REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰ INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP JANUÁR 31. RENDKÍVÜLI TÁJÉKOZTATÓ

Átírás

1 REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰ INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP JANUÁR 31. RENDKÍVÜLI TÁJÉKOZTATÓ

2 Rendkívüli tájékoztató január 31. A Reálszisztéma Befektetési Alapkezelő Zrt., mint a Reálszisztéma Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap (továbbiakban Alap) kezelője ezúton tájékoztatja a Reálszisztéma Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Jegyek tulajdonosait az Alap likviditási helyzetéről, portfóliójának összetételéről és főbb kockázatairól. I. Alapkezelő: Reálszisztéma Befektetési Alapkezelő Zrt. székhelye: 1053 Budapest, Kossuth L. u. 4. Letétkezelő: MKB Bank Zrt. székhelye: 1056 Budapest, Váci u. 38. Vezető Forgalmazó: Reálszisztéma Értékpapír-forgalmazó és Befektető Zrt. székhelye: 1053 Budapest, Kossuth L. u. 4. Ingatlanértékelő: EURO-IMMO Expert Kft. székhelye: 1065 Budapest, Nagymező u. 4. Könyvvizsgáló: VALEUR Adó- és Könyvszakértő Kft. (Székhely: 1037 Budapest, Farkastorki lejtő 47., MKVK bejegyzési szám: ) Felelős könyvvizsgáló Kékesiné Andrikó Mária II. Alap neve: REÁLSZISZTÉMA Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap Alap típusa és futamideje: nyílt végű, nyilvános, határozatlan futamidejű ingatlanforgalmazó alap PSZÁF lajstromozási szám: A bejegyzés időpontja: október 03. III. A befektetési jegy forgalom és visszaváltási megbízások alakulása január 31-ig A Reálszisztéma Nyíltvégű Ingatlanbefektetési jegyek forgalmazása november 24-től az Alap módosított Alapkezelési Szabályzatának megfelelően történik, mely szerint a befektetési jegy visszaváltásra vonatkozó megbízások elszámolása a megbízás felvételétől számított 90. forgalmazási napon esedékes között újonnan kibocsátott és visszaváltott (elszámolt) befektetési jegyek mennyisége havi bontásban Megnevezés örökléses átvezetés visszaváltott befektetési (db) jegyek (db) Július Augusztus Szeptemb er Október November December Január A táblázat az elszámolt és január 31-ig pénzügyileg teljesített befektetési jegy visszaváltásokat tartalmazza. Ebben az időszakban befektetési jegy értékesítés nem történt. 2

3 2012. január 01-én db befektetési jegy volt forgalomban és db volt a felvett, de még el nem számolt visszaváltási megbízások száma év során db befektetési jegy eladás (nagyrészt örökléses átvezetés) történt és db visszaváltási megbízás került elszámolásra. Ezzel szemben január január 31. között db befektetési jegy visszaváltási megbízás került felvételre, ami január 31-i forgalmazási árfolyamon (1,616328) számolva Ft visszaváltási árfolyamértéket jelent. Ez azt mutatja, hogy januárjában a korábbi mérsékelt tőkekivonási tendencia rendkívüli módon felerősödött, gyakorlatilag egy hónap alatt a beadott visszaváltási megbízások darabszáma meghaladta a egész évben elszámolt visszaváltás darabszámát január 31-én az Alap által még nem teljesített visszaváltások darabszáma , aktuális árfolyamértéke Ft. Ez a nagyságrend a teljes állomány 35,41 %-át jelenti. IV. A nettó eszközérték és a hozam alakulása A nettó eszközérték január 31-én Ft, a befektetési jegyek darabszáma Az egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték 1, Ft. Az Alap és referenciaindexének hozamadatai az elmúlt 5 évben Év Reálszisztéma Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap BIX ,14% 7,83% ,43% -0,16% ,09% -0,56% ,99% 6,67% ,80% 4,99% REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰ INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP EGY BEFEKTETÉSI JEGYRE JUTÓ NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ALAKULÁSA között (Ft) 1,7 1,6 1,5 1, Az alap az elmúlt egy évben január 31. és január 31. között évi 0,81% 1 hozamot ért el. 1 A múltbeli hozamok nem jelentenek garanciát az alap jövőbeli teljesítményére. 3

