Speciális ingatlanok értékelése

Átírás

1 Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar Ingatlanfejlesztı 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u Szakirányú Továbbképzési Szak Speciális értékelése 2. Alapismeretek Szerzı: Dippong Magdolna november

2 2.1 Tartalomjegyzék 2. Alapismeretek Tartalomjegyzék Bevezetés A tanulási egység célja A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések Ajánlott irodalom A speciális Értékmeghatározás Az értékelés filozófiája Az értékbecslési módszerek kiválasztása A végsı érték Az értékelési módszerek kiválasztása Összefoglalás Ellenırzı kérdések

3 2.2 Bevezetés A tanulási egység célja A cél, megismertetni Önt a speciális kal, valamint az értékelésének irányelveivel. Megvizsgáljuk, hogy az egyes speciális hoz tartozó, az értékelés céljától függı értékformákhoz milyen értékelési eljárásokat kell alkalmaznunk A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz Meghatározni az ingatlan jellegébıl adódó olyan speciális tényezıket amelyeket az ingatlan értékét leginkább befolyásolják és amelyeket az értékbecslés készítése során figyelembe kell venni Differenciálni az értékbecslés céljának megfelelıen az egyes értékbefolyásoló tényezık közül Megfelelı körültekintéssel és elemzı munkával el tudja dönteni, milyen értékbecslési módszert alkalmazzon az értékmeghatározás során A különféle módszerekkel meghatározott értékek közül el tudja dönteni melyik értékelési módszerrel becsült érték lesz a domináns Jó közelítéssel meg tudja határozni azt az érték-tartományt, amelybe a vizsgált ingatlan értéke esik Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések A tananyagban történı könnyebb tájékozódás érdekében ebben a pontban megtalálhatók a legfontosabb fogalmak. Az ingatlan értékelése során meghatározandó értékformák Az hoz, mint vagyontárgyakhoz számtalan értékforma rendelhetı. Az értékbecslıi gyakorlatban leggyakrabban elıforduló értékformák és azok definíciója: Piaci érték, a tulajdonjog értéke A piaci érték azt az árat jelenti, amelyen az ingatlan értékesíthetı, hajlandóságot mutató eladó és vele kizárólag piaci kapcsolatban álló vevı között magánjogi szerzıdés keretében az értékelés idıpontjában, feltételezve, hogy az ingatlan nyilvánosan került piacra, hogy a piaci feltételek lehetıvé teszik a szokványos ügyrendezést, és hogy az ingatlan természetét figyelembe véve elegendı idı áll rendelkezésre az értékesítési tárgyalások lefolytatásához. 3

4 Vagyon értékő jogok értéke Mőemléki érték Hitelbiztosítéki érték Felszámolási érték Azoknak az ingatlanhoz köthetı jogoknak az értéke, amelyek az ingatlan határozott,- vagy határozatlan idejő használatát biztosítják. (tulajdonjog, vagyonkezelıi jog, haszonélvezeti jog, földhasználati jog, szolgalmi jog, bányajog, stb) Egy mőemlék eszmei értéke a történeti, mővészeti és morális értékeinek sajátos ötvözetét fejezi ki, azt a jelentıséget, melyet a társadalom tulajdonít a védett ingatlannak. Az eszmei érték nem piaci kategória. Közérdeket fejez ki, a mőemlék közkincs jellegét, a társadalom megbecsülését emeli ki. Speciális eljárással pénzben kifejezhetı érték. A hitelbiztosítéki/hitelfedezeti érték az ingatlannak azt az értékét jelenti, amelyet az értékelı határoz meg az ingatlan jövıbeni piacképességének körültekintı felmérésével, figyelembe véve az ingatlan hosszú távú fenntarthatóságának szempontjait, az általános és a helyi piaci feltételeket, az ingatlan használatát és a megfelelı alternatív használatokat. A hitelbiztosítéki/hitelfedezeti érték megállapításakor spekulatív elemeket nem lehet figyelembe venni. A gyorsított eladási vagy a felszámolási értékre néha szükség van olyan értékelése céljára, amelyek hitel vagy kölcsön biztosítékát képezik vagy e célra történı felhasználásuk tervezett. A gyorsított eladási/felszámolási érték azonos a piaci érték meghatározásával, azzal a kiegészítı feltétellel, hogy a marketing tevékenységre rendelkezésre álló idı túlságosan rövid, a nyilvános meghirdetés és a piacon való megjelentetés nem megfelelı, összehasonlítva a szükséges idıvel és promóciós intézkedésekkel, amelyek a piacon a legjobb ár eléréséhez szükségesek. Az eladó néha kényszer vagy erıszak hatása alatt is lehet. Tulajdonjog A Ptk. 94. (1) bekezdése szerint minden birtokba vehetı dolog tulajdonjog tárgya lehet. A tulajdonost a dologra vonatkozó legszélesebb körő jogosultság illeti meg, mely kiterjed a teljes körő rendelkezési jogra (arra is, hogy a tulajdonjoggal a tulajdonos felhagyjon). Ezen túlmenıen a tulajdonost illeti a birtokvédelem joga a tulajdonjog védelme (a tulajdoni igények nem évülnek el, jogos önhatalom stb). A tulajdonos ugyanakkor köteles viselni a dologgal járó terheket és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni Ajánlott irodalom Európai Értékelési Szabványok (kiadó: FÜTI OMEGA Kiadványozási és Oktatási Kft ) 4

