TÖRTÉNETI JELENTİSÉGŐ INGATLANOK ÉRTÉKELÉSE DIPPONG MAGDOLNA/2009

Átírás

1 TÖRTÉNETI JELENTİSÉGŐ INGATLANOK ÉRTÉKELÉSE DIPPONG MAGDOLNA/2009

2 Azokat az ingatlanokat, melyeknek a társadalom különös jelentıséget tulajdonít, építésének ideje, körülményei, az építész vagy az építtetı személyének jelentısége, a kapcsolódó történelmi események fontossága miatt, történeti jelentıségő ingatlanoknak nevezzük.

3 A TANANYAG CÉLJA A tananyag célja, hogy megismertesse Önökkel a mőemlékek értékelése során figyelembeveendı olyan speciális, csak az adott ingatlanra jellemzı értékbefolyásoló tulajdonságokat, amelyek az értékmeghatározás során döntı fontosságúak, és hogy munkájuk során az értékbecslés céljának megfelelıen vegyék azokat figyelembe.

4 Képesek legyenek eldönteni, hogy az értékbecslés céljától függıen, milyen értékbecslési módszerek alkalmazása lesz szükséges a helyes érték megállapításához, mérlegelni, milyen szakterületek képviselıibıl kell összeállítani az értékelést végzı munkacsoportot, a szakértık szakmai véleményére támaszkodva hogyan lehet meghatározni a helyes értéket.

5 Vannak olyan mőemlék ingatlanok is melyek az állam tulajdonában kell hogy maradjanak, ezért hasznosításuk is csak valamilyen, arra lehetıséget biztosító vagyonértékő jog birtokában lehetséges. Az ilyen ingatlanok esetében bemutatjuk az adott vagyonértékő jog, általában vagyonkezelési jog, értékelési eljárását is.

6 AZ ANYAGBAN SZEREPLİ LEGFONTOSABB FOGALMAK, SZAKKIFEJEZÉSEK

7 MŐEMLÉK Mőemlék: olyan mőemléki érték, amelyet törvény alapján jogszabállyal védetté nyilvánítanak (2001. évi LXIV., a kulturális örökségrıl szóló törvény 7..6.) Mőemléki érték: minden olyan épített örökségi elem, valamint azok rendeltetésszerően összetartozó területe, együttese, rendszere, amely hazánk múltja és a közösségi hovatartozás-tudat szempontjából kiemelkedı jelentıségő történeti, mővészeti, tudományos és mőszaki emlék; alkotórészeivel, tartozékaival és berendezési tárgyaival együtt (7..7.)

8 RÉGÉSZETI TERÜLET Olyan terület, amelyen ismert, vagy valószínősíthetı emlékek, vagy azok maradványai találhatók, a felszínen vagy a föld mélyében.

9 HELYI VÉDETTSÉGŐ INGATLAN Olyan értékes ingatatlanok, melyeknek az adott területen, városban, régióban különös jelentıségőek. Védelmüket, helyi önkormányzati rendelet (SzT) biztosítja

10 VILÁGÖRÖKSÉG Az 1972-ben létrehozott ENSZ-egyezmény értelmében életre hívott UNESCO Világörökség Bizottsága és Jegyzéke azokat a természeti és ember által létrehozott kincseket veszi fel listájára, amelyeket az emberiség egyetemes kincsnek tart. Minden nemzetnek vannak sajátos helyi értékei, amelyek mégis egyetemes jellegőek, így méltók a nemzetközi megbecsülésre és figyelemre.

11 A MŐEMLÉK FOGALMA (VELENCEI CARTA 1964) A mőemlék fogalma alatt mindazokat az önálló építészeti alkotásokat és városi vagy falusi településeket értjük, amelyek valamely sajátos kultúrának, jelentıs fejlıdésnek, vagy történelmi eseménynek tanúi. A mőemlék fogalma nemcsak a nagy alkotásokra terjed ki, hanem azokra a szerény mővekre is amelyek az idık folyamán kulturális jelentıségre tettek szert.

