REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰ INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP ÉVES JELENTÉS

Átírás

1 REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰ INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP ÉVES JELENTÉS 2009.

2 REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP Éves jelentés a 2009-es üzleti évről I. Alapkezelő: Reálszisztéma Befektetési AlapkezelőZrt Budapest, Kossuth L. u. 4. Letétkezelő: MKB Bank Zrt Budapest, Váci u. 38. Forgalmazó: Reálszisztéma Értékpapír-forgalmazó és BefektetőZrt Budapest, Kossuth L. u. 4. Ingatlanértékelő: EURO-IMMO Expert Kft Budapest, Nagymezőu. 4. Könyvvizsgáló: SALDO Könyvvizsgáló és VagyonértékelőKft Budapest, Gyakorló u. 4/E. I/6. Felelős: Csizmadiáné Hegedűs Ilona könyvvizsgáló II. Alap neve: REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap Alap típusa és futamideje: nyílt végű, nyilvános, határozatlan futamidejű ingatlanforgalmazó alap PSZÁFlajstromozási szám: A bejegyzés időpontja: október 03. III január 01-én db befektetési jegy volt forgalomban. Az év során db befektetési jegy került értékesítésre, mindösszesen ,- Ft névértékben és db visszaváltásra, mindösszesen ,- Ft névértékben. Így az Alap által forgalomba hozott ingatlanbefektetési jegyek száma december 31-én: db, össznévértékük ,- Ft. A nettó eszközérték december 31-én Ft, az egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték 1, Ft. Az Alap tőkenövekménye, azaz a december 31-i nettó eszközértéknek a befektetési jegyek fordulónapi névértékét meghaladó része mindösszesen Ft. Az alap eddigi működése 1 során 4,67% 2 éves nettó hozamot ért el. 1 * október december 31. (2000-ben 20,66%, 2001-ben 13,77%, 2002-ben 10,07%, 2003-ban 8,60%, 2004-ben 10,43%, 2005-ben 7,12%, 2006-ban 6,42%, 2007-ben 7,14%, 2008-ban 8,43%, 2009-ben -27,09%. 2 A múltbeli hozamok nem jelentenek garanciát az alap jövőbeli teljesítményére. 2

3 A REÁLSZISZTÉMA Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap portfoliójának alakulása A Reálszisztéma Befektetési Alapkezelõ Zrt második felében indította el nyilvános forgalomba hozatal útján a Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alapot. Az Alap befektetési politikájának megfelelően ingatlanportfolióját Budapestre koncentrálva a következőtípusú ingatlanokból alakította ki: a) Belvárosi lakások, amelyek irodai vagy kereskedelmi célra is hasznosíthatók. b) Fővárosi és a főváros vonzáskörzetében elhelyezkedőépítési telkek, amelyek 4-8 lakásos társasházak, illetve közepes volumenűintézményi létesítmények beépítésével hasznosíthatóak. c) Belvárosi kis- és közepes méretűüzlethelyiségek, amelyek kedvezőbérleti díjak mellett adhatók ki. d) A főváros vonzáskörzetében elhelyezkedőüzleti, kereskedelmi célú kis és közepes méretű létesítmények, amelyek kedvezőbérleti díjak mellett hasznosíthatók. A Reálszisztéma Ingatlanbefektetési Alap december 31-én a fenti típusú ingatlanokból kialakított, arányos összetételű, piaci bérleti díjakkal lefedett portfolióval rendelkezett. A őszén begyűrűzőés kiszélesedőhitelpiaci és pénzügyi válság azonban a magas banki betéti kamatokon keresztül jelentős tőkekivonást generált az ingatlanalapoknál. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete a nagymértékűtőkekivonás, és ennek várható súlyos következményei okán döntött az ingatlanbefektetési jegyek forgalmazásának 10 napos felfüggesztéséről, illetve a forgalmazás feltételeinek változtatásáról. Sajnálatos módon a 90 forgalmazási napra növekedett visszaváltási és kifizetési határidőa forgalmazás november 24-i visszaállítását követően olyan nagymértékű visszaváltási megbízást indukált a Reálszisztéma Ingatlanbefektetési Alapnál, amely ingatlanok eladását és küls ő forrás bevonását tette szükségessé. Ezek az intézkedések determinálták a portfolió évi alakulását. Az Alapkezelő mindent elkövetett az Alap portfoliójában található ingatlanok értékesítése érdekében, nagyszámú közvetítőt vett igénybe és intenzív hirdetési kampányba kezdett. Ennek megfelelően az összes belvárosi kereskedelmi ingatlan értékesítésre került (a vevőket három különbözőcég alkotja) és a belvárosi lakások egy részét is sikerült értékesíteni A Reálszisztéma Alapkezelő Zrt. az Alap megfelelő likviditásának biztosítása érdekében keretjellegűkölcsönszerződést kötött a Reálszisztéma Kereskedelmi és Tőkehasznosító Kft-vel, melynek keretében átmenetileg a Reálszisztéma Kft. nyújtott kölcsönt az Ingatlanalapnak februárjában, két kereskedelmi ingatlan értékesítésével egyidejűleg az Alap a korábban felvett hitel teljes összegét törlesztette elsőfélévében a kedvezőtlen ingatlanpiaci viszonyok, az egyre több ingatlanszektort érintő bérleti díj csökkenés, valamint a kényszerértékesítések hatására az ingatlanportfolió folyamatosan leértékelődött, ami nettó eszközérték esést okozott. Az Alapnál az ingatlaneladások, a folyósított hitelek, és a rendelkezésre álló hitelkeret révén sikerült megteremteni a pénzügyi egyensúlyt. Az Ingatlanalapnál már nem áll fenn a likviditási kényszer. Az egy jegyre jutó nettóeszközérték augusztus 07-óta folyamatosan emelkedik, sőt októberében újból megindultak a befektetési jegy eladások, így az összesített nettó eszközérték is növekedésnek indult. 3

4 Az évközbeni ingatlan eladások következtében az Alap portfoliójában a különbözőszektorok aránya megváltozott. Az ingatlanok 28,1%-át kereskedelmi funkciójú ingatlanok alkották, 31%-a telek, 4,74%-a iroda, 36,13%-a egyéb, elsősorban ipari ingatlan volt december 31-én az Alap tulajdonát képezőingatlanok 69,02%-a Budapest és környékén helyezkedett el. Természetesen az ingatlanok értékesítését 2010-ben is folytatjuk, hiszen célunk az Alap működőképességének és pénzügyi helyzete tartós egyensúlyának fenntartása, amelyhez likviditási tartalék szükséges. Jelenleg is intenzív tárgyalások folynak építési telkek eladása kapcsán. Az eddig elért eredményeink megerősítik azon szándékunkat, hogy az Alapot továbbra is nyíltvégűalapként működtessük. Az Alapkezelő2010-ben az Alap hozamának folyamatos növekedésére és további befektetési jegy eladásokra számít. Rendkívül pozitívan értékeljük az értékesítés szempontjából a tartós befektetési számla által nyújtott előnyöket. 4

5 IV. REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap portfoliójának összetétele december 31-én** Lakások és irodák Hrsz. Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. I/4., I/5, I/3A 24258/0/A/25,26, irodaingatlan Bp. és környéke rövid táv Ipari és kereskedelmi létesítmények Halásztelek, Rákóczi út ker-i ing. Bp. és környéke rövid táv Halásztelek, Rákóczi út ker-i ing. Bp. és környéke rövid táv Dabas, Vasút u FELÉPÍTMÉNYEK Bérbeadás céljából vásárolt építmények Értékesítés céljából vásárolt építmények Bérbeadható nettó terület (nm)* Funkció szerinti besorolás Földrajzi besorolás Építés és használatbav Utolsó étel éve felújítás éve 03494/ egyéb vidék rövid táv Budapest, XI., ker. Rétkerülőút / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülőu / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nevegy u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétalja lejtő / telek Bp. és környéke összk. 30% IZ ter. Tervezett tartási időtáv Budapest XI. Bordézsma u. 7. pince 2. sz. 1862/4/A/2 49 egyéb Bp. és környéke rövid táv Funkció Hrsz. szerinti beépíthetőség övezeti ÉPÍTÉSI TELKEK Ter. (nm) besorolás Területi besorolás közműellát. besorolá Budapest, XI., ker. Rétalja lejtő / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Poprádi út - Lépés u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétalja lejtő /7 441 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülőút / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u /6 741 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nevegy u. 31- Rétkerülőu /6 515 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülőút / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nevegy u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Halásztelek telek Bp. és környéke összk. 15% VT-3 * a Bérbeadható nettó terület megegyezik a bérbeadható bruttó területtel. ** építési engedéllyel az Alap telkei nem rendelkeznek. Az Alap december 31-én 545 MFt hitelállománnyal rendelkezett, melyet februárban teljes egészében törlesztett. Az Alapnak 3 db euroban megállapított bérleti szerződése van, azonban a bérleti díjak és a működési költségek is forintban jelennek meg az alap bankszámláján. A cégcsoporton belül bérbe adott ingatlanokra nem kért az alap óvadékot, így a bérleti szerződések biztosítési szintje 0, mivel a bérlőket a cégcsoport 5 leányvállalata alkotta december 31-én. Az Alap 545 MFt hitellel rendelkezik, így a tőkeáttétel 0,625. (fordulónapi teljes hitelállomány értéke osztva a fordulónapi nettó eszközértékkel.) 5

6 REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap telek ingatlanjainak jellemzői december 31-én Szintterületi M egengedett M in. zöldterületi Ingatlan tipusa mutató építménymagasság mutató Budapest m 75% REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap portfoliójának szektoronkénti megbontása és értéke december 31-én Ingatlan tipusa Értéke én (Ft) Értéke én (Ft) %-os megoszlás én Fajlagos ingatlanértékek (Ft/nm)* Piaci érték %- os változása* Budapest és környéke lakóingatlan % % irodaingatlan % % ker-i ingatlan % % telek % % egyéb ingatlan % % Vidék egyéb ingatlan % % M indösszesen: % % *ingatlanállomány fordulónapi nettó eszközérték szerinti értéke osztva az ingatlanállomány teljes bruttó területével (felépítményes ingatlanoknál csak a felépítmény alapterületével számoltunk) **Az ingatlanok zárónapi és kezdőnapi piaci értékének különbsége csökkentve az időszaki kivezetett értéknövelő beruházásokkal, osztva az ingatlanok időszak eleji nettó eszközérték szerinti értékével Az ingatlanok összesített értékcsökkenése évben 27,09% volt, ami magában foglalja az eladott ingatlanok értékvesztését is elsőfélévében a kedvezőtlen ingatlanpiaci viszonyok, az egyre több ingatlanszektort érintő bérleti díj csökkenés, valamint a kényszerértékesítések hatására az ingatlanportfolió folyamatosan leértékelődött. 6

7 REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap ingatlanjainak nettó bérleti díj bevétele és jövedelmezősége december 31-én Ingatlan tipusa Budapest és környéke nettó bérleti díj bevétel (Ft)*** bérbeadottság (%)**** ingatlan jövedelmez őség (%)***** fajlagos éves bérleti díj****** bevétel (Ft/nm) lakóingatlan % 0 irodaingatlan % ker-i ingatlan % telek ingatlan % egyéb ingatlan % 0 Vidék egyéb ingatlan % M indösszesen: % ***áfa nélküli, bérbeadó által viselt költségekkel csökkentett bérleti díj **** én érvényben lévőbérleti szerződésállomány szerinti nettó bérbe adott terület osztva a teljes nettó bérbe adható területtel *****a én érvényben lévőbérleti szerződésekben rögzített, évesített bérleti díj (az euro alapúak a i MKB eladási árfolyammal lettek szorozva) osztva az ingatlanok nettó eszközértékével ******nettó éves bérleti díj bevétel osztva az ingatlanok nettó bérbe adható területével A fenti táblából is látszik, hogy a Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap 2009-ben realizált tőkenövekményét nagyrészt a bérleti díj bevételeknek köszönheti, az átlagos ingatlan jövedelmezőség az összes ingatlanra vetítve 10,46%. A bérleti szerződések átlagos futamideje (aktuális bérleti díjjal súlyozott futamidő, határozatlan futamidejűszerződések esetén futamidőként a felmondási periódus hosszát alkalmazva): 2,16 év, a bérlők száma összesen 5 cég. Megjegyzés: Az építési telkeket elsősorban fejlesztési és továbbértékesítési céllal vásárolta az ingatlanalap, nem bérbeadási célból. REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap ingatlankitettségének változása 2009-ben Ingatlanállomány (Ft) Ingatlanportfolió aránya a neé-en belül (%) Dátum Nettó eszközérték (Ft) ,97% ,29% Változás (%) -76,63% -54,89% 93,02% Az ingatlanportfolió aránya a nettó eszközértéken belül évben jelentősen megnőtt, annak ellenére, hogy az Alap év közben közel 1 Mrd Ft értékben értékesített ingatlanokat. A év elején történt további ingatlan értékesítések révén az ingatlanportfolió aránya a nettó eszközértéken belül 76%-ra csökkent. 7