5 2.3 Speciális értékelése Az értékelendı köre vagyon széles és szinte valamennyi más és más. Vagy az ingatlan elhelyezkedése, vagy funkciója, vagy kialakítása, kora, stb. eltérı. Az értékbecslési gyakorlatban gyakran találkozunk speciális kal Elég, ha arra gondolunk, hogy a leggyakrabban értékelt között is adódhatnak különleges esetek. Például egy társasházi öröklakás mőemlék épületben van, vagy egy egyszerő raktárépület egy portfolió része. De elıfordulhat az is, hogy az értékbecslés célja speciális, egy mőemléki értéket kell meghatározni, egy vagyonértékő jog, egy apportérték vagy könyv-szerinti érték értékelése a feladat. Jelen tananyag az alábbi típusú értékelési lehetıségét mutatja be. Lakó Ipari Kereskedelmi potenciál alapján értékelhetı Piaci körülmények között nem hasznosítható intézmények Történelmi jelentıségő Infrastrukturális létesítmények Egyéb lakások, házak, üdülık, kastélyok, kúriák, lakóparkok, stb alternatív használatra alkalmas, speciális funkciójú technológia-orientált Jövedelem-termelı Fejlesztési területek, fejleszthetı raktárak, logisztikai létesítmények, csarnokok, ipari parkok, stb üzemek, gyárak, stb irodák, üzletek, szállodák éttermek, szórakoztató és sportlétesítmények, egészségügyi és szociális létesítmények, autópályák, parkolóházak, kikötık, stb építési területek, átépítendı, bıvíthetı, stb Óvodák, iskolák, egészségügyi és szociális létesítmények, stb lakóépületek, kastélyok, várak, templomok, romok, stb utak, közmővek, energiaellátási hálózatok, vasutak, kikötık, Temetık, bányák, stb Fenti kategorizálás önkéntes, de összeállításánál igyekeztünk olyan csoportokat kiválasztani, melyek általában elıfordulnak az értékbecslıi gyakorlatban. 5

6 2.4 A speciális Lakó Azokat az at, melyek azzal a céllal létesültek, hogy lakófunkciót töltsenek be és alkalmasak a lakással kapcsolatos követelmények biztosítására, lakó nak nevezzük. Ide tartoznak az általánosan ismert lakó közül a: - Szociális bérlakások - Társasházi lakások - Szövetkezeti lakások - Egy-, vagy több lakásos házak - stb De ide sorolhatók még a - hétvégi házak, nyaralók - kúriák - kastélyok - bérleti konstrukcióban hasznosítható apartman házak - stb Ipari Azokat az at, amelyeket valamely gyártási, szerelési, vagy más ipari, technológiai folyamat befogadására, kiszolgálására létesültek, ipari ingatlannak nevezzük. Ide sorolhatók még a logisztikai is. - Az ipari lehetnek egy speciális technológiai folyamat mőködését biztosító, un. technológia-orientált, melyek kizárólag az adott technológia alkalmazása kapcsán hasznosíthatók (pl sörgyár, erımő, autófényezı üzem, stb) - Általános, több funkcióra is alkalmas üzemcsarnokok, raktárak, diszponibilis épületek, helyiségek - Olyan telephelyek, gyárak, üzemek, melyeken mindkét elızı típus helyt kap (pl. papírgyár, faipari üzem, stb Kereskedelmi potenciál alapján értékelhetı Azokat az at, melyek jövedelem-termelık, vagy jövedelem-termelıvé tehetık, (bérleti konstrukcióban, piaci körülmények között értékarányosan hasznosíthatók, befektetési, vagy kereskedelmi nak nevezzük. Ilyenek a kereskedelmi létesítmények, üzletek, bevásárlóközpontok, a bér-irodaházak, szállodák, piaci körülmények között mőködı, vagy mőködtethetı egészségügyi és 6

