Fejlesztéspolitikai Helyzetértékelo Tanulmányok Lakhatás (Esélyegyenloség) (FHT.II.1.1) LAKÁSHOZJUTÁS FELTÉTELEI Budapest, 2005. február
Készült a Nemzeti Fejlesztési Hivatal Elemzo, Értékelo, Modellezo Foosztályának megbízásából a II. Nemzeti Fejlesztési Terv kidolgozásához készülo kutatási tevékenység keretében, az NFH 311/2004. számú 2004. november 26-án megkötött szerzodése alapján. Kutatásvezeto: Tóth István György A munkát irányította: Hegedüs József (Városkutatás Kft.) A tanulmányt készítette: Farkas János (KSH) Hegedüs József (Városkutatás Kft.) Székely Gáborné (KSH) Munkatársak: Dancza Ildikó (Városkutatás Kft.) Teller Nóra (Városkutatás Kft.) TÁRKI Rt. 1112 Budapest, Budaörsi út 45. 1518 Budapest, Pf. 71. Tel.: 309-7676 Fax: 309-7666 E-mail: tarki@tarki.hu Internet: www.tarki.hu
Tartalomjegyzék ELOSZÓ...5 1. VEZETOI ÖSSZEFOGLALÓ...6 1.1. A fobb trendek leírása, jellemzoi, mozgatórugói...12 2. BEVEZETÉS: LAKÁSHOZ JUTÁS PIACI ÉS NEM-PIACI FELTÉTELEI...15 2.1. Megfizethetoség problémája...15 2.1.1. A lakáspiaci tranzakciók megfizethetosége...15 2.1.2. A lakáshoz jutás megfizethetoségének mérése...16 2.2. A szociális lakásszektor problémája...18 2.3. A lakásmobilitás problémája...20 3. LAKÁSHOZ JUTÁS FELTÉTELEINEK VÁLTOZÁSA (TRENDEK)...23 3.1. A lakások megfizethetosége és a lakáshitelezés...23 3.1.1. A lakásmegfizethetoségi mutatók alakulása (1992-2003)...23 3.1.2. Lakáshitelezés és társadalmi egyenlotlenségek...28 3.1.3. Lakások megfizethetosége a kelet-európai országokban...30 3.2. Lakásprivatizáció: a szociális bérlakás állomány beszukülése...32 3.2.1. A lakásprivatizáció...32 3.2.2. Lakásprivatizáció a volt kelet-európai országokban...35 3.2.3. A lakásprivatizáció következményei...37 3.3. Lakásmobilitás és lakáshoz jutási esélyek...39 3.3.1. Lakásmobilitási indexek...39 3.3.2. A fiatalok lakáshoz jutása...48 4. ÖSSZESEN...49 4.1. Összefoglaló: trendek...51 5. A LAKÁSHOZ JUTÁST BEFOLYÁSOLÓ TÉNYEZOK...53 5.1. Makrogazdasági feltételek...53 5.2. A lakáspolitika szerepe...58 5.2.1. A lakáspolitika és a makrogazdasági folyamatok...58 5.2.2. A lakáspolitika változásai és a 2000 utáni lakásprogram szerepe...61 5.3. A lakásmobilitást befolyásoló tényezok elemzése...64 5.4. Összefoglalás: lakáshoz jutási esélyeket meghatározó tényezok...69 6. VÁRHATÓ TRENDEK...72 7. ÉRTÉKELÉS...76 8. JAVASLAT...81 IRODALOMJEGYZÉK...82 MELLÉKLETEK...84 M1. Jogszabályok...84 3
M2. Háttér irodalom...85 M3. Felhasznált empirikus vizsgálatok...87 Lakásviszonyok 1999...87 Lakásviszonyok 2003...88 M4. Hazai szakértok...89 Táblák jegyzéke 1. tábla A LÁ/J olló alakulása 1992-2003...23 2. tábla A Lakáshitel Megfizethetoségi Index Magyarországon (1992, 1999, 2003) és Ausztráliában (2002)...24 3. tábla A hitelfelvételi lehetoségek megoszlása a két változat esetén ( elso lakás és mobil piac) egyes jövedelmi ötödbe tartozó háztartások között (százalék)...28 4. tábla A hitelek kamattámogatásának megoszlása, 2003...29 5. tábla A mobilitási ráta az egyes országokban...40 6. tábla Lakásmobilitási index 1992-2002 Magyarországon...40 7. tábla Az 1996 és 2002 közötti lakásváltoztatások esetében a megüresedési arány régiónként és településtípusonként...42 8. tábla Lakásváltoztatás a településváltás függvényében...43 9. tábla A lakásváltoztatás oka 1996 és 2002 között költözok körében...44 10. tábla Az 1996 és 2003 régiók közötti mozgások iránya (N=229)...45 11. tábla A lakhelyváltoztatás iránya...46 12. tábla Hova szeretne költözni?...47 13. tábla A támogatások szerkezetének alakulása 1998-2003...64 Ábrák jegyzéke 1. ábra Az MLA mutató értéke 1992-ben, 1999-ben és 2003-ban...26 2. ábra A lakástámogatások eloszlásának Lorenz görbéje...30 3. ábra Eladott önkormányzati bérlakások száma évenként...34 4. ábra Fobb háztartástípusok elofordulása önkormányzati és magántulajdonú lakásokban (%)...35 5. ábra Az 1996 és 2003 közötti költözok és nem költözok korösszetétele (háztartásfo kora) 43 6. ábra A lefelé mobilitás típusa jövedelmi ötödök szerint (1 legalacsonyabb 5 a legmagasabb)...51 7. ábra A lefelé mobilitás típusa a háztartásfo életkor csoportja szerint...51 8. ábra A lakásberuházások a GDP és a teljes beruházások százalékában, 1988-2003...53 9. ábra A használatba vett lakások és az építési engedélyek alakulása, 1988-2003...54 10. ábra A lakásárak és a fogyasztói árak változása 1989-2002 között...55 11. ábra A lakáshitel-állomány alakulása, 1990-2004...56 12. ábra A hosszúlejáratú hitelek kamatai 1995-2004...57 4
Eloszó A tanulmány bizonyos pontokon átfedésben van a Lakáshelyzet (Életminoség) (FHT.I.3.1) c. tanulmánnyal. A szerzodésben megadott tematika pontjainak korrekt teljesítése több száz oldalas tanulmányt és több hónapos kutatást igényelt volna, amire a források nem voltak elegendoek. Emiatt igyekeztünk terjedelmi okokból az átfedéseket csökkenteni, következésképpen a két tanulmány inkább kiegészíti, mint átfedi egymást. Például a lakásállomány tulajdonjelleg szerinti összetétele fontos indikátora a lakáshelyzetnek, de egyúttal a lakhatást, és a lakáshoz jutási esélyeket is jelentos mértékben befolyásolja. A marginális csoportok lakásproblémáit a Lakáshelyzet (Életminoség) (FHT.I.3.1) c. tanulmányban tárgyaljuk, bár ezeknek a csoportoknak a lakáshoz jutása sem megoldott. A társadalmi helyzet és a lakáshoz jutás összefüggéseit leegyszerusítve tárgyaljuk, amennyiben a társadalmi helyzetet mutatói közül csak néhány kiemelt mutatót használunk (jövedelem, életkor). Továbbá felhívjuk, az olvasok (és anonim bírálóink) figyelmét arra, hogy a lakások, a lakásállomány, lakásmobilitás elemzése társadalmi viszonyok elemzése. A komfort nélküli lakások léte nem azért probléma mert ezek a lakások minoségükben különböznek a komfortosoktól, hanem azért, mert ez a társadalmi egyenlotlenség kifejezodése. Továbbá a lakások értékkülönbségének növekedése sem önmagában érdekes, hanem azért mert a lakásvagyon egyenlotlenebb elosztását és a lakásmobilitási esélyek különbségeit eredményezi. 5
