REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP FÉLÉVES JELENTÉS

Átírás

1 REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP FÉLÉVES JELENTÉS 2012.

2 REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP ALAPADATOK Féléves jelentés 2012 év I. félévéről Alap neve: Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap PSZÁF lajstromozási szám: Bejegyzés időpontja: október 03. Alapkezelő: Reálszisztéma Befektetési AlapkezelőZrt Budapest, Kossuth L. u. 4. Letétkezelő: MKB Bank Zrt Budapest, Váci u. 38. Vezetőforgalmazó: Reálszisztéma Értékpapír-forgalmazó és Befektet őzrt Budapest, Kossuth L. u. 4. Forgalmazók: Raiffeisen Bank Zrt Budapest, Akadémia u. 6. SPB Befektetési Zrt Budapest, Vörösmarty tér 7-8. Hungária Értékpapír Zrt Cegléd, Rákóczi út 30. Ingatlanértékelő: EURO-IMMO Expert Kft Budapest, Nagymezőu. 4. Könyvvizsgáló: VALEUR Adó- és KönyvszakértőKft. (Székhely: 1037 Budapest, Farkastorki lejtő47. MKVK bejegyzési szám: ) Felelős Könyvvizsgáló: Kékesiné Andrikó Mária MVK tagszáma: I. VAGYONKIMUTATÁS Vagyonkimutatás E Ft. % E Ft. % Átruházható értékpapírok 0 0,00% 0 0,00% Banki egyenlegek ,17% 297 0,05% Egyéb eszközök ,83% ,95% Összes eszköz ,00% ,00% Kötelezettségek ,62% ,02% Nettó eszközérték ,38% ,98% II. A FORGALOMBAN LEVŐBEFEKTETÉSI JEGYEK SZÁMA Befektetési jegyek forgalma december 31-én forgalomban lév őbefektetési jegyek Tárgyidőszakban eladott befektetési jegyek * Tárgyidőszakban visszaváltott befektetési jegyek * június 30-án forgalomban lévőbefektetési jegyek db * Az eladásokból és visszaváltásokból db. öröklés miatti átvezetés. 2

3 III. AZ EGY BEFEKTETÉSI JEGYRE ESŐNETTÓ ESZKÖZÉRTÉK Nettó eszközérték június 30-i nettó eszközérték június 30-i egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték június 30-i nettó eszközértéknek a befektetési jegyek névértékét meghaladó része (Tőkenövekmény): Ft , IV. A BEFEKTETÉSI ALAP ÖSSZETÉTELE Ingatlanportfolió szerkezete funkcionális és földrajzi szempontból június 30-án: Funkcionális kategória Ft. % Földrajzi elhelyezkedés Lakóingatlan 0 0,00% Irodaingatlan ,42% Bp. és környéke Kereskedelmi ingatlan ,41% Bp. és környéke Telek ingatlan ,08% Bp. és környéke Egyéb ingatlan ,09% Bp. és környéke Mindösszesen: ,00% Nettó bérleti díj bevétele és jövedelmezősége június 30-án Ingatlan tipusa Nettó bérleti díj bevétel (Ft)*** Bérbeadottság (%)**** Ingatlan jövedelmezőség (%)***** Fajlagos éves bérleti díj bevétel****** (Ft/nm) irodaingatlan ,00% 7,64% ker-i ingatlan ,00% 11,78% telek ingatlan ,04% 2,82% 335 egyéb ingatlan ,00% 10,54% Mindösszesen: ,62% 5,62% 940 *** áfa nélküli, bérbeadó által viselt költségekkel csökkentett bérleti díj **** án érvényben lévőbérleti szerződésállomány szerinti nettó bérbe adott terület osztva a teljes nettó bérbe adható területtel ***** a án érvényben lévő bérleti szerződésekben rögzített, évesített bérleti díj osztva az ingatlanállomány fordulónapi nettó eszközérték szerinti értékével ****** nettó éves bérleti díj bevétel osztva az ingatlanok nettó bérbe adható területével Ingatlankitettség változása 2012 I. félévében Dátum Nettó eszközérték (Ft) Ingatlanállomá ny (Ft) Ingatlanportfolió aránya a neé-en belül (%) ,98% ,69% Változás (%) -52,24% -17,59% 72,56% 3

