REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰ INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP FÉLÉVES TÁJÉKOZTATÓ

Átírás

1 REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰ INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP FÉLÉVES TÁJÉKOZTATÓ

2 REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP Féléves tájékoztató I. félévéről I. Alapkezelő: Reálszisztéma Befektetési AlapkezelőZrt Budapest, Kossuth L. u. 4. Letétkezelő: MKB Bank Zrt Budapest, Váci u. 38. Forgalmazó: Reálszisztéma Értékpapír-forgalmazó és BefektetőZrt Budapest, Kossuth L. u. 4. Ingatlanértékelő: EURO-IMMO Expert Kft Budapest, Nagymezőu. 4. Könyvvizsgáló: SALDO Könyvvizsgáló és VagyonértékelőKft Budapest, Gyakorló u. 4/E. I/6. Felelős: Csizmadiáné Hegedűs Ilona könyvvizsgáló II. Alap neve: REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap Alap típusa és futamideje: nyílt végű, nyilvános, határozatlan futamidejű ingatlanforgalmazó alap PSZÁFlajstromozási szám: A bejegyzés időpontja: október 03. III január 01-én db befektetési jegy volt forgalomban. Az év során befektetési jegy értékesítés nem történt, visszaváltásra db befektetési jegy került, mindösszesen ,- Ft névértékben. Így az Alap által forgalomba hozott ingatlanbefektetési jegyek száma június 30-án: db, össznévértékük ,- Ft. A nettó eszközérték június 30-án Ft, az egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték 1, Az Alap tőkenövekménye, azaz a június 30-i nettó eszközértéknek a befektetési jegyek fordulónapi névértékét meghaladó része mindösszesen Ft. Az alap eddigi működése 1 során 4,92% 2 éves nettó hozamot ért el. 1 * október június 30. (2000-ben 20,66%, 2001-ben 13,77%, 2002-ben 10,07%, 2003-ban 8,60%, 2004-ben 10,43%, 2005-ben 7,12%, 2006-ban 6,42%, 2007-ben 7,14%, 2008-ban 8,43%, I. félévében -27,25%. 2 A múltbeli hozamok nem jelentenek garanciát az alap jövőbeli teljesítményére. 2

3 A REÁLSZISZTÉMA Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap portfoliójának alakulása A Reálszisztéma Befektetési Alapkezelõ Zrt második felében indította el nyilvános forgalomba hozatal útján a Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alapot. Az Alap befektetési politikájának megfelelően ingatlanportfolióját Budapestre koncentrálva a következőtípusú ingatlanokból alakította ki: a) Belvárosi lakások, amelyek irodai vagy kereskedelmi célra is hasznosíthatók. b) Fővárosi és a főváros vonzáskörzetében elhelyezkedőépítési telkek, amelyek 4-8 lakásos társasházak, illetve közepes volumenűintézményi létesítmények beépítésével hasznosíthatóak. c) Belvárosi kis- és közepes méretűüzlethelyiségek, amelyek kedvezőbérleti díjak mellett adhatók ki. d) A főváros vonzáskörzetében elhelyezkedőüzleti, kereskedelmi célú kis és közepes méretű létesítmények, amelyek kedvezőbérleti díjak mellett hasznosíthatók. A Reálszisztéma Ingatlanbefektetési Alap december 31-én a fenti típusú ingatlanokból kialakított, arányos összetételű, piaci bérleti díjakkal lefedett portfolióval rendelkezett. A őszén begyűrűzőés kiszélesedőhitelpiaci és pénzügyi válság azonban a magas banki betéti kamatokon keresztül jelentős tőkekivonást generált az ingatlanalapoknál. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete a nagymértékűtőkekivonás, és ennek várható súlyos következményei okán döntött az ingatlanbefektetési jegyek forgalmazásának 10 napos felfüggesztéséről, illetve a forgalmazás feltételeinek változtatásáról. Sajnálatos módon a 90 forgalmazási napra növekedett visszaváltási és kifizetési határidőa forgalmazás november 24-i visszaállítását követően olyan nagymértékű visszaváltási megbízást indukált a Reálszisztéma Ingatlanbefektetési Alapnál, amely ingatlanok eladását és külsőforrás bevonását tette szükségessé. Ezek az intézkedések determinálták a portfolió félévi alakulását. Az Alapkezelő mindent elkövet az Alap portfoliójában található ingatlanok értékesítése érdekében, nagyszámú közvetítőt vesz igénybe és intenzív hirdetési kampányba kezdett. Ennek megfelelően az összes belvárosi kereskedelmi ingatlan értékesítésre került (a vevők száma három különbözőcég) és jelenleg is intenzív tárgyalások folynak a telkek és a lakóingatlanok eladása kapcsán június 30-án az Alap tulajdonát képezőingatlanok 73,7%-a Budapest és környékén helyezkedett el. Az ingatlanok 33%-át kereskedelmi funkciójú ingatlanok alkották, 25%-a telek, 7,6%-a iroda, 3,4%-a lakóingatlan, 30,7%-a egyéb elsősorban ipari ingatlan volt elsőfélévében a kedvezőtlen ingatlanpiaci viszonyok, az egyre több ingatlanszektort érintő bérleti díj csökkenés, valamint a kényszerértékesítések hatására az ingatlanportfolió folyamatosan leértékelődött, ami várhatóan a II. félévben is folytatódik. A Reálszisztéma Alapkezelő Zrt. az Alap megfelelő likviditásának biztosítása érdekében kölcsönszerződést kötött a Reálszisztéma Kereskedelmi és Tőkehasznosító Kft-vel. Az Alapnál az egyensúly megteremtéséhez elengedhetetlen volt a hitelfelvétel, azonban az ingatlanok értékesítését nagy erővel tovább folytatjuk, hiszen célunk az Alap működőképességének és pénzügyi helyzete tartós egyensúlyának fenntartása és hogy a Reálszisztéma Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alapot változatlanul nyíltvégű ingatlanbefektetési alapként működtessük. 3