1. Vezetoi összefoglaló A rendszerváltást megelozo kelet-európai lakásmodellt kettos lakáspiac jellemezte. A lakáspiac állt egyrészt az államilag kontrollált lakásszektorból, ami nemcsak a tanácsi bérlakásokat, hanem a különbözo államilag kontrollált újonnan épített és az eladási láncba bevont magántulajdonú lakásokat is jelentette. Ezen a lakáspiacon a lakások egészen a 80-as évek végéig a kiszámítható jövedelmekbol és az államilag garantált, széles körben elérheto kedvezményes lakáshitelekbol megfizethetoek voltak. A lakáspiac másik szektorában a lakáshoz jutást kvázi piaci viszonyok, illetve piaci viszonyoktól is mentes kölcsönösségi kapcsolatok, elosztási mechanizmusok (pl. a kaláka) jellemezték, amit a második gazdaság és a generációk közötti transzferek tápláltak. Az 1990-es években az állami szektor korábbi formájában leépült. Lezajlott az állami építoipar privatizációja, a tanácsi, késobb az önkormányzati lakásokat a bent lakó bérlok megvásárolhatták. Az újonnan létrejövo önkormányzatok maguk is a bérlakásszektor eladásában voltak érdekeltek, így lényegében ellenállás nélkül megvalósult az önkormányzati bérlakásállomány nagyobb (jobb minoségu) részének magántulajdonba adása, ami után már nem maradt a helyi politika kezében olyan eszköz, amivel szociális lakásellátásról tudna gondoskodni. Az 1980-as évek végére az állami lakáshitelezési rendszer is válságba jutott, ezt a válságot a korábban felvett lakáshitelek visszafizetési feltételeinek egyoldalú megváltoztatásával kezelték, aminek hatására a fennálló tartozásokat a háztartások nagy többsége rövid ido alatt visszafizette. Ezt követoen az állam kivonult a lakáshitelezésbol, így a kilencvenes években a háztartások lakáshitel-igénybevétele nemzetközi mércével mérve is végig rendkívül alacsony maradt. Mindeközben a lakásépítést ösztönzo szociálpolitikai támogatások végig fennmaradtak. Az elérheto támogatások reálértéke hatással volt az újlakás-építés szerkezetére; amikor a támogatások értéke az évtized közepén megemelkedett, ez az alacsonyabb jövedelmuek és a szegényebb régiók lakásépítését ösztönözte, ezáltal torzító hatást gyakorolt a lakásszektor fejlodésére és újabb strukturális feszültségek forrásává vált. 6
A rendszerváltást követo változások hatására fokozatosan valódi piaci viszonyok alakultak ki a lakásrendszerben, a korábbi intézményes lakáselosztási, lakásellátási formák eltuntek, a lakáshozjutás kizárólagos módjává a tulajdonszerzés vált. Ugyanakkor az állam visszavonulása miatt a lakások az alacsony jövedelmuek számára megfizethetetlenek lettek. A korábbi állami szerepvállalás helyét a családi támogatások vették át, ezáltal a lakáshoz jutási esélyeket egyre inkább meghatározza a tágabb családi háttér, illetve az onnan származó transzferek. A piaci viszonyok érvényesülése megmutatkozik a lakások iránti kereslet csökkenésében. A reál lakásárak csökkenése a lakásmegfizethetoségi indexek közül a lakásár/jövedelem ollót javítja (6,4-ról 4,2-re), de mivel az állami lakásfinanszírozás leépült és a piaci alapú csak fokozatosan épült ki, a lakáshoz jutási esélyeket jobban kifejezo megfizethetoségi indexek nagyon kedvezotlenek. A kilencvenes években, miközben a szociális lakásállomány minimálisra csökkent, kialakult a helyi lakáspolitika eszköz- és intézményrendszere, amely elsosorban a legsúlyosabb megfizethetoségi problémákkal küzdo háztartásoknak nyújt segítséget lakhatási és lakásszerzési támogatásokkal és adósságkezelési programokkal, emellett speciális csoportok lakhatási gondjaira kínál megoldásokat (fecskeházak, otthonházak). Ennek ellenére folyamatosan jelen van, a megmaradt önkormányzati bérlakásokban pedig egyre súlyosbodik a hátralékosság problémája, utalva arra, hogy nemcsak a lakások megszerzése, de sok esetben megtartása és fenntartása is komoly teher. A lakáshoz jutási esélyek a 90-es években átstrukturálódtak. A változások lényege, hogy megszuntek, vagy radikálisan beszukültek az állami lakáshoz jutási csatornák, és a piaci lakásrendszer intézményrendszere csak lassan épült ki. A 90-es években a lakásváltoztatás, és különösen az elso lakás megfizethetosége vált az egyik legfontosabb lakáspolitikai problémává. A 90-es évek elejét jellemzo inflációs idoszakban és a reáljövedelmek csökkenésével a piaci lakásrendszerekben alkalmazott megfizethetoségi mutatók a lakásfinanszírozási rendszer teljes válságát jelezték. Egy átlagos jövedelmu háztartás az átlagos árú lakás 24 %-át tudta kifizetni (LMI, részletesebben ld. 2.1.2), azaz maximum a lakások legolcsóbb 5 %-a vált hozzáférhetové (MLA). A hitelkamatok csökkenése, a jövedelmek stabilizálódásával és a reál lakásárak csökkenésével a lakások megfizethetosége valamit javult. Így 1999-ben az átlagos helyzetu háztartás már az átlagos lakás 40 %-át volt képes kifizetni (LMI), ami azt jelentette, hogy az átlagos jövedelmu háztartásnak a lakáspiac alsó 15 %-a vált elérhetové. Az évtized végén megkezdodo gazdasági konszolidáció, valamint 7
a lakáshitelezés támogatása a megfizethetoségi mutatókat lényegesen javította (LMI 71 %; MLA 45 %), annak ellenére, hogy a lakásárak 1998 és 2001 között átlagosan 150 %-kal növekedtek. A lakások megfizethetoségi mutatói még ma is lényeges elmaradnak a kiegyensúlyozott lakáspiacokéitól. Mindebbol az következik, hogy a lakáshitelezésen keresztül eroteljes társadalmi szelekció zajlik le: minél magasabb egy adott háztartás jövedelme, annál nagyobb a valószínusége, hogy hitelhez jut, és annál nagyobb összegu hitelhez is képes jutni. Ez egyúttal azzal a következménnyel jár, hogy a lakáshitelek megfizethetoségét javító támogatási rendszer haszonélvezoi a magasabb jövedelmu csoportok. A 2003-as SZJA kedvezmény adatai alapján állítható, hogy a felso jövedelmi 20 % kapja a támogatások 60 %-át. Tehát a 2002-ben és 2003-ban nyújtott teljes hitelekhez kapcsolható 450-500 md Ft jelenértéku támogatás jelentos része a gazdagabbakat segítette. A lakáshitelekhez való hozzájutás azonban nemcsak a jövedelemtol, hanem a megtakarításoktól is függ. A megtakarítással, családi háttérrel nem rendelkezo háztartások lakáshoz jutási esélyei nem javultak a lakáshitelek támogatásával. Az alacsony jövedelmu háztartások esélyei lényegesen romlottak a lakásprivatizáció következtében: az önkormányzatok nem képesek az általuk támasztott igényeket kielégíteni. A 2000-ben indult bérlakásépítési program nem hozott nagyságrendi változást ezen a területen, már azért sem, mert ezekben az években az értékesített önkormányzati lakások száma meghaladta az épített lakások számát. A lakáspiacot alacsony lakásmobilitás jellemzi. Az évi 3-4 %-os mobilitási index (egy évben lakást változtató háztartások aránya) nemzetközi összehasonlításban nagyon alacsony. A lakást változtatók 30 %-a váltott települést a 90-es években, ebben a tekintetben nem volt lényeges elmozdulás. A közvetett adatok a filtrációs folyamatok erosödését sejtetik, jóval kisebb nagyságrendu lakásépítés mellett a tranzakciók száma nem csökkent. Az egy új lakás által kiváltott tranzakciók számát a 90-es évek 1,41-re becsültük, a mai megüresedési arányokból feltételezheto, hogy ez az arány lényegesen növekedett. A lakásváltoztatás oka két alapveto tényezore vezetheto vissza: a családban bekövetkezett demográfiai változások (kb. 40 %) és a lakással kapcsolatos elvárások, törekvések (kicsi a lakás, rossz környéken van, stb.). Ez a két tényezo az esetek 70 %-ában játszik domináns szerepet. A lakást változtató háztartások a munkaero-piaci helyzetet a költözések 7 %-ában jelölték meg oknak. A 90-es 8
