A Carion Ingatlan Befektetési Alap féléves jelentése 2013. I. félév I. Alapadatok Befektetési alap megnevezése Típusa Futamideje Carion Ingatlan Befektetési Alap Ingatlanforgalmazó 2014. január 15-ig tartó határozott időtartam Alapkezelő neve Carion Befektetési Alapkezelő Zrt. Székhelye 1023 Budapest, Bécsi út 25. Letétkezelő és forgalmazó neve ERSTE BANK HUNGARY Zrt. Székhelye 1138 Budapest, Népfürdő u. 24-26. Könyvvizsgáló neve KPMG Hungária Kft. Székhelye 1139 Budapest, Váci út 99. Ingatlanértékelő neve * Eston International Zrt. Székhelye 1024 Budapest, Lövőház utca 39. * 2013. április 16. napján ingatlanértékelő váltás történt az Alapnál: a Colliers International helyébe az Eston International lépett. II. Az Alap stratégiája Az Alapkezelő az Alap pénzeszközeiből ingatlanokat vásárol, a tőke nem ingatlanokba fektetett részét pedig likvid eszközökbe fekteti be. Az Alapkezelő törekszik arra, hogy a likvid befektetéseken felüli tőkerészt az Alap teljes mértékben ingatlanokba fektesse. Az Alapkezelő az Alapot egy jól diverzifikált, a kockázatot maximálisan szem előtt tartó, magyarországi, illetve lehetőség szerint külföldi ingatlanokba is fektető befektetési alapként kívánja kezelni. Az Alapkezelő elsődleges célja, hogy a befektetési lehetőségek kockázati szintjének minimálisra csökkentése mellett az intézményi befektetők középtávon a jegybanki kamatokat és az állampapír hozamokat is meghaladó hozamot érjenek el.
Az Alap tőkéjét elsősorban hozamtermelő képességgel rendelkező iroda-, kereskedelmi- és logisztikai ingatlanokba kívánja fektetni, miután a befektetési jegyek hosszú távú, stabil hozamát elsősorban a folyamatos, előre leszerződött díjbevételekkel lehet biztosítani, nem kizárva a tőkenövekedési céllal vásárolt ingatlanokat sem, amelyekkel ugyanakkor magasabb hozamszint érhető el. A bérbeadás során elsődleges szempont a bérleti időszak hossza, valamint az, hogy a bérlő a Befektetők számára is megnyugtató garanciákat biztosítson a bérleti konstrukcióban, minimalizálva ezzel az úgynevezett nemfizetés kockázatát. III. A forgalomban lévő befektetési jegyek száma és az egy jegyre eső nettó eszközérték (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet II. és III. pont) Tárgyidőszak elején forgalomban lévő befektetési jegyek száma 7 359 736 418 Tárgyidőszakban eladott befektetési jegyek száma 0 Tárgyidőszakban visszaváltott befektetési jegyek száma 0 Tárgyidőszak végén forgalomban lévő befektetési jegyek száma 7 359 736 418 Portfolió összesített nettó eszközértéke Egy jegyre jutó nettó eszközérték 8 219 622 302 Ft 1,116837 Ft IV. Vagyonkimutatás (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet I. pont) Megnevezés 2012.12.28 Arány 2013.06.28 Arány Eszközök 14 757 664 737 Ft 166,69% 14 314 675 478 Ft 174,15% Átruházható értékpapírok 0 Ft 0,00% 0 Ft 0,00% Pénzforgalmi számla egyenleg 10 837 551 Ft 0,12% 67 258 