REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰ INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP FÉLÉVES TÁJÉKOZTATÓ

Átírás

1 REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰ INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP FÉLÉVES TÁJÉKOZTATÓ

2 REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP Féléves tájékoztató a I. üzleti félévről I. Alapkezelő: Reálszisztéma Befektetési AlapkezelőZrt Budapest, Kossuth L. u. 4. Letétkezelő: Magyar Külkereskedelmi Bank Nyrt Budapest, Váci u. 38. Forgalmazó: Reálszisztéma Értékpapír-forgalmazó és BefektetőZrt Budapest, Kossuth L. u. 4. Ingatlanértékelő: EURO-IMMO Expert Kft Budapest, Nagymezőu. 4. Könyvvizsgáló: SALDO Könyvvizsgáló és VagyonértékelőKft Budapest, Gyakorló u. 4/E. I/6. Felelős: Csizmadiáné Hegedűs Ilona könyvvizsgáló II. Alap neve: REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap Alap típusa és futamideje: nyílt végű, nyilvános, határozatlan futamidejű ingatlanforgalmazó alap PSZÁFlajstromozási szám: A bejegyzés időpontja: október 03. III január 01-én db befektetési jegy volt forgalomban. A félév során db befektetési jegy került értékesítésre, mindösszesen ,- Ft névértékben és db visszaváltásra, mindösszesen ,- Ft névértékben. Így az Alap által forgalomba hozott ingatlanbefektetési jegyek száma június 30-án: db, össznévértékük ,- Ft. A nettó eszközérték június 30-án Ft, az egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték 1, Ft. Az Alap tőkenövekménye, azaz a június 30-i nettó eszközértéknek a befektetési jegyek fordulónapi névértékét meghaladó része mindösszesen Ft. Az alap eddigi működése 1 során 9,63 2 éves nettó hozamot ért el. 1 * október június 30. (2000-ben 20,66%, 2001-ben 13,77%, 2002-ben 10,07%, 2003-ban 8,60%, 2004-ben 10,43%, 2005-ben 7,12%, 2006-ban 6,42%) 2 A múltbeli hozamok nem jelentenek garanciát az alap jövőbeli teljesítményére. 2

3 A REÁLSZISZTÉMA Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap portfoliójának alakulása A Reálszisztéma Befektetési Alapkezelõ Zrt második felében indította el nyilvános forgalomba hozatal útján a Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alapot, amellyel az ingatlanpiacban rejlő, rövid- és hosszútávon is kedvezőhozamlehetőségeket kívánja a befektetők számára realizálni. Az Alap befektetési politikájának megfelelően ingatlanportfolióját Budapestre koncentrálva a következőtípusú ingatlanokból alakítja ki: a) Belvárosi lakások, amelyek irodai vagy kereskedelmi célra is hasznosíthatók. b) Fővárosi és a főváros vonzáskörzetében elhelyezkedőépítési telkek, amelyek 4-8 lakásos társasházak, illetve közepes volumenűintézményi létesítmények beépítésével hasznosíthatóak. c) Belvárosi kis- és közepes méretűüzlethelyiségek, amelyek kedvezőbérleti díjak mellett adhatók ki. d) A főváros vonzáskörzetében elhelyezkedőüzleti, kereskedelmi célú kis és közepes méretű létesítmények, amelyek kedvezőbérleti díjak mellett hasznosíthatók. Ennek megfelelően - a törvényben meghatározott befektetési szabályok keretein belül folytatta az Alapkezelőaz ingatlanportfolió feltöltését június 30-án az Alap tulajdonát képező ingatlanok 79%-a Budapest és környékén helyezkedett el. Az ingatlanok 42%-át kereskedelmi funkciójú ingatlanok alkották - melyek bérbeadottsága a félév során 100%-os volt - 26%-a telek, 6%-a iroda, 4%-a lakóingatlan, 22%-a egyéb elsősorban ipari ingatlan volt I. félévében befejeződött a Bp. V. ker. Kossuth L. utcai, jelenleg kihasználatlan ingatlanok felújítása és átalakítása, bérbeadásuk folyamatban van. A Dabasi Nyomda épületében 2 apartman került kialakításra, emelve ezzel az ingatlan értékét. További eredmény, hogy ebben a félévben az Alap vételárhátralék kintlévősége jelentős mértékben csökkent, növelve ezzel az Alap likviditását. Ebben a félévében a jegybanki alapkamat és a pénzpiaci kamatok helyett mérsékelten csökkenő tendenciát mutattak. Az Alap hosszú távú diszkont kincstárjegyek vételét helyezte előtérbe, számítva a jegybanki alapkamat további csökkenésére. Bár ebben a félévben egyértelműen tőkekiáramlás volt a jellemzőaz alapnál az Alapkezelőbízik abban, hogy a második félévben ez a kedvezőtlen tendencia megfordul, köszönhetően elsősorban a nyugdíj előtakarékossági számlának. Ezen megtakarítási forma népszerűségének - átláthatósága és egyszerűsége révén - jelentős növekedése várható a Befektetők körében. A befektetési jegy is nyugdíj-előtakarékossági számlára helyezhető, ezzel adómentes befektetést biztosítva a Befektetőknek júliusától a tőkebeáramlás érdekében számítva a jegybanki alapkamat és ezzel együtt a pénzpiaci kamatok csökkenésére hirdetések megjelentetését tervezzük újságban, interneten, esetleg óriás plakátokon. 3