12 MŐEMLÉKVÉDELEM CÉLJA (VELENCEI CARTA 1964) A múlt szellemi üzenetét hordózó monumentális alkotások a jelenkor számára a népek évszázados hagyományainak élı tanúi. Az emberiség, amely minden nap egyre jobban az emberi értékek mélységes egységének tudatára ébred, ezeket az alkotásokat közös örökségnek tekinti és egyetemlegesen felelısnek vallja magát védelmükért a jövı generációi elıtt, amelyeknek ezeket az emlékeket a hitelességük teljes gazdagságában kell átadnia.

13 MŐEMLÉKI HELYREÁLLÍTÁS A napi jó karban tartási, fenntartási feladatokon túlmenı, a mőemlék egészét vagy nagyobb, ill. értékesebb részét érintı építészeti (és szükségképpen képzı- és iparmővészeti) restaurálás, helyreállítás

14 MŐEMLÉKI ÉRTÉK Az eszmei érték pénzben kifejezett meghatározását a tulajdonos, a vagyonkezelı, vagy más jog alapján használó felelıssége mértékének megállapítása teszi szükségessé. A meghatározott érték tehát egyben a közkincsért vállalt felelısség alapja.

15 KULTURÁLIS ÖRÖKSÉG A régészeti érdekő területek, régészeti emlékek, régészeti lelıhelyek, ezek védıövezetei, a mőemléki értékek és a mőemléki területek, valamint a kulturális javak

16 KULTURÁLIS JAVAK Az élettelen és élı természet keletkezésének, fejlıdésének, az emberiség, a magyar nemzet, Magyarország történelmének kiemelkedı és jellemzı tárgyi, képi, hangrögzített, írásos emlékei és egyéb bizonyítékai, valamint mővészeti alkotások.

17 TÖRTÉNETI KERT (PARK) Történeti értékő önállóan, más mőemlékhez kapcsolódóan, illetve történeti településszerkezetként megjelenı kertépítészeti alkotás, zöldfelület, illetıleg park.

18 VAGYON ÉRTÉKŐ JOG Vagyon értékő jog Vagyoni értékő jognak tekinthetık a pénzben kifejezhetı értékkel bíró jogok. (tartós földhasználat, haszonélvezeti, használati jog, bérleti jog, telki szolgalom, üdülıhasználati jog, vagyonkezelıi jog, stb.)

19 A MŐEMLÉKEKKEL ÖSSZEFÜGGİ TÖRVÉNYI SZABÁLYOZÁS

20 TÖRVÉNYI SZABÁLYOZÁS A mőemlékek felújítására, fenntartására, valamint használatára és vagyonkezelésére vonatkozó legfontosabb elıírásokat a évi LXIV., a kulturális örökségrıl szóló törvény vonatkozó paragrafusai foglalják össze. A törvény október 8-án lépett hatályba. Megjegyzendı, hogy a törvényt több ponton a közeljövıben elkészítendı további Kormány, ill. miniszteri rendeletek egészítik ki, ill. pontosítják.

21 A MŐEMLÉK INGATLANOK ÉRTÉKELÉSE

22 Mőemlék ingatlanokhoz is kapcsolódhat számos értékforma. A értékbecslésben leggyakrabban a tehermentes tulajdonjog értékének, illetve állami tulajdonú ingatlanok esetében a vagyonkezelési jog értékének meghatározása a feladat. Egyes esetekben szükséges lehet a mőemléki, vagy eszmei érték meghatározása is.

23 AZ ÉRTÉKBECSLÉS SORÁN ALKALMAZOTT ALAPFOGALMAK

24 TULAJDONJOG A Ptk. tulajdonjogra vonatkozó meghatározása, a mőemlék ingatlanok vonatkozásában speciálisan, csak a kulturális örökségrıl szóló törvénnyel összhangban értelmezhetı! A Ptk. 94. (1) bekezdése szerint minden birtokba vehetı dolog tulajdonjog tárgya lehet. Összefoglalóan: a tulajdonost a dologra vonatkozó legszélesebb körő jogosultság illeti meg, mely kiterjed a teljes körő rendelkezési jogra (arra is, hogy a tulajdonjoggal a tulajdonos felhagyjon). Ezen túlmenıen a tulajdonost illeti a birtokvédelem joga a tulajdonjog védelme (a tulajdonjog védelme (a tulajdoni igények nem évülnek el, jogos önhatalom stb.). A tulajdonos ugyanakkor köteles viselni a dologgal járó terheket és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.