4 Az Ingatlanportfolió szektoronkénti megbontása és értéke június 30-án Ingatlan típusa Értéke (Ft) Értéke (Ft) %-os megoszlás Fajlagos ingatlanértékek (Ft/nm)* Piaci érték %-os változása* * irodaingatlan ,42% ,76% ker-i ingatlan ,41% ,83% telek ,08% ,09% egyéb ingatlan ,09% ,25% Mindösszesen: ,00% ,59% * ingatlanállomány fordulónapi nettó eszközérték szerinti értéke osztva az ingatlanállomány teljes bruttó területével ** Az ingatlanok zárónapi és kezdőnapi piaci értékének különbsége csökkentve az időszaki kivezetett értéknövelőberuházásokkal, növelve az eladott ingatlanok korábbi értékével, osztva az ingatlanok időszak eleji nettó eszközérték szerinti értékével Egyéb adatok Bérleti szerződések átlagos futamideje 0,7év Bérlők száma 4 cég Vevők száma: 0 Bérleti szerződések biztosítéki szintje: 0 Fordulónapi teljes hitelállomány Ft Fordulónapi nettó eszközérték Ft Tőkeáttétel: 0,77% AZ ALAP PORTFOLIÓJÁNAK ALAKULÁSA A Reálszisztéma Befektetési AlapkezelőZrt második felében indította el nyilvános forgalomba hozatal útján a Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alapot. Az Alap befektetési politikájának megfelel ően ingatlanportfolióját Budapestre koncentrálva a következőtípusú ingatlanokból alakította ki: a) Belvárosi lakások, amelyek irodai vagy kereskedelmi célra is hasznosíthatók. b) Fővárosi és a főváros vonzáskörzetében elhelyezkedőépítési telkek, amelyek 4-8 lakásos társasházak, illetve közepes volumenű intézményi létesítmények beépítésével hasznosíthatóak. c) Belvárosi kis- és közepes méretűüzlethelyiségek, amelyek kedvezőbérleti díjak mellett adhatók ki. d) A főváros vonzáskörzetében elhelyezkedőüzleti, kereskedelmi célú kis és közepes méretű létesítmények, amelyek kedvezőbérleti díjak mellett hasznosíthatók. A Reálszisztéma Ingatlanbefektetési Alap 2009 évi ingatlaneladásokig a fenti típusú ingatlanokból kialakított, megosztott portfolióval rendelkezett. Az ingatlaneladások következtében az Alap portfoliójában a különbözőszektorok aránya megváltozott és az építési telkek aránya jelentősen megnövekedett június 30-án az Alap tulajdonát képezőingatlanok 100%-a Budapesten és környékén helyezkedett el. 4

