Az ingatlanpiac helyzete és kilátásai (2009. októberi felmérések alapján) A GKI Gazdaságkutató Zrt. 2000 tavasza óta szervez negyedévenkénti felméréseket a vállalatok, az ingatlanfejlesztők és forgalmazók, valamint a lakosság ingatlanpiaci terveinek, szándékainak és kilátásainak feltérképezése céljából. A kutatás az Ingatlan és Befektetés című szakfolyóirat szakmai támogatásával folyik. A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexe szintetizálja az egyes részpiacok (a lakás-, az iroda-, üzlethelyiség- és a raktárpiac) várható helyzetét, s ezzel összefoglaló képet ad az ingatlanpiacról. Az index és a részindexek a piaci szereplők jövőbeli kilátásait és várakozásait jellemzi. A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexe, 200209-16.6-23.1.5-12.9.9-16.8-16.3-18.7-22.6-19.6-19.8-19.8.8-11.6-12.2-11.3-14.8-17.5-14.5-19.3-18.1-18.6-16.7.1.0-14.4.1-21.0-25 -29.2-29.0-28.6-35 2002. Jan. 2002. Ápr. 2002. Júl. 2002. Okt. 2003. Jan. 2003. Ápr. 2003. Júl. 2003. Okt. -33.4 GKI index Átlag (200108) A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2009 októberében 28,6, ami csaknem öt százalékponttal magasabb, mint a felmérések történelmi mélypontját jelentő júliusi érték. Az index lényegében visszatért a fél évvel ezelőtti szintjére, de még mindig igen alacsony. A várakozások szintjén tehát túl vagyunk a mélyponton, de az ingatlanpiac szereplői nem számítanak jelentősebb javulásra.
Irodapiac A budapesti agglomerációban továbbra is gőzerővel folynak az irodafejlesztések, a korábban elindult projekteket a beruházók láthatóan minél előbb tető alá akarják hozni. A meglehetősen korlátozott kereslet és a piacra belépő nagy mennyiségű új kapacitások nem eredményezhetnek mást, mint a kihasználtsági mutatók további romlását. A BIEF és a GKI felmérési eredményei is arra utalnak, hogy egyre nő az üresen álló irodaterületek aránya a teljes alapterületen belül. A GKI 2009 októberi megkérdezésének adatai szerint csökkenő kihasználtság elsősorban az A kategóriás irodák esetében érezhető, a B kategóriában Pesten stagnálás, Budán csak hajszálnyi (1 százalékpontos) romlás volt regisztrálható. A fővárosi irodák kihasználtsága A típusú (%) B típusú (%) Pesten 73 (76) 77 (77) Budán 72 (75) 76 (77) Zárójelben az előző 2009. júliusi - felmérés adatai -25 A fővárosi irodapiaci index, 200409 Kelet-Magyarországon az áprilisi 72% és júliusi 67% után októberben 74%-os volt az átlagos kihasználtság. Nyugat-Magyarországon változatlan a helyzet: áprilisban és júliusban 71-71%, októberben 71% volt a kihasználtságot jellemző mutató értéke. -35-40 Irodapiaci index Átlag (200108) Az ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő tizenkét hónapban a vidéki körzetekben további romlásra, a fővárosi agglomerációban az erős túlkínálat fennmaradására számítanak. Üzlethelyiségek piaca A fővárosi üzlethelyiség-piaci index, 200409 5 0-25 -35 Üzlethelyiség-piaci index Átlag (200108) Az üzlethelyiségek piacának megítélése 2008. októbere és 2009. júliusa között folyamatosan romlott. 2009. októberében azonban javult az átlagos értékelés. Vidéken továbbra is erősebb a túlkínálat, mint a fővárosban. Az ingatlanokkal foglalkozó cégek válaszadó képviselői a következő egy évben országos átlagban enyhén romló piaci helyzetet jeleznek előre. A regionális különbségek az előrejelzések területén most is elég nagyok: a vidéki körzetekben stagnálásra, a fővárosban és környékén a túlkínálat növekedésére lehet számítani. 2
