ingatlan ténylegesen várható éves bevétele. Mőködési költségek: A mőködési költségekbe többek között az alábbiak tartoznak: Energia költségek (áram, főtés, gáz, stb.), Közüzemi szolgáltatások költségei (vízdíj, csatornadíj, szemétszállítás, stb.), Karbantartási költségek (hibajavítás, tervszerő és idıszerő karbantartás), A bérlık részére nyújtott szolgáltatások költségei (pl.: takarítás, gondnokság, ırzés, stb.), Menedzsment költségek (ingatlankezelı költségei), Közös marketing költségek (bevásárlóközpont esetén), Az ingatlanhoz kapcsolódó (nem jövedelemtípusú) adók (pl.: építményadó), Stb. Mőködési költség Nagyon fontos, hogy a tárgyévi mőködés költségeit elkülönítsük az ún. tıkeköltségektıl (pótlólagos tıkeráfordítások költségei), mert ez utóbbiakat (pl.: felújítás, korszerősítés, bıvítés, bontás, stb.) nem szabad figyelembe venni a mőködési költségek között. 7
8 Nettó mőködési bevétel (Net Operating Income NOI): A külsı finanszírozásból eredı adósságszolgálati kötelezettség pénzügyi fedezete. Nettó mőködési bevétel Jövedelemadó Jövedelemadó: Lehet személyi jövedelemadó, vagy társasági adó attól függıen, hogy a befektetı melyik hatálya alá tartozik. Kiszámítása általában a következıképpen történik: Adó = (NOI Kölcsön tárgyévi kamata Amortizáció) Adókulcs Cash flow (CF): Az ingatlanból várható éves tiszta jövedelem. Cash-flow Befektetések elemzése során mindig az adózott CF-t használjuk, hiszen ez az a nettó összeg, amit a befektetı végül kézhezkap. Mivel azonban e kurzusnak nem témája az adózás, így a jelen jegyzetben és a példatárban szereplı feladatok esetén adózatlan CF-val fogunk dolgozni! 5.3. Az ingatlan várható hozama Ha egy múltbéli idıszakot vizsgálunk, akkor a hozamot a befektetı saját tıkéjére jutó megtérülésként értelmezzük: CF ROE = 100 [%] I Ahol: ROE: Sajáttıke-arányos megtérülés (Return On Equity) CF: Adózott cash flow I: Befektetett saját tıke Óvatosan kell bánni azonban a múltbéli hozamokkal, mert semmi nem garantálja, hogy egy múltban produkált hozam a jövıben is meg fog ismétlıdni. Ezért akkor járunk el helyesen, ha nem a múltbéli hozamokat próbáljuk meg kivetíteni a jövıre, hanem minden jövıbeli idıszakra (évre) megbecsüljük a várható CF-t és abból kalkuláljuk a várható hozamot, amit aztán összehasonlíthatunk a befektetı hozamelvárásával, vagy más befektetések hozamígéretével. 8
9 5.4 A befektetések elemzése A befektetés elemzése során azt vizsgáljuk, hogy elfogadhatjuk-e az adott lehetıséget, ill. amennyiben több befektetési lehetıség is kínálkozik, akkor hogyan válasszunk közülük, vagy hogyan rangsoroljuk azokat Nettó jelenérték vizsgálat A fentiekben említett döntést mindig a jelenben kell meghoznunk és ha elfogadjuk az adott befektetést, akkor a saját tıkénket is többnyire a jelenben kell befektetnünk. 1 Ezért az ingatlanból (vagy bármilyen más befektetésbıl) származó jövedelmeket összehasonlíthatóvá kell tennünk a jelenbeli befektetéssel, azaz a jövıben várható jövedelmek jelenértékét kell szembeállítanunk a saját tıke befektetésünkkel: Nettó jelenérték vizsgálat NPV = PV I Ahol: NPV: Nettó jelenérték (Net Present Value) PV: A jövıben várható CF-k jelenértéke I: Jelenbeli saját tıke befektetés Sok szakirodalom a jelenbeli saját tıke befektetést egy nulladik évi CF-ként (CF0) értelmezi, mely értelemszerőleg negatív elıjelő. A nettó jelenérték alapján a döntést a következıképpen hozzuk meg: Ha NPV > 0 a befektetést elfogadjuk, Ha NPV 0 a befektetést elutasítjuk. Ha több lehetıség közül kell választanunk, akkor elıször a legnagyobb pozitív NPV-jőt fogadjuk el, majd így haladunk az alacsonyabb nettó jelenértékő projektek felé, amíg van még olyan lehetıség, melynek NPV-je pozitív, vagy el nem fogy a saját tıkénk. Nagyon fontos, hogy a nettó jelenérték vizsgálat csak akkor vezet helyes következtetésre, ha a jövedelmek számbavétele során a befektetés teljes életciklusát figyelembe vesszük. Ez bizonyos befektetések (pl.: egy fix lejáratú kötvény) nem okoz gondot, de a hosszú élettartamú befektetéseknél (pl.: ingatlanok) sem tehetjük meg, hogy a vizsgált idıszakot önkényesen választjuk meg, mindig a teljes élettartamot számításba kell venni. Egy ingatlan várható életciklusa általában a következıképpen alakul: 1 Természetesen elıfordul, hogy a befektetési idıszak hosszabb (pl.: egy komolyabb ingatlanfejlesztés esetén), amikor is több éven keresztül tart a saját tıke felhasználása. Ez esetben a befektetett összegek (saját tıke) jelenértékét vesszük figyelembe. 9
10 CF A B idı A fenti ábráról is látható, hogy az életciklus két jól elkülönölı szakaszra bontható: Az elsı idıszakban a jövedelem és a kihasználtság még nem stabil (pirossal jelölt idıszak A), Míg a második (a hosszabb) idıszakban (zölddel jelölt idıszak B) az ingatlan kihasználtsága már stabilizálódik, ezáltal a jövedelme is stabil lesz. A jelenérték-számítás során az instabil (A) jövedelmő idıszakban minden CF-t egyesével diszkontálunk: Ahol: PV A = CF n t t t= 1 (1 + r) t: Az évek sorszáma (a 0. év a jelen), n: Az elsı stabil jövedelmő év, r: A befektetéstıl elvárt megtérülési ráta. Ezt követıen gondolatban elıre megyünk az idıben egészen az elsı stabil hozamú évig (n). Ekkor a jövı a következı, az n+1. évnél kezdıdik! Innentıl a CF-k egy örökjáradékhoz hasonlóan viselkednek, így ezek jelenértékét az 1. egységben megtanult módon számíthatjuk ki: PV B, n CFn = R