5 KIEGÉSZÍTŐINFORMÁCIÓK AZ ALAP LIKVIDITÁSI HELYZETÉRŐL 2012 I. félévében 348 M Ft-tal csökkent az Alap nettó eszközértéke, vagyis a tőkekivonási tendencia az előzőévhez viszonyítva erősödött elsőnegyedévében a kedvezőtlen ingatlanpiaci viszonyok, az ingatlanszektort átfogóan érintőbérleti díj csökkenés, valamint a kényszerértékesítések miatt az ingatlanportfolió leértékelődött, ami várhatóan a továbbiakban is folytatódhat januárjában a korábbi mérsékelt tőkekivonási tendencia rendkívüli módon felerősödött, gyakorlatilag egy hónap alatt a beadott visszaváltási megbízások darabszáma meghaladta a 2011 egész évben elszámolt visszaváltás darabszámát. A fentiekre való tekintettel az Alapkezelő2012. február 03-án rendkívüli tájékoztatót tett közzé az Alap likviditási helyzetéről június 30-án az Alap által még nem teljesített befektetési jegy visszaváltások árfolyamértéke a június 29-i árfolyammal (1,324093) számolva Ft. Ez a nagyságrend a június 30-i összesített nettó eszközérték állomány 27,77 %-át jelenti július 1-től augusztus 15-ig bezárólag további névértékűbefektetési jegy visszaváltási megbízás érkezett, amely augusztus 15-i árfolyammal (1,076882) számolva Ft. Az Igazgatóság folyamatosan lépéseket tett, illetve tesz az ingatlanértékesítések érdekében, de konkrét adás-vétel 2010 év eleje óta nem realizálódott. A likviditás biztosítása érdekében 2011 novemberében az Alap hitelszerződést kötött a Reálszisztéma Kereskedelmi és Tőkehasznosító Kft vel 100 M Ft összegűhitelkeret nyújtására. A Hitelszerződés a befektetési jegyek visszaváltására adott megbízások növekedése miatt március 30-án, majd június 21-én módosításra került. A jelenlegi hitelkeret összege Ft, végsőlejárata október 31. Az igénybe vett hitel összege június 30-án Ft., augusztus 15-én Ftvolt. A rövid távú értékesítési kényszerre, illetve a romló piaci környezetre (csökkenőbérleti díjak, áfa kulcs emelése 25%-ról 27%-ra, telekadó növekedése, kamatszint emelkedés) való tekintettel 2012 februárjában az Alap Ingatlanértékelőpartnere az Euro-Immo Expert Kft. rendkívüli értékbecslés keretében újra értékelte az ingatlanokat. Az ingatlan portfolió értéke február 15-én 18%-al a csökkent augusztusban az aktuális értékbecslés keretében az Ingatlanértékelőtovábbi 9%-al csökkentette az ingatlanportfolió értékét, mely augusztus 15-én E Ft volt. Az ingatlanportfolió értékelése az Alap nettó eszközértékére egyszeri közvetlen hatást jelentett. Az Alapkezelő Alap likviditási intézkedési tervének megfelelően mindent elkövet annak érdekében, hogy a folyamatos likviditás biztosításával a visszaváltási megbízásokat teljesíteni tudja. Ennek lehetséges eszköze a hitelfelvétel korlátoltsága miatt - az Alap tulajdonát képező ingatlanok jelentős részének rövid időn belüli értékesítése, azonban a jelenlegi ingatlanpiacon minden valószínűség szerint csak jelentős árkedvezménnyel lehetséges ingatlaneladás. 5

6 HOZAMFIZETÉS ÉS A BEFEKTETŐK TÁJÉKOZTATÁSA Az Alapkezelőa befektetési jegyek tulajdonosainak hozamot nem fizet. A tőkenövekményt a Befektetők az árfolyamnyereség útján, azaz a befektetési jegy(ek) visszaváltásakor a vásárlási és a visszaváltási ár különbözeteként realizálhatják. Az Alap Kezelési szabályzata és tájékoztatója, illetve a Kiemelt Befektetői Információ - a mindenkor érvényes kondíciós listákkal együtt megtekinthetőa Forgalmazó helyeken, valamint a Kibocsátó székhelyén illetve az Alapkezelőés a VezetőForgalmazó hivatalos honlapján a és a weboldalakon, továbbá a Felügyelet által üzemeltetett honlapon. Az Alappal kapcsolatos rendkívüli tájékoztatók, valamint hirdetmények a Batv nak megfelelően az Alapkezelőés a VezetőForgalmazó hivatalos honlapján, a a oldalakon, illetve a Felügyelet által üzemeltetett honlapon kerülnek közzétételre. Felhívjuk befektetőink figyelmét, hogy a jelentésben megjelenővalamennyi információ kizárólag tájékoztatásul szolgál. Javasoljuk, hogy a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete által jóváhagyott Kezelési szabályzatot és Tájékoztatót - mely egyéb információkat is tartalmaz - figyelmesen olvassa át, óvatosan mérlegelje a befektetés tárgyát, kockázatát, díjait és a befektetésből származó esetleges károkat, mielőtt meghozza befektetési döntését. A kockázatokról szóló részletes ismertetés a Tájékoztató Az Alap befektetési politikájával kapcsolatos kockázati tényezők címűszakaszában található. A befektetésből származó haszon és a befektetés eredeti értéke ingadozni fog, ami által a befektetők tulajdonában lévőeszközök, amennyiben azok értékesítésére sor kerül, többet vagy kevesebbet érhetnek, mint a befizetett összeg. A REÁLSZISZTÉMA Befektetési AlapkezelőZrt. nem vállal felelősséget a jelen tájékoztató alapján hozott befektetési döntésért, és annak következményeiért. Jelen kiadvány nem minősül befektetési ajánlásnak, ajánlattételi felhívásnak vagy befektetési tanácsadásnak. Budapest, augusztus 16. REÁLSZISZTÉMA Befektetési AlapkezelőZrt. Melléklet: A Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap június 30-i Mérlege 6