4 REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰ INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ALAKULÁSA között (Ft) Az Alap összesített nettó eszközértéke mérsékelt csökkenést mutatott az elmúlt félévben, míg az egy jegyre jutó nettó eszközérték minimális emelkedést január 31-én a nettó eszközértékben megjelenő eszközök nagyságrendje Eszközök Értékük a portfolióban (ezer Ft) Ingatlanok Állampapírok és pénzeszközök 778 Követelések Összesen: Az Alap portfoliójának jelenleg 99,26%-át ingatlanok alkotják január 31-én az Alap saját likvid eszköz állománnyal gyakorlatilag nem rendelkezett, így a folyamatos visszaváltásokat csak hitelből tudja finanszírozni. A jelenleg rendelkezésre álló hitelkeret összege 100 MFt, amelyből január 31-ig Ft kölcsön került folyósításra. A kölcsön összege után Ft a felhalmozott kamattartozás január 31-én a nettó eszközértékben megjelenő költségek összetétele Költségek Adatok (E Ft-ban) Alapkezelési díj 564 Forgalmazási és ép.szlavezetési díj 800 Ingatlanértékelői díj 182 Költségvetéssel szembeni köt Építmény- és telekadó 371 Felügyeleti díj 14 Könyvvizsgálói díj 20 Letétkezelési díj 113 Köznű fizetési kötelezettség 36 Számlavezetési és utalási díj 3 Költségek,ráfordítások összesen: Az Alapot terhelő költségeket kizárólag a működéssel és forgalmazással összefüggő díjak, adók és illetékek adják. A költségvetéssel szembeni kötelezettségek év végén összevezetésre kerülnek a költségvetéssel szembeni követelésekkel. 4

5 V. Alap likviditása és likviditási intézkedési terve Az Alapkezelő Zrt. Igazgatósága folyamatosan figyelemmel kíséri az Alap likvid eszközeinek alakulását. Így regisztrálta 2011-ben az Alap likvid eszközeinek folyamatos, de nem intenzív csökkenését. Az Igazgatóság folyamatosan lépéseket tett, illetve tesz az ingatlanértékesítések érdekében, de konkrét adás-vétel év eleje óta nem realizálódott. Ezért az Igazgatóság az Alap rövid távú likviditásának biztosítása céljából hitelfelvételt kezdeményezett a Reálszisztéma Kereskedelmi és Tőkehasznosító Kft-nél. A jelenlegi hitelkeret összege 100 M Ft, melyet május 03-ig hívhat le az Alap. A hitelkeret fel nem használt része január 31-én 78,25 M Ft. Míg december 31-én 15,6% volt a likvid eszközök aránya a hitel igénybevétele nélkül, jelenleg 21,75 M Ft-os lehívott hitelösszeg mellett a likvid eszközök aránya 1% alatt van. Banki hitelfelvételre a jelenlegi pénzpiaci szituáció, a banki hitelkihelyezések visszafogása miatt továbbra sem látunk reális lehetőséget. A bankok az üzleti ingatlanfinanszírozásból gyakorlatilag kivonultak. Tekintettel arra, hogy a visszaváltási megbízások jelentősen megnövekedtek, az Alap likviditásának biztosítása további - nem banki forrásból származó - hitelfelvétellel, vagy nagyon rövid időn belüli ingatlaneladással történhet. VI. A REÁLSZISZTÉMA Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap portfoliójának alakulása Az Alap befektetési politikájának megfelelően ingatlanportfolióját Budapestre koncentrálva őszéig a következő típusú ingatlanokból alakította ki: a) Belvárosi lakások, amelyek irodai vagy kereskedelmi célra is hasznosíthatók. b) Fővárosi és a főváros vonzáskörzetében elhelyezkedő építési telkek, amelyek 4-8 lakásos társasházak, illetve közepes volumenű intézményi létesítmények beépítésével hasznosíthatóak. c) Belvárosi kis- és közepes méretű üzlethelyiségek, amelyek kedvező bérleti díjak mellett adhatók ki. d) A főváros vonzáskörzetében elhelyezkedő üzleti, kereskedelmi célú kis és közepes méretű létesítmények, amelyek kedvező bérleti díjak mellett hasznosíthatók. REÁLSZISZTÉMA Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap portfoliójának szektoronkénti megbontása és értéke január 31-én In gatlan tipu sa Értéke án (Ft) Értéke én (Ft) %-os megoszlás én P iaci érték %-os változása** Budapes t és környéke irodaingatlan ,57% -2,42% ker-i ingatlan ,63% -7,43% telek ,23% 0,20% egyéb ingatlan ,58% -0,35% M indösszesen: ,00% -1,26% 5