11 Ahol: PVB,n: Az n. év végére számított érték (ún. maradványérték ), R: Tıkésítési kamatláb (tıkésítési ráta). Ahogy az összefüggésbıl ez látható ez utóbbi még nincs jelenértéken, így azt n évre diszkontálnunk kell, majd az A idıszakra számított jelenértékkel összeadva kapjuk a teljes életciklusra vonatkozó jelenértéket: PV = PV A PV + (1 + r) B, n n Ahhoz, hogy helyes értéket kapjunk, a kamatlábakat (r, R) meglehetısen körültekintıen kell megválasztanunk, ugyanis a módszer ezekre a legérzékenyebb. Próbálja ki valamely, a példatárban szereplı nettó jelenérték számítási feladat esetén, hogy milyen mértékben változik az eredmény, ha elkezdi változtatni a tıkésítési kamatlábat nagyon pici, mondjuk 0,5%-os lépcsıvel! Mindkét kamatláb tulajdonképpen a tıke alternatíva költsége, azaz a más hasonló kockázatú (tıkepiaci-) befektetések megtérülési rátája. De amíg az elvárt megtérülési ráta (r) egy rövidtávú, addig a tıkésítési ráta (R) egy hosszútávú kamatláb. A meghatározásuk többféle módszerrel történhet, de ezeket majd a következı egységben tárgyaljuk Belsı megtérülési ráta elemzése Belsı megtérülési ráta (Internal Rate of return IRR) azt a kamatlábat értjük, melynél a nettó jelenérték éppen nulla. Azaz tulajdonképpen az alábbi egyenletet kellene megoldanunk IRR-re: Belsı megtérülési ráta NPV = PV I = 0 n t= 1 n t= 1 CF (1 + IRR) CF (1 + IRR) t t t t I = 0 Ha egy hosszabb idıszakot vizsgálunk, azaz az n elég nagy, akkor az egyenlet megoldása numerikus módszerekkel meglehetısen bonyolult lehet. Ilyen esetben segíthet az Excel belsı megtérülési ráta függvénye, vagy egy olyan üzleti kalkulátor, mely IRR-t ki tudja számítani. = I Egyes szakirodalmak a maradványértéket exit-értéknek, vagy tıkeértéknek hívják. Vigyázzunk azonban, hogy amennyiben a maradványérték elnevezést használjuk, akkor azt fogalmilag ne keverjük össze a számvitelben használt maradványértékkel! 11
12 Ha semmi nincs a kezünk ügyében, amivel egyszerően kiszámíthatjuk IRR-t, akkor jó szolgálatot tehetnek a különbözı közelítı módszerek, melyek közül az iterációt mutatjuk be példaként. Példa: Tekintsük pl. azt a befektetést, amely a következı pénzáramlással jellemezhetı: CF0 = CF1 = CF = Ekkor a belsı megtérülési ráta (IRR) a következı egyenletbıl számítható ki: NPV = = IRR 1+ IRR ( ) Próbálkozzunk meg a zérus megtérülési rátával (IRR = 0). Ebben az esetben NPV = = NPV > 0 IRR > 0. A következı lépésben próbálkozzunk meg 50 %-os ráta behelyettesítésével: NPV = = , 5 15, Ekkor NPV < 0 IRR < 50. A következıkben megfelezzük az 50 %-ot, így NPV = = ,5 1,5 %-kal próbálkozunk: Mivel NPV > 0 IRR > 5%. Ekkor a 5 és 50% közti intervallumot NPV = = ,38 1,38 megfelezzük és 38%-kal próbálkozunk: NPV < 0 IRR < 38%. A 5 és 38 % közti intervallumot megfelezzük és NPV = = ,3 1,3 %-kal próbálkozunk: NPV < 0 IRR < 3%. A 5 és 3 % közti intervallumot megfelezve 9 %-kal próbálkozunk: NPV = = ,9 1,9 NPV < 0 IRR < 9%. A 5 és 9 % közti intervallumot megfelezzük és 7 %-kal próbálkozunk: NPV = = ,7 1,7 1
13 NPV > 0 IRR > 7%. A 7 és 9% közti intervallumot is megfelezzük és ekkor adódik, hogy IRR 8%. A belsı megtérülési ráta alapján a döntést a következıképpen hozzuk meg: A belsı megtérülési rátát a tıke alternatíva költségével (r) hasonlítjuk össze és amennyiben r < IRR a befektetést elfogadjuk, r IRR a befektetést elutasítjuk. Több lehetıség esetén a befektetéseket a két kamatláb (r, IRR) különbsége szerint rendezzük csökkenı sorrendbe és e szerint történik a választás Fedezeti pont elemzés Egy ingatlan fedezeti pontja alatt azt a kihasználtságot értjük (%-ban), mely éppen ahhoz elegendı, hogy a mőködési költségünk és az adósságszolgálat fedezve legyen. A fedezeti pontban CF nem keletkezik. A fedezeti pont kiszámítása a következıképpen történik: Fedezeti pont Fedezeti pont = ((Mőködési ktg. + ADS) / Lehetséges teljes bevétel) 100 [%] A fedezeti pont elemzése azért szükséges, mert a befektetés tervezésekor valamikor a folyamat legelején elıször a várható kihasználtságot becsültük meg. A tervezés egy késıbbi szakaszában viszont el kell döntenünk, hogy elégséges lesz-e az a kihasználtság (pl.: az adósságszolgálat fedezetére). Amennyiben valamelyik idıszakban a várható kihasználtságot kisebbre becsültük, mint a fedezeti pont, akkor vissza kell lépnünk a munkában és újra át kell gondolnunk, hogy van-e valamilyen mód a kihasználtság növelésére. A fedezeti pont elemzése segíthet abban is, hogy a külsı finanszírozást idıben hozzáigazítsuk a befektetés idıbeli lefutásához (pl.: egy türelmi idıszak beépítésével a finanszírozásba, amikor csak kamatot kell fizetnünk, tıkét viszont nem és így alacsonyabb kihasználtság is elég az adósságszolgálat fedezetére). 13
14 5.5 A finanszírozás hatása a befektetésre A külsı finanszírozás többféleképpen hathat a befektetett saját tıkére: Abban az esetben, ha a hitel felvételével növekszik a befektetı saját tıkéjére jutó megtérülés (ROE), akkor pozitív külsı eladósodottságról beszélünk. Ha a finanszírozás eredményeképpen a sajáttıke-arányos megtérülés csökken, akkor ún. negatív külsı eladósodottság keletkezik. Pozitív külsı eladósodás Negatív külsı eladósodás Amennyiben van lehetıségünk úgy finanszírozni, hogy az pozitív külsı eladósodást eredményezzen, akkor az ilyen lehetıséggel élnünk kell, még akkor is ha egyébként lenne elég saját tıkénk ahhoz, hogy a hitel felvétele nélkül is megvalósítsuk a befektetést. Ilyenkor a tıként egy része persze megmarad, de azt máshol, más kockázattal szintén befektethetjük. Az olyan hitelt, mely negatív külsı eladósodást keletkeztet, csak akkor szabad felvenni, ha nincs elég saját tıkénk, azaz nincs más lehetıségünk, de mégsem szeretnénk lemondani a befektetésrıl. Ingatlanfejlesztési projektek esetén a magas induló kockázat miatt gyakran elıfordul, hogy csak nehezebben és rosszabb feltételekkel jutunk hitelhez. Ilyenkor persze kénytelenek vagyunk elfogadni a drágább finanszírozást. Késıbb azonban, ahogy a projekt idıben halad elıre, a megvalósítás kockázata csökken, ilyenkor keresni kell a kedvezıbb refinanszírozás lehetıségét. Refinanszírozás alatt egy régi hitel kiváltását értjük egy újabb hitel felvételével. Refinanszírozás 5.6 Összefoglalás Ezen egység tanulmányozása során elıször Ön megismerte, hogyan lehet megbecsülni egy ingatlanbefektetés jövıbeni jövedelmeit. Megismert két módszert (nettó jelenérték vizsgálat és belsı megtérülési ráta vizsgálata) annak eldöntésére, hogy egy befektetés elfogadható-e a befektetı számára. Ezen módszerek arra is alkalmasak, hogy az egyes befektetési lehetıségeket rangsoroljuk és így válasszunk közülük. A két módszer közül az NPV kiszámítása az egyszerőbb, ezért a gyakorlatban ezt gyakrabban alkalmazzuk, mint az IRR-t. A fedezeti pont elemzés annak eldöntésében segít, hogy a tervezés során megbecsült kihasználtság elégséges lesz-e a késıbbi mőködéshez. Ha egy ingatlan kihasználtsága idılegesen (rövid távon) a fedezeti pont körüli értékre (vagy az alá) csökken, akkor mérlegelni kell, hogy mi az olcsóbb; fenntartani ezt az állapotot, vagy eladni az ingatlant. 14