években megjelent a lefelé mobilitás, a magasabb értéku lakásból alacsonyabb értékube költözés, ami ma már a lakástranzakciók 10-15 %-át teszi ki. A lakáshoz jutási esélyeket a makrogazdasági feltételek és a lakáspolitika alapvetoen együttesen határozza meg, amennyiben a lakáspolitikát szélesebb értelemben vesszük beleértve az adózási és intézményi környezetet. A szakértok körében vita van a makrogazdaság és a lakásszektor közötti kapcsolat természetérol. Lényegében két álláspont rajzolódik ki. Az egyik a lakásszektornak autonóm, a makrogazdasági feltételeket (beruházások, megtakarítások, stb.) befolyásoló szerepet tulajdonít, és ebben az értelemben a lakásszektort dinamizáló lakáspolitikának tágabb értelemben vett gazdaságpolitikai szerepet tulajdonít. A másik álláspont szerint a lakáspolitika makrogazdaságra gyakorolt hatása sokkal korlátozottabb, mivel a lakástámogatások az egész szektorba bekerülo forrásoknak csak kisebb hányadát (10-20 %-át) teszik ki. Emiatt a lakáspolitikának alkalmazkodnia kell a makrogazdasági feltételekhez, és elsosorban a piaci kudarcok okozta társadalmi feszültségek feloldására kell koncentrálnia, illetve a piaci folyamatok beindulását kell elosegítenie. A lakásszektorban 2000 után pozitív folyamatok indultak be. Megélénkült a lakásépítés, beindult a lakáshitelezés, a lakásmobilitás is felgyorsult, amihez mind a lakáspolitikai támogatások, mind pedig a makrogazdasági helyzet javulása is hozzájárult. A mi értelmezésünk szerint a lakásárak 1998 utáni növekedése (jövedelmek növekedése, megtakarítási/befektetési irányok módosulása) fokozatosan növelte a lakásépítési és lakásbefektetési szándékokat, ami egyfajta árbuborékhoz vezetett. A lakáshitelek kedvezobbé tétele (2002 tavasza) a lakásár növekedés után lépett be, két év alatt közel 1000 md Ft addicionális forrást nyújtva a szektornak. A többletforrás valószínusíthetoen lehetové tette, hogy a lakásárak 2001/2002-es szinten maradjanak (legalábbis a lakásárak nem szálltak el ahogy ezt többen is jósolták), továbbá valószínusítheto, hogy a többletforrás jelentos része a lakásszektoron kívül hasznosult. A lakásépítkezések is dinamikusan növekedtek, ami szintén hozzájárult a hitelek révén bekerült többletkereslet lekötéséhez, még ha nem is akkora mértékben, ahogy egyes elemzok feltételezik. Ezzel párhuzamosan azonban a lakáshitel állomány a GDP 1,5 %-áról a GDP 9 %-ára növekedett, a lakástámogatások nagysága 2000 és 2003 között 2,5-szeresére emelkedett. 9
Ez a lakáspolitika finanszírozhatatlan volt, és számos torzítást vitt be a lakásrendszerbe. Míg valóban javította a lakáshoz jutási esélyeket, aránytalanul sokba került és aránytalanul regresszív volt. A 2004-es évet amennyire ez megítélheto ilyen rövid idotávban egyfajta konszolidáció jellemezte, a hitelek iránti kereslet visszaesett, a lakásépítési kérelmek száma csökkent, de nem várható teljes visszaesés (mint az 1994-96-os bumm után). Ez jól mutatja, hogy az utóbbi évek fellendülése mögött nem annyira a lakáspolitika ösztönzo hatása, hanem a makrogazdasági és makro-társadalmi tényezok húzódtak meg. A lakáshoz jutási esélyeket ugyanakkor a lakáspiac szerkezeti változásai is befolyásolták, elsosorban a lakáspiaci árak növekedése mellett az árkülönbségek növekedése a településtípusok, lakástípusok és régiók mentén. Mindez azt is jelentette, hogy az alacsonyabb árfekvésu, nagy munkanélküliséggel jellemzett területek felol a magas árfekvésu, dinamikusabb területek felé való migráció lehetosége beszukült. A legalacsonyabb és a legmagasabb árfekvésu területek lakásingatlanai között 2-2,5 szeres különbséget is regisztrálhattunk. Ez a folyamat nemcsak azért okoz károkat, mert lehetetlenné teszi a felfelé mobilitást (a túl nagy árrés miatt), hanem azért is, mert a szegényebb, alacsony jövedelmu háztartásoknak nagy ösztönzést ad a lefelé mobilitásra, ami növeli az elmaradt és a fejlett területek közötti különbséget. A lakáspolitika nem fordít kello figyelmet ezekre a strukturális problémákra. A bérlakás szektor hiánya például tovább erosíti ezt a folyamatot, hiszen egy hatékony bérlakásrendszer esetében az árkülönbségek okozta korlát nem érvényesül olyan mértékben, illetve egy hatékony lakbértámogatási rendszerrel kezelheto. (Megjegyzendo, hogy a most bevezetett lakbértámogatási program nem segíti a migrációt, mivel egy önkormányzatnál elnyert támogatás nem viheto tovább.) Továbbá a szociális bérlakásszektor, vagy hatékony lakásfenntartási támogatás csökkentené a lefelé irányuló területi mobilitást, lehetové téve, hogy az alacsonyabb jövedelmu háztartások dinamikusabb területeken maradhassanak. A lakáshoz jutási esélyek alapvetoen a makrogazdasági feltételektol függnek, ezért az NFT lakásszektorral kapcsolatos elképzeléseinek abból kell kiindulni, hogy a lakáspolitika alapvetoen a piaci kudarcokat hivatott korrigálni. Ez semennyire sem csökkenti a lakáspolitika jelentoségét. 10
Az alapveto kérdés az, hogy milyen intézményrendszer lesz képes egy normális gazdasági és társadalmi fejlodés esetén felmerülo lakásproblémákat hatékonyan kezelni. A mai lakáspolitika alapproblémája, hogy rövidtávú, a támogatásokra (és azok elonyeit élvezo) lobbykra koncentrál, nincs hosszabb távú elképzelése. A társadalomnak rendelkeznie kell egy hosszabb távú intézményi elképzeléssel. Például, a lakáspolitika milyen lakásfinanszírozási rendszert muködtessen, a kockázatokat hogyan osztja meg a magánszektor és a közszektor között, milyen szociális lakáspolitikát, milyen intézményeken keresztül muködtet, milyen szerepet kíván adni az önkormányzatoknak vagy a non-profit szervezeteknek. Tehát az elso feladat a lakáspolitikát megvalósító intézményrendszer képességeinek növelése, azt képessé tenni programok megvalósítására és ellenorzésére. A jövobeni javaslatok egy másik eleme a komplex programok irányába való elmozdulás. Az elszigetelt lakásprogram szükségképpen kudarcra van ítélve. Olyan területi programok kellenek, amelyek fo célkituzése az oktatás, egészségügy vagy munkahelyteremtés, és emellett van lakáseleme. Harmadsorban pedig jól célzott lakásprogramokra van szükség, amelyek minimalizálják az elszivárgásokat és valóban az arra leginkább rászoruló, kritikus lakáshelyzetben lévoket segítik. 11