220 Ft 0,82% Lekötött bankbetét 183 450 592 Ft 2,07% 183 242 556 Ft 2,23% Ingatlanok és ingatlanon fennálló vételi jog 14 434 800 729 Ft 163,04% 13 952 692 513 Ft 169,75% Követelések 128 575 865 Ft 1,45% 111 482 189 Ft 1,36% Kötelezettségek -5 904 361 578 Ft -66,69% -6 095 053 176 Ft -74,15% Hitelállomány és kamatkötelezettség -5 746 851 935 Ft -64,91% -5 841 652 168 Ft -71,07% Kötelezettségek -157 509 643 Ft -1,78% -253 401 008 Ft -3,08% Összesített nettó eszközérték 8 853 303 159 Ft 100,00% 8 219 622 302 Ft 100,00% Befektetési jegyek darabszáma 7 359 736 418 7 359 736 418 Egy jegyre jutó nettó eszközérték 1,202938 Ft 1,116837 Ft
V. Az Alap portfoliójában lévő ingatlanok Megnevezés Hrsz. EUR HUF Komárom, Igmándi út 19-21. bankfiók 1416/17 287 000 85 359 540 Keszthely, Kossuth Lajos utca 103. bankfiók 964/2 573 000 170 421 660 Kiskunlacháza SPAR 1418/2 842 000 250 427 640 Budapest, XIII. Gömb u. 4.b üzlet 27663/2/A/158, 377 000 112 127 340 Budapest, I. Márvány u. 16. irodaház 7570/0/A/1-7 1 358 000 403 896 360 Hajdúszoboszló SPAR 2331 935 000 278 087 700 Berettyóújfalu, Dózsa György u. 24. bankfiók 1780 261 000 77 626 620 T-Com Irodaház Pécs 18559/2 4 922 000 1 463 901 240 Budaörs, Iparos utca 3-5. raktár és irodaépület 4020/21 1 803 000 536 248 260 Miskolc, Mindszent tér 3. irodaépület 6942/1 2 842 000 845 267 640 Roham utca étterem és irodaház 7080 3 025 000 899 695 500 Miskolc, Kiss Ernő utca 35. üzemanyagtöltő állomás 23371/12 1 197 000 356 011 740 Ócsa, DM Üzlet 1899/8 502 000 149 304 840 Bük, DM Üzlet 147/157 449 000 133 541 580 Megnevezés Hrsz. HUF Budapest, Fehér Hajó u. DM Üzlet 24418/0/A/11 174 000 000 Veszprém, Kossuth Lajos utca 25. irodaház 4081 337 000 000 Budapest, Nagytétényi út 45. stúdióépület 232002/18/A/1-3, 1 430 000 000 Miskolc, Kiss Ernő utca 35/A irodaház és raktár 23365/25/A/1-2 269 000 000 T-Com Irodaház Debrecen 8306 1 740 000 000 Kodolányi Főiskola 415/3/A/1, 4-6 271 000 000 T-Com Irodaház Csepel/ Épület 201736/22/A/1-4 781 000 000 Budapest, Illatos út 9. 38226/10/A/1-4, 681 000 000 Tiszaújváros, Bethlen G. u. 5. üzletház 982/5/A/2 379 000 000 Krúdy Vigadó 15084 425 000 000 Összesen 12 248 917 660
VI. Ingatlanok besorolása funkcionális kategóriák szerint (2011. évi CXIII. törvény 7. sz. melléklet 2. pont) HUF Funkcionális kategóriák Budapest és környéke Vidék Összesen Arány Egyéb ingatlan 1 335 461 300 0 1 335 461 300 9,57% Fejlesztés alatt álló ingatlan 0 0 0 0,00% Ipari ingatlan 0 0 0 0,00% Irodaingatlan 2 084 591 860 4 897 168 880 6 981 760 740 50,04% Kereskedelmi ingatlan 281 666 040 1 500 781 320 1 782 447 360 12,77% Lakóingatlan 0 0 0 0,00% Logisztikai ingatlan 0 71 000 000 71 000 000 0,51% Telek 99 000 000 0 99 000 000 0,71% Vegyes hasznosítású ingatlan 681 000 000 1 298 248 260 1 979 248 260 14,19% Összesen 4 481 719 200 7 767 198 460 12 248 917 660 87,79% Ingatlanon fennálló vételi jog 1 