15 Hosszútávon viszont semmiképpen nem fogadható el, hogy egy ingatlan a fedezeti pontján, vagy az alatt mőködjön. Végezetül megvizsgáltuk, hogyan hathat a külsı finanszírozás a befeketı saját tıkéjére. Pozitív külsı eladósodottság esetén nem szabad kihagyni az adott finanszírozási lehetıséget, míg olyan hitelt, mely negatív külsı eladósodottságot keletkeztet, csak kényszerbıl veszünk igénybe. Ha erre kényszerülünk, akkor a késıbbiekben keresnünk kell annak lehetıségét, hogy a kedvezıtlen finanszírozást egy kedvezıbbel váltsuk ki. 5.7 Ellenırzı kérdések 1. Mit értünk befektetési célú ingatlan alatt?. Mik az ingatlanbefektetések elınyei más befektetésekkel szemben? 3. Mik az ingatlanbefektetések hátrányai? 4. Mit értünk lehetséges teljes bevétel alatt? 5. Hogyan számítjuk ki az ingatlan kihasználtságát egy idıszakban? 6. Mik az ingatlan egyéb bevételei? 7. Milyen költségeket kell figyelembe venni a mőködési költségek között? 8. Milyen költségeket nem szabad a mőködési költségek közé sorolni? 9. Hogyan számítjuk ki a nettó mőködési bevételt? 10. Hogyan számítjuk ki a jövedelemadót? 11. Melyik CF-t használjuk a befektetések elemzése során? 1. Hogyan határozzuk meg egy ingatlanbefektetés hozamát? 13. Hogyan számítjuk ki egy befektetés nettó jelenértékét? 14. Hogyan döntünk az NPV-szabály alapján? 15. Rajzolja fel egy ingatlanbefektetés életciklus-görbéjét! 16. Hogyan lehet meghatározni a belsı megtérülési rátát? 17. Hogyan döntünk az IRR-szabály alapján? 18. Mit értünk egy ingatlan fedezeti pontján? Hogyan határozzuk meg? 19. Mit értünk pozitív külsı eladósodottság alatt? 0. Mikor keletkezik negatív külsı eladósodottság? 1. Mit jelent a befektetés refinanszírozása? 15
Ingatlanfinanszírozás és befektetés
Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar Ingatlanmenedzser 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u. 1-3. Szakirányú Továbbképzési Szak Ingatlanfinanszírozás és befektetés 6. Befektetési portfóliók Szerzı:
RészletesebbenIngatlanvagyon értékelés
Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar Ingatlanfejlesztı 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u. 1-3. Szakirányú Továbbképzési Szak Ingatlanvagyon értékelés 6. A vállalatértékelési és az ingatlanértékelési
RészletesebbenA PÉNZ IDİÉRTÉKE. Egy jövıbeni pénzösszeg jelenértéke:
A PÉNZ IDİÉRTÉKE A péz értéke többek között az idı függvéye. Ha idıbe késıbb jutuk hozzá egy jövedelemhez, akkor elveszítjük aak lehetıségét, hogy az eltelt idıbe azt befektessük, azaz elesük aak hozamától,
RészletesebbenMódosításokkal Egységes Szerkezetbe Foglalt Tájékoztató Az Európa Ingatlanbefektetési Alap befektetési jegyeinek nyilvános forgalomba hozataláról
Módosításokkal Egységes Szerkezetbe Foglalt Tájékoztató Az Európa Ingatlanbefektetési Alap befektetési jegyeinek nyilvános forgalomba hozataláról Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete engedélyének száma:
RészletesebbenIngatlanvagyon értékelés
Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar Ingatlanfejlesztı 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u. 1-3. Szakirányú Továbbképzési Szak Ingatlanvagyon értékelés 2. Számviteli alapok Szerzı: Harnos László
RészletesebbenSpeciális ingatlanok értékelése
Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar Ingatlanfejlesztı 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u. 1-3. Szakirányú Továbbképzési Szak Speciális ingatlanok értékelése 5. Ipari ingatlanok értékelése Szerzı:
RészletesebbenHITELBIZTOSÍTÉKI ÉRTÉKELÉS
HITELBIZTOSÍTÉKI ÉRTÉKELÉS Ingatlanvagyon-értékelı és közvetítı Szakképzés A-IV. modul A jelzáloghitelezés története: ie.. II-III. III. évezred: Egyiptom, Babilónia Magyarországon a XIV. sz-tól tól: mortum
RészletesebbenA PÉTÁV PÉCSI TÁVFŐTİ KFT.
Continental Danubia Kft. Bejegyzett Könyvvizsgáló Társaság MKVK Tagsági Ig.szám: 001262 Független Könyvvizsgálói Jelentés A PÉTÁV PÉCSI TÁVFŐTİ KFT. Készült: Pécsett, 2007. március 19-én A könyvvizsgálói
RészletesebbenGYAKORLÓ PÉLDÁK A KÖZBESZERZÉSI REFERENS KÉPZÉSHEZ
1. Közgazdaságtan teszt kérdések: GYAKORLÓ PÉLDÁK A KÖZBESZERZÉSI REFERENS KÉPZÉSHEZ 1. Szükséglet a. azt jelenti, hogy a gazdasági szereplık igényei végtelenek b. hiányérzet, amely cselekvést vált ki
RészletesebbenALAPTÁJÉKOZTATÓ. QUAESTOR FINANCIAL HRURIRA Tanácsadó és Szolgáltató Korlátolt Felelısségő Társaság, mint Kibocsátó
ALAPTÁJÉKOZTATÓ QUAESTOR FINANCIAL HRURIRA Tanácsadó és Szolgáltató Korlátolt Felelısségő Társaság, mint Kibocsátó 50 milliárd forint keretösszegő 2008-2009. évi Kötvényprogramjáról Forgalmazó: QUAESTOR
RészletesebbenKölcsönszerzıdés Lakossági deviza alapú szabad felhasználású jelzáloghitelhez
Iktatószám: Kölcsönszám: Hitelszámla száma: CB határozatszám: Kölcsönszerzıdés Lakossági deviza alapú szabad felhasználású jelzáloghitelhez amely egyrészrıl a Hévíz és Vidéke Takarékszövetkezet (8380 Hévíz,
RészletesebbenAZ EGIS GYÓGYSZERGYÁR NYILVÁNOSAN MŰKÖDŐ RÉSZVÉNYTÁRSASÁG 2005/2006. ÉVES JELENTÉSE
AZ EGIS GYÓGYSZERGYÁR NYILVÁNOSAN MŰKÖDŐ RÉSZVÉNYTÁRSASÁG 2005/2006. ÉVES JELENTÉSE Budapest, 2007. január 24. EGIS Gyógyszergyár Nyrt. Felelősségvállaló nyilatkozat Az EGIS Gyógyszergyár Nyrt. 2005/2006.