1.1. A fobb trendek leírása, jellemzoi, mozgatórugói A trend megnevezése, jellemzoi, mozgatórugói A lakásárak polarizációja A lakásárak 1998-2002 közötti növekedése a lakásárak lakástípusok és régiók közötti különbségének növekedéséhez vezetett, ami nehezítette a lakásmobilitás és a migrációt. A lakáspiac merevségének közvetetten negatívan hat a munkanélküliségre és hozzájárul a társadalmi szegregációhoz. A lakáskereslet növekedett a 90-es évek elejének visszaesése után. A lakossági megtakarítások portfolió szerkezete megváltozik: egyre nagyobb hányada megy a kevésbé likvid ingatlan megtakarításba (különösen a tozsde 1998 utáni visszaesése után) A jövedelemi különbségek következtében a háztartások felso 20-30 %-ának megtakarításai növekedtek. A lakáshitelek nem játszottak meghatározó szerepet az 1998-2001 közötti áremelkedésben, de a jövoben a lakáskereslet egyik legfontosabb forrásává válik. Jelölése T1 T1J T1m1 T1m2 T1m3 T1m4 Növekvo lakásár különbségek felerosítik a területi és társadalmi polarizációt. A lakáspolitika (hitelpolitika, támogatások és rugalmas helyi beavatkozások) révén a polarizációs folyamat lassul. A lemaradó területek lakásállománya átalakul (bontások révén a kínálat csökken), a gazdaságpolitika következtében a lakáskereslet növekszik. A kínálat a jó lakásokból, jó területeken növekszik, és ezáltal csökken a keresleti nyomás. A lakások megfizethetoségének javulása A lakások megfizethetosége az 1998-2001 közötti áremelkedések ellenére javult, mivel megjelentek a hosszú távú megfizetheto lakáshitelek, amihez a jövedelmek emelkedése is hozzájárult. A lakások megfizethetosége azonban valamennyi releváns mutató tekintetében elmarad az európai trendektol, és az esélyek jövedelemi és életkori csoportok között egyenlotlenül oszlottak meg. A háztartásjövedelmek emelkedése. A megfizetheto lakáshitelek megjelenése (kamatok csökkenése) és a támogatási rendszer T1- T1+ T2 T2J T2m1 T2m2 12
A lakáskínálat viszonylag rugalmas alakulása, mind az építoipar, mind pedig a lakásállomány nem kihasznált részének piacra kerülése révén A lakásárak növekedése meghaladja a jövedelmek növekedését, és kamatok nem csökkenek a várakozásoknak megfeleloen, és a lakástámogatási rendszer nem tudja kompenzálni ezeket a negatív trendeket. A jövedelmek növekedése meghaladja a lakásárak növekedését (javuló lakásár/jövedelem arány), a kamatok csökkennek és a támogatási rendszer célzottabbá válik A lakásszektor muködése nem eléggé kiszámítható és átlátható, intézményes feltételei hiányosak, mindez az itt zajló folyamatokat is befolyásolja. A lakáspiac muködése nem kelloen átlátható, a tranzakciók nem nyilvánosak, az információhiány veszteségeket okoz. A lakásszektor több területén a felek bizalmatlansága és a jogbiztonság hiánya rontja a hatékonyságot (pl. társasházi közös képviselet ügye), vagy sérti a tulajdonjogot (földhivatali helyzet, lakásmaffia). A lakásszektor számos folyamata érintkezik a szürke vagy éppen a feketegazdasággal. Ilyen a lakáskiadásból származó jövedelmek eltitkolása, az illegális foglalkoztatás, az adófizetés elkerülése és egyéb visszaélések. A lakáspiaci ügyletek nem nyilvánosak. A veszteségektol való félelem miatt sok háztartás nem veszi igénybe a lakáspiaci szolgáltatásokat, vagy egyáltalán nem kezd lakáspiaci tranzakcióba, ez korlátozza a mobilitást. T2m3 T2- T2+ T3 T3J T3m1 T3m2 Az intézményrendszer hiányosságai gátolják a hatékony és rugalmas lakáspiac létrejöttét és önmagukban is gazdasági tényezokként muködnek. Stabil és muködésében átlátható lakáspiaci intézményrendszer jön létre, mely segíti és nem gátolja a piac muködését. Elofeltétele: konszenzus a lakáspolitika alakítói között, intézményi fejlesztések. Az alacsonyjövedelmuk lakáshoz jutási esélyeinek a romlása Az alacsony jövedelmuek és családi hátérrel nem rendelkezok lakáshoz jutási esélyei radikálisan romlottak a 90-es években, mivel az önkormányzati lakások kínálata beszukült, és az állami lakástámogatási rendszer rendszerváltás elotti formái leépültek. A lakásfinanszírozási rendszer csak fokozatosan épült ki, így a lakások még középrétegek számára is megfizethetetlenek voltak. A lakásprivatizáció következtében az önkormányzati lakáskínálat beszukült. A magán bérlakások adózási és jogi okok miatt csak egy magasabb jövedelmu, speciális élethelyzetben lévo, lényegében kényszer bérloknek TT- T+ T4 T4J T4m1 T4m2 13
áll nyitva. A lakástámogatási rendszer leépült, a támogatásokat elsosorban új lakáshoz kötötték, amihez (eltekintve az 1994-1997 közötti szocpolos építésektol) alacsony jövedelmuek nem fértek hozzá. Az önkormányzati bérlakásprogram nem hozott sikereket, az önkormányzati lakásállomány kevesebb lakással bovült, mint amennyit az adott években (2001-20034) a privatizáció következtében elvesztett. A lakáshoz jutás társadalmi különbségei növekednek, ezért az alacsonyabb jövedelmu és családi háttér nélküli háztartások lakáshelyzete, kiszolgáltatottsága növekszik, szélsoséges esetben a hajléktalanok számának növekedésében jelenik meg. A lakásprogramok és a jogi/adó feltételek változása következtében megindul egy új szociális lakásszektor kialakulása, amely részben az önkormányzati lakásokra, részben a magántulajdoni lakásokra épít széles körben alkalmazott lakbér-támogatási rendszer keretei között. T4m3 T4m3 T- T+ 14
2. Bevezetés: lakáshoz jutás piaci és nem-piaci feltételei A tanulmány a lakáshoz jutás magyarországi esélyeit három problémakör elemzésén keresztül mutatja be és elemzi. Egyrészt megvizsgáljuk, hogy a lakások a lakáspiacon mennyire megfizethetoek a különbözo helyzetu háztartások számára. Az elemzés ezen a ponton elsosorban a piaci szegmensre koncentrál, a tulajdoni lakások közötti tranzakciókra. A tanulmány második része a szociális bérlakás szektorral kapcsolatos problémákkal foglalkozik. Végül pedig a lakásmobilitás kérdéseivel foglalkozunk, ezen belül is külön hangsúlyt szentelve a tulajdoni szféra (magántulajdon és önkormányzati tulajdon) lakásmobilitásra gyakorolt hatására. 2.1. Megfizethetoség problémája 2.1.1. A lakáspiaci tranzakciók megfizethetosége A korszeru lakáspolitika egyik kulcsfogalma a megfizethetoség. A megfizethetoség problémája összefügg a piaci kudarc fogalmával, arra utal, hogy a piaci viszonyok a háztartások egy része számára megfizethetetlenné teszik a lakásszolgáltatásokat (megfelelo lakás bérlését vagy megvásárlását). A lakások megfizethetosége azt jelenti, hogy a háztartások képesek a lakhatás (a folyamatos muködtetés és/vagy hozzájutás) költségeit anélkül kifizetni, hogy más alapveto szükségletekrol kellene lemondaniuk. Ennek a definíciónak három elemét kell kiemelni: milyen lakásszínvonalat tekintünk adott háztartás esetében társadalmilag elfogadottnak mi az a minimális jövedelemszint, amely a lakásfogyasztáson túl tisztes megélhetést biztosít milyen költségek mellett lehet biztosítani az elfogadott lakhatási feltételeket (költségtényezo) A megfizethetoségi problémát külön kell elemezni a lakhatás folyamatos biztosítása esetében és abban az esetben, amikor a lakáshelyzet megváltoztatására van szükség ahhoz, hogy a háztartás 15