7 oktatási létesítmények, parkolási létesítmények, a jövedelemtermelı képességgel rendelkezı infrastrukturális létesítmények, fizetı autópályák, kikötık, stb Ide tartoznak a fejlesztési, melyeken beruházás végrehajtása után jövedelem-termelı ingatlan jön létre (építési telek, fejleszthetı, bıvíthetı kész ingatlan) Piaci körülmények között nem hasznosítható intézmények Azokat az intézményeket, amelyek valamilyen állami vagy önkormányzati kötelezettség ellátását biztosítják, jellemzıen nem-, vagy csak korlátozottan forgalomképesek, piaci körülmény között nem hasznosítható intézmények közésoroljuk. Ide tartoznak az önkormányzati törzsvagyonba tartozó oktatási és egészségügyi létesítmények, az állami tulajdonú közintézmények, oktatási és egészségügyi létesítmények, stb Történelmi jelentıségő Ebbe a csoportba sorolhatók azok az, melyeknek a társadalom különös jelentıséget tulajdonít, építésének ideje, körülményei, az építész vagy az építtetı személyének jelentısége, a kapcsolódó történelmi események jelentısége miatt. A történelmi, jelentıségő jogi, adminisztratív védelmét törvények és rendeletek biztosítják. - Mőemlék: Olyan mőemléki érték, amelyet a törvény alapján jogszabállyal védetté nyilvánítottak ( évi LXIV., a kulturális örökségrıl szóló törvény 7..6.) - Helyi védettségő : Olyan értékes ingatatlanok, melyeknek az adott területen, városban, régióban különös jelentıségőek. Védelmüket, helyi önkormányzati rendelet (SzT) biztosítja - Régészeti terület: Olyan terület, amelyen ismert, vagy valószínősíthetı emlékek, vagy azok maradványai találhatók, a felszínen vagy a föld mélyében Infrastrukturális létesítmények Ide tartoznak a közlekedési útvonalak, a között pályás közlekedési eszközök pályái, a közmőhálózatok és a hozzájuk kapcsolódó létesítményeik, mőtárgyak, stb 7

8 2.4.7 Egyéb Azok az illetve az hoz közvetlenül vagy közvetve kapcsolódó vagyon-értékő jogok, amelyek jellemzıik alapján máshová nem, vagy csak korlátozottan sorolhatók. Pl temetık, bányák, forgalomképtelen közterületen lévı, vagy azokon végrehajtható fejlesztések, azok az, amelyeken a föld és a felépítmény tulajdonjoga elválik (idegen tulajdonon álló felépítmények, idegen tulajdonú felépítményekkel terhelt ) stb 2.5 Értékmeghatározás Az értékelés filozófiája Az értékelés az ingatlan jellegének és az értékbecslés felhasználási céljának megfelelı módszerek alkalmazásával készüljön el! Tükrözze a felhasználó igényeit és deklarálja az értékbecslı függetlenségét! Az értékbecslési módszerek kiválasztása Az értékmeghatározás során az egyik legfontosabb feladat az ingatlan jellegének és az értékbecslés felhasználásának (céljának) leginkább megfelelı módszer kiválasztása és helyes alkalmazása. Piaci összehasonlítás A piaci összehasonlító megközelítés módszerének lényege az, hogy a közelmúltban eladott, illetve értékesítésre felkínált vagyontárgyak összehasonlításra kerülnek az értékmeghatározás tárgyát képezı ingatlannal. Az összehasonlítás körébe vont és a vizsgált vagyontárgy közötti különbözıségek ismeretében kiigazításokat kell tenni olyan eltérésekre, mint pl. az értékesítés vagy ajánlat feltételei, az ingatlan fekvése, fizikai és gazdasági jellemzıi, használati módja és az értéknek az ingatlantól független összetevıi. Az így kapott számítások eredményei kijelölik azt a tartományt, amelyben a vizsgált ingatlanérték majd elhelyezkedik. Hozam alapú értékelés A hozamszámításon alapuló megközelítés azon a feltételezésen alapul, hogy összefüggés van az ingatlan bevételtermelı képessége és értéke között. E megközelítés szerint a bevételt alakítjuk át értékké. 8