RészletesebbenSárbogárd és Vidéke Takarékszövetkezet 7000 Sárbogárd Ady E. u. 107. Tel./Fax.: 25/518-080 Email: kozpont@sarbogard.tksz.hu
Sárbogárd és Vidéke Takarékszövetkezet 7000 Sárbogárd Ady E. u. 107. Tel./Fax.: 25/518-080 Email: kozpont@sarbogard.tksz.hu Nyilvánosságra hozatali tájékoztató 2013. december 31. A Hitelintézetek nyilvánosságra
Részletesebben-- termıföld, amennyiben sem telepítményt, sem. - Konzultációs lehetıségek
A VII. MODUL SZAKMAI DOLGOZAT Budapest 2008. május 15. TARTALOM 1. VIZSGAKÖVETELMÉNYEK 2. A SZAKMAI DOLGOZAT TÉMÁJA 3. A SZAKMAI DOLGOZAT FORMAI KÖVETELMÉNYEI 4. TARTALMI KÖVETELMÉNYEK 5. A SZAKMAI DOLGOZAT
RészletesebbenMKB Alapkezelı zrt. MKB GOLD Private Banking Tıkevédett Származtatott Alap. Éves beszámoló. 2010. november 4.- december 31.
MKB Alapkezelı zrt. 1056 Budapest, Váci utca 38. telefon: 268-7834; 268-8184; 268-8284 telefax: 268-7509;268-8331 E-mail: mkbalapkezelo@mkb.hu Web cím: www.mkbalapkezelo.hu MKB GOLD Private Banking Tıkevédett
RészletesebbenNyilvánosságra hozatali tájékoztató. 2008. december 31.
Nyilvánosságra hozatali tájékoztató 2008. december 31. A Pilisvörösvár és Vidéke Takarékszövetkezet a Hitelintézetek nyilvánosságra hozatali követelményének teljesítésérıl szóló 234/2007. (IX.04.) kormányrendeletben
RészletesebbenIngatlanvagyon-értékelırtékel. és közvetítı szakképzés. Számviteli alapismeretek 1.
Ingatlanvagyon-értékelırtékel és közvetítı szakképzés Számviteli alapismeretek 1. Számvitel feladatai 1) Tájékoztatás Belsı felhasználók tájékoztatása:» Menedzser tájékoztatása,» Dolgozók tájékoztatása,
RészletesebbenKiegészítı melléklet a 2008. évi éves beszámolóhoz. Bizalom Nyugdíjpénztár. Budapest, 2009. március 14.
Kiegészítı melléklet a 2008. évi éves beszámolóhoz Bizalom Nyugdíjpénztár Budapest, 2009. március 14. 2 Bevezetı A Bizalom Önkéntes Kölcsönös Kiegészítı Nyugdíjpénztár az 1994. május 16-i alakuló közgyőlésén
RészletesebbenELMŐ Nyrt. Konszolidált éves beszámoló 2012. 1
ELMŐ Nyrt. Konszolidált éves beszámoló 2012. 1 ELMŐ Nyrt. Konszolidált éves beszámoló 2012. 2 ELMŐ Nyrt. Konszolidált éves beszámoló 2012. 3 ELMŐ Nyrt. Konszolidált éves beszámoló 2012. 4 Kiegészítı melléklet
RészletesebbenKIEGÉSZÍTİ MELLÉKLET
KIEGÉSZÍTİ MELLÉKLET az ACCESS Befektetési Alapkezelı Zrt. 2008. évi Éves beszámolójához 1. Általános rész A társaság fıbb adatai: A cég elnevezése: ACCESS Befektetési Alapkezelı Zrt. Székhelye: 1054 Budapest,
RészletesebbenA Gardénia Csipkefüggönygyár NyRt 2006. I. féléves gyorsjelentése
A Gardénia Csipkefüggönygyár NyRt 2006. I. féléves gyorsjelentése Tájékoztatásunk a Számviteli Törvény 10. (2) bekezdésével összhangban a nemzetközi számviteli (IFRS) standardoknak megfelelı szabályok
Részletesebben2. sz. melléklet Ivóvízminıség javító projekt változat elemzés és pénzügyi elemzés mintapélda (fejlesztési különbözeten alapuló módszerrel)
75 2. sz. melléklet Ivóvízminıség javító projekt változat elemzés és pénzügyi elemzés mintapélda (fejlesztési különbözeten alapuló módszerrel) 76 A változatok meghatározása 1 Változatelemzés A változatok
RészletesebbenTerméktájékoztató Prémium befektetés
Frissítve: 2012.09.27. Terméktájékoztató Prémium befektetés Termékleírás A prémium befektetés a futamidı végén magas fix hozamot fizet a befektetett devizában. A befektetett összeg a futamidı végén egy
RészletesebbenÖSSZEVONT TÁJÉKOZTATÓ 500.000 DARAB 1.000 FORINT NÉVÉRTÉKŐ A SOROZATÚ NÉVRE SZÓLÓ DEMATERIALIZÁLT TÖRZSRÉSZVÉNYÉNEK A FIGYELEMFELHÍVÁS
ÖSSZEVONT TÁJÉKOZTATÓ A FINEXT VAGYONKEZELİ NYILVÁNOSAN MŐKÖDİ RÉSZVÉNYTÁRSASÁG 500.000 DARAB 1.000 FORINT NÉVÉRTÉKŐ A SOROZATÚ NÉVRE SZÓLÓ DEMATERIALIZÁLT TÖRZSRÉSZVÉNYÉNEK A BUDAPESTI ÉRTÉKTİZSDE B KATEGÓRIÁS
RészletesebbenSZÁMVITELI POLITIKA. GERJE-FORRÁS Természetvédelmi, Környezetvédı Nonprofit Kft. Készült: a Számvitelrıl szóló 2000. évi C.
GERJE-FORRÁS Természetvédelmi, Környezetvédı Nonprofit Kft. 2721 Pilis, Rákóczi út 67.. Tel: 29/496-768; Fax: 29/496-728 E-mail: gerjeforras@freemail.hu SZÁMVITELI POLITIKA Készült: a Számvitelrıl szóló
RészletesebbenBUDAPESTI FAIPARI TERMELİ ÉS KERESKEDELMI KFT.