megfelelo lakáskörülmények közé kerüljön. (A folyamatos lakásköltségek megfizethetoségét a lakáskiadások (lakbérek, hitelköltségek, üzemeltetési költségek) háztartási jövedelmeken belüli arányával mérhetjük. A lakáshelyzet megváltoztatásának megfizethetosége függ a háztartások jövedelmétol, vagyoni helyzetétol, a lakásáraktól, és a hitelek elérhetoségétol. Ezek a tényezok együttesen befolyásolják a háztartások lakáshoz jutási lehetoségeit. A megfizethetoségi problémát részben a jövedelemmel összefüggo okok, részben pedig a lakások árával/költségével összefüggo tényezok magyarázzák. A jövedelmekkel összefüggo tényezok közül kiemelhetjük a demográfiai elemeket (elöregedés, egyszülos családok, egyedülállók), a munkanélküliséget és a gazdasági visszaesést. A lakásköltségekkel összefüggo okok között szerepel a lakáspiac merevsége (hatékonyság hiánya), és a lakásszektor intézményi szerkezetével összefüggo elemek (szabályozás, infrastrukturális szuk keresztmetszetek, inflációs gazdaságpolitika, adózási problémák). Fontos látni, hogy a megfizethetoség egyszerre függvénye a lakáspiac hatékonyságának és a lakáspolitika eredményességének. A lakásárak, elsosorban a reál lakásárak a lakáspiac muködésének egyik legfontosabb indikátorát jelentik. 2.1.2. A lakáshoz jutás megfizethetoségének mérése A megfizethetoség mérésére több jelzoszámot (indexet) alkalmaznak. Az alábbiakban három, a nemzetközi gyakorlatban is gyakran használt megfizethetoségi indexet mutatunk be. Lakásár/jövedelem olló (LÁ/J) A lakásár/jövedelem hányados a leggyakrabban alkalmazott méroszám, amely egy meghatározott lakás (átlagos vagy median) árát veti össze egy meghatározott (átlag vagy median) háztartás jövedelmével. Elonye, hogy egyszeru, könnyen értelmezheto (hány év háztartás jövedelem szükséges egy átlagos lakás megvásárlásához), de ugyanakkor nem veszi figyelembe a lakáspiac fontos elemeit, mint pl. a hitellehetoségeket, a jövedelemeloszlás jellegét és a lakáspiac szerkezetét. 16
Lakásár Megfizethetoségi Index (LMI) A megfizetheto lakásár/átlag lakásár hányados azt méri, hogy az átlagos jövedelem mellett felveheto hitel segítségével megfizetheto lakás értéke hány százaléka az átlagos (átlag vagy median) lakás értékének. Az index az átlagos háztartásjövedelem arányát méri ahhoz az ideális jövedelemhez, amely elegendo egy átlagos lakás megvásárlásához. A hitel feltételei általában: 20 % készpénz arány, 30 %-os törlesztés/jövedelem arány, 25 éves hitel. (Indexenként és országonként ezektol a feltételektol eltérhetnek.) Ha az index értéke 100-nál kisebb, akkor egy átlagos helyzetu család nem tudja megvenni az átlagos lakást. A magasabb index érték kedvezobb megfizethetoségi feltételeket jelez, így ha az index értéke nagyobb mint 100, akkor az azt jelzi, hogy az átlagos jövedelem több, mint amennyi egy átlagos lakás megvásárláshoz szükséges. Megfizetheto Lakások Aránya (MLA) A helyi viszonyokat jobban kifejezo index a Megfizetheto Lakások Piaci Aránya, amely azt vizsgálja, hogy egy átlagos háztartás egy adott piacon a lakások hány százalékát képes megfizetni. Az index kiszámításakor ismerni kell a piacra került lakások érték szerinti megoszlását. (Ez az index tartalmilag azonos lesz az LMI-vel, ha a lakások egyenletesen oszlanak meg az érték kategóriák szerint.) A hagyományos lakásmegfizethetoségi indexeket sok elemzo bírálja, mert nem képesek figyelembe venni a háztartások jellemzoinek eltéréseit. Az indexek tipikusan az elso vásárlók helyzetét mutatják be. Az indexek kiszámításánál például idonként ki is emelik, hogy elso lakást vásárlókról van szó, hiszen azoknak a helyzetét, akik a lakáspiacon mozognak, az indexek nem írják le pontosan, hiszen ez utóbbi esetben a lakásérték különbözetet kell finanszírozni, amire vonatkozóan nehezebb adatot gyujteni. A másik tipikus bírálati pont a saját ero szerepe. Különösen a magyar esetben jogosan vetodhet fel, hogy a bankok valójában nem finanszírozzák a lakásérték 80 %-át, tipikusnak, vagy átlagosnak az 50 % mondható. Következésképpen, akik nem rendelkeznek saját erovel, megtakarításokkal, azokra nézve az index félrevezeto információt nyújt. A nemzetközi irodalomban nem ritka az a kritika, hogy a 80 % lakáshitel/lakásérték (LH/LÉ) arány is túl alacsony, sokan a 20 % saját erot sem tudják finanszírozni. 17
A megfizethetoségi indexek egy másik problémája, hogy nem választják szét a hitelek és a lakások megfizethetoségét. A lakás megfizethetosége lényegében azt jelenti, hogy adott jövedelmu háztartás képes-e megfizetni a lakás árát, függetlenül attól, hogy milyen hitelezési, lakásfinanszírozási feltételek vannak. A magas lakásár/jövedelem olló arra utal, hogy az alacsony jövedelemi csoportok esetében a lakásvásárlás finanszírozhatatlan. A megfizethetoségi mutatók alacsony értékei pedig arra utalnak, hogy magas kamatok esetében a tipikus lakások árát nem lehet megfizetni. Innovatív hiteltermékek részben képesek kezelni ezt a problémát (pl. indexált konstrukciók stb.). 2.2. A szociális lakásszektor problémája A korszeru lakásrendszerekben a szociális bérlakásszektor funkciója azoknak a háztartásoknak a megfelelo minoségu lakással való ellátása, amelyek erre saját erejükre támaszkodva nem képesek. A magyar lakásrendszerben az állami tulajdonú lakások sem kizárólag ezt a funkciót töltötték be, mivel lehetoség volt a bérleti jogviszony öröklésére, eladására. Továbbá a lakásprivatizáció lehetetlenné tette azt is, hogy a bérlakásszektor általános lakásellátási funkciója átalakuljon szociális lakásfunkcióvá. A nyugat-európai országok lakásrendszerei törekszenek arra, hogy a szociális lakásproblémát kezeljék. Történetileg nagyon különbözo modellek alakultak ki. A fejlett országok lakásrendszereiben a közösségi bérlakásállománynak két modelljét különböztetik meg. (Kemeny, 1988) Az egyik az univerzális modell, amely elvileg nyitva áll minden társadalmi csoport számára, a másik a reziduális modell, amelybe tipikusan az alacsony jövedelmu háztartások kerülnek. 1 A lakásprivatizáció után a magyar önkormányzati bérlakásállomány szociális feladatok ellátására már méreténél fogva sem alkalmas önmagában. A teljes lakásállománynak mindössze 3-4 százaléka van önkormányzati tulajdonban, holott a lakásszektor egészének normális muködéséhez is elengedhetetlen lenne legalább a háztartások legalacsonyabb jövedelmu tíz százalékának szociális lakáshoz juttatása. Probléma továbbá, hogy nincs átmenet a szociális bérlakások és a teljes egészében piaci alapon kiadott magánbérleti lakások 1 Az angol bérlakás rendszer vált reziduálissá a thatcher-i privatizáció után. A holland vagy a német bérlakás szektor tekintheto univerzálisnak. 18