6 *Az ingatlanok zárónapi és kezdőnapi piaci értékének különbsége csökkentve az időszaki kivezetett értéknövelő beruházásokkal és növelve az eladott ingatlanok értékével, osztva az ingatlanok időszak eleji nettó eszközérték szerinti értékével január 31-én az Alap tulajdonát képező összes ingatlan Budapest és környékén helyezkedett el. Az ingatlanok 63%-át telkek alkották - melyek bérbe adottsága az év során 44%-os volt - 14%-a kereskedelmi ingatlan, 10%-a iroda, 13%-a egyéb elsősorban üzleti-ipari ingatlan volt 100%-os bérbe adottsággal. Az Alapkezelő az Alap likviditási intézkedési tervnek megfelelően mindent elkövet az ingatlanok mihamarabbi értékesítése érdekében, azonban a jelenlegi ingatlanpiacon minden valószínűség szerint csak jelentős árkedvezménnyel lehetséges. VII. REÁLSZISZTÉMA Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap portfoliójának összetétele január 31-én Hrsz. Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. I/4., I/5, I/3A 24258/0/A/25,26, irodaingatlan Bp. és környéke rövid táv Ipari és kereskedelmi létesítmények Halásztelek, Rákóczi út ker-i ing. Bp. és környéke rövid táv Hrsz. Budapest, XI., ker. Rétkerülő út / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülő u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nevegy u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétalja lejtő / telek Bp. és környéke összk. 30% IZ ter. Budapest, XI., ker. Poprádi út - Lépés u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétalja lejtő /7 441 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülő út / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u /6 741 telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Bordézsma u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nevegy u. 31- Rétkerülő u /4 351 logisztikai Bp. és környéke rövid táv Funkció szerinti beépíthetőség övezeti Ter. (nm) besorolás Területi besorolás közmű ellát. besorolá 1860/ telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Rétkerülő út / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Budapest, XI., ker. Nevegy u / telek Bp. és környéke összk. 15% L6 lakóöv. Halásztelek FELÉPÍTMÉNYEK Bérbeadás céljából vásárolt építmények Lakások és irodák 1112 Budapest XI. Rétalja lejtő ÉPÍTÉSI TELKEK Bérbeadható nettó terület (nm)* Funkció szerinti besorolás Földrajzi besorolás Építés és használatbav Utolsó étel éve felújítás éve Tervezett tartási időtáv telek Bp. és környéke összk. 15% VT-3 * a Bérbe adható nettó terület megegyezik a bérbe adható bruttó területtel. Az Alapnak jelenleg 3 db euroban megállapított bérleti szerződése van, azonban a bérleti díjak és a működési költségek is forintban jelennek meg az alap bankszámláján januárjában a bérlők kezdeményezték a bérleti díj csökkentését hivatkozva a jelenlegi magas ingatlanpiaci kínálatra. Figyelembe véve a gazdasági válság elhúzódását és az ingatlanpiaci helyzetet, a bérlők megtartása érdekében az Alapkezelő Igazgatósága kénytelen volt részleges bérleti díj csökkentést elfogadni február 1-től. 6

7 A bérbe adott ingatlanoknál a jövedelemtermelő képességet illetően a jövőre nézve komoly kockázatok vannak a gazdasági környezet miatt. Mint az elmúlt 3 évben tapasztaltuk, a gazdasági környezet romlása, a recessziós állapot a bérleti díjakra is negatív hatást gyakorol, nehezíti a bérbe adásokat, bérleti szerződés felmondásokat eredményezhet. Ebből következően hosszú távú bérleti szerződések megkötése jelenleg nem lehetséges. VIII. Az Alap befektetési politikájával, likviditásával kapcsolatos kockázati tényezők A gazdasági és pénzpiaci válság elhúzódása igen kedvezőtlenül hatott Magyarország ingatlanpiacára. A krízis előtti őszi- ingatlanárak és bérleti díjak visszatérése rövid időn belül nem várható, jelenleg jelentős diszkontok nélkül rendkívül nehéz ingatlanokat eladni, illetve bérbe adni. A Reálszisztéma Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap diverzifikált, jól hasznosítható ingatlan portfolióval rendelkezett év végéig, amely összetétele azonban a 2009 és évi kényszerértékesítések hatására valamelyest romlott. A portfolió jelentős részét jelenleg építési telkek teszik ki, amelyek annak ellenére, hogy rendkívül jó adottságokkal rendelkeznek, jelen ingatlan- és pénzpiaci környezetben - az elmúlt három év tapasztalatai alapján - a portfolióban szereplő értéken nehezen értékesíthetők. A helyzetet tovább súlyosbítja a januárban beindult visszaváltási hullám, amely komoly likviditási problémákat okozhat az Alapnál. Az Alapkezelő mindent elkövet annak érdekében, hogy a folyamatos likviditás biztosításával a visszaváltási megbízásokat teljesíteni tudja. Ennek lehetséges eszköze a hitelfelvétel korlátoltsága miatt - az Alap tulajdonát képező ingatlanok jelentős részének rövid időn belüli értékesítése. A rövid távú értékesítési kényszer illetve a romló piaci környezet (csökkenő bérleti díjak, áfa kulcs emelése 25%-ról 27%-ra, telekadó növekedése, kamatszint emelkedés) várható következménye lehet az adott ingatlanok forgalmi értékének csökkenése. Az Alapkezelő a nettó eszközértéket és az alappal kapcsolatos egyéb hirdetményeket, rendkívüli tájékoztatókat az Alapkezelő és a Forgalmazó honlapján, a oldalon jelenteti meg. Budapest, február 3. REÁLSZISZTÉMA Befektetési Alapkezelő Zrt. 7