BUDAPESTI FAIPARI TERMELİ ÉS KERESKEDELMI KFT. 1108 Budapest, Kozma u. 13. KIEGÉSZÍTİ MELLÉKLET a 2010. évi gazdálkodásról Budapest, 2011. március 25. Bódis Sándor ügyvezetı igazgató Kiegészítı melléklet
RészletesebbenKiegészítı melléklet 2012
Adószám: 18665161-2-13 Cégbíróság: Budapest Környéki Törvényszék Cégbírósága Cégjegyzék szám: 13-09-129463 GÖDÖLLİI KIRÁLYI KASTÉLY KÖZHASZNÚ NONPROFIT KORLÁTOLT FELELİSSÉGŐ TÁRSASÁG 2100 Gödöllı, Grassalkovich-kastély
RészletesebbenTERMÉKLEÍRÁS ÉS BEFEKTETÉSI STRATÉGIA
TERMÉKLEÍRÁS ÉS BEFEKTETÉSI STRATÉGIA BEFEKTETÉSI CÉLOK Ez egy 5 éves és 10 hónapos futamidejő, EUR denominált Kötvény (a továbbiakban Kötvény), melyet az Allegro Investment Corporation S.A. (a továbbiakban
RészletesebbenP É N Z Ü G Y I S Z O L G Á L T A T Á S O K I R O D Á J A
P É N Z Ü G Y I S Z O L G Á L T A T Á S O K I R O D Á J A Ügyszám: Vj-19/2011. A Gazdasági Versenyhivatal a Groupama Garancia Biztosító Zrt. és a Magyar Ingatlanszövetség eljárás alá vont vállalkozások
RészletesebbenFüggetlen könyvvizsgálói jelentés
KPMG Hungária Váci út 99 H-1139 Budapest Hungary Kft. Tel.: Fax: E-mail: Internet: +36 (1) 887 71 00 +36 (1) 887 71 01 info@kpmg.hu kpmg.hu Az MKB Bank Zrt. részvényeseinek Független könyvvizsgálói jelentés
RészletesebbenTAKÁCS ANDRÁS Absztrakt Kulcsszavak 1. A vállalatértékelési módszerekrõl általában
19 TAKÁCS ANDRÁS Absztrakt A vállalatértékelés módszertana az értékelési eljárások igen széles körét kínálja a termelõ, szolgáltató illetve kereskedelmi vállalatok értékének megbecslésére. Ezzel szemben
RészletesebbenINNOVATÍV ÖTLETEK MEGVALÓSÍTÁSA
Innovatív ötletek megvalósítása INNOVATÍV ÖTLETEK MEGVALÓSÍTÁSA tanácsadó füzet Megvalósíthatósági tanulmány, üzleti terv, különös tekintettel a pénzügyi tervezésre A kiadvány a Kutatás-fejlesztési Pályázati
RészletesebbenIngatlanfinanszírozás és befektetés
Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar Ingatlanmenedzser 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u. 1-3. Szakirányú Továbbképzési Szak Ingatlanfinanszírozás és befektetés 7. Példatár Összeállította: Harnos
RészletesebbenIngatlanfinanszírozás és befektetés
Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoiformatikai Kar Igatlameedzser 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u. 1-3. Szakiráyú Továbbképzési Szak Igatlafiaszírozás és befektetés 2. Gazdasági matematikai alapok Szerzı:
RészletesebbenMKB. MKB Alapkezelı zrt. Megszőnési jelentés. Nyíltvégő Nemzetközi Kötvény Befektetési Alap. 2008. május 2.
MKB Alapkezelı zrt. 1056 Budapest, Váci utca 38. telefon: 268-7834; 268-8184; 268-8284 telefax: 268-7509;268-8331 E-mail: mkbalapkezelo@mkb.hu Web cím: www.mkbalapkezelo.hu MKB Nyíltvégő Nemzetközi Kötvény
Részletesebben7. Pályázhat-e az újra, aki már korábban életjáradéki szerzıdést kötött a Magyar Állammal?
Gyakori Kérdések és Válaszok 1. Hol kapható részletes felvilágosítás a programmal kapcsolatosan? A Magyar Nemzeti Vagyonkezelı Zrt. (MNV Zrt.) felajánlandó termıföld fekvése szerinti megyei területi irodáin,
RészletesebbenSpeciális ingatlanok értékelése
Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar Ingatlanfejlesztı 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u. 1-3. Szakirányú Továbbképzési Szak Speciális ingatlanok értékelése 3. Speciális lakóingatlanok értékelése
Részletesebbenegységes szerkezetbe foglalt RÖVIDÍTETT TÁJÉKOZTATÓJA Alapkezelı: QUAESTOR Befektetési Alapkezelı ZRt. 1132 Budapest, Váci út 30.
A Aranytallér Vegyes Nyíltvégő Értékpapír Befektetési Alap Borostyán Kötvény Nyíltvégő Értékpapír Befektetési Alap Deviza Nyíltvégő Értékpapír Befektetési Alap Kurázsi Pénzpiaci Nyíltvégő Értékpapír Befektetési
Részletesebbenés közvetítı szakképzés Ingatlanvagyon-értékelırtékel
Ingatlanvagyon-értékelırtékel és közvetítı szakképzés Számviteli alapismeretek 1. Harnos Lászlóné Számvitel feladatai 1) Tájékoztatás Belsı felhasználók tájékoztatása:» Menedzser tájékoztatása,» Dolgozók
RészletesebbenSZEGVÁR ÉS VIDÉKE TAKARÉKSZÖVETKEZET
SZEGVÁR ÉS VIDÉKE TAKARÉKSZÖVETKEZET NYILVÁNOSSÁGRA HOZATALI TÁJÉKOZTATÓJA A 2013. PÉNZÜGYI ÉVRE 2014. június A Szegvár és Vidéke Takarékszövetkezet a Hitelintézetek nyilvánosságra hozatali követelményének
Részletesebben2005. október 1. 2005 december 31. elsı negyedév (nem auditált mérlegadatok alapján)
Az EGIS Gyógyszergyár Nyilvánosan Mőködı Részvénytársaság gyorsjelentése a Budapesti Értéktızsde számára 2005. október 1. 2005 december 31. elsı negyedév (nem auditált mérlegadatok alapján) Az EGIS Nyrt.
RészletesebbenFogyasztási (személyi) kölcsönszerzıdés (Készült az 1996. évi CXII. alaptörvény és azt módosító törvények alapján)
Iktatószám: Kölcsönszám: Hitelszámla száma: CB határozatszám: Fogyasztási (személyi) kölcsönszerzıdés (Készült az 1996. évi CXII. alaptörvény és azt módosító törvények alapján) amely létrejött egyrészrıl
RészletesebbenÁltalános módszertani útmutató költség-haszon elemzéshez. Nemzeti Fejlesztési Ügynökség
80 Általános módszertani útmutató költség-haszon elemzéshez 1 Nemzeti Fejlesztési Ügynökség Általános módszertani útmutató költség-haszon elemzéshez Változatelemzés, pénzügyi elemzés, közgazdasági költség-haszon
RészletesebbenÖsszefoglaló. A világgazdaság
Összefoglaló A világgazdaság A világgazdasági kilátásokat továbbra is jelentıs bizonytalanság övezi, ami minden jel szerint az elkövetkezı két évben is megmarad. A bizonytalanság forrása ıszi jelentésünkhöz
RészletesebbenÁLTALÁNOS SZERZİDÉSI FELTÉTELEK
ÁLTALÁNOS SZERZİDÉSI FELTÉTELEK KÜLFÖLDI, KONVERTIBILIS PÉNZNEMBEN NYILVÁNTARTOTT FIZETÉSI SZÁMLÁK ÉS LEKÖTÖTT BETÉT SZÁMLÁK VEZETÉSÉHEZ Hatályos: 2013. január 1. A Polgári Takarékszövetkezet (székhelye:
RészletesebbenTermészetes személyek részére
ALKALMASSÁGI ÉS MEGFELELÉSI TESZT Természetes személyek részére Ügyfél neve: Lakcíme: Adóazonosító jele:...... Szerzıdésének száma:. Jelen teszt (a továbbiakban: Teszt) célja, hogy a Strategon Értékpapír
RészletesebbenSZÁMLAREND Módosításának egységes keretbe foglalása
GERJE-FORRÁ FORRÁS Természetvédelmi, Környezetvédı Nonprofit Kft. 2721 Pilis, Rákóczi út 67.. Tel: 29/496-768; Fax: 29/496-728 E-mail: gerjeforras@freemail.hu A 2006.02.10-én elfogadott SZÁMLAREND Módosításának
RészletesebbenKiegészítı melléklet
Adószám: Cégbíróság: Cégjegyzék szám: 23987522-2-09 Debreceni Törvényszék Cégbírósága 09-09-023360 MIS-TEAM ÉPKER KFT 4254 Nyíradony, KÖLCSEY FERENC UTCA 35 2013 Fordulónap: Beszámolási idıszak: 2013.