7 ESZKÖZÖK REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap június 30-i mérlege * NYITÓ /Az adatok E Ft-ban/ TÁRGYÉV A. Befektetett eszközök ,25% ,48% I. Tárgyi eszközök ,25% ,48% 1. Ingatlanok ,13% ,85% 2. Ingatlanok értékelési különbözete ,88% ,37% 3. Gépek,berendezések,felszerelések 0 0,00% 0 0,00% 4. Gépek,ber.felsz. Értékelési különbözete 0 0,00% 0 0,00% 5. Beruházások 0 0,00% 0 0,00% 6. Beruházásokra adott előlegek 0 0,00% 0 0,00% II. Befektetett pénzügyi eszközök 0 0,00% 0 0,00% 1. Hosszú lejáratú kötvények 0 0,00% 0 0,00% 2. Hosszúlejáratú kötvények értékelési különbözete 0 0,00% 0 0,00% B. Forgóeszközök ,22% 318 0,06% I. Készletek 0 0,00% 0 0,00% 1.Ingatlankészletek 0 0,00% 0 0,00% 2.Ingatlankészletek értékelési különbözete 0 0,00% 0 0,00% II. Követelések 357 0,05% 21 0,00% 1. Követelések 357 0,05% 21 0,00% 2.Követelések értékvesztése 0 0,00% 0 0,00% 3.Külföldi pénzértékre szóló köv.értékelési kül. 0 0,00% 0 0,00% 4.Forintkövetelések értékelési különbözete 0 0,00% 0 0,00% III. Értékpapírok 0 0,00% 0 0,00% 1. Értékpapírok 0 0,00% 0 0,00% 2. Értékpapírok értékelési különbözete 0 0,00% 0 0,00% a) kamatokból, osztalékból 0 0,00% 0 0,00% b) egyéb 0 0,00% 0 0,00% IV. Pénzeszközök ,17% 297 0,05% 1. Pénzeszközök ,17% 297 0,05% 2. Valuta, devizabetét értékelési különbözete 0 0,00% 0 0,00% C. Aktív időbeli elhatárolások ,53% ,47% 1. Aktív időbeli elhatárolások ,53% ,47% 2. Aktív időbeli elhatárolások értékvesztése (-) 0 0,00% 0 0,00% D. Származtatott ügyletek értékelési különbözete 0 0,00% 0 0,00% ESZKÖZÖK ÖSSZESEN ,00% ,00% FORRÁSOK E. Saját tőke ,38% ,98% I. Induló tőke ,73% ,29% 1. Kibocsátott befektetési jegyek névértéke ,93% ,89% 2. Visszavásárolt befektetési jegyek névértéke (-) ,20% ,60% II. Tőkeváltozás (tőkenövekmény) ,65% ,70% 1. Visszavásárolt befektetési jegyek bevonási értékkülönbözete ,63% ,31% 2. Ingatlanok, értékpapírok értékelési különbözet tartaléka ,88% ,37% 3. Előzőév(ek) eredménye ,95% ,04% 4. Üzleti évi eredménye ,20% ,35% F. Céltartalékok 0 0,00% 0 0,00% G. Kötelezettségek ,55% ,00% I. Hosszú lejáratú kötelezettségek 0 0,00% 0 0,00% II. Rövid lejáratú kötelezettségek ,55% ,00% III. Külföldi pénzértékre szóló kötelezettségek értékelési különbözete 0 0,00% 0 0,00% H. Passzív időbeli elhatárolás 440 0,06% 111 0,02% FORRÁSOK ÖSSZESEN ,00% ,00% Budapest, június Vállalkozás vezetője (képviselője) * nem auditált 7