4 IV. REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap portfoliójának összetétele június 30-án MEGNEVEZÉS Hrsz. Bérbeadható terület m2 Funkció szerinti besorolás Földrajzi besorolás Építés és használatba vétel éve Utolsó felújítás éve Tervezett tartási időtáv INGATLANOK Bérbeadás céljából vásárolt építmények Lakások és irodák Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. II/ /0/A/39 88 lakóingatlan Bp. és körny éke ,004 közép táv Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. II/ /0/A/37 78 irodaingatlan Bp. és körny éke ,999 közép táv Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. II/ /0/A/ irodaingatlan Bp. és körny éke ,999 közép táv Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. I/ /0/A/ lakóingatlan Bp. és körny éke ,999 közép táv Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. I/4., I/5, I/3A 24258/0/A/25,26, irodaingatlan Bp. és körny éke ,004 közép táv Ipari és kereskedelmi létesítmények Budapest, V.,ker. Váci u /0/A/3 44 ker-i ing. Bp. és körny éke ,002 hosszú táv Budapest, V.,ker. Váci u /0/A/4 90 ker-i ing. Bp. és körny éke ,002 hosszú táv Budapest, VIII.,ker. József krt /0/A/6 277 ker-i ing. Bp. és körny éke ,994 hosszú táv Bp., VI.ker. Bajcsy -Zs. u. 45, f szt 29142/0/A/ ker-i ing. Bp. és körny éke ,002 hosszú táv Bp., VI.ker. Bajcsy -Zs. u. 45, galéria 29142/0/A/ ker-i ing. Bp. és körny éke ,002 hosszú táv Bp., VI.ker. Bajcsy -Zs. u. 45, pince 29142/0/A/1 314 ker-i ing. Bp. és körny éke ,002 hosszú táv Halásztelek, Rákóczi út ker-i ing. Bp. és körny éke ,005 hosszú táv Halásztelek, Rákóczi út ,552 ker-i ing. Bp. és körny éke ,005 hosszú táv Dabas, Vasút u Értékesítés céljából vásárolt építmények 03494/4 12,314 egy éb v idék ,996 hosszú táv Budapest XI. Bordézsma u. 7. I/2. sz. 1862/4/A/6 120 lakóingatlan Bp. és körny éke röv id táv Budapest XI. Bordézsma u. 7. pince 2. sz. 1862/4/A/2 49 egy éb Bp. és körny éke röv id táv Építési telkek Hrsz. Ter. m2 Funkció szerinti besorolás Funkció szerinti besorolás közműellát. beépíthetőség övezeti besorolás Budapest, XI., ker. Rétkerülőu /1 2,517 telek Bp. és körny éke összk. 15%, 30% L6 és IZ ter. Budapest, XI., ker. Nev egy u /2 1,200 telek Bp. és körny éke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülőu /2 1,003 telek Bp. és körny éke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétalja lejt ő /3 1,951 telek Bp. és körny éke összk. 30% IZ ter. Budapest, XI., ker. Rétalja lejt ő /4 1,662 telek Bp. és körny éke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Poprádi út - Lépés u /6 1,000 telek Bp. és körny éke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétalja lejt ő /7 441 telek Bp. és körny éke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülőút /9 1,000 telek Bp. és körny éke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u /6 741 telek Bp. és körny éke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u / telek Bp. és körny éke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u / telek Bp. és körny éke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nev egy u. 31- Rétkerül őu /6 515 telek Bp. és körny éke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülőút /3 1,168 telek Bp. és körny éke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nev egy u /4 1,185 telek Bp. és körny éke v íz, összk. csat, 15% L6 lakóöv. Halásztelek 032/38 4,746 telek Bp. és körny éke v ill. 35% nincs adat Halásztelek Szigethalom 5430/ ,467 telek Bp. és körny éke összk. 15% nincs adat 5430/ egy éb v idék összk. 30% LK2 4