4 IV. REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap portfoliójának összetétele június 30-án Hrsz. Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. II/ /0/A/39 88 lakóingatlan Bp. és környéke rövid táv Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. II/ /0/A/37 78 irodaingatlan Bp. és környéke rövid táv Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. II/ /0/A/ irodaingatlan Bp. és környéke rövid táv Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. I/ /0/A/ lakóingatlan Bp. és környéke rövid táv Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. I/4., I/5, I/3A 24258/0/A/25,26, irodaingatlan Bp. és környéke rövid táv Ipari és kereskedelmi létesítmények Budapest, V.,ker. Váci u /0/A/3 44 ker-i ing. Bp. és környéke rövid táv Budapest, V.,ker. Váci u /0/A/4 90 ker-i ing. Bp. és környéke rövid táv Halásztelek, Rákóczi út ker-i ing. Bp. és környéke rövid táv Halásztelek, Rákóczi út ker-i ing. Bp. és környéke rövid táv 03494/ egyéb vidék rövid táv Budapest, XI., ker. Rétalja lejtő / egyéb Bp. és környéke összk rövid táv Értékesítés céljából vásárolt építmények Budapest XI. Bordézsma u. 7. pince 2. sz. 1862/4/A/2 49 egyéb Bp. és környéke rövid táv Funkció Hrsz. szerinti beépíthetőség övezeti ÉPÍTÉSI TELKEK Ter. (nm) besorolás Területi besorolás közműellát. besorolá Budapest, XI., ker. Nevegy u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülőu / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétalja lejtő / telek Bp. és környéke összk. 30% IZ ter. Budapest, XI., ker. Poprádi út - Lépés u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétalja lejtő /7 441 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülőút / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u /6 741 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nevegy u. 31- Rétkerülőu /6 515 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülőút / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nevegy u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Halásztelek FELÉPÍTMÉNYEK Bérbeadás céljából vásárolt építmények Lakások és irodák Dabas, Vasút u Bérbeadható nettó terület (nm)* Funkció szerinti besorolás Földrajzi besorolás Építés és használatbav Utolsó étel éve felújítás éve Tervezett tartási időtáv telek Bp. és környéke összk. 15% VT-3 * a Bérbeadható nettó terület megegyezik a bérbeadható bruttó területtel. Építési engedéllyel telkeink nem rendelkeznek. Az Alapnak 3 db euroban megállapított bérleti szerződése van, azonban a bérleti díjak és a működési költségek is forintban jelennek meg az alap bankszámláján. Jelenleg az Alap bérlői között csak a cégcsoport tagjai szerepelnek (jelenleg öt bérlője van az alapnak), akiktől az Alap a bérbe adott ingatlanokra nem kért óvadékot, ennek megfelelően a bérleti szerződések biztosítéki szintje* nulla. *biztosítékok értéke osztva a havi nettó bérleti díj összegével. 4