Raktár-, ipari ingatlan- és telekpiac A fővárosi raktárpiaci index, 200409 15 10 5 0 Raktárpiaci index Átlag (200108) A logisztikai piacon kissé később érződött a válság negatív hatása (mint az üzlethelyiségpiacon), de azért ebben a szegmensben csak áprilisban és júliusban romlottak a helyzetértékelések. A jelen megkérdezés során némileg tovább romlott a megítélés, aminek a hátterében a fővárosi agglomerációt érintő stagnálás és a vidéki körzetekben tapasztalható romlás áll. A következő egy évet illető várakozások a vidéki körzetekben változatlan, a fővárosi agglomerációban kissé javuló piaci helyzetet valószínűsítenek. Az üzemcsarnokok piaci helyzetének megítélése az előző felméréshez képest országos átlagban valamelyest romlott, de még így is ebben a szegmensben a legkisebb a túlkínálat mértéke. A közeljövőt illető várakozások már nem utalnak további romlásra. A vállalati szektorból érkező jelzések az üzemcsarnokok iránti igények változatlanságát jelzik. A telekpiacon Budapest kivételével tovább romlott a piaci helyzet megítélése. Az ingatlanokkal foglalkozó cégek véleménye szerint a következő egy esztendőben a piaci helyzet várhatóan nem fog érezhetően javulni, s a vállalati szektorból érkezett válaszok is feltűnően óvatos jövőbeni beruházási magatartásra utalnak. Lakáspiac 0-40 0-60 A fővárosi lakáspiaci index, 200409 Lakáspiaci index Átlag (200108) A magyarországi lakáspiacra vonatkozó helyzetértékelések 2008 és 2009 júliusa között felmérésről-felmérésre romlottak. Az idei nyár közepén már-már horrorisztikusan rossz helyzetértékelésekkel lehetett találkozni. Ez persze érthető, hiszen a lakáspiacon a tranzakciók számában becslések szerint mintegy 50%-os csökkenés következett be 2009 első félévében. A nagy romlási időszak után 2009. októberében némi korrekció következett be, a piaci helyzetértékelések az egy negyedévvel ezelőttihez képest a legtöbb szegmensben enyhén javultak. A lakáspiac azonban továbbra is súlyosan túlkínálatos. 3
A lakáspiac szegmenseinek értékelése és a következő 12 hónapra szóló várakozások* Helyzetértékelés 2009. július 2009. október Változás Várakozás Várható változás Budapest Nem panel társasházi lakások Budai zöldövezet -49-48 -36 Egyéb Buda -48-48 -36 Pesti belváros 7-41 -33 Pesti zöldövezet 5-45 -38 Egyéb Pest 5-45 -36 Panellakások Észak-Pest -61 5-48 Dél-Pest 6 0-48 Buda 1-45 -48 Családi házak Pest -37-41 -41 Buda -33-35 -33 Kelet-Magyarország Nem panel társasházi lakások -75-48 2 Panellakások -80 5 9 Családi házak 9 3 9 Nyugat-Magyarország Nem panel társasházi lakások 3 3-46 Panellakások -63-48 -42 Családi házak -40 2 2 */ egyenleg-mutatók: a túl-keresletet és túlkínálatot jelzők arányának súlyozott különbsége, értéke 0, ha egyensúlyi a piac, negatív, ha túlkínálat és pozitív, ha túl-kereslet érezhető. A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban a vidéki térségekben alapvetően változatlan piaci helyzetre számítanak. A fővárosban a panellakások és családi házak esetében stagnálás, a társasházi lakások esetében némi javulás várható. A 2009. októberi felmérés eredményei szerint a lakásépítésre és -vásárlásra vonatkozó lakossági várakozások az előző negyedévhez képest összességében nem változtak. A lakásépítést vagy ingatlan vásárlást tervezők aránya együttesen októberben az összes háztartáson belül nem érte el a másfél százalékot. A lakásfelújítást és -korszerűsítést biztosan vagy valószínűleg tervezők aránya sem mutat összességében számottevő változást az előző negyedévhez képest. 4