703 774 853 0 1 703 774 853 12,21% Összesen 6 185 494 053 7 767 198 460 13 952 692 513 100,00% VII. Igénybe vett hitelek Ingatlan Felvett hitel összege Fennálló tőketartozás eredeti devizában Fennálló tőketartozás forintban Lejárat Kamat (bázis + marge) Gömb utca 170 000 EUR Hajdúszoboszló Krúdy 398 500 EUR 4 716 981 CHF 4 366 260 EUR 1 298 613 011 Ft 2013.12.31 3 havi EURIBOR + évi 2,00 % Matáv-Csepel 2 347 500 EUR Veszprém 840 401 EUR Berettyóújfalu 151 000 EUR Debrecen 2 518 000 EUR Drogerie Markt 330 000 EUR Illatos út 1 525 000 EUR Keszthely 316 500 EUR Kiskunlacháza 369 075 EUR Komárom 166 500 EUR Márvány utca Mindszent tér 975 000 EUR 2 200 500 EUR 14 836 826 EUR 4 412 768 789 Ft 2013.12.31 1 havi EURIBOR + évi 2,00 % Miskolc, Kiss Ernő utca 1 237 500 EUR MOL 648 500 EUR Pécs 2 377 000 EUR Roham 1 361 499 EUR RTL Klub 4 845 000 EUR Székesfehérvár 500 000 EUR Tchibo 1 101 500 EUR Tiszaújváros 955 500 EUR Bük Ócsa 480 000 EUR 396 000 EUR 117 778 091 Ft 2014.01.15 1 havi EURIBOR + évi 4,25 % Összesen 25 814 475 EUR 4 716 981 CHF 19 599 086 EUR 5 829 159 891 Ft
VIII. Az Alap saját tőkéjének és az egyre jutó nettó eszközértékének változása HUF JANUÁR FEBRUÁR MÁRCIUS ÁPRILIS MÁJUS JÚNIUS Nettó eszközérték hónap végén 8 910 247 551 8 922 125 511 8 952 181 536 8 154 866 094 8 198 873 184 8 219 622 302 Változás előző hónaphoz képest 11 877 960 30 056 025-797 315 442 44 007 090 20 749 118 0,13% 0,34% -8,91% 0,54% 0,25% Egy jegyre jutó nettó eszközérték 1,210675 1,212289 1,216373 1,108038 1,114017 1,116837 Változás előző hónaphoz képest 0,001614 0,004084-0,108335 0,005979 0,002819 0,13% 0,34% -8,91% 0,54% 0,25% IX. A Carion Ingatlan Befektetési Alap hozamadatai a tevékenység megkezdésétől (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet VI. pont) Év Nettó eszközérték Egy jegyre jutó NEÉ Éves hozam * BIX Index Referenciahozam * 2004 513 257 113 Ft 1,016227 Ft 7,69% 124,27 12,60% 2005 1 278 675 350 Ft 1,132172 Ft 11,41% 135,47 9,01% 2006 5 882 228 474 Ft 1,247753 Ft 10,21% 145,63 7,50% 2007 10 553 271 876 Ft 1,362015 Ft 9,16% 157,03 7,83% 2008 7 755 793 436 Ft 1,053807 Ft -22,63% 156,78-0,16% 2009 8 778 183 266 Ft 1,192731 Ft 13,18% 155,90-0,56% 2010 9 738 555 660 Ft 1,323221 Ft 10,94% 166,31 6,68% 2011 10 240 157 290 Ft 1,391376 Ft 5,15% 174,55 4,95% 2012 8 853 303 159 Ft 1,202938 Ft -13,54% 177,85 1,89% 2013.12.31-2013.06.28 8 219 622 302 Ft 1,116837 Ft -19,73% 180,77 3,56% * Éven belül nem évesített, éven túl évesített hozamok A Carion Alap árfolyam és BIX index alakulása az Alap indulása óta 1,600000 1,500000 1,400000 1,300000 1,200000 Carion BIX 1,100000 1,000000 0,900000 0,800000 2004.10.15 2005.03.08 2005.07.29 2005.12.19 2006.05.15 2006.10.03 2007.02.27 2007.07.23 2007.12.13 2008.05.08 2008.09.29 2009.02.23 2009.07.15 2009.12.04 2010.04.29 2010.09.20 2011.02.08 2011.07.01 2011.11.22 2012.04.21 2012.09.13 2013.02.07.