között, ezáltal a szociális lakásra már nem jogosult, önállóan lakást megvenni még nem tudó háztartások sem tudnak lakáshoz jutni. Mivel a bérlakások hiánya a nagyon alacsony jövedelmu háztartásokat is a tulajdonosi szektorba kényszeríti, nekik be kell érniük a legrosszabb minoségu lakásokkal, vagyis az egészségtelen tulajdoni összetétel közvetve hozzájárul a lakásállomány egy elfogadhatatlanul rossz minoségu szegmensének tartós fennmaradásához. A privatizált lakások további sorsa kapcsán többféle várakozás és feltételezés is napvilágot látott. Az egyik szerint a lakásukat megvásárló háztartások csapdába esnek, a lakással együtt átvállalják az évtizedeken át elmaradt felújítások gondját is. Ez hamar arra készteti az új tulajdonosokat, hogy valamilyen módon visszaállítsák a korábbi bérloi státusukat. Még az is felmerült, hogy szükség lehet a lakások tömeges visszavásárlására. A másik várakozás arra vonatkozott, hogy a privatizált lakások gyorsan bekerülnek az ingatlanpiaci forgalomba, és ott átrendezik az árviszonyokat, a kínálatot. Az eddigi események egyik elgondolást sem igazolják: nem mutatható ki nagyobb ingatlanpiaci forgalom a volt tanácsi bérlakások körében, és arra sem igen volt példa, hogy a tulajdonosok felkínálják lakásukat visszavásárlásra. Bár a privatizáció nagy része néhány év alatt lezajlott, a bérlakásállomány fogyása ma is tart. Egyelore nem jelentek meg a lakásépítési statisztikában az újonnan épített bérlakások, miközben továbbra is eladnak évente néhány ezer lakást. A megmaradó önkormányzati lakásállomány a korábbi állami/önkormányzati állománynak mind minoségét, mind lakóinak összetételét tekintve a legtöbb problémát tömöríto maradéka. Az elmaradt karbantartások és felújítások egyre súlyosabb terhet jelentenek, ráadásul az itt lakó háztartások fizetési hátralékai is halmozódnak, a lakbér- és közüzemidíj-hátralékos háztartások száma folyamatosan no. A megmaradó, sok esetben egyes városrészekben koncentrálódó szociális lakások magukban hordozzák a hátrányos helyzetu háztartások lakóhelyi szegregálódásának veszélyét, aminek megakadályozására a helyi lakáspolitikának, várostervezésnek viszonylag kevés lehetosége van. 19
Közvetve a lakásprivatizáció következménye a társasházi lakásállomány átalakulása is. A korábbi, jobb állapotú és jellemzoen kisebb épületek mellett megjelennek a korábban önkormányzati tulajdonú épületek, melyeket ezután társasházként kell fenntartani és muködtetni, ami számos szervezési, finanszírozási problémát vet fel. 2.3. A lakásmobilitás problémája Szinte teljes egyetértés van a szakirodalomban abban, hogy a hatékony lakásrendszer viszonylag magas lakásmobilitást feltételez. A lakásmobilitás jelzi, hogy a háztartások képesek arra, hogy rugalmasan reagáljanak a demográfiai, jövedelmi helyzetükben, valamint preferenciáikban bekövetkezett változásokra. Nyilvánvaló, hogy amennyiben a lakásváltoztatásoknak intézményes, jogi gátjai vannak, a társadalomnak többet kell költenie lakásra, mint amennyi optimális lenne. Az alacsony lakásmobilitás azt jelenti, hogy a családok nem képesek rugalmasan alkalmazkodni a lakásigények változásához, és lesznek háztartások, amelyeknek a lakásfogyasztása elmarad attól a szinttol, amelyet jövedelmeik és preferenciáik alapján megengedhetnének maguknak, és fordítva, a lakáspiac merevsége miatt a háztartások arra fognak törekedni, hogy már egy korábbi életszakaszban magas fogyasztási szintet érjenek el, ami viszont tartós túlfogyasztást eredményez. Következésképpen magas lesz azoknak a háztartásoknak a száma, akik viszonylag hosszú ideig élnek rosszabb vagy jobb lakáskörülmények között, mint amit preferenciáik, anyagi hátterük és lakásszükségletük indokolna. Ez makrogazdasági szinten tehát egyfajta pazarláshoz, fölösleges társadalmi költségekhez vezet. A társadalmi-gazdasági fejlodés nem is annyira attól függ, hogy adott eroforrások és termelési tényezok optimális kombinációit találjuk meg, mint inkább attól, hogy képesek vagyunk-e a fejlesztési törekvések számára rejtett, szétszórt vagy rosszul hasznosított forrásokat és képességeket felkutatni. (Hirschman, 1995, 20) A lakásrendszer ebben az értelemben jelentos mennyiségu tartalékot képes felemészteni. A lakáspiac merevségére a közgazdasági magyarázatok egyik változatát a tranzakciós költségelmélet adja meg. A lakáshoz jutás intézményi szabályozása következtében nagyon magas egy lakás tranzakció költsége, az a költség, amely egy-egy lakásváltoztatással együtt jár. Gondoljunk itt az 20
információk korlátozottsága miatt felmerülo többlet költségekre, a jogi bizonytalanságokkal kapcsolatos kockázatokra, adóköltségekre stb. A lakásszükségletek az életciklus során változnak (életciklus modell), amihez a lakásfogyasztásnak alkalmazkodni kell. Ez az alkalmazkodás azonban nemcsak lakásmobilitás útján következhet be, hanem az adott lakáson belüli változásokban is, mint a lakásfelújítás, bovítés, korszerusítés. A hazai lakásirodalom régóta hangsúlyozza, hogy a magyar lakásrendszerben a lakás felújítása, korszerusítése, bovítése nagyon jellemzo alkalmazkodási módszer, ami összefügg az alacsony mobilitással, annak részben oka és részben pedig következménye. Bár a szakemberek között teljes egyetértés van abban, hogy a lakásmobilitás fontos tényezoje a lakásrendszerek hatékonyságának, ugyanakkor az elmélet nem mond semmit arra nézve, hogy mekkora kell, hogy ez legyen. Valójában egyáltalán nem biztos, hogy magasabb lakásmobilitási indikátorok hatékonyabb lakásrendszert feltételeznek. Vannak olyan társadalmi-fejlodési idoszakok, amelyek nagyobb (sokszor nem éppen önkéntes, szabadon választott) migrációval járnak. Például a társadalmi szegregációs folyamatok sokkal eroteljesebben megjelennek azokban a lakásrendszerekben, amelyek a háztartási jövedelmek és a