5 REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap telek ingatlanjainak jellemzői június 30-án Szintterületi M egengedett M in. zöldterületi Ingatlan tipusa mutató építménymagasság mutató Budapest m 75% REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap portfoliójának szektoronkénti megbontása és értéke június 30-án Ingatlan tipusa Értéke én (Ft) Értéke án (Ft) %-os megoszlás án Fajlagos ingatlanértékek (Ft/nm)* Piaci érték %- os változása** Budapest és környéke lakóingatlan % % irodaingatlan % % ker-i ingatlan % % telek % % egyéb ingatlan % % Vidék egyéb ingatlan % % M indösszesen: % % *ingatlanállomány fordulónapi nettó eszközérték szerinti értéke osztva az ingatlanállomány teljes bruttó területével (felépítményes ingatlanoknál csak a felépítmény alapterületével számoltunk) **Az ingatlanok zárónapi és kezdőnapi piaci értékének különbsége csökkentve az időszaki kivezetett értéknövelő beruházásokkal és növelve az eladott ingatlanok nettó eladási árával, osztva az ingatlanok időszak eleji nettó eszközérték szerinti értékével Tehát mint a táblából is látszik, az ingatlanok összesített értékcsökkenése I. félévében 29,18% volt, ezen belül legalacsonyabb a kereskedelmi, illetve egyéb ingatlanok értékcsökkenése és elmondhatjuk, hogy az értékesítés is a kereskedelmi ingatlanok esetében volt a legsikeresebb. Az általános ingatlanpiaci tendenciák, valamint a likviditási helyzetből adódó eladási kényszer miatt I. félévében az Alap értékbecslő szervezete közel 30%-kal csökkentette a portfolióban szereplőingatlanok értékét. 5

6 REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap ingatlanjainak nettó bérleti díj bevétele és jövedelmezősége június 30-án Ingatlan tipusa Budapest és környéke nettó bérleti díj bevétel (Ft)*** bérbeadottság (%)**** ingatlan jövedelmez őség (%)***** fajlagos éves bérleti díj****** bevétel (Ft/nm) lakóingatlan % irodaingatlan % ker-i ingatlan % telek ingatlan % 835 Vidék egyéb ingatlan % M indösszesen: % ***áfa nélküli, bérbeadó által viselt költségekkel csökkentett bérleti díj **** án érvényben lévőbérleti szerződésállomány szerinti nettó bérbe adott terület osztva a teljes nettó bérbe adható területtel *****a án érvényben lévőbérleti szerződésekben rögzített, évesített bérleti díj (az euro alapúak a i MKB eladási árfolyammal lettek szorozva) osztva az ingatlanok nettó eszközértékével ******nettó éves bérleti díj bevétel osztva az ingatlanok nettó bérbe adható területével A fenti táblából látszik, hogy a Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alapnál I. félévi adatok alapján az átlagos ingatlan jövedelmezőség az összes ingatlanra vetítve 9,33% (feltételezve, hogy a második félévében is hasonló lesz az ingatlan bérleti díj bevétel, mint az I. félévben). A Reálszisztéma Csoport által bérelt ingatlanok forgalmi értéke június 30-án 1,13 Mrd Ft, ezen ingatlanok átlagos bérleti díj megtérülése 13,61%. A bérleti szerződések átlagos futamideje (aktuális bérleti díjjal súlyozott futamidő, határozatlan futamidejűszerződések esetén futamidőként a felmondási periódus hosszát alkalmazva): 2,43 év, a bérlők száma összesen 5. Megjegyzés: Az építési telkeket elsősorban fejlesztési és továbbértékesítési céllal vásárolta az ingatlanalap, nem bérbeadási célból. (A lakások egy része is értékesítési céllal tartott.) REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap ingatlanfeltöltöttségének változása I. félévében Ingatlanállomány (Ft) Ingatlanportfolió aránya a neé-en belül (%) Dátum Nettóeszközérték (Ft) % % Változás (%) 34.87% 54.38% Tehát - mint a fenti táblázat is mutatja; az Alap összesített nettó eszközértéke I. félévében - a befektetési jegy visszaváltások és az ingatlanleértékelések miatt közel a harmadára csökkent az előzőév végi állománynak. Mivel az ingatlaneladások nem tudták a likvid eszközigény növekvő ütemét követni, az Alap hitelfelvételre kényszerült. Így az ingatlanportfolió aránya a nettó eszközértéken belül ebben a félévben 45%-kal nőtt: 81%-ról 126%-ra. Az Alapkezelőa jövőben ezt az arányt mindenféleképpen szeretné csökkenteni további ingatlaneladásokkal, illetve bízunk benne, hogy ezzel párhuzamosan a beadott visszaváltási megbízások száma továbbra is csökkenő tendenciát fog mutatni. 6