25 A VAGYONKEZELÉSI JOG A vagyonkezelési jog a kincstári vagyonba tartozó vagyontárgyakra vonatkozóan keletkezhet. A kincstári vagyonba tartozik különösen: a kizárólagosan állami tulajdonban álló vagyon, a koncessziós szerzıdéssel hasznosított vagyon, az állam közhatalmi szerveinek tulajdonában álló vagyon, az állami tulajdonban lévı mőemléki ingatlan, védett természeti terület, termıföld, erdı, történeti (régészeti) emlékek és földterületek.

26 Mőemlékek esetében az állami feladatellátás átvállalásával a vagyonkezelınek egyensúlyban kell tartani a haszon-jellegő és a közkincs-jellegő (eszmei-értéket védı) vagyonkezelési feladatok együttes megvalósítását.

27 A kincstári vagyonnal kapcsolatos tulajdonosi jogosítványokat a Magyar Állam nevében a Magyar Nemzeti Vagyonkezelı Zrt (MNV) gyakorolja. A vagyonkezelıi jog vagyonkezelési szerzıdés megkötésével - ingatlanra vonatkozóan az ingatlannyilvántartásba történı bejegyzéssel keletkezik.

28 Vagyonkezelési jogot gyakorolhat bármely természetes és jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkezı szervezet, amellyel a vagyonkezelésre vonatkozóan a MNV szerzıdésben megállapodik.

29 A VAGYONKEZELİI JOG ÉRTÉKE A vagyonkezelıi jog értékének megállapítása során alkalmazni lehet mind a vagyonértékő jogok értékének megállapítására vonatkozó értékelési szabályokat (az illetékekrıl szóló évi XCIII. törvény 72. (4) bekezdése), mind a bérleti jog értékelése során alkalmazott értékelési elveket és összehasonlító piaci adatokat. A konkrét vagyonkezelıi jog értékének megállapításakor a vagyonkezelıi jog konkrét tartalmának számbavétele és súlyozása elengedhetetlen.

30 ÉRTÉKMEGHATÁROZÁS

31 AZ ÉRTÉKELÉS FILOZÓFIÁJA Az értékelés az ingatlan jellegének és az értékbecslés felhasználási céljának megfelelı módszerek alkalmazásával készüljön el! Tükrözze a felhasználó igényeit és deklarálja az értékbecslı függetlenségét!

32 AZ ÉRTÉKELÉSI MÓDSZEREK KIVÁLASZTÁSA Az értékmeghatározás során az egyik legfontosabb feladat az ingatlan jellegének és az értékbecslés felhasználásának (céljának) leginkább megfelelı módszer kiválasztása és helyes alkalmazása. Törekedni kell arra, hogy minimálisan két módszer együttes alkalmazásával végezzük el az értékmeghatározást.

33 ÉRTÉKELÉSI MÓDSZEREK Piaci összehasonlítás Hozam-elvő értékelés Költség-alapú értékelés Nettó pótlási költség-alapú Újraelıállítási költség alapú

34 A VÉGSİ ÉRTÉK (TANÚSÍTOTT ÉRTÉK) A végsı érték, vagyis az értékelési eljárás során megállapított érték, mely a jelentésben tanúsításra kerül, a különféle értékelési módokkal meghatározott értékek összevetésével kerül kialakításra. Kiegyensúlyozott piaci viszonyok között a különféle értékek azonos értéktartományba esnek. Azokban az ingatlanpiaci szegmensekben, melyek szempontjából a piac torzul, jelentıs eltérések mutatkozhatnak az egyes értékelési módszerekkel becsült értékek között. Ilyen esetben szükséges a piaci dominancia meghatározása és az értékek megfelelı súlyozása.

35 TULAJDONJOG ÉRTÉKELÉSE A tulajdonjog értékelése az általános értékelési irányelvek betartásával történik, figyelembe véve a mőemlék ingatlanok speciális tulajdonságait, és azoknak az ingatlanértékre gyakorolt hatásait.

36 A VAGYONKEZELÉSI JOG ÉRTÉKELÉSE Mőemlék ingatlanok esetében gyakori a vagyonértékő jogok értékelése. A Kulturális örökség védelmérıl szóló törvény melléklete rögzíti azokat az ingatlanokat, amelyek kizárólagosan állami tulajdonban tartandók. Ezeknek a mőemléki ingatlanoknak a hasznosítása, kizárólag vagyonkezelési jog (vagy más, vagyoni értékő jog) alapján lehetséges.

37 A vagyonkezelıi jog értékének megállapítása során alkalmazni lehet mind a vagyonértékő jogok értékének megállapítására vonatkozó értékelési szabályokat (az illetékekrıl szóló évi XCIII. Törvény 72. (4) bekezdése), mint a bérleti jog értékelése során alkalmazott értékelési elveket és összehasonlító piaci adatokat. A konkrét vagyonkezelıi jog értékének megállapításakor a vagyonkezelıi jog konkrét tartalmának számbavétele és súlyozása elengedhetetlen.

38 A MŐEMLÉK FELELİSSÉG-ÉRTÉKE, MINT FORINTOSÍTOTT ESZMEI ÉRTÉK A mőemlék speciális ingatlan. Különlegessége abban áll, hogy kettıs jelleggel bír: közkincs és birtokolható hasznos ingatlan.

39 A MŐEMLÉK ESZMEI ÉRTÉKE Egy mőemlék eszmei értéke a történeti, mővészeti és morális értékeinek sajátos ötvözetét fejezi ki, azt a jelentıséget, melyet a társadalom tulajdonít a védett ingatlannak. Az eszmei érték nem piaci kategória. Közérdeket fejez ki, a mőemlék közkincs jellegét, a társadalom megbecsülését emeli ki.

40 A MŐEMLÉKI ÉRTÉK PÉNZBENI KIFEJEZÉSE A felbecsülhetetlen eszmei érték pénzben kifejezett meghatározását a tulajdonos, a vagyonkezelı, vagy más jog alapján használó felelıssége mértékének megállapítása teszi szükségessé. A meghatározott érték tehát egyben a közkincsért vállalt felelısség alapja.

41 A forintosított eszmei érték a mőemléknek jogi-adminisztratív védelmet biztosít. Ezen érték alapján állapíthatók meg pl. a mőemléki támogatások, a mőemléki bírságok, a biztosítási értékek. Ezek esetenként pénzben igényelhetık, ill. törvényes úton behajthatók. A mőemlék-ingatlanokat ezen értéken kell a tulajdonos állam-gazdasági és kulturális stratégiai terveiben figyelembe venni, elhelyezni.

42 A MŐEMLÉKEK ESZMEI ÉRTÉKÉNEK MEGHATÁROZÁSA A mőemlékek eszmei (felelısség) értékét az ingatlan újraelıállítási értékének pozitív korrigálásával határozzuk meg. Ehhez egy korrekciós együtthatót (K) alkalmazunk, melyet 1,0 3,0 közötti relatív értékviszony-skálán határozunk meg. A mőemlék ingatlannak az eszmei értékét (E) újraelıállítási költségei alapján becsült ingatlanértékét (V) a korrekciós együtthatóval (K) felszorozva adjuk meg. E = V x K

43 A MŐEMLÉKI ÉRTÉKKATEGÓRIÁK ÉS ÉRTÉKELÉSMETODIKA A K tényezı meghatározása A mőemlékek eszmei értékét, jelentıségét számos tényezı befolyásolja (pl. mőemléktípus ritkasága, építtetıjének történelmi szerepe, építészének ismertsége, tervezıi kvalitásai, stb.) Az értékmeghatározó-tényezık eseti, összetett elemzése alapján helyezhetı el a vizsgált mőemlék-ingatlan jelentısége az egyetemes értékek, ill. az országos védelem alatt álló mőemlékek relatív rangsorában.

44 Emlék-érték Az emlék-érték a mőemlék eszmei értékének immateriális, absztrakt értékszférája, amely az objektum létrehozásának körülményeivel függ össze, de mindig szorosan kapcsolódik a tárgy anyagiságához is.

45 Emlék-érték ÉRTÉK ÉRTÉKKATEGÓRIA ÉRTÉK- TÉNYEZİK EMLÉK- ÉRTÉK RÉGISÉGÉRTÉK, KOR 1 a 3 (IMMATE RIÁLIS ÉRTÉK) TÁRSA- DALMI ÉRTÉK (KULTUR) TÖRTÉNETI ÉRTÉK ESZMEI JELENTİSÉG (ÉPÍTTETİ) ESZMEI JELENTİSÉG (ÉPÍTÉSZ) 1 b 3

46 RÉGISÉGÉRTÉK (KOR) A mőemlék, mint a múlt momentuma már koránál fogva is értékhordozó. A régiségérték a mőemlékben rejlı olyan többletérték, mely az emléket a maga természetes, mintegy élettani folyamatában szemléli, tehát a kopás, pusztulás tényével együtt.

47 TÁRSADALMI ÉRTÉK A társadalmi érték a társadalom értékítéletét tükrözi. Ide tartozik a kultúrtörténetben elfoglalt hely, ahol a mőemléket valamely kor dokumentumaként (pl. adott épület fénykora ) értékeljük, tehát a természetes avulás nyomai iránt közömbösen. Az építtetı történelmi szerepének és az építész tervezıi kvalitásainak, a tervezés folyamatának, megfontolásainak értékelése is itt történik meg.

48 Mai érték A társadalom értékítéletét fejezi ki, a mőemlék ingatlan materiális természetéhez kötıdı értékforma.

49 Mai érték ÉRTÉK SZFÉRA MAI ÉRTÉK (A MŐEMLÉK MATERIÁLIS TERMÉSZE- TÉHEZ KÖTİDİ ESZMEI ÉRTÉK) ÉRTÉKKATEGÓRIA MŐVÉSZETI ÉRTÉK (TÁRSMŐVÉSZET) RITKASÁGÉRTÉK (EGYEDISÉG) ÉPÍTÉSZETI ÉRTÉKEK ÉRTÉK- TÉNYEZİK 1 c 3 1 d 3 1 e 3 EREDETISÉG, HITELESSÉG 1 f 3

50 MŐVÉSZETI ÉRTÉK (TÁRSMŐVÉSZET) A mővészi érték megítélését egy adott kor szemléletében kezeljük, mint relatív mővészi értéket, amely a mindenkori mővészeti felfogás függvénye. Az adott kor lehet a letőnt történeti kor, melyet saját mővészetfelfogása tükrében értékelünk, ugyanakkor érvényesíteni kell a jelenkor, napjaink mővészeti felfogásának értékítéletét is.

51 RITKASÁGÉRTÉK (EGYEDISÉG) E kategória az emlékeket mint az egyediségében jelentıs mőalkotásokat (fımő), illetve az átlagos értékek kevés számú reprezentánsait (szériamő) értékeli.

52 ÉPÍTÉSZETI ÉRTÉKEK TÉRALAKÍTÁS ÉS SZERVEZÉS TÖMEGALAKÍTÁS (LÉPTÉK, ARÁNY) HOMLOKZATKÉPZÉS (ALAK, DÍSZ) KONSTRUKCIÓ (ANYAG, TECHNOL.) STÍLUS- ÉS ESZTÉTIKAI ÉRTÉK ÉPSÉG (TELJESSÉG) ÚJDONSÁGÉRTÉK (ÁLLAG) KÖRNYEZETI ÉRTÉK (ARCULAT)

53 EREDETISÉG, HITELESSÉG A hitelességet az objektum eredeti vagy korábbi állapotához viszonyított hasonlóságának jellemzésére használjuk. A hitelesség az emlék olyan benne rejlı tulajdonsága, amely a történelmi korok anyagi és eszmei hatásainak következtében alakult ki

54 A K tényezı meghatározása K = (a + b + c + d +e + f) / 6 ahol 1,0 a f 3,0

55 KÖSZÖNÖM A FIGYELMÜKET! FEHÉRVÁRCSURGÓI KÁROLYI KASTÉLY