lakásfogyasztás között szorosabb kapcsolatot teremtenek, tehát egyfajta gazdasági értelemben hatékonyabbak. A magyar lakásrendszer például hosszú ideig a lefelé filtrációt nem kényszerítette ki, mivel a lakásköltségek implicit támogatása (azaz hatósági árrendszeren keresztüli alacsonyan tartása) következtében a relatíve alacsony jövedelmu háztartások nem kényszerültek rosszabb lakásba költözni. Így a különbözo társadalmi csoportok térbeli elkülönülésének folyamata a rendszerváltás elotti lakásrendszerekben nem vált meghatározóvá, még akkor sem, ha a szociológusok állandóan felhívták a figyelmet a szegregáció veszélyeire. A hatékony lakásrendszer tehát bizonyos feltételek mellett a társadalmi elkülönülés (szegregáció) növekedéséhez vezethet. A lakásirodalom filtrációnak nevezi azt a folyamatot, amikor egy család vagy lakásegység helyzete megváltozik a lakásrendszeren belül, akár a lakásmobilitás, akár a lakásrendszerben lejátszódó egyéb változások következtében. A filtrációs folyamat során a magasabb jövedelmu családok kiköltöznek régi lakásaikból a magas költségu (drága) új lakásokba. A lakásállomány így megüresedett része elérhetové válik a viszonylag alacsony jövedelmu családok számára, akik kiköltöznek az elozonél rosszabb minoségu lakásaikból, ahova a még alacsonyabb jövedelmu családok is beköltözhetnek. És így tovább. A folyamat addig tart, amíg el nem éri a legszegényebbeket, illetve a legrosszabb lakáskörülmények között éloket. Világos a filtráció és a 21
lakásmobilitás összefüggése. A lakáspolitikusok között azonban komoly vita dúlt, hogy vajon a lakáspolitikának mennyiben érdeke a filtrációs folyamatok tudatos felhasználása. Ezt a vitát nevezzük filtrációs vitának, amelynek az alapkérdése, hogy a lakáspolitikai támogatásokat közvetlenül a rászorulóknak kell-e juttatni, vagy pedig érdemes a társadalomnak a viszonylag jobb módú csoportjainak támogatásával, a filtrációs folyamatok közvett hatására építeni. Világos, hogy ez utóbbi állásponthoz áll közel az a támogatási politika is, amely az általános célú (speciális társadalmi csoporthoz nem kötheto) lakástámogatásokat részesíti elonyben, azt feltételezve, hogy a lakáspolitika szociálpolitikai céljai közvetett módon is elérhetok. (Hegedüs- Tosics, 1992) A közvetett (a lakáspiac által közvetített) szociálpolitika hívei tehát érveiket a filtrációs elméletbol vették, amely lényegében azt állítja, hogy a magasabb jövedelmu társadalmi csoportok lakáshoz jutása révén (különösen, ha ezt központi eszközökkel elo is segítik) az alacsony jövedelmu csoportok hozzájuthatnak az elobbi csoportok által felszabadított lakásokhoz. A tömegesen megüresedett lakások árai pedig a kínálat növekedése miatt relatíve alacsonyak, az alacsony jövedelmuek számára elérhetoek lesznek - szól az érvelés. Ily módon elvileg nagymértékben kiváltható a közvetlenül a rászorulók számára történo, költséges állami lakásépítés - folytathatnánk ezt a gondolatmenetet. Az alacsonyabb mobilitás tehát olyan lakáspolitikát is jelenthet, ahol a rászorulókat közvetlenül, és nem több lépcson keresztül juttatják lakáshoz. Következésképpen a mobilitási index nagysága nem jelezi egy lakásrendszer hatékonyságát, sokkal inkább egy technikai elemzési eszköz, mint minosíto indikátor. 22
3. Lakáshoz jutás feltételeinek változása (trendek) 3.1. A lakások megfizethetosége és a lakáshitelezés 3.1.1. A lakásmegfizethetoségi mutatók alakulása (1992-2003) Az elmúlt négy évben Magyarországon a lakásár/jövedelem hányados romlott a kilencvenes évek elejére jellemzo adatokhoz képest, és ma 6-7 körüli értékre becsülheto. (Lakásindikátorok, 1990) A tendenciákat jól követhetjük három idopont összehasonlításával: 1992 (MHP), 1999 (KSH), 2003(KSH). 2 Látható, hogy a LÁ/J index értéke a 90-es években javul, azaz a lakásárak kisebb mértékben növekszenek, mint a jövedelmek, majd a 90-es évek végén az 1-2 év alatt hirtelen bekövetkezett árrobbanás miatt az index értéke 4,1-rol 6,2- re.növekedett, aminek az oka, hogy a lakásárak gyorsabban növekedtek, mint a jövedelmek. 1. tábla A LÁ/J olló alakulása 1992-2003 1992 1999 2003 Átlagos lakásár (millió Ft) 1,8 3,7 9,3 Átlagos háztartásjövedelem (ezer Ft/év) 375 900 1500 Lakásár/jövedelem olló (LÁ/J) 4,8 4,1 6,2 Forrás:MHP, 1992 KSH, 1999, 2003 Lakásviszonyok Az MHP 1992 vizsgálata alapján az átlagos lakásárat 1,8 millió Ft-ra, az átlagos háztartás jövedelmet 375 ezer Ft-ra becsültük, a LÁ/J index 4,8, ami jelentos csökkenést jelentett 1990-hez képest. (Az infláció ezekben az években 30% felett volt, amivel a lakáspiaci árak sokkal kevésbé tudták a lépést tartani, mint a jövedelmek.) A KSH 1999-es és 2003-as Lakásviszonyok vizsgálata alapján az átlagos lakás ára 3,7 millió Ft-ról 9,3 millió Ft-ra növekedett az elmúlt idoszakban, míg az átlagos háztartásjövedelmek évi 900 ezer Ft-ról 1,5 millió Ft-ra. Így a LÁ/J hányados nagyon magas, kb. kétszerese a nyugat-európai országokénak. 2 Az adatok forrását lásd az Irodalomjegyzékben. 23
2. tábla A Lakáshitel Megfizethetoségi Index Magyarországon (1992, 1999, 2003) és Ausztráliában (2002) Magyarország Ausztrália 3 1992 1999 2003 2002 kamat (%) 32 23 7 6,55 átlagos lakásár (millió Ft) 1,81 3,66 9,30 3,81 lakásár 80 %-a (millió Ft) 1,45 2,93 7,44 3,05 szükséges törlesztés (millió Ft/év) szükséges jövedelem (millió Ft/év) tényleges jövedelem (millió Ft/év),46 0,68 0,63 0,25 1,55 2,25 2,10 0,83,375 0,90 1,50 1,13 LMI 24 40 71 137 Forrás: MHP, 1992, KSH 1999, 2003 Lakásviszonyok, Commonwealth Bank Housing Report September QTR 2002, Australia Összehasonlításként kiszámoltuk az LMI értékét 1992-re, 1999-re és 2003-ra Magyarországon, és összevetettük ezt egy külföldi ország adataival. Magyarországon 1992- ben az átlagos háztartásjövedelembol egy átlagos lakás árának 24 %-a volt finanszírozható, ami jól jelzi a lakásfinanszírozási rendszer váláságát. (Hegedüs-Várhegyi, 1999) Ez az arány 1999-re javul, mivel a jövedelmek 2,4-szeresére, a lakásárak pedig csak (!) kétszeresére növekszenek. 1999 és 2003 között az átlagos lakásárak 2,5-szeresére emelkedtek, a jövedelmek pedig 1,6-szorosára, de a kamatok csökkenése és a kamattámogatások következtében az LMI 71 %-ra nott, ami által a hitelek elérhetobbé váltak 4. Ugyanakkor az 3 Az ausztrál dollár 100 AUD = 15,57 HUF átváltási arány alapján számoltuk ki. 4 A valóságban nem következett ilyen mértéku javulás a lakások megfizethetoségben. Ennek oka, hogy példánkban a fejlett országokban általános 80 %-os lakáshitel/lakásérték aránnyal számoltunk (vagyis a lakás értékének 80 %-a finanszírozható hitelbol), a magyar gyakorlatban azonban csak 50 %-os lakáshitel/lakásérték arány az általános. 24