5 Hitelállománnyal az Alap nem rendelkezik, egyelőre csak a hitelkeretszerződés aláírása történt meg és a hitelfelvétel folyamatban van. Építési engedéllyel telkeink nem rendelkeznek. Az Alapnak 6 db euroban megállapított bérleti szerződése van, azonban a bérleti díjak és a működési költségek is forintban jelennek meg az alap bankszámláján. A cégcsoporton belül bérbeadott ingatlanokra nem kért az alap óvadékot, viszont egyéb bérlőtől 9,4 MFt óvadékkal rendelkezünk. REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap telek ingatlanjainak jellemzői június 30-án Szintterületi mutató M egengedett építménymagasság M in. zöldterületi mutató Ingatlan tipusa Budapest m 75% Halásztelek nincs adat nincs adat nincs adat Szigethalom nincs adat 5 m 50% REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap portfoliójának szektoronkénti megbontása és értéke június 30-án Ingatlan tipusa Értéke én (Ft) Értéke án (Ft) %-os megoszlás án Fajlagos ingatlanértékek (Ft/nm)* Piaci érték %- os változása** Budapest és környéke lakóingatlan 126,000, ,400, % 394, % irodaingatlan 176,600, ,800, % 396, % ker-i ingatlan 1,204,800,000 1,220,100, % 361, % telek 746,860, ,860, % 34, % egyéb ingatlan 3,300,000 3,300, % 67, % Vidék egyéb ingatlan 617,600, ,500, % 48, % M indösszesen: 2,875,160,000 2,903,960, % 75, % *ingatlanállomány fordulónapi nettó eszközérték szerinti értéke osztva az ingatlanállomány teljes bruttó területével (felépítményes ingatlanoknál csak a felépítmény alapterületével számoltunk) **Az ingatlanok zárónapi és kezdőnapi piaci értékének különbsége csökkentve az időszaki kivezetett értéknövelő beruházásokkal, osztva az ingatlanok időszak eleji nettó eszközérték szerinti értékével Tehát mint a táblából is látszik, az ingatlanok összesített értéknövekménye I. félévben közel 1% volt csupán, ami a jelenlegi ingatlanpiaci helyzetet vizsgálva reálisnak mondható. Ebben a félévben ingatlanértékesítés nem történt az ingatlanalapnál. 5