X. Az Alap tulajdonában lévő értékpapírok állománya a nettó eszközérték arányában (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet IV. pont) Az Alap 2013. I. félévében nem rendelkezett értékpapírral, likvid eszközeit kizárólag lekötött betétben tartotta. XI. Származtatott ügyletek (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet VII. pont) Az Alap 2013. I. félévében nem rendelkezett származtatott ügyletekkel. XII. A Carion Ingatlan Befektetési Alap bevételei és ráfordításai (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet V. pont) e HUF Megnevezés 2012 2013. I. félév Ingatlan értékesítés 394 959 Bérleti díj 943 588 361 908 Üzemeltetési ktg. 238 438 57 651 Továbbszámlázott közüzemi díjak bevétele 22 172 Bérlemény kialakítás 19 983 Kapott bírság, kötbér, késedelmi kamat, kártérítés 473 458 Káresemény bevétele 201 Egyéb bevételek 203 Kártérítés 1 033 Követelés visszaírt értékvesztése 2 737 Egyéb bevétel 30 680 Óvadék kamata 535 105 Pénzintézeti (folyószámla) kamat 1 443 410 Betétlekötés kamata 18 312 5 092 Átváltási, értékelési árfolyamnyereség 12 931 908 Bevételek összesen 1 645 129 469 091
e HUF Megnevezés 2012 2013. I. félév Anyagköltség 1 073 1 335 Közüzemi díj 79 551 32 837 Bérleti díj, üzemeltetési ktg 15 887 37 818 Javítás, karbantartás 26 930 13 569 Szállítás, rakodás, raktározás 196 20 Hirdetés 64 Alapkezelői díj 197 595 85 942 Ügyvédi ktg. 16 947 1 062 Könyvvizsgálati, tanácsadói díj 35 044 10 412 Letétkezelési díj 7 846 3 496 Értékbecslési, építőip. Szolg. Díja 15 583 3 663 PSZÁF díj 2 484 1 077 Egyéb tev. Kapcs. Szolg. Vagyonőrzés 101 979 19 265 Gondnoki szolgáltatás 8 206 Takarítás, kerti munkálatok 6 713 Ügynöki jutalék 1 587 Hulladék kezelés 1 378 Közös költség 1 412 Egyéb tevékenységhez kapcsol. Szolgáltatások 1 044 Egyéb igénybevett szolg. 4 551 647 Hatósági illetékek 968 26 Biztosítási díjak 5 853 1 673 Bankköltség 857 244 Értékcsökkenési leírás 619 212 309 330 Késedelmi kamat, bírság 3 534 1 973 Értékesített tárgyi eszköz k.sz.é 281 989 Káreseményekkel kapcs.kifiz. 0 Céltartalék képzés 107 720 Vevők értékvesztése 4 587 Építményadó, telekadó 71 439 37 652 Egyéb ráfordítás 594 Hitel kamata 136 154 60 164 Pénzintézetnek fizetendő kamatok 4 6 Átváltáskori, értékelési árfolyamveszteség 399 734 1 635 Szerződéskötési díj, hitelfoly.jutalék 0 Ráfordítások összesen 2 138 375 644 186 XIII. Az Alapkezelő működésében bekövetkezett változások (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet VIII. pont) 2013. I. félévében a Carion Befektetési Alapkezelő Zrt. tulajdonosi szerkezetében az alábbi változás történt: Részvény adásvételi szerződés keretében Kornis Gábor további 5 % tulajdoni hányadot szerzett meg a Poligrupo Hungária Kereskedelmi és Szolgáltató Zrt.-től (A befektetési alapkezelőben történő minősített befolyásszerzés Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeleténél való engedélyeztetése megtörtént.)
Az Alapkezelőnél személyi változások nem voltak. XIV. A befektetési politika alakulására ható fontosabb tényezők bemutatása (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet VIII. pont) Az Alap újabb ingatlanbefektetéseket várhatóan nem valósít meg a közeljövőben a befektetői piac erőteljes visszaesése miatt. Az irodapiaci bérleti díjak stagnálnak. A kisebb irodaterületek iránt tapasztalható kereslet, azonban számos tulajdonos olyan konstrukcióban ad ajánlatot a bérlők felé, mely az üzemeltetési- és közüzemi díjak megfizetésével már lehetővé teszi a terület bérlését. A kiskereskedelmi szegmensben nem tapasztalható jelentős fellendülés, számos nemzetközi márka terjeszkedési célokkal figyeli az országot, azonban a stabil gazdasági és kiskereskedelmi forgalom hiányában egyelőre kivárnak, és/vagy máshol terjeszkednek. A bérlői érdeklődés minden szegmens tekintetében továbbra is elenyésző, és leginkább az új, magas minőségi és jó energetikai tulajdonságokkal rendelkező ingatlanok esetében tapasztalható. A régebbi, nem új átadású ingatlanok esetében továbbra is csökkenés tapasztalható az effektív bérleti díjakban. A bérlők magatartásában érezhetően kialakult a tudatosság és az alkupozíciók alkalmazása, melynek következtében sok esetben jelentős bérleti díj kedvezményeket érnek el az aktuális bérleményük esetében is. A bankok ingatlanpiaci finanszírozási hajlandósága továbbra sem javult, ami megakadályozza a spekulatív fejlesztések megkezdését, vagy a nagyobb volumenű felújítások lebonyolítását. Budapest, 2013. augusztus 15. Kornis Gábor Az Igazgatóság Elnöke Carion Befektetési Alapkezelő Zrt. Papp Ádám Igazgatósági tag Carion Befektetési Alapkezelő Zrt.