LMI-nek ez az értéke jóval elmarad a nyugat-európai és a fejlett országokétól. Ausztráliában pl. az index értéke 137, ami azt jelenti, hogy egy átlagos ausztrál család az átlaglakás értékénél 37 %-kal magasabb értéku lakást tud finanszírozni. Amerikában az Ingatlanközvetítok Országos Szövetsége (National Association of Realtors, NAR) méri az LMI-t. Az index kiszámításakor a piacra került családi házak median árát alkalmazzák (amit a NAR számít ki). Az átlagos jövedelmet a statisztikai hivatal jelentései alapján állítják össze. 20 %-os elotörlesztést feltételeznek, és 25 %-os törlesztés/jövedelem hányadost. 5 Az ausztrál Lakásár Megfizethetoségi Index azt méri, hogy az átlagos háztartásjövedelem hogyan viszonyul ahhoz a jövedelemhez, amely egy átlagos lakás megvásárlásához minimálisan szükséges. A referencia jövedelem kiszámításánál 20 %-os saját erot, 25 éves lejáratú hitelt, 30 % törlesztés/jövedelem hányadost feltételeznek. A lakásár információt a Commonwealth bank által finanszírozott lakások adatbázisából állítják elo. Az index kiszámításakor az elso lakásvásárlók által vett lakások medián értékét alkalmazzák. Ez azt jelenti, hogy a piacra került lakások közül veszik az átlagos értéket. A harmadik mutató, az MLA értéke 1992-ben kb. 5%, azaz egy átlagos helyzetu háztartás a maximum a lakáspiac alsó 5 %-ig elhelyezkedo lakásokat volt képes megvásárolni. (Lásd 1. ábra) Az index kiszámításához ismernünk kell a lakáspiacon lévo magántulajdoni lakások érték szerinti eloszlását, és az adott hitelfelvételi lehetoségek között felveheto hitel maximum összegét. 1992-ben átlagos jövedelmi feltételek estén 440 ezer Ft-os lakást lehetett megvásárolni, és becsléseink szerint a lakások 5 %-a volt 1992-ben 440 ezer Ft alatt. A KSH 1999-es felvétele alapján az MLA értéke 15 %-ra no, ami részben a hitelfeltételek javulásának, részben a lakásár/jövedelem (LÁ/J) index kedvezobbé válásának következménye. A 2003 Lakásviszonyok felvétele alapján egy átlagos jövedelmu háztartás már 5,6 millió Ft-os lakást képes megvásárolni (6 %-os kamatok mellett), az MLA értéke tehát 43 %. Ez azt jelenti, hogy a lakások 43 %-ának értéke kisebb a megvásárolható lakás értékénél. 5 Lásd, http://www.realtor.org; http://www.mbaa.org 25
Az Egyesült Államokban a Lakásépítok Országos Szövetsége számolja ki az MLA indexet. Az összes lakástranzakciót tartalmazó adatbázis alapján a különbözo típusú háztartások estében ki tudják számítani, hogy a piacra került lakások hány százalékát képes megfizetni az adott háztartástípus. Ezt az indexet negyedévenként számolják ki minden egyes nagyvárosi körzetre. A helyi lakáspiacok között jelentos különbségek lehetnek, így pl. Kaliforniában (Vallejo-Fairfield-Napa, CA PMSA) az index értéke 17,9 %, míg Chicagóban 73,7 %, de a tipikus érték 60-80 % között van. 1. ábra Az MLA mutató értéke 1992-ben, 1999-ben és 2003-ban 20 18 16 6,54 millió => 43% millió Ft 14 12 10 8 6 1,45 millió => 15 % 0,38 millió => 5 % MHP1992 KSH1999 KSH2003 4 2 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 Forrás: MHP 1992, KSH 1999, 2003 Lakásviszonyok A rendszerváltás elotti idoszakban, amikor az állam közvetlen szerepvállalása jellemezte a lakásrendszert, a lakáshoz jutási esélyek fogalmát alkalmaztuk a különbözo társadalmi csoportok helyzetének jellemzésére. (A lakáshoz jutási esélyek mind az állami szektoron, mind pedig a piaci szektoron belül a lakások elosztására vonatkoztak.) A szocialista lakásrendszert kettos piac jellemezte. Egyrészt a piaci szektort magas lakásár/jövedelem (LÁ/J) olló és tipikusan a készpénz alapú lakástranzakciók jellemezték, míg az állami (kontrollált) szektorban mély támogatások (köztük egyre inkább kiteljesedo államilag garantált hitel) és sorbanállás volt jellemzo. A rendszerváltás után 8 évvel a korábbi értelemben vett állami szektor eltunt, de vele együtt megszunt a lakásfinanszírozás is. (A 26
magas lakásár/jövedelem olló mérséklodött, de továbbra is jóval magasabb maradt, mint a nyugat-európai országokban.) A hazai (és általában a kelet-európai országok) lakásfinanszírozásnak ez a jellemzoje sok elemzonek okozott fejtörést. Hogyan tudják a magyar háztartások finanszírozni a lakásvásárlást és építést hitel nélkül? És miért teszik? A magyarázatok egy része a háztartások hitelekkel szembeni averziójával érvelt, és azzal, hogy a magyar háztartások nem hajlandóak magas lakásköltség/jövedelem hányadot elfogadni. (Diamond, 1999, Struyk, 2000) Valószínubbnek tunik azonban, hogy részben a háztartások lakáskeresletének visszaesése, részben pedig a kedvezotlen lakáspiaci feltételek (magas infláció, lakásárak reálértékének csökkenése, stb.) okozták, hogy a hitelezés nem játszott szerepet a lakáspiacon. A reál lakásárak csökkeno tendenciája, a magas reálkamatok, még támogatott hitelek esetében sem biztosították a megtérülést. Általában a lakáskereslet szorult vissza, amit jól mutat a lakásépítések szinte máig tartó visszaesése. (Hegedüs, 1999) A magyar háztartások, amikor számukra megérte, vettek fel hiteleket (1970 és 1990 között), és az elmúlt három év is azt mutatja, hogy nincs komoly ellenérzés a hitelekkel szemben, különösen, ha azok komoly állami támogatást is tartalmaznak. A megfizethetoségi indikátorok alkalmazásának azonban korlátai vannak azokban az országokban, ahol a lakásfinanszírozási intézmények még nem épültek ki. Az országos 6-7-es értéku LÁ/J olló, és a tranzakciókon belül az alacsony átlagos lakáshite/lakásérték hányados értelmezhetetlen. Normális, kiépített piaci intézmények esetén ez nem fordulhatna elo. Gyakorlatilag ezek a paraméterek azt jelentik, hogy a családok megtakarításokból és családok közötti (inter- és intra) generációs transzferek révén finanszírozták lakásvásárlásaikat. Ezek a viszonyok súlyos társadalmi egyenlotlenségekkel járnak, különösen azokra a családokra nézve, amelyek nem rendelkeznek megtakarítási tartalékokkal bíró családi kapcsolatokkal. Továbbá ez azt is valószínusíti, hogy a tranzakciók száma és a mobilitás jóval alacsonyabb, mint azokban a hasonló fejlettségu országokban, ahol a lakásfinanszírozás intézményei kiépültek. A kelet-európai országokban az alapkérdés a lakásfinanszírozás fenntartható (biztonságos és támogatások esetében megfizetheto) intézményrendszerének kiépítése volt, majd mind a háztartások, mind pedig a pénzintézetek oldalán a megfelelo ösztönzok kialakítása vált szükségessé. A lakáshitelezési rendszer jelentosége pontosan az, hogy a háztartások 27