6 REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap ingatlanjainak nettó bérleti díj bevétele és jövedelmezősége június 30-án Ingatlan tipusa Budapest és környéke nettó bérleti díj bevétel (Ft)*** bérbeadottság (%)**** ingatlan jövedelmez őség (%)***** fajlagos féléves bérleti díj****** bevétel (Ft/nm) lakóingatlan % irodaingatlan % ker-i ingatlan % telek ingatlan % 722 Vidék egyéb ingatlan % M indösszesen: % ***áfa nélküli, bérbeadó által viselt költségekkel csökkentett bérleti díj **** án érvényben lévőbérleti szerződésállomány szerinti nettó bérbe adott terület osztva a teljes nettó bérbe adható területtel *****a án érvényben lévőbérleti szerződésekben rögzített, évesített bérleti díj (az euro alapúak a i MKB eladási árfolyammal lettek szorozva) osztva az ingatlanok nettó eszközértékével ******nettó féléves bérleti díj bevétel osztva az ingatlanok nettó bérbe adható területével A fenti táblából látszik, hogy a Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap I. félévben realizált tőkenövekményét nagyrészt a bérleti díj bevételeknek köszönheti, az átlagos ingatlan jövedelmezőség az összes ingatlanra vetítve 7,83%. A bérleti szerződések átlagos futamideje (aktuális bérleti díjjal súlyozott futamidő, határozatlan futamidejűszerződések esetén futamidőként a felmondási periódus hosszát alkalmazva): 3,66 év, a bérlők száma összesen 8. Megjegyzés: Az építési telkeket elsősorban fejlesztési és továbbértékesítési céllal vásárolta az ingatlanalap, nem bérbeadási célból. (A lakások egy része is értékesítési céllal tartott.) A bérbeadási céllal vásárolt ingatlanok közül 2 db lakás csak részben volt kiadva a félév során, felújítást követően bérbeadásuk már ismét folyamatban van. REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap ingatlanfeltöltöttségének változása I. félévében Dátum Nettóeszközérték (Ft) Ingatlanállomány (Ft) Ingatlanportfolió aránya a neé-en belül (%) ,902,171,962 2,875,160, % ,900,394,343 2,903,960, % Változás (%) 99.95% % Tehát - mint a fenti táblázat is mutatja az ingatlanportfolió aránya a nettó eszközértéken belül évben közel 1%-kal nőtt 73,7%-ról 74,5%-ra, tehát az ideális 70-80% közötti szinten van. 6

7 V. REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP június 30-i VAGYONKIMUTATÁSA 3 (adatok ezer forintban) Eszközök Forrás Nyitó Tárgyév Nyitó Tárgyév Befektetett eszközök Saját tőke Ingatlanok Induló tőke Beruházás Beruházásra adott előleg Forgóeszközök Tőkeváltozás Készletek Követelések Céltartalék 0 0 Értékpapírok Rövedlejáratú Pénzeszközök kötelezettségek Aktív időbeli Passzív időbeli elhatárolás elhatárolás Eszközök Források összesen: összesen: Megjegyzés: A követelések építési telkek vételárhátralékából, építményadó és telekadó előlegből valamint a befektetési jegy forgalmazás miatt a forgalmazóval szembeni követelésből tevődnek össze. 3 A nettó eszközérték számítás és a könyvelés közötti eltérés oka: A Bp. VIII. József krt. 14. szám és Halásztelek 32/38 hrsz. alatti ingatlanok július havi nettó bérleti díját (összesen EFt) a Letétkezelőa I. félévi nettó eszközértékben szerepeltette, annak ellenére, hogy ezek a számlák 2007/7. havi teljesítésűek. (2007. júniusában befolyt EFt, 2007/7. havi teljesítésűbérleti díj és 200 EFt üzemeltetési ktg, mely előlegként a rövidlejáratú kötelezettségek között szerepel a könyvelésben.) A Letétkezelődöntésének oka, hogy az adott ingatlanok tárgyhavi bérleti díját - megállapodás szerint - a bérlők tárgyhó első napjáig kötelesek megfizetni és a bérleti jogviszony hóközi megszűnése esetén a tárgyhavi bérleti díj a bérbeadót illeti meg. További eltérés, hogy a beruházási előleg, melynek összege EFt, a nettó eszközérték számításban követelésként szerepel a megfelelőrészletezési lehetőség miatt. 7

8 VI. REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap Likvid eszközök I. félév (hó végi adatok ezer forintban) Megnevezés Likvid eszközök Január 754,503 Február 760,015 Március 770,631 Április 786,285 Május 756,961 Június 820, június 30-i likvid eszközök, követelések részletezése: (adatok ezer forintban) M egnevezés Adatok D ,266 D ,250 D ,853 D ,413 D ,841 D ,436 D ,015 DKJ összesen: 745,074 A071012G04 42,792 Értékpapírok összesen: 787,866 Folyószámla egyenlege 33,045 Folyószámla kamata 145 Köv. a forgalmazóval szemben 2,284 Követelés bérleti díjból 1,644 Építményadó előleg 30 Telekadó előleg 7 Beruházási előleg 17,871 Ép-i telkek vételárhátraléka 105,767 Bankszámla, követelések összesen: 160,793 M indösszesen: 948,659 Az Alap likviditását a félév során az értékpapírok és bankbetétek folyamatosan biztosították, június 30-án 21% volt az Alap likvid eszközeinek aránya. 8