A lakosság lakásépítési, vásárlási és felújítási szándékai (4 negyedéves mozgóátlagolt értékek, ezer háztartás) Lakásépítés, -vásárlás Lakásfelújítás, -bővítés Negyedév Biztosan Valószínűleg Biztosan Valószínűleg 2002. 01. 28 101 147 487 2002. 02. 39 114 159 523 2002. 03. 51 123 158 518 2002. 04. 56 132 172 517 2003. 01. 58 141 174 503 2003. 02. 59 140 159 474 2003. 03. 57 134 152 451 2003. 04. 54 127 139 430 2004. 01. 61 103 134 392 2004. 02. 59 94 120 359 2004. 03. 55 84 125 355 2004. 04. 51 79 117 339 2005. 01. 52 97 123 380 2005. 02. 50 98 119 402 2005. 03. 53 99 125 396 2005. 04. 52 109 123 407 2006. 01. 49 108 122 413 2006. 02. 55 116 138 414 2006. 03. 51 130 116 422 2006. 04. 53 128 118 413 2007. 01. 50 122 112 391 2007. 02. 39 128 97 371 2007. 03. 36 111 95 344 2007. 04. 32 100 84 317 2008. 01. 27 96 71 296 2008. 02. 26 78 59 247 2008. 03. 30 83 51 233 2008. 04. 26 74 45 207 2009. 01. 27 60 37 164 2009. 02. 25 46 32 153 2009. 03. 22 32 37 144 2009.04 22 32 33 147 Forrás: a GKI lakossági felmérései Árak Az új ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások (százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest) Nyugat- Kelet- Budapest Pest megye Magyarország Magyarország Országos átlag Lakóingatlan 0 (1) 0 (0) 0 (0) 0 (-1) 0 (0) Iroda 0 (1) 0 (1) 0 (1) 0 (0) 0 (1) Üzlethelyiség 0 (3) 0 (2) 0 (0) 0 (0) 0 (1,5) Raktár 0 (1) 0 (0) 0 (0) 0 (0) 0 (0,3) Zárójelben az előző 2009. júliusi - felmérés adatai A fenti táblázat meglehetősen egyszerű: az új ingatlanok esetében minden ingatlantípus esetében változatlan árak várhatóak. A fejlesztők tehát még költségeik esetleges növekedését sem lesznek képesek vevőikkel elfogadtatni. 5
A használt ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások (százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest) Budapest Pest megye Nyugat- Kelet- Országos Magyarország Magyarország átlag Lakóingatlan -1 (-2) -1 (-1) -4,7 () (-6) -3 (-3,5) Iroda -2 (-7) -2 (-7) -4 () -3 (-6) -2,5 (-7) Üzlethelyiség -2 () -2 () (-3) -3 (-6) -4 () Raktár -2 (-4,5) -1 () -1,5 (-3,5) -3 (-6,5) -2 (-4,5) Építési telek 0 (-3) 0 (-3) -1 (-1) 0 (-2) 0 (-2) Zárójelben az előző 2009. júliusi - felmérés adatai A használt lakáspiac várható kilátásairól véleményt mondó cégek Budapesten lényegében csak a panellakások esetében várnak további árcsökkenést. A vidéki területeken 5% körüli áresésre számítanak a válaszadók. Az üzleti ingatlanok esetében is hasonló a helyzet: a fővárosban és környékén kisebb, vidéken nagyobb árcsökkenések valószínűsíthetőek. A használt lakások fajlagos (négyzetméterenkénti) árának várható változása a következő 12 hónapban (százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest) Nem panel társasházi lakások Budai zöldövezet 0 (-1,5) Egyéb Buda 0 (-2) Pesti belváros 0 (-1) Pesti zöldövezet 0 (-2) Egyéb Pest -2 (-3) Panellakások - Észak-Pest -2 (-3) Panellakások Dél-Pest -2 (-3) Panellakások Buda -2 (-3) Családi házak Pest -1 (-1) Családi házak Buda 0 (0) Budapest összesen -1 (-2) Kelet-Magyarország (-6) Nem panel társasházi lakások (-6) Panellakások -6 (-7) Családi házak -4 (-4) Nyugat-Magyarország -4,7 () Nem panel társasházi lakások () Panellakások (-9) Családi házak -4 (-1) Zárójelben az előző 2009. júliusi felmérés adatai. Az irodák bérleti díjai a következő 12 hónapban várhatóan nem változnak, a raktáraké és az üzlethelyiségeké pedig csak jelképesen, 1% körüli mértékben csökkenhetnek. 6