RészletesebbenAz állami tulajdon sorsa. (Dr. Kovács Árpád, az Állami Számvevıszék elnöke)
Duna Charta és az Élılánc Magyarországért konferenciája: Vagyonleltár Budapest, 2008. szeptember 27. Az állami tulajdon sorsa (Dr. Kovács Árpád, az Állami Számvevıszék elnöke) Tisztelt Hallgatóim! Megköszönve
RészletesebbenIngatlanvagyon értékelés
Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar Ingatlanfejlesztı 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u. 1-3. Szakirányú Továbbképzési Szak Ingatlanvagyon értékelés 4. A vagyon elemzése Szerzı: Harnos László
Részletesebben6/K/2007. számú HATÁROZATA
Tartalom: A Kép- 6/K/2007. számú HATÁROZATA 1 Az Egyesület közgyőlése az Egyesület 2006. évi közhasznúsági beszámolóját az alábbi tartalommal, egyhangú igen szavazatokkal elfogadja: A Kép- 2006. évre vonatkozó
RészletesebbenFüggetlen könyvvizsgálói jelentés
Független könyvvizsgálói jelentés A Sárospataki Közszolgáltatási Nonprofit Kft tulajdonosainak Elvégeztem a Sárospataki Közszolgáltatási Nonprofit Kft mellékelt 2011. évi éves beszámolójának a könyvvizsgálatát,
RészletesebbenÖsszefoglaló táblázat a társaság legfontosabb gazdasági adatairól. 2008. év
Tisztelt Közgyőlés! Az önkormányzat 100%-os tulajdonú gazdasági társasági elkészítették a évi üzleti üket, melyeket jelen elıterjesztés keretében, gazdasági társaságonként az alábbiakban foglalunk össze:
RészletesebbenMűvészetek Palotája Kft.
Statisztikai számjel: 12697715-9232-113-01 Cégjegyzék száma: 01-09-699056 Művészetek Palotája Kft. Éves beszámoló 2009. év. Budapest, 2010. május 10. Kiss Imre vezérigazgató Tartalomjegyzék 2009. évi mérleg
RészletesebbenKEZESSÉGI ÁLTALÁNOS 1. oldal SZERZİDÉSI FELTÉTELEK
KEZESSÉGI ÁLTALÁNOS 1. oldal SZERZİDÉSI FELTÉTELEK érvényes: 2012. július 1-jétıl A 2012. szeptember 1-jétıl érvényes Hirdetménnyel Kölcsönszerzıdéshez LEADER Helyi Akciócsoportok (a továbbiakban: Akciócsoportok)
RészletesebbenJ e g y z ı k ö n y v
J e g y z ı k ö n y v Készült: Kenderes Város Önkormányzati Képviselı-testületének 2013. február 13-án 14 órakor tartott rendes, nyílt ülésén. Az ülés helye: Városháza tárgyaló terme Jelen vannak: Pádár
RészletesebbenA FOGLALKOZTATÁS KÖZGAZDASÁGI ELMÉLETEI A GLOBALIZÁCIÓ TÜKRÉBEN
A FOGLALKOZTATÁS KÖZGAZDASÁGI ELMÉLETEI A GLOBALIZÁCIÓ TÜKRÉBEN Lipták Katalin Ph.D. hallgató Miskolci Egyetem, Gazdaságtudományi Kar Világgazdaságtani Tanszék Eddigi kutatásaim eredményeképpen a közgazdasági
RészletesebbenÁLTALÁNOS SZERZİDÉSI FELTÉTELEK Lakossági kölcsönökhöz. Hatályba lépés napja: 2010. november 27. Kölcsönszerzıdés száma:.
ÁLTALÁNOS SZERZİDÉSI FELTÉTELEK Lakossági kölcsönökhöz Hatályba lépés napja: 2010. november 27. Kölcsönszerzıdés száma:. A Forrás Takarékszövetkezet (székhelye: 8164 Balatonfıkajár, Kossuth u. 16.; cégjegyzékszáma:
RészletesebbenÁLTALÁNOS SZERZİDÉSI FELTÉTELEK
B melléklet (TKSZ) ÁLTALÁNOS SZERZİDÉSI FELTÉTELEK külföldi, konvertibilis pénznemben nyilvántartott fizetési számlák és lekötött betétszámlák vezetéséhez természetes személyek részére Jelen Általános
RészletesebbenAz NFSZ ismer tségének, a felhasználói csopor tok elégedettségének vizsgálata
Az NFSZ ismer tségének, a felhasználói csopor tok elégedettségének vizsgálata Készült: a TÁMOP 1.3.1. kódszámú kiemelt projekt 3.2. alprojektjének keretében a TÁRKI Zrt. kutatásaként Összefoglaló tanulmány
RészletesebbenFüggetlen Könyvvizsgálói Jelentés
Független Könyvvizsgálói Jelentés A Határidıs Tızsdeipar Kereskedelmi és Szolgáltató Kft. tulajdonosainak Elvégeztem a Határidıs Tızsdeipar Kereskedelmi és Szolgáltató Kft. (továbbiakban: a Társaság )
RészletesebbenKECSKEMÉT, Széchenyi tér 14. ÜZLETHELYISÉG ÉS IRODA. Belterület HRSZ: 3447/2/A/1
INGATLANVAGYON-ÉRTÉKELÉS KECSKEMÉT, Széchenyi tér 14. ÜZLETHELYISÉG ÉS IRODA Belterület HRSZ: 3447/2/A/1 Készítette:.. Az értékelés kelte: 2009. november 02. Tartalomjegyzék TARTALOMJEGYZÉK... 2 ÉRTÉKTANUSÍTVÁNY...
RészletesebbenIpar. Szent Korona Értékrend
Ipar Az ipar anyagi kincseink embert szolgáló átalakítása, vagy környezetromboló szakbarbarizmus? Úgy használjuk, hogy megmaradjon, vagy úgy, hogy felégetjük a jövıt? Miért? Mit? Hogyan? Az EU belsı piaca
RészletesebbenTisztelt Elnök Úr! Tisztelt Képviselı Hölgyek és Urak! Tisztelt Miniszter Úr!
Ülésnap Napirend Felszólaló Az Állami Számvevőszék elnökének expozéja - A Magyar Köztársaság 2011. 2010. évi költségvetésének végrehajtásáról szóló törvényjavaslatról és a Domokos László szeptember 20.
RészletesebbenTartalomjegyzék I ÁLTALÁNOS RÉSZ 6 I.1 A VÁLLALATCSOPORT BEMUTATÁSA 6 I.1.1 AZ ANYAVÁLLALAT ÁLTALÁNOS BEMUTATÁSA 6 I.1.2 AZ ANYAVÁLLALAT BEMUTATÁSA 8 I.1.2.1 GYSEV Zrt. részére történı vonal átadás 9 I.1.2.2
RészletesebbenMKB PAGODA TİKEVÉDETT SZÁRMAZTATOTT ALAP TÁJÉKOZTATÓJA
MKB PAGODA TİKEVÉDETT SZÁRMAZTATOTT ALAP elnevezéső nyilvános nyílt végő értékpapír befektetési alap TÁJÉKOZTATÓJA Alapkezelı: MKB Befektetési Alapkezelı zártkörően mőködı Rt. 1056 Budapest, Váci utca
RészletesebbenBAMOSZ ajánlás a befektetési alapok kategorizálására
BAMOSZ ajánlás a befektetési kategorizálására Jelen ajánlás hatálya kiterjed a BAMOSZ tagjai által kezelt befektetési ra, továbbá a BAMOSZ hivatalos adatbázisában szereplı minden egyéb befektetési alapra.