9 VII. REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP EGY BEFEKTETÉSI JEGYRE JUTÓ NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ALAKULÁSA I. félévben (Ft) 1,85 1,75 1,65 1,55 1,45 1,35 1,25 1, REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰINGATLANBEFEKTETÉSI ALAP NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ALAKULÁSA I. félévben (Ft)

10 2007. I. félévben újonnan kibocsátott és visszaváltott befektetési jegyek mennyisége havi bontásban Megnevezés értékesített befektetési visszaváltott befektetési jegyek (db) jegyek (db) Január 8,315,601 17,706,317 Február 11,238,267 12,733,124 Március 4,577,690 13,565,207 Április 7,484,250 37,766,614 Május 4,906,504 21,682,346 Június 7,563,922 10,607,088 Mint látható a félév során a visszaváltások száma folyamatosan meghaladta az eladások számát és a nettó eszközérték gyakorlatilag stagnált. Azonban az Alapkezelőbízik a folyamatos tőkekiáramlás megszűnésében elsősorban a kedvezőbefektetési forma hirdetéseinek (nyugdíj előtakarékossági számla) és a betéti kamatok folyamatos csökkenésének köszönhetően. VIII. Költségek Adatok (E Ft-ban) Forgalmazási díj Számlavezetési díj (forgalmazónak fizetett) Ingatlanügynöki díj 300 Illeték, hatósági djak 82 Transzfer díj 278 Letétkezelői díj Értékpapír felügyeleti díj 586 Alapkezelői díj Vagyonbiztosítás 552 Értékbecslés Közzétételi és reklám költségek 49 Ingatlan közműdíj Ingatlan üzemeltetési díj Ingatlan karbantartási díj 2 Könyvvizsgálói díj 250 Műszaki dokomentáció díja 273 Bank költség: 198 Értékcsökkenés Költségek összesen: A költségek 46%-át az alapkezelési díj, 14%-át a forgalmazási díj, valamint 7%-át a számlavezetései díj, 7%-át a letétkezelési, és 8%-át az ingatlan fenntartási költségek (üzemeltetési, karbantartási, közműköltségek) alkotják. A félév során a bérlőknek kiszámlázott üzemeltetési költség-átalány összege: E Ft. 10

11 Építmény és telekadó részletezése: (adatok ezer forintban) Ingatlan (hrs z.) I. félévi építményadó I. félévi telek adó V.248/0/A/18. 60,360 V.248/0/A/25. 19,617 V.248/0/A/26. 57,342 V.248/0/A/27. 48,791 V.248/0/A/37. 39,234 V.248/0/A/38. 63,378 V.248/0/A/39. 44, /0/A/4. 45, /0/A/3. 22, /0/A/ , /0/A/6. 124, /4/A/2. 14, , ,700 32/38 17, /4 2,508, /13 41, /10 34, /3 116, /4 118, /3 195, /4 166, , /7 44, /9 100, /27 12,800 Mindös s zes en: 3,643, ,800 Az ingatlanalap által ebben a félévben kifizetett telekadó és építményadó együttes összege: eft. IX. Az Alapkezelőa befektetési jegyek tulajdonosainak hozamot nem fizet. A tőkenövekményt a Befektetőaz árfolyamnyereség útján, azaz a befektetési jegy(ek) visszaváltásakor a vásárlási és a visszaváltási ár különbözeteként realizálhatja. A hozam elsődlegesen az Alapkezelőáltal megvásárolt ingatlanok értéknövekedésétől és a hasznosításuk útján befolyó bérleti díjak együttes összegétől függ. Az Alapkezelőa nettó eszközértéket és az alappal kapcsolatos egyéb hirdetményeket, rendkívüli tájékoztatókat március 1-től az Alapkezelő és a Forgalmazó honlapján, a oldalon jelenteti meg. Budapest, július 31. REÁLSZISZTÉMA Befektetési AlapkezelőZrt. Mellékletek: I.sz. melléklet: Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap értékpapír portfoliója II.sz. melléklet: Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap ingatlan portfoliója