9 Költség-alapú módszer A költség alapú módszer lényege az, hogy speciális jellegő esetében, amikor ingatlanpiaci forgalom hiányában, azok speciális volta miatt összehasonlító adatok nem, vagy csak korlátozottan beszerezhetık, az ingatlan forgalmi értékének meghatározásánál az ingatlan értékét annak egyes összetevıi (telek + felépítmény) értékeinek összegzésével határozza meg. Speciális jellegő vonzatában ez a módszer megfelelı biztonsággal alkalmazható, de fokozott körültekintést, ingatlanpiaci, és beruházási ismereteket igényel. Azoknak az nak értékelésére, melyek funkciójuk alapján bevételt termelnek vagy bevételtermelıvé tehetık széles körben használják a hozamszámításon alapuló megközelítést. Lényege, hogy az ingatlan várható tiszta bevételeibıl vezetik le az ingatlanra, mint befektetési formára vonatkozó mutatót, a nettó jelenértéket (NPV, Net Present Value). Az ingatlanértékelés nettó jelenértéke - kiegyensúlyozott piaci körülmények között - az ingatlan piaci értékének a legjobb közelítése. Ingatlanérték = A felépítmény költség alapú módszerrel meghatározott értéke, az avulások figyelembe vételével + a telek piaci összehasonlítással meghatározott forgalmi értéke A költség alapú értékbecslés fajtái - Nettó pótlási költség alapú A nettó pótlási költség azzal az összes költséggel egyezik meg, amelyért egy funkciójában, teljesítıképességében azonos, de korszerő technológiával létrehozott eszköz az értékelt eszköz helyén mőködıképesen elıállítható. - Nettó újraelıállítási költség alapú Az újraelıállítási költség azzal az összes költséggel egyezik meg, amelyért egy funkciójában, teljesítıképességében és megjelenésében azonos eszköz az értékelt eszköz helyén mőködıképesen elıállítható A végsı érték A végsı érték, vagyis az értékelési eljárás során megállapított érték, mely a jelentésben tanúsításra kerül, a különféle értékelési módokkal meghatározott értékek összevetésével kerül kialakításra. Kiegyensúlyozott piaci viszonyok között a különféle értékek azonos értéktartományba esnek. Azokban az ingatlanpiaci szegmensekben, melyek szempontjából a piac torzul, jelentıs eltérések mutatkozhatnak az egyes értékelési módszerekkel becsült értékek között. Ilyen esetben szükséges a piaci dominancia meghatározása és az értékek megfelelı súlyozása. Kiegyensúlyozott piac Az ingatlanpiac akkopr tekinthetı kiegyensúlyozottnak, ha az adott ingatlan kereslete és kínálata közel azonos mértékben van jelen. Azokban az ágazatokban, ahol az ingatlan, mint pénzügyi befektetés is definiálható, az eladási árak és a bérleti díjak arányosak. Vagyis a piaci összehasonlítással becsült értékek és na hozamszámítással becsült értékek azonos tartományba esnek! 9