RészletesebbenÁLTALÁNOS ÜZLETSZABÁLYZAT
ÁLTALÁNOS ÜZLETSZABÁLYZAT Tartalomjegyzék 1. Bevezetı rendelkezések... 3 2. Az Üzletszabályzat nyilvánossága... 4 3. Az Üzletszabályzat módosítása... 4 4. A Bank és az Ügyfél együttmőködése, tájékoztatási
RészletesebbenBAKONYI ERİMŐ ZRT. AJKA KIEGÉSZÍTİ MELLÉKLET 2009.
BAKONYI ERİMŐ ZRT. AJKA KIEGÉSZÍTİ MELLÉKLET 2009. I. ÁLTALÁNOS RÉSZ 1. A vállalkozás bemutatása A Bakonyi Erımő Zártkörően Mőködı Részvénytársaság az Állami Vagyonügynökség által 1992. január 1-vel alapított
RészletesebbenMKB Természeti Kincsek II. Tıke- és Hozamvédett Származtatott Alap
MKB Természeti Kincsek II. Tıke- és Hozamvédett Származtatott Alap elnevezéső nyilvános, zártvégő értékpapír befektetési alap TÁJÉKOZTATÓJA ÉS KEZELÉSI SZABÁLYZATA Alapkezelı: MKB Befektetési Alapkezelı
RészletesebbenDivatos termék-e a kondenzációs kazán?
Divatos termék-e a kondenzációs kazán? Mai valóságunkat egyre inkább áthatja az internet. Nem csak a hírvilág, a politika, az általános mőveltség szerzésének része, hanem szakmai-tudományos területeken
RészletesebbenJ A V A S L A T 2009. ÉVI Ü Z L E T I T E R V É R E
J A V A S L A T A TARJÁNHİ SZOLGÁLTATÓ-ELOSZTÓ KFT. 2009. ÉVI Ü Z L E T I T E R V É R E Salgótarján, 2009. március 20. Kiss József ügyvezetı igazgató - 1 - HATÁROZATI JAVASLAT Tisztelt Közgyőlés! Kérem
RészletesebbenStatisztikai módszerek
Statisztikai módszerek A hibaelemzı módszereknél azt néztük, vannak-e kiugró, kritikus hibák, amelyek a szabályozás kivételei. Ezekkel foglalkozni kell; minıségavító szabályozásra van szükség. A statisztikai
RészletesebbenKIEGÉSZÍTİ MELLÉKLET Az UNIQA és Egyesült Közszolgálati Nyugdíjpénztár 2007. évi beszámolójához
KIEGÉSZÍTİ MELLÉKLET Az UNIQA és Egyesült Közszolgálati Nyugdíjpénztár 2007. évi beszámolójához Általános rész 1. Bevezetı Az UNIQA és Heller Farkas Elsı Magyar Közszolgálati Önkéntes Kölcsönös és Magán-nyugdíjpénztár
RészletesebbenJogi ismeretek. 1. Az embernek, az államnak és a jogi személynek azon képessége, hogy polgári jogviszonyok alanya lehessen.
Jogi ismeretek Jelölje meg a helyes válaszokat! 1. Az embernek, az államnak és a jogi személynek azon képessége, hogy polgári jogviszonyok alanya lehessen. (1 pont) Cselekvıképesség Jogképesség Szerzıképesség
RészletesebbenA Polgármester elıterjesztése JAVASLAT. Gyır Megyei Jogú Város 2010. évi költségvetésére
A Polgármester elıterjesztése JAVASLAT Gyır Megyei Jogú Város 2010. évi költségvetésére Az államháztartásról, valamint az önkormányzatokról szóló törvények elıírásai alapján Gyır Megyei Jogú Város 2010.
RészletesebbenBEREGNYEI JÓZSEF A KÖZÉPFOKÚ RENDÉSZETI SZAKKÉPZÉS ÉS A RENDİRSÉG HATÁRİRSÉG INTEGRÁCIÓJÁNAK KAPCSOLÓDÁSA, LEHETİSÉGEI. Bevezetı
BEREGNYEI JÓZSEF A KÖZÉPFOKÚ RENDÉSZETI SZAKKÉPZÉS ÉS A RENDİRSÉG HATÁRİRSÉG INTEGRÁCIÓJÁNAK KAPCSOLÓDÁSA, LEHETİSÉGEI Bevezetı A címben szereplı téma aktualitását illetve fontosságát húzza alá az a tény,
RészletesebbenAXA Bank Europe SA Magyarországi Fióktelepének. Üzletszabályzata. a magánszámlához kapcsolódó folyószámla-hitelkeretrıl
AXA Bank Europe SA Magyarországi Fióktelepének Üzletszabályzata a magánszámlához kapcsolódó folyószámla-hitelkeretrıl Hatályos 2011. április 7-tıl a hivatalosan közzétett változtatásig Copyright 2010 AXA
Részletesebben106/2009. (XII. 21.) OGY határozat. a kábítószer-probléma kezelése érdekében készített nemzeti stratégiai programról
106/2009. (XII. 21.) OGY határozat a kábítószer-probléma kezelése érdekében készített nemzeti stratégiai programról Az Országgyőlés abból a felismerésbıl kiindulva, hogy a kábítószer-használat és -kereskedelem
RészletesebbenM É L Y K Ú T NAGYKÖZSÉGI ÖNKORMÁNYZAT 8/1999.(VI.1.) rendelete a helyi lakáscélú támogatásról.
M É L Y K Ú T NAGYKÖZSÉGI ÖNKORMÁNYZAT 8/1999.(VI.1.) rendelete a helyi lakáscélú támogatásról. A képviselı-testület a lakáscélú támogatásokról szóló, többször módosított 106/1988. (XII.26.)MT. számú rendelet
RészletesebbenKIOP 2004 Esélyegyenlõségi Útmutató PÁLYÁZÓK ÉS ÉRTÉKELİK RÉSZÉRE
KIOP 2004 Esélyegyenlõségi Útmutató Itt található a neten (a link csak egy sorba írva lesz mûködõképes!): http://www.energiakozpont.hu/palyazat/palyazath/palyazath_body/kiop2004/kiop2004_body/kiop2004_eselyegy.htm
RészletesebbenTızsdén kereskedett OTP Befektetési Alapok 2012. elsı félévi beszámolói
Tızsdén kereskedett OTP Befektetési Alapok 2012. elsı félévi beszámolói Tartalomjegyzék Az OTP befektetési alapok állandó adatai...3 A befektetési alapok teljesítményére hatással bíró -piaci események
RészletesebbenMKB Alapkezelı zrt. MKB HOZAM EXPRESSZ Tıkegarantált Származtatott Alap. Megszőnési jelentés. 2010. május 25.
MKB Alapkezelı zrt. 1056 Budapest, Váci utca 38. telefon: 268-7834; 268-8184; 268-8284 telefax: 268-7509;268-8331 E-mail: mkbalapkezelo@mkb.hu Web cím: www.mkbalapkezelo.hu MKB HOZAM EXPRESSZ Tıkegarantált
RészletesebbenKIEGÉSZÍTİ MELLÉKLET A Primor Audit Kft. 2013. évi BESZÁMOLÓJÁHOZ
KIEGÉSZÍTİ MELLÉKLET A Primor Audit Kft. 2013. évi BESZÁMOLÓJÁHOZ I. Általános rész I/1. A vállalkozás bemutatása 1. A cég elnevezése: Primor Audit Könyvelı és Könyvvizsgáló Korlátolt Felelısségő Társaság
RészletesebbenCSATLAKOZÁSUNK AZ EURÓPAI UNIÓHOZ - A MAGYAR MEZİGAZDASÁG ÉS A JÁSZSÁG A LEHETİSÉGEI
Kis Zoltán CSATLAKOZÁSUNK AZ EURÓPAI UNIÓHOZ - A MAGYAR MEZİGAZDASÁG ÉS A JÁSZSÁG A LEHETİSÉGEI Az ezredforduló felé közeledve egyre reálisabbnak és kézzelfoghatóbbnak tőnik Magyarország csatlakozása a
Részletesebben6. szám ÖNKORMÁNYZATI HÍREK 497.
6. szám ÖNKORMÁNYZATI HÍREK 497. ISSN 1215 4261 TARTALOMJEGYZÉK SZÁM TÁRGY OLDALSZÁM A MEGYEI KÖZGYŐLÉS RENDELETE 13/2007. (V. 31.) HBMÖK A vagyongazdálkodásról valamint a beruházások rendjérıl szóló 13/2004.
Részletesebben1. Szervezeti felépítés
AEGON Magyarország Befektetési Jegy Forgalmazó Zrt. 2008. üzleti évi kockázatvállalására és kockázatkezelésére vonatkozó információk nyilvánosságra hozatala Társaságunk a 164/2008. (VI.27.) Korm. Rendeletnek
RészletesebbenEF-090 ERGO TGR Befektetési egységekhez kötött Életbiztosítások Általános Feltételei
EF-090 ERGO TGR Befektetési egységekhez kötött Életbiztosítások Általános Feltételei Tartalomjegyzék 1. A szerzıdéssel kapcsolatos fogalmak 2. Általános rendelkezések 3. A biztosítási szerzıdés alanyai
RészletesebbenMódszertani útmutató hulladéklerakók rekultivációjára irányuló projektek költség-haszon elemzéséhez KVVM FI
Módszertani útmutató rekultivációs célú projektek költség-haszon elemzéséhez 0 KVVM FI Módszertani útmutató hulladéklerakók rekultivációjára irányuló projektek költség-haszon elemzéséhez Változatelemzés,
Részletesebben2008. I. félévi beszámoló
2008. I. félévi beszámoló 2 Statisztikai számjel: 13980335-6810-114-18 Cégjegyzék szám: 18-10-100680 Az üzleti év mérleg-fordulónapja: 2008. június 30. MÉRLEG A változat Eszközök (aktívák) Adatok eft-ban
RészletesebbenA Befektetési Alapkezelık és Vagyonkezelık Magyarországi Szövetsége
A Befektetési Alapkezelık és Vagyonkezelık Magyarországi Szövetsége (BAMOSZ) Teljesítménybemutatási és Hirdetési Normái Tartalomjegyzék Preambulum... 2 1 Teljesítménybemutatás... 2 1.1 Általános szabályok...
RészletesebbenA TERMİHELYI TÉNYEZİK ÉS A KÖLTSÉG-HOZAM ADATOK KÖZÖTTI ÖSSZEFÜGGÉSEK
1 A TERMİHELYI TÉNYEZİK ÉS A KÖLTSÉG-HOZAM ADATOK KÖZÖTTI ÖSSZEFÜGGÉSEK Az ember tudatos gazdasági cselekedeteinek fı mozgatórugója a haszonra való törekvés. Ennek a célnak az eléréshez azonban nem hagyhatók
RészletesebbenPannErgy Nyrt. és leányvállalatai IFRS szerint készített konszolidált pénzügyi kimutatások és Éves jelentés 2015.
PannErgy Nyrt. és leányvállalatai IFRS szerint készített konszolidált pénzügyi kimutatások és Éves jelentés 2015. Független Könyvvizsgálói jelentéssel együtt Konszolidált pénzügyi kimutatások 2015.12.31.
RészletesebbenSpeciális ingatlanok értékelése
Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar Ingatlanfejlesztı 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u. 1-3. Szakirányú Továbbképzési Szak Speciális értékelése 2. Alapismeretek Szerzı: Dippong Magdolna 2008.
RészletesebbenBAKONYI ERİMŐ ZRT. AJKA KIEGÉSZÍTİ MELLÉKLET 2008.
BAKONYI ERİMŐ ZRT. AJKA KIEGÉSZÍTİ MELLÉKLET 2008. I. ÁLTALÁNOS RÉSZ 1. A vállalkozás bemutatása A Bakonyi Erımő Zártkörően Mőködı Részvénytársaság az Állami Vagyonügynökség által 1992. január 1-vel alapított
RészletesebbenBékéscsaba Megyei Jogú Város Közgyőlése 5600 Békéscsaba, Szent István tér 7.sz. I. 210-13/2000. J E G Y Z İ K Ö N Y V
Békéscsaba Megyei Jogú Város Közgyőlése 5600 Békéscsaba, Szent István tér 7.sz. I. 210-13/2000. J E G Y Z İ K Ö N Y V Készült: 2000. október 19-én Békéscsaba Megyei Jogú Város Polgármesteri Hivatala hivatalos
RészletesebbenSpeciális ingatlanok értékelése
Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar Ingatlanfejlesztı 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u. 1-3. Szakirányú Továbbképzési Szak Speciális ingatlanok értékelése 4. Kereskedelmi ingatlanok értékelése
RészletesebbenIGÉNYLİLAP CIB INGATLANFEDEZETES KÖLCSÖN FELVÉTELÉHEZ
IGÉNYLİLAP CIB INGATLANFEDEZETES KÖLCSÖN FELVÉTELÉHEZ Kérjük, hogy az igénylılapot NYOMTATOTT NAGYBETŐKKEL töltse ki! ADATOK A Bank tölti ki! Kölcsönigénylı neve:... Igénylés módja saját nevében adóstárssal
RészletesebbenDR. SZÓKA KÁROLY Ph.D. Egyetemi adjunktus, NYME-KTK, Pénzügyi és Számviteli Intézet, Sopron
DR. SZÓKA KÁROLY Ph.D. Egyetemi adjunktus, NYME-KTK, Pénzügyi és Számviteli Intézet, Sopron Kis- és középvállalkozások elıremutató pénzügyi tervezési lehetıségei Megjelent a Kheops 2008 konferencia tanulmánykötetében
RészletesebbenMŐSZAKI LEÍRÁS A MÓRICZ ZSIGMOND KÖRTÉRI MŐEMLÉKI VÉDETTSÉGŐ GOMBA ÉPÜLETÉNEK ÉPÍTÉSZETI ÉS HASZNOSÍTÁSI ÖTLETPÁLYÁZATA. 2009.
MŐSZAKI LEÍRÁS A MÓRICZ ZSIGMOND KÖRTÉRI MŐEMLÉKI VÉDETTSÉGŐ GOMBA ÉPÜLETÉNEK ÉPÍTÉSZETI ÉS HASZNOSÍTÁSI ÖTLETPÁLYÁZATA 2009. szeptember tartalomjegyzék koncepció problématérkép mőemlékvédelmi kérdések
Részletesebben