7 V. REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP június 30-i VAGYONKIMUTATÁSA (adatok ezer forintban) Eszközök Forrás Nyitó Tárgyév Nyitó Tárgyév Befektetett eszközök Saját tőke Ingatlanok Induló tőke Beruházás Beruházásra adott előleg 0 Hosszú lejáratú kötvények Forgóeszközök Tőkeváltozás Készletek Követelések Céltartalék 0 Értékpapírok Rövedlejáratú Pénzeszközök kötelezettségek Aktív időbeli Passzív időbeli elhatárolás elhatárolás Eszközök Források összesen: összesen: Megjegyzés: A követelések közműszámlák továbbszámlázásából és közműtúlfizetésekből, valamint a befektetési jegy forgalmazás miatt a forgalmazóval szembeni követelésből tevődnek össze. 7

8 VI. REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap Likvid eszközök I. félév (hó végi adatok ezer forintban) Megnevezés Likvid eszközök Január Február Március Április Május Június A Reálszisztéma AlapkezelőZrt. mindent elkövet az Alap megfelelőlikviditásának biztosítása érdekében. Ennek megfelelően az Alap az elmúlt időszakban több ingatlant is sikeresen értékesített és közel 1 Mrd Ft likvid eszközzel rendelkezett április elején. Azonban a nagymennyiségűvisszaváltási megbízásra és azok elszámolására való tekintettel az Alap hitelfelvételre kényszerült. A hitel keretösszege 500MFt, mely július folyamán 700 MFt-ra emelkedett. A hitelnyújtó: a Reálszisztéma Kereskedelmi és Tőkehasznosító Kft június 30-án a felhasznált kölcsön összege: Ft, a kölcsön kamatának összege: Ft, a tőkeáttétel 0,2598 (fordulónapi teljes hitelállomány értéke osztva a fordulónapi nettó eszközértékkel). Az Alapnál rövid távon sikerült az ingatlaneladásoknak és a hitelnek köszönhetően az egyensúlyi helyzetet megteremteni, így jelenleg biztosítva van az összes beadott visszaváltási megbízásra a fedezet. Természetesen a hosszú távú működőképesség fenntartásához újabb ingatlaneladások szükségesek. 8

9 VII. REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP EGY BEFEKTETÉSI JEGYRE JUTÓ NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ALAKULÁSA I. félévben (Ft) 2,15 1,95 1,75 1,55 1,35 1, REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ALAKULÁSA I. félévben (Ft) Ebben a félévben - a kedvezőtlen pénz- és ingatlanpiaci helyzet miatt - folyamatos tőkekiáramlás jellemezte az Alapot elsőfélévében - tekintettel a rövid távon szükséges kényszerértékesítésre - az Alap értékbecslője csökkentette az ingatlanportfolióban szereplő ingatlanok értékét, ami nettó eszközérték esést okozott. 9