10 2.5.4 Az értékelési módszerek kiválasztása Az értékelési módszerek kiválasztása során törekedni kell arra, hogy minimálisan két módszer együttes alkalmazásával végezzük el az értékmeghatározást. Lehetıség szerint mindig készítsük el a piaci összehasonlító értékelést! Az értékbecslıi gyakorlatban leggyakoribb a piaci érték meghatározására irányuló megbízás. A piaci érték meghatározását általában az alábbiak szerinti módszerekkel határozhatjuk meg. Ugyanakkor más értékformák vagy az értékelendı külsı vagy belsı tulajdonságai miatt felmerülhet az értékelési eljárások eltérı alkalmazása is. A helyes módszer kiválasztása az értékelı feladata és felelısége! Lakó Ipari Kereskedelmi potenciál alapján értékelhetı Piaci körülmények között nem hasznosítható intézmények Történelmi jelentıségő Infrastrukturális létesítmények Egyéb Piaci összehasonlítás (szükség esetén nettó pótlási ktsg alapú értékelés) Piaci összehasonlítás Hozam- alapú értékelés alternatív használatra (szükség esetén nettó alkalmas pótlási ktsg alapú értékelés) speciális funkciójú Piaci összehasonlítás, technológia-orientált költség-alapú értékelés Piaci összehasonlítás, hozam-alapú értékelés Jövedelem-termelı (szükség esetén nettó pótlási ktsg alapú értékelés) Piaci összehasonlítás, Fejlesztési területek, maradvány-érték elvő fejleszthetı értékelés Piaci összehasonlítás, nettó pótlási költség alapú értékelés (alternatív használat lehetısége esetében hozam-alapú értékelés) Piaci összehasonlítás, Piaci kategóriájú hozam-alapú értékelés értékforma esetében vagy nettó pótlási ktsg. alapú értékelés Eszmei (mőemléki érték) Újra-elıállítási költség Nettó pótlási költség alapú értékelés, piaci hasznosítás esetében hozamszámítás Temetık, bányák, vagyonértékő Általában hozam-alapú jogok, stb értékelés Hozam-alapú értékelés Idegen tulajdonú telken és/vagy nettó pótlási ktsg. lévı felépítmény alapú értékelés 10

11 A fenti táblázatban is láthatók átfedések, amikor egy ingatlancsoport esetében másmás értékbecslési módok szerepelnek. Ezzel is hangsúlyozni kívántuk, hogy az ingatlan jellege és az értékbecslés felhasználásának célja egyaránt fontos az értékbecslési módszer kiválasztásában 2.6 Összefoglalás Ezen egység tanulmányozása során Önök megismerkedtek az egyes csoportjaival, azok speciális tulajdonságaival, melyek alapján értéküket meghatározható. A tananyag nem adott, nem adhatott egyértelmő utasításokat arra nézvést, hogy melyik ingatlant, milyen módszer alkalmazásával lehet értékelni, mivel minden egyes értékelési feladat speciális az ingatlan jellege és az értékbecslés felhasználási módja alapján választható(k) ki a helyes módszer(ek). Az értékbecslı felelıssége eldönteni, hogy piaci ismereti alapján melyik ingatlanhoz, illetve értékformához melyik módszer(ek) alkalmazását tekinti helyesnek. Szükségesnek tartjuk ismételten kihangsúlyozni, hogy az értékbecslés olyan folyamat, mely az értékbecslıktıl szeles körő ismereteket igényel. Ismerniük kell az mőszaki jellemzıin túl az adott szegmensben jellemzı ingatlanpiaci folyamatokat és tendenciákat, amelyek az értékelt piaci pozícióját és ezzel együtt értékét is befolyásolhatják. Az értékbecslınek tisztában kell lennie azokat a pénzpiaci és befektetési ismeretekkel is, amelyek az ingatlant, mint befektetést (szakmai, pénzügyi) jellemzik. 11

12 2.7 Ellenırzı kérdések 1. Mit értünk piaci érték alatt? 2. Milyen vagyonértékő jogokat ismer? 3. Mit értünk mőemléki érték alatt? 4. Mi a hitelbiztosítéki érték? 5. Mit értünk felszámolási érték alatt? 6. Hogyan csoportosíthatjuk a lakóat? 7. Milyen tartoznak az ipari körébe? 8. Mely at értékelhetjük a kereskedelmi potenciáljuk alapján? 9. Mondjon példákat piaci körülmények közt nem hasznosítható intézményi ingatlanra! 10. Mit nevezünk mőemléknek? 11. Melyek a helyi védettségő? 12. Mit nevezünk régészeti területnek? 13. Mondjon példákat infrastrukturális létesítményre! 14. Mi az ingatlan-értékelés alapfilozófiája? 15. Milyen fı ingatlanértékelési módszereket ismer? 16. Mikor alkalmazható és mi a lényege a piaci összehasonlításnak? 17. Mikor alkalmazható és mi a lényege a hozamelvő értékelésnek? 18. Mikor alkalmazható és mi a lényege a költség-alapú értékelésnek? 19. Mi a különbség a nettó pótlási költség és a nettó újraelıállítási költség között? 20. Mikor tekinthetı kiegyensúlyozottnak egy ingatlanpiac? 12