8 V. REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP december 31-i VAGYONKIMUTATÁSA 3 (adatok ezer forintban) Eszközök Forrás Nyitó Tárgyév Nyitó Tárgyév Befektetett eszközök Saját tőke Ingatlanok Induló tőke Beruházás Beruházásra adott előleg 0 0 Hosszú lejáratú kötvények Forgóeszközök Tőkeváltozás Készletek Követelések Céltartalék 0 0 Értékpapírok Rövedlejáratú Pénzeszközök kötelezettségek Aktív időbeli Passzív időbeli elhatárolás elhatárolás Eszközök Források összesen: összesen: Megjegyzés: A követelések a befektetési jegy forgalmazás miatt a forgalmazóval szembeni követelésből, valamint közműszámlák túlfizetéséből és továbbszámlázott közműszámla követelésből tevődnek össze. A REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap december 31-i vagyonkimutatását a évi C., a CXX. törvényekben, valamint a 215/2000 (XII.11.) Korm. rendeletben foglalt előírások szerint állították össze. A vagyonkimutatás főösszegét E Ft-tal hitelesítem. Csizmadiáné Hegedűs Ilona bejegyzett könyvvizsgáló MKVK:

9 VI. REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap Likvid eszközök (hó végi adatok ezer forintban) Megnevezés Likvid eszközök Január Február Március Április Május Június Július 856 Augusztus Szeptember Október November December december 31-i likvid eszközök részletezése: (adatok ezer forintban) M egn evezés A d a to k F o ly ó sz á m la eg y en le g e L ek ö tö tt b a n kb e té t é s k a m a ta 0 L ik v id e szk ö zö k m in d ö ssze sen : A Reálszisztéma AlapkezelőZrt. mindent elkövet az Alap megfelelőlikviditásának biztosítása érdekében. Ennek megfelelően az Alap évben közel 1 Mrd Ft értékben értékesített ingatlant és 545 M Ft összegűhitelt vett fel február hónapban az Alap a hitel teljes összegét törlesztette. Ennek eredményeként az Alap hitelállománya megszűnt és az értékesítések révén likvid eszközállománya növekedett. 9

10 VII. REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP EGY BEFEKTETÉSI JEGYRE JUTÓ NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ALAKULÁSA évben (Ft) 2,15 2,05 1,95 1,85 1,75 1,65 1,55 1,45 1,35 1,25 1, REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ALAKULÁSA évben (Ft)

11 REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP EGY BEFEKTETÉSI JEGYRE JUTÓ NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ALAKULÁSA AZ ELMÚLT 5 ÉVBEN 2,1 2 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1, REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ALAKULÁSA AZ ELMÚLT 5 ÉVBEN

12 VIII. Bevételek Adatok (E Ft-ban) Értékesítés nettó árbevétele Egyéb bevételek 407 Egyéb bevételek 0 Pénzügyi műveletek bevételei Rendkívüli bevételek Bevételek összesen: Az értékesítés nettó árbevételének részletezése: bérleti díj bevétel E Ft, a bérlők által fizetett üzemeltetési költségek ellentételezésére kiszámlázott díj E Ft, valamint az ingatlan értékesítés bevétele E Ft (az ingatlan eladások nyilvántartási értéke E Ft, ingatlanértékesítés nyeresége ebben az évben E Ft.) A továbbszámlázott közüzemi díjak: E Ft. Egyéb bevételek mérlegsor nem tartalmaz adatot. A pénzügyi műveletek bevételei sor tartalmazza a befektetésekből (értékpapírok árfolyamnyeresége EFt, és kamatbevétel EFt) származó bevételek összegét összesen EFt értékben (bánatpénz és befektetési jegyek forgalmazása kapcsán befektetők által fizetett díjak összege 0.) A befektetett eszközökre értékvesztést nem számoltunk el, más az eszközök értékét befolyásoló változás nem történt az év során. IX. Költségek Adatok Adatok (E Ft-ban) (%-ban) Forgalmazási díj % Számlavezetési díj (forg.nak fizetett) % Visszaváltási megbízások felv.díja % Portfoliókezelési díj % Ingatlanügynöki díj, ing.ügyn. jutalékok % Illeték bélyeg hatósági díjak % Adók, illetékek % Transzfer díj % Letétkezelői díj % Felügyeleti díj % Alapkezelői díj % Vagyonbiztosítás díja % Értékbecslés % Közzétételi és reklám költségek % Posta költség % Közjegyzői díj % Ingatlan közüzemi díj % Ingatlan üzemeltetési díj % Ingatlan karbantartási díj % Könyvvizsgálói díj % Műszaki dokumentáció díja % Kisértékűeszközök % Bankköltség % Pénzügyi műveletek ráfordításai % Egyéb ráfordítások % Közvetített szolgáltatások önköltsége % Eladott ingatlanok nyílvántartási értéke % Értékcsökkenés % Költségek, ráfordítások összesen: % 12

13 Építmény és telekadó részletezése: (adatok ezer forintban) évi Ingatlan (hrsz.) építményadó évi telekadó V.248/0/A/ V.248/0/A/ V.248/0/A/ V.248/0/A/ V.248/0/A/ V.248/0/A/ V.248/0/A/ /0/A/ /0/A/ /0/A/ /0/A/ /4/A/ / / / / / / / / / / /9 240 Mindösszesen: Az ingatlanalap által ebben az évben kifizetett telekadó és építményadó együttes összege: E Ft ben újonnan kibocsátott és visszaváltott befektetési jegyek mennyisége havi bontásban Megnevezés értékesített befektetési visszaváltott befektetési jegyek (db) jegyek (db)* Január 0 0 Február 0 0 Március 0 0 Április Május Június Július Augusztus Szeptember Október November December * A Reálszisztéma Ingatlanbefektetési jegyek forgalmazása november 24-től az Alap módosított Alapkezelési Szabályzatának megfelelően történik, mely szerint a befektetési jegy visszaváltásra vonatkozó megbízások elszámolása a megbízás felvételétől számított 90. forgalmazási napon történik. 13

14 Mint látható, a begyűrűzőés kiszélesedőhitelpiaci és pénzügyi válság jelentős tőkekivonást generált az ingatlanalapunkból. Azonban az év előrehaladtával a visszaváltások száma folyamatosan csökkenőtendenciát mutatott, sőt októberében már újból megindultak a befektetési jegy eladások. X. Az Alapkezelőa befektetési jegyek tulajdonosainak hozamot nem fizet. A tőkenövekményt a Befektetőaz árfolyamnyereség útján, azaz a befektetési jegy(ek) visszaváltásakor a vásárlási és a visszaváltási ár különbözeteként realizálhatja. A hozam elsődlegesen az Alapkezelőáltal megvásárolt ingatlanok értéknövekedésétől és a hasznosításuk útján befolyó bérleti díjak együttes összegétől függ. Az Alapkezelőa nettó eszközértéket és az alappal kapcsolatos egyéb hirdetményeket, rendkívüli tájékoztatókat március 1-től az Alapkezelőés a Forgalmazó honlapján, a oldalon jelenteti meg. Budapest, március 31. REÁLSZISZTÉMA Befektetési AlapkezelőZrt. Mellékletek: I.sz. melléklet: Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap értékpapír portfoliója II.sz. melléklet: Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap ingatlan portfoliója III.sz. melléklet: Reálszisztéma Befektetési Alapkezelőfelelősségvállaló nyilatkozata IV.sz. melléklet: Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap mérlege, eredménykimutatása re és a független könyvvizsgáló jelentése 14