10 VIII. Bevételek Adatok (E Ft-ban) Értékesítés nettó árbevétele Egyéb bevételek 404 Pénzügyi műveletek bevételei Rendkívüli bevételek Bevételek összesen: Az értékesítés nettó árbevételének részletezése: bérleti díj bevétel E Ft, a bérlők által fizetett üzemeltetési költségek ellentételezésére kiszámlázott díj E Ft, valamint az ingatlan értékesítés bevétele E Ft (az ingatlan eladások nyilvántartási értéke E Ft, ingatlanértékesítés nyeresége ebben az évben E Ft.) A továbbszámlázott közüzemi díjak: E Ft. Egyéb bevételek bérlőtől kapott kártérítés összege: 404 E Ft. A pénzügyi műveletek bevételei sor tartalmazza a befektetésekből (értékpapírok árfolyamnyeresége és kamatbevétel) származó bevételek összegét: E Ft (bánatpénz és bef-i jegyek forgalmazása kapcsán befektetők által fizetett díjak összege 0.) A befektetett eszközökre elszámolt értékvesztés 0 Ft. Az ingatlanok értékelési különbözete E Ft-tal csökkent. IX. Költségek Adatok (E Ft-ban) Forgalmazási díj Visszaváltási megbízások felv.díj Számlavezetési díj (forg.nak fizetett) Ingatlanügynöki díj Illetékbélyeg,közjegyzői díj 150 Adók, illeték, hatósági djak Transzfer díj 68 Letétkezelői díj Értékpapír felügyeleti díj 359 Alapkezelői díj Vagyonbiztosítás 359 Értékbecslés Közzétételi és reklám költségek 346 Ingatlan közműdíj Ingatlan üzemeltetési díj 772 Ingatlan karbantartási díj 19 Portfólió kezelési díj Könyvvizsgálói díj 265 Műszaki dokomentáció díja 356 Kisértékűeszközök 0 Bank költség 196 Pénzügyi műveletek ráfordítása Közvetített szolgáltatások önköltsége Eladott ingatlanok nyilvántartási értéke Értékcsökkenés Költségek,ráfordítások összesen: A költségek 28.2 %-át az alapkezelési díj, 21.8 %-át a forgalmazási és visszaváltási megbízások felvételi díja, 7,6 %-át a számlavezetései díj, 5,7 %-át a letétkezelési, és 7,1 %-át az ingatlanfenntartási költségek (üzemeltetési, karbantartási, közműköltségek), valamint 3,2 %-át az amortizáció alkotják. A ráfordítások esetében: közvetített szolgáltatások 0,7 %, ingatlan eladások 10

11 nyilvántartási értéke 97%, adók 1,6 %. Az előbbiekben felsorolt tételek a költségek és ráfordítások 95,7 %-át teszik ki. Az ingatlanalap által ebben a félévben kifizetett telek- és építményadó együttes összege: E Ft I. félévében újonnan kibocsátott és visszaváltott befektetési jegyek mennyisége havi bontásban Megnevezés értékesített befektetési visszaváltott befektetési jegyek (db) jegyek (db) * Január 0 0 Február 0 0 Március 0 0 Április Május Június * A Reálszisztéma Ingatlanbefektetési jegyek forgalmazása november 24-től az Alap módosított Alapkezelési Szabályzatának megfelelően történik, mely szerint a befektetési jegy visszaváltásra vonatkozó megbízások elszámolása a megbízás felvételétől számított 90. forgalmazási napon történik. Ennek megfelelően a fenti dátumtól számított 90 forgalmazási napig: április 03-ig nem történt visszaváltás elszámolás, viszont a visszaváltási megbízások felvétele folyamatos volt. Mint látható az év során befektetési jegy eladás nem történt, a visszaváltások száma viszont az előző év hasonló időszakához képest jelentősen megnőtt (biztató jel, hogy a visszaváltási megbízások beadásának száma csökkenőtendenciát mutat). X. Az Alapkezelőa befektetési jegyek tulajdonosainak hozamot nem fizet. A tőkenövekményt a Befektető az árfolyamnyereség/veszteség útján, azaz a befektetési jegy(ek) visszaváltásakor a vásárlási és a visszaváltási ár különbözeteként realizálhatja. A tőkenövekmény elsődlegesen az Alapkezelőáltal megvásárolt ingatlanok értékváltozásától, a hasznosításuk útján befolyó bérleti díjak összegétől és az értékesített ingatlanok eladási árától függ. Az Alapkezelőa nettó eszközértéket és az alappal kapcsolatos egyéb hirdetményeket, rendkívüli tájékoztatókat március 1-től az Alapkezelőés a Forgalmazó honlapján, a oldalon jelenteti meg. Budapest, július 31. REÁLSZISZTÉMA Befektetési AlapkezelőZrt. Mellékletek: I.sz. melléklet: Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap értékpapír portfoliója II.sz. melléklet: Